Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

ở theo quy định của pháp luật Việt Nam" của tác giả Nguyễn Thị Thu Thủy, luận án tiến sĩ luật học “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và kinh tế” của tác giả Nguyễn Quang Tuyến, luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật dân sự Việt Nam 2005” của tác giả Nguyễn Ngọc Tuyến, luận văn thạc sĩ luật học “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta” của tác giả Trần Đăng Vinh. Các công trình nghiên cứu trên tập trung chủ yếu vào nghiên cứu các loại hình chuyển quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, và chưa có một công trình nghiên cứu khoa học nào nghiên cứu một cách đầy đủ và toàn diện về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Trên cơ sở kế thừa những đánh giá và nghiên cứu của các nhà khoa học, các tác giả đi trước, học viên đã nghiên cứu một cách có hệ thống quy định của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá cá nhân các quy định pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở nước ta.

Từ những phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về thuê quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật trong lĩnh vực này, tác giả đã đề xuất kiến nghị một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

3. Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài

Pháp luật Việt Nam hiện hành có quy định về các loại quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Trong đó, tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ pháp luật khá phổ biến hiện nay nhưng chưa có nhiều công trình nghiên cứu sâu, đó là quan hệ pháp luật trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các chủ thể là các cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự.

Luận văn không nghiên cứu về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng mà bên cho thuê là Nhà nước.

Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định pháp luật về quan hệ pháp luật trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất để trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.

Để đạt được mục đích trên, tác giả đi sâu phân tích các khái niệm cơ bản, có liên quan đến vấn đề quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất và phân tích các nội dung của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam.

4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, các phương pháp nghiên cứu chủ yếu được áp dụng trong quá trình thực hiện đề tài bao gồm:

- Phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng và Nhà nước về đất đai;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

- Bên cạnh đó, tác giả còn sử dụng các phương pháp khác như phương pháp so sánh, phân tích, thống kê, tổng hợp, đối chiếu, suy luận ... để nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về thuê quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

5. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu

Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở nước ta.

6. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thuê quyền sử dụng và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp

Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

CHƯƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất và thuê quyền sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất

1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất

Trong hệ thống pháp luật đất đai, thuật ngữ "quyền sử dụng đất" được nhắc đến rất nhiều, tuy nhiên pháp luật dân sự hay pháp luật đất đai đều không đưa ra khái niệm thế nào là quyền sử dụng đất. Để tìm hiểu nội hàm của khái niệm này, cần có sự so sánh, đối chiếu từ nhiều góc độ khác nhau. Các điều kiện kinh tế - chính trị, pháp luật, lịch sử, phong tục tập quán của các quốc gia sẽ tạo nên những quan điểm khác nhau về quyền sử dụng đất

Dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng là một trong ba quyền của chủ sở hữu bên cạnh quyền chiếm hữu và quyền định đoạt [36, Điều 164]. Các chủ thể khác không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền sử dụng hoặc quyền chiếm hữu và định đoạt theo sự thỏa thuận với chủ sở hữu [36, Điều 173].

Dưới góc độ lịch sử, kinh tế - chính trị, các quốc gia có hình thức sở hữu khác nhau sẽ dẫn tới các cách hiểu khác nhau về quyền sử dụng đất. Trên thực tế, đối với các nước thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, người sở hữu đất đai là cá nhân, tổ chức có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, được quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình, khi đó quyền sử dụng đất không tách rời quyền sở hữu. Ví dụ tại Anh, quyền tư hữu về đất đai được pháp luật thừa nhận, luật pháp nước Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh mặc dù hình thức sở hữu này chỉ mang tính tượng trưng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý

nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật. Ngoài ra nữ hoàng cũng sở hữu những diện tích đất thuộc quyền sở hữu của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nước [19]. Đối với các quốc gia duy trì hình thức sở hữu toàn dân về đất đai như Việt Nam, Trung Quốc, chỉ có Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất và có đủ ba quyền năng của chủ sở hữu, tuy nhiên Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu và sử dụng đất mà giao lại cho các cá nhân, tổ chức sử dụng. Như vậy, khái niệm quyền sử dụng đất ở các nước này sẽ có những điểm khác biệt. Tại Trung Quốc trước năm 1978, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tuy nhiên Hiến pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ra đời đã tạo ra những thay đổi căn bản, theo đó đất đai đô thị thuộc sở hữu nhà nước, đất đai nông thôn và khu ngoại ô đô thị, đất làm nhà ở và đất tự lưu, đồi núi tự lưu cũng thuộc về sở hữu tập thể [43, Điều 10]. Tương tự như Trung Quốc, quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam đã có nhiều chuyển biến qua từng giai đoạn. Trong thời kì phong kiến, nhà vua có quyền sở hữu tuyệt đối và tối cao với công thổ quốc gia, bên cạnh đó hình thức sở hữu của cộng đồng làng xã như tịch điền, công thổ và sở hữu tư nhân cũng được thừa nhận và bảo vệ. Trong quá trình nước ta bị thực dân, đế quốc đô hộ, với đặc trưng của chế độ tư bản, chế độ sở hữu tư nhân được duy trì và phát triển, nghĩa là đất đai thuộc sở hữu cá nhân, phần lớn đất đai nằm trong tay giới địa chủ, quan lại. Cho đến khi Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, trong thời kì đầu, nhà nước ta vẫn công nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai của các chủ sở hữu từ thời Pháp thuộc để lại, cụ thể bằng quy định tại Hiến pháp 1946 "quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm" [29, Điều 12]. Sự công nhận này còn được tiếp tục duy trì và khẳng định trong Điều 11 Hiến pháp 1959: "Hình thức sở hữu của Nhà nước là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thành sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc".

Ngày 18/12/1980, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Hiến pháp 1980 với nhiều thay đổi quan trọng về chế độ sở hữu và sử dụng đất đai, sau một thời gian dài thừa nhận sự tồn tại của nhiều hình thức sở hữu khác nhau trong nền kinh tế: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý" [30, Điều 19]. Các văn bản pháp luật được ban hành trong thời kì sau đó như Luật Đất đai 1987, Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013 đều khẳng định lại nội dung này.

Như vậy, qua tiến trình lịch sử, ở nước ta đã tồn tại nhiều hình thức sở hữu đất đai đa dạng: sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân và sở hữu toàn dân về đất đai. Từ khi Hiến pháp 1980 ra đời đến nay, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là sở hữu toàn dân.

Sau khi chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là đại điện chủ sở hữu được xác lập, Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai mà người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất để sử dụng [38, Điều 4, 5], từ đó khái niệm quyền sử dụng đất ra đời. Đây là một khái niệm rất quan trọng, song hiện nay trong hệ thống pháp luật đất đai không có một khái niệm chung về quyền sử dụng đất do các nhà làm luật đưa ra, và trên thực tế cũng đang tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm quyền sử dụng đất.

Có thể nói, khái niệm quyền sử dụng đất là một khái niệm đặc thù, xuất phát từ việc thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta. Điều 192 BLDS 2005 quy định "Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản". Theo quy định của pháp luật, một quyền được coi

là quyền tài sản nếu nó trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao [36, Điều 181]. Căn cứ vào các dấu hiệu trên thì quyền sử dụng đất cũng là một loại quyền tài sản.

Có quan điểm nhận định "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác" [51, tr17]. Quan điểm trên đã đưa ra những nội dung cơ bản của quyền sử dụng đất, đó là người có quyền sử dụng đất được thực hiện các hành vi để khai thác các thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp và được chuyển quyền khai thác cho chủ thể khác. Tuy nhiên việc khai thác và chuyển quyền sử dụng chỉ được thực hiện trong thời gian Nhà nước giao đất, cho thuê đất... hay việc thực hiện các quyền này phải tuân theo quy định của pháp luật thì khái niệm chưa đề cập tới.

Quan điểm khác cho rằng "Quyền sử dụng đất có thể hiểu là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai và bao gồm các quyền năng trong những giới hạn nhất định mà Nhà nước đã quy định đối với từng loại đất, từng loại chủ thể được chuyển giao quyền" [48, tr14]. Quan điểm này xem xét quyền sử đụng đất dưới hai góc độ. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các chủ thể sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất được thực hiện trong những giới hạn nhất định do Nhà nước đặt ra. Trong khi quyền sử dụng đất ở nước ta được thực hiện trong những thời hạn nhất định chứ không tồn tại mãi mãi, cả hai khái niệm đã trình bày đều chưa nêu ra được đặc điểm này.

TS. Lê Xuân Bá cho rằng "Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất" [1,

tr83]. Khái niệm trên đã chỉ ra tương đối đầy đủ đặc điểm của quyền sử dụng đất, bản chất quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai, đồng thời xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể.

Theo từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp thì: "Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác có quyền sử dụng" [42, tr655]. Khái niệm trên đã xác định quan hệ giữa Nhà nước và chủ thể sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất của các chủ thể do được Nhà nước giao, cho thuê hoặc chuyển giao từ chủ thể khác.

Các quan điểm được phân tích nêu trên đã phản ánh được bản chất của của quyền sử dụng đất, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, quyền sử dụng đất không chỉ được hiểu là quyền khai thác và hưởng những hoa lợi về đất đai mà đã trở thành một loại quyền về tài sản có giá trị được giao lưu trên thị trường. Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tác giả xin đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất như sau:

"Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, do Nhà nước trao cho những chủ thể nhất định để khai thác công dụng của đất, hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất trong thời hạn sử dụng đất và cho phép chuyển quyền từ chủ thể này sang chủ thể khác theo những điều kiện, trình tự và thủ tục do pháp luật quy định".

1.1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất

Trước hết, cần khẳng định rằng quyền sử dụng đất là quyền tự nhiên, từ thời tiền sử, con người đã thực hiện các hoạt động trồng trọt, săn bắt, hái lượm trên những mảnh đất màu mỡ mà họ khai phá ra. Cùng với sự phát triển của xã hội loài người và sự ra đời của nhà nước, đất đai dần bị phân chia, tuy