Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

PHẠM QUỲNH LAN

HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

PHẠM QUỲNH LAN

HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Thị Quế Anh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Phạm Quỳnh Lan

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS: Bộ luật Dân sự

LĐĐ: Luật Đất đai

QSDĐ: Quyền sử dụng đất

NSDĐ: Người sử dụng đất

GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục

Danh mục các chữ viết tắt

MỤC LỤC

Trang

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 6

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6

1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất và thuê quyền sử dụng đất . 6

1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất 6

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất 13

1.1.3. Vai trò của hoạt động thuê quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường 18

1.2. Khái quát chung về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 19

1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 19

1.2.2. Nội dung của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 25

1.2.3. Hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 26

CHƯƠNG 2 31

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 31

2.1. Khái lược quy định của pháp luật Việt Nam về thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất từ 1993 đến nay 31

2.1.1. Giai đoạn từ 1993 đến 2003 31

2.1.2. Giai đoạn từ 2003 đến nay 33

2.2. Đối tượng của hợp đồng thuê quyền sử đụng đất 36

2.3. Chủ thể của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 38

2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 42

2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê 42

2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê 45

2.5. Trình tự và thủ tục đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất 50

2.5. Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 52

2.6. Thực trạng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 53

CHƯƠNG 3 58

PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 58

VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 58

3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 58

3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 60

3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về hình thức và nội dung của hợp đồng60

3.2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng62

3.2.3. Hoàn thiện quy định của pháp luật về điều kiện cho thuê đất 63

3.2.4. Hoàn thiện một số quy định khác về thuê quyền sử dụng đất 65

3.3. Một số giải pháp bổ trợ nhằm nâng cao chất lượng thi hành pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 66

KẾT LUẬN 72

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

PHỤ LỤC 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Từ xưa đến nay đất đai luôn được coi là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, lịch sử loài người đã chứng kiến không ít những cuộc chiến tranh xuất phát từ nguyên nhân tranh giành nguồn tài sản vô giá này. Đất đai được nhắc đến nhiều với tư cách là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, nhưng quan trọng hơn cả đất đai là một trong những thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống [33], là nơi chứng kiến sự sinh trưởng, phát triển của loài người, nơi mà gắn với nó, là những giá trị lịch sử, vật chất và tinh thần vô cùng to lớn.

Trải qua hơn bốn ngàn năm lịch sử dựng nước và giữ nước, mỗi tấc đất của tổ quốc Việt Nam ngày hôm nay là thành quả của sự đấu tranh, hi sinh của các thế hệ nhân dân. Trong thời kì phong kiến và thời kì bị thực dân, đế quốc xâm lược, đất đai luôn nằm trong tay tầng lớp thống trị, cho đến khi Cách mạng tháng 8 thành công, nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, đất đai mới thực sự thuộc về tay nhân dân. Luật Đất đai đầu tiên của nước ta được ban hành sau thành công của Cách mạng tháng 8 vào ngày 29 tháng 12 năm 1987 đã khẳng định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý", tuy nhiên pháp luật đất đai thời kì này mới chỉ quy định “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy đinh” [31, Điều 3]. Với sự ra đời của Hiến pháp 1992, nhiều nội dung quan trọng được thay đổi, trên cơ sở đó Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp, đánh dấu bước ngoặt mới khi cho phép các chủ thể có quyền chuyển nhượng, cho

thuê quyền sử dụng đất, đây chính là tiền đề cơ bản cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Kế tiếp tinh thần đó, Luật Đất đai 2003 và mới đây nhất là Luật Đất đai 2013 tiếp tục quy định chuyển quyền sử dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong những năm gần đây, bên cạnh các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các giao dịch về thuê quyền sử dụng đất ngày càng phổ biến hơn do tính chất linh hoạt, đơn giản và phù hợp với điều kiện kinh tế của các chủ thể hoạt động sản xuất kinh doanh. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, càng nhiều giao dịch thuê quyền sử dụng đất được thực hiện thì càng nảy sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấp và vi phạm pháp luật trong hoạt động này. Đây là lý do chính để học viên nghiên cứu và tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, từ đó góp phần đóng góp ý kiến và hoàn thiện pháp luật về đất đai. Từ những nguyên nhân trên đây, học viên đã quyết định chọn đề tài "Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất" làm đề tài luận văn thạc sĩ.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian qua, những nghiên cứu của các chuyên gia, nhà khoa học tập trung chủ yếu vào thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất như luận văn tiến sĩ luật học“Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất” của tác giả Nguyễn Hải An, luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn Hoài Nam, luận văn thạc sĩ luật học “Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Nga, luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung, luận văn thạc sĩ luật học “Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất