Hình Thức, Nội Dung, Trình Tự Giao Kết Và Thực Hiện Của Hợp Đồng Thế Chấp

2.2.2. Hình thức, nội dung, trình tự giao kết và thực hiện của hợp đồng thế chấp tài sản

2.2.2.1. Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản

Hợp đồng thế chấp mà Chi nhánh Ngân hàng PG bank Quảng Ninh sử dụng đã bao gồm đầy đủ các điều khoản cơ bản và điều khoản thông thường mà pháp luật quy định như điều khoản về chủ thể ký kết, nghĩa vụ được bảo đảm, tài sản thế chấp. Đây là những nội dung cần thiết mà một hợp đồng thế chấp cần phải có. Ngoài ra pháp luật còn cho phép các bên thoả thuận những nội dung khác ngoài những nội dung trên. Các điều khoản này được vận dụng khá linh hoạt trong mẫu hợp đồng, cụ thể là:

+ Vấn đề xử lý tài sản: hợp đồng quy định những trường hợp xử lý tài sản, phương thức xử lý và chi phí khi xử lý tài sản.

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên: Hợp đồng quy định tương đối đầy đủ về quyền và nghĩa vụ các bên, bao gồm Bên thế chấp, Bên nhận thế chấp và Bên vay vốn. Các quyền và nghĩa vụ này tương đối cụ thể so với các quy định của pháp luật.

+ Các quy định khác về luật điều chỉnh, hiệu lực của hợp đồng, xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp.

Có hai hình thức mà hợp đồng thế chấp tồn tại là trong hợp đồng tín dụng hoặc lập thành văn bản riêng. Hợp đồng thế chấp mà Chi nhánh Ngân hàng áp dụng phổ biến là là văn bản riêng. Điều này xuất phát từ đối tượng của thế chấp là những tài sản mà việc xác định giá trị, quyền sở hữu tương đối phức tạp. Hợp đồng thế chấp tài sản là một hợp đồng phụ phụ thuộc vào hợp đồng chính là hợp đồng tín dụng.

2.2.2.2. Nội dung của hợp đồng thế chấp tài sản

Căn cứ xác lập hợp đồng: Căn cứ xác lập hợp đồng là một phần không thể thiếu của một hợp đồng. Cũng như các văn bản thông thường khác, căn cứ xác lập hợp đồng thế chấp bao gồm các nội dung như sau: Các văn bản pháp quy tham chiếu và quy định nội bộ; Hồ sơ vay vốn và kết quả thẩm định; Các thỏa thuận khác có liên quan

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

Các bên tham gia ký kết hợp đồng:Các bên tham gia ký kết hợp đồng là các chủ thể của hợp đồng, bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Ngoài ra, nếu có bên thứ ba giữ tài sản thế chấp (nếu có) thì hợp đồng cũng phải quy định rõ ràng. Tất cả các chủ thể này cần xác định cụ thể những thông tin bao gồm: tên, địa chỉ, số chứng minh nhân dân (nếu là cá nhân), số ĐKKD, điện thoại, fax, số tài khoản, họ tên, chức vụ và số chứng minh nhân dân người đại diện theo pháp luật hoặc ủy quyền (nếu là pháp nhân).

Nghĩa vụ được bảo đảm: Bao gồm toàn bộ những nghĩa vụ đã ghi trong hợp đồng tín dụng đính kèm hợp đồng. Nghĩa vụ được bảo đảm thông thường là nghĩa vụ thanh toán các khoản nợ và lãi suất của khách hàng vay.

Tài sản bảo đảm và giấy tờ tài sản bảo đảm: Điều khoản này mô tả chi tiết về các tài sản, bao gồm nội dung: tên tài sản, chủng loại, số lượng, diện tích, đặc điểm kỹ thuật, vị trí, giá trị được định giá, tổng giá trị; Liệt kê rõ từng giấy tờ về tài sản bảo đảm (số, nơi cấp, thời hạn hiệu lực..). Các chi tiết nêu trên được căn cứ vào biên bản định giá tài sản bảo đảm do cán bộ tín dụng thực hiện trước khi ký kết hợp đồng. Ngoài ra, điều khoản này có thể quy định thời hạn tối đa cho việc hình thành tài sản nếu tài sản là tài sản hinh thành trong tương lai.

Quyền và nghĩa vụ của các bên: Quyền và nghĩa vụ các bên là điều khoản không thể thiếu của một hợp đồng. Nó là căn cứ giúp cho các chủ thể thực hiện hợp đồng theo đúng ý chí của họ trong quá trình giao kết hợp đồng. Do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản không thể thiếu điều khoản này. Thông thường, quyền và nghĩa vụ của các bên được Ngân hàng quy định và soạn sẵn trong hợp đồng mẫu. Tuy nhiên, tùy tình hình thực tế, các điều khoản này có thể thay đổi theo thỏa thuận giữa Chi nhánh Ngân hàng và bên thế chấp.

Các tài sản thế chấp: Tài sản bảo đảm do các bên cùng thỏa thuận (bán, giao cho cơ quan có thẩm quyền xử lý..); Nếu không thỏa thuận được giữa các bên thì nêu cách thức xử lý theo quy định hiện hành của pháp luật.

+ Các chi phí phát sinh trong xử lý tài sản bảo đảm: thường do bên sở hữu tài sản chịu (bên thế chấp), trừ trường hợp có quy định khác; Tiền thu được sau khi xử

lý tài sản bảo đảm (sau khi đã trừ các chi phí) được ngân hàng (bên nhận thế chấp) thu nợ theo thứ tự: nợ gốc, nợ lãi, lãi quá hạn và các khoản phí khác;

+ Quyền quyết định biện pháp xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của ngân hàng (bên nhận thế chấp) trong các trường hợp được pháp luật quy định; Nghĩa vụ trả nợ của bên vay sau khi xử lý tài sản bảo đảm mà vẫn chưa thu hồi hết nợ vay;

Các thỏa thuận khác: Các thỏa thuận này là những điều khoản tùy nghi được các bên tự thỏa thuận để thực hiện cụ thể các điều khoản của hợp đồng, ví dụ như các trường hợp phát sinh khi xử lý tài sản thế chấp.

2.2.2.3. Trình tự giao kết hợp đồng thế chấp tài sản

Soạn thảo hợp đồng: Cũng như hầu hết các ngân hàng khác, Chi nhánh sử dụng hợp đồng mẫu. Do vậy, bước đầu tiên trong giao kết hợp đồng thế chấp là soạn thảo hợp đồng mẫu. Hợp đồng mẫu này do Cán bộ pháp chế phối hợp cùng soạn thảo. Đôi khi, các ngân hàng cũng thảo luận với nhau trong soạn thảo hợp đồng mẫu. Điều này giúp cho các ngân hàng cùng rút kinh nghiệm và hạn chế các rủi ro khi thực hiện hợp đồng. Hợp đồng được soạn thảo kỹ càng, tuân thủ nghiêm ngặt tạo thuận lợi cho quá trình cấp vốn, giải ngân và là công cụ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngân hàng trước pháp luật

Ký kết hợp đồng

+ Trong giai đoạn thứ nhất, ngân hàng nhận và kiểm tra hồ sơ tài sản bảo đảm. Việc kiểm tra bao gồm thẩm định và xác định giá trị tài sản bảo đảm. Sau khi viết báo cáo thẩm định, các bên tiến hành các thủ tục thỏa thuận điều khoản của hợp đồng, cụ thể như sau:

Thẩm định tài sản: Yêu cầu chung về thẩm định bao gồm việc xác định tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu (quyền chiêm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt) đối với tài sản thế chấp; Đánh giá tính hợp pháp, hợp lệ và mức độ an toàn của biện pháp bảo đảm tín dụng và hồ sơ pháp lý của tài sản thế chấp. Các nội dung thâm định và biện pháp bảo đảm tín dụng phải được thể hiện trong tờ trình/báo cáo thẩm định và/hoặc văn bản định giá. Thẩm định bao gồm các nội dung sau: Tư cách pháp lý, năng lực, uy tín, khả năng tài chính; Khả năng của các bên; Các nội dung khác theo quy định của PG Bank trong từng thời kỳ.

Định giá TSTC: Định giá TSTC phải được thực hiện bởi Đơn vị thuê ngoài và/hoặc Đơn vị/Phòng/Bộ phận có chức năng định giá thuộc PG Bank và/hoặc Đơnvị/Phòng/Bộ phận khác theo quy định cụ thể của Ngân hàng nhà nước và PG Bank trong từngthời kỳ; Giá trị định giá khi nhận tài sản bảo đảm chỉ làm cơ sở để xác định tỷ lệ cấp tín dụng đối với Khách hàng không làm căn cứ áp dụng khi xử lý TSTC để thu hồi nợ; Việc định giá TSTC phải được lập thành văn bản, có chữ ký đầy đủ của cán bộ thực hiện định giá và cấp kiểm soát, cấp phê duyệt theo quy định.

+ Bước thứ hai, cán bộ tín dụng phối hợp với cán bộ pháp chế hoặc thuê luật sư nếu cần để soạn thảo hợp đồng và trình trưởng phòng tín dụng kiểm soát.

+ Bước thứ ba, hợp đồng thế chấp sau khi được chỉnh sửa sẽ chuyền cho khách hàng xem xét để thỏa thuận. Trong giai đoạn này, cán bộ tín dụng giải thích rõ cho khách hàng xem xét để thỏa thuận. Ngoài ra, cán bộ tín dụng giải thích rõ cho khách hàng về các nội dung và điều khoản chính của hợp đồng, nhất là về quyền và nghĩa vụ của các bên.

+ Bước thứ tư, sau khi các bên đã chấp nhận, hợp đồng thế chấp sẽ được ký kết bởi người đại diện có thẩm quyền của các bên. Hợp đồng thế chấp được làm thành từ ba đến năm bản. Đối với các hợp đồng có nhiều hơn hai bên tham gia thì số bản hợp đồng là số bên nhân hai, có giá trị như nhau, mỗi bên giữ hai bản và chịu trách nhiệm thi hành.

Công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm

+ Việc chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền đối với hợp đồng thế chấp phải thực hiện trong các trường hợp sau: Đồng sở hữu tài sản bảo đảm bị mất năng lực hành vi dân sự; Khách hàng vay, đồng sở hữu trên 65 tuổi; Các trường hợp khác, việc chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền đối với hợp đồng thế chấp được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên chủ thể.

+ Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng thế chấp tại PGBank Quảng Ninh.

Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bao gồm: Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm bộ tư pháp; Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất, nơi có bất

động sản thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất trong trường hợp bên thế chấp là tổ chức; Ùy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất trong trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân.

2.2.2.4. Trình tự thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

Đối với việc bàn giao tài sản và hồ sơ tài sản thế chấp

Sau khi ký kết và thống nhất các điều khoản trong hợp đồng, ngân hàng tiến hành nhận bàn giao tài sản, đồng thời lập hồ sơ lưu. Hồ sơ tài sản thế chấp đối với mỗi loại tài sản quy định, cụ thể như sau:

Nếu TSBĐ là Bất động sản: Giấy chứng nhận quyền sở hữu Nhà ở và quyền sử dụng đất ở (Sổ hồng) / Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) (Bản sao công chứng); Cam kết ba bên (Chủ quản lý khu nhà - đất, Khách hàng, Ngân hàng) về việc xác nhận chủ quyền đối với bất động sản hiện tại/tương lai, quản lý và bàn giao. Giấy chứng nhận hợp pháp của Bất động sản trong tương lai (chỉ áp dụng duy nhất trong trường hợp KH có phương án vay vốn để đầu tư mua bất động sản được quản lý bởi một chủ đầu tư, hiện tại chưa có Giấy chứng nhận hợp pháp và dùng chính bất động sản đó làm TSBĐ) (Bản chính ba bên); CMTND/Hộ chiếu/Hồ sơ pháp lý của chủ TSBĐ (Bản sao); Hộ khẩu của chủ TSBĐ (nếu chủ TSBĐ không phải là pháp nhân) (Bản sao); Các giấy tờ khác liên quan đến nguồn gốc, quy hoạch, kiến trúc tổng thể,... của bất động sản (nếu có) (Bản sao).

Nếu TSBĐ là phương tiện giao thông (ô tô): Giấy chứng nhận đăng ký phương tiện giao thông (Bản sao công chứng); Bảo hiểm vật chất đối với phương tiện (Bản gốc); Bộ hồ sơ đăng kiểm và chứng nhận chất lượng phương tiện giao thông (Bản sao); CMTND/Hộ chiếu/Hồ sơ pháp lý của chủ TSBĐ Hộ khẩu của chủ TSBĐ (nếu chủ TSBĐ không phải là pháp nhân) (Bản sao).

Nếu TSBĐ là hàng hóa luân chuyển: Hóa đơn/Chứng từ tài chính mua hàng/nhập khẩu hàng (Bản gốc); Hợp đồng mua hàng (Bản sao có dấu công ty); Chứng nhận chất lượng hàng hóa (nếu có) (Bản sao có dấu công ty); Biên bản kiểm kê và nhập kho hàng hóa (nếu có) (Bản chính).

Nếu TSBĐ là máy móc, thiết bị: Hợp đồng mua sắm máy móc, thiết bị (Bản sao có dấu công ty); Hóa đơn/Chứng từ tài chính của máy móc, thiết bị (Bản gốc); Chứng nhận chất lượng/nguồn gốc máy móc thiết bị (Bản sao có dấu công ty); Tờ khai Hải quan nhập máy móc, thiết bị (nếu có) (Bản gốc đối chiếu); Thiết kế kỹ thuật, cấu trúc máy móc thiết bị (nếu có) (Bản sao); Biên bản nghiệm thu lắp đặt, vận hành, chạy thử (nếu có) (Bản sao).

Nếu TSBĐ là Quyền đòi nợ, các khoản phải thu: Hợp đồng/Cam kết cơ sở phát sinh Quyền đòi nợ, khoản phải thu (Bản gốc); Chứng từ tài chính liên quan (Bản gốc); Cam kết ba bên về Quyền đòi nợ và khoản phải thu (Bản gốc); Bộ hồ sơ pháp lý và tài chính cập nhật của đơn vị thụ trái (Bản gốc); Bảo lãnh thanh toán của một đơn vị uy tín đối với Quyền đòi nợ, khoản phải thu (nếu có) (Bản gốc).

Nếu TSBĐ là Chứng chỉ tiền gửi, Sổ/Tài khoản Tiết kiệm: Chứng chỉ tiền gửi, Sổ/Chứng nhận tài khoản tiết kiệm (Bản gốc); CMTND/Hộ chiếu/Hồ sơ pháp lý của chủ TSBĐ (Bản sao).

Nếu TSBĐ là Chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch tập trung: Xác nhận số dư Chứng khoán của Công ty chứng khoán quản lý lưu ký hoặc Cơ quan lưu ký nhà nước có thẩm quyền (Bản gốc); CMTND/Hộ chiếu/Hồ sơ pháp lý của chủ TSB (Bản sao).

Nếu TSBĐ là Chứng khoán OTC: Chứng khoán/Sổ cổ đông hoặc Giấy chứng nhận chứng khoán cấp bởi Hội đồng quản trị công ty phát hành/Cơ quan thực hiện lưu ký và quản lý chứng khoán theo ủy quyền của công ty phát hành (Bản gốc); CMTND/Hộ chiếu/Hồ sơ pháp lý của chủ TSBĐ (Bản sao).

Nếu bảo đảm bằng Bảo lãnh/Ủy thác vốn của bên thứ ba: Bảo lãnh/Cam kết thanh toán/Ủy thác vốn của bên thứ ba (có uy tín) (Bản gốc).

Xử lý tài sản thế chấp: Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ, thì tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng được xử lý để thu hồi nợ. Tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp. Khi các bên không xử lý được theo các phương thức đã thỏa thuận thì ngân hàng có quyền bán, chuyển nhượng tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Ngoài ra, ngân hàng còn

có quyền chuyển giao quyền thu hồi nợ hoặc ủy quyền cho bên thứ ba xử lý tài sản thế chấp. Bên thứ ba phải là tổ chức có tư cách pháp nhân và được thực hiện quyền thu hồi nợ hoặc xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp được ngân hàng chuyển giao quyền thu hồi nợ, bên thứ ba có quyền thực hiện các biện pháp ủy quyền xử lý tài sản, thì bên thứ ba được xử lý tài sản thế chấp trong phạm vi được ủy quyền.Việc xử lý tài sản thế chấp tuân thủ nguyên tắc công khai, thủ tục đơn giản, thuận tiện, nhanh chóng, bảo đảm quyền, lợi ích của ngân hàng và khách hàng và tiết kiệm chi phí.

Về các trường hợp ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ, ngân hàng quy định bao gồm: Sau thời hạn 60 ngày kể từ khi đến hạn trả nợ mà tài sản thế chấp chưa được xử lý theo thỏa thuận; Khách hàng vay phải thực hiện trả nợ trước hạn theo quy định của pháp luật, nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ; Khách hàng vay là tổ chức kinh tế bị giải thể trước khi đến hạn trả nợ, thì nghĩa vụ trả nợ tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn, nhưng khách hàng vay không trả nợ và không xử lý tài sản thế chấp để trả nợ; Khách hàng vay không thực hiện các biện pháp với tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật khi chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi và cổ phần hóa.

Để xử lý tài sản thế chấp thu hồi nợ, ngân hàng thường dùng các phương thức sau đây: Bán tài sản thế chấp; Nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được thế chấp; Trực tiếp nhận các khoản tiền, tài sản từ bên thứ ba trong trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc tài sản cho khách hàng vay.

Định kỳ đánh giá lại tài sản thế chấp: Khi hết thời hạn tối đa là 06 tháng đối với động sản và 1 năm đối với bất động sản kể từ lần định giá gần nhất; Giá trị tài sản bị giảm do hư hỏng, lạc hậu, mất mát; Thực hiện gia hạn nợ, xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ; Giá trị thị trường của tài sản thế chấp có biến động giảm so với lần định giá gần nhất. Cán bộ tín dụng chịu trách nhiệm thường xuyên theo dõi để xác định và đề nghị thời điểm cần đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp. Khi cần định giá lại tài sản thế chấp, để đảm bảo tính khách quan, ngân hàng thường thành lập tổ định giá tài sản thế chấp, thành phần cán bộ tham gia tổ định giá theo quy định từng

thời kỳ. Cách thức đánh giá lại tài sản được tiến hành giống như khi định giá ban đầu.

Sửa đổi và thanh lý hợp đồng thế chấp tài sản

+ Về sửa đổi hợp đồng, hợp đồng thế chấp đã ký kết và đang trong thời gian có hiệu lực có thể được sửa đổi, điều chỉnh theo các yêu cầu mới phát sinh, là các trường hợp: Thay đổi các điều kiện thế chấp; Thay đổi giá trị tài sản thế chấp; Bổ sung/ rút bớt tài sản thế chấp; Bổ sung thành phần người hưởng và tỷ lệ thụ hưởng đối với tài sản thế chấp.

+ Việc sửa đổi và điều chỉnh hợp đồng thế chấp được thực hiện theo yêu cầu (bằng văn bản của khách hàng vay vốn hoặc ngân hàng) và phải được các bên còn lại chấp thuận, được thể hiện bằng các nội dung sửa đổi hoặc điều chỉnh.

+ Về hình thức, bất kỳ sửa đổi hay điều chỉnh nào của hợp đồng thế chấp đều phải được làm bằng văn bản, do tất cả các bên tham gia hợp đồng cùng ký kết. Văn bản thỏa thuận tu bổ sung hợp đồng do cán bộ tín dụng lập bao gồm các nội dung chính sau đây: Ngày tháng năm; Địa điểm; Các bên tham gia ký kết hợp đồng, cũng là các bên tham gia ký kết văn bản thỏa thuận bổ sung hợp đồng; Các điều khoản sửa đổi: cần nêu rõ điều khoản nào của hợp đồng thế chấp được sửa đổi, nội dung sau khi sửa đổi (chép lại nguyên văn nội dung sau khi được sửa đổi); Các điều khoản bổ sung: là những điều khoản chưa được đề cập đến trong hợp đồng thế chấp; Các điều khoản còn lại của hợp đồng thế chấp vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý và thực thi; Ngày hiệu lực của các điều khoản bổ sung, sửa đổi;

+ Về thanh lý hợp đồng, các trường hợp mà hợp đồng thế chấp được thanh lý bao gồm: Bên vay vốn hoàn thành nghĩa vụ trả nợ; Tài sản bảo đảm được xử lý để thu hồi nợ; Các bên thỏa thuận ký hợp đồng thế chấp khác thay thế hợp đồng hiện hành. Khi thanh lý, các bên chủ thể lập biên bản thanh lý hợp đồng thế chấp bao gồm các nội dung chính sau đây: Ngày tháng năm; Số hợp đồng thế chấp tham chiếu; Các bên tham gia hợp đồng thế chấp, đồng thời cũng là các bên tham gia ký kết biên bản thanh lý hợp đồng thế chấp và các bên khác chứng kiến (nếu có); Lý do thanh lý hợp đồng thế chấp; Các bên cùng đồng ý cam kết chấm dứt và thanh lý hợp