Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi

hiện qua kinh doanh bất động sản". Để không còn tồn tại những giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Nhà nước cần minh bạch hóa các giao dịch trên sàn bất động sản. Thông qua sàn giao dịch bất động sản, các thông tin liên quan đến giao dịch như diện tích, giá cả, phương thức thanh toán sẽ được công khai một cách chi tiết cụ thể, từ đó làm cơ sở để Nhà nước có thể kiểm soát được tình trạng giao dịch đất đai nhằm hạn chế việc trốn tránh hoặc giảm nghĩa vụ thuế mà người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đất đai phải thực hiện đối với Nhà nước, từ đó hưởng lợi bất chính.

Hai là, nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ đảm nhiệm chức vụ quản lý đất đai. Có thể nói, yếu tố con người là điều kiện kiên quyết tác động đến hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước. Đặc biệt, với mục tiêu xây dựng nhà nước pháp quyền, Nhà nước cần thiết phải nâng cao đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai, xử lý vi phạm về đất đai cũng như xử lý các hành vi giao dịch tư lợi từ đất đai. Trình độ chuyên môn nghiệp vụ cũng như phẩm chất, năng lực của cán bộ là yếu tố quyết định lớn đến tiến bộ và chất lượng của các văn bản pháp luật đất đai, đến việc tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật đó, đến hoạt động phát hiện, xử lý vi phạm về đất đai. Nếu họ có trình độ chuyên môn cao, năng lực quản lý giỏi, phẩm chất đạo đức tốt thì chất lượng của các văn bản pháp luật đất đai do họ ban hành hoặc tham mưu cho cấp có thẩm quyền ban hành sẽ sát thực tế, tính khả thi cao; việc tổ chức thực hiện các văn bản của cấp trên sẽ nhanh chóng, nghiêm túc; việc phát hiện và xử lý các hành vi giao dịch tư lợi đất đai sẽ nghiêm minh, kịp thời. Ngược lại, sự hạn chế về trình độ chuyên môn, năng lực quản lý, sự yếu kém về phẩm chất có thể dẫn đến sai lầm trong việc thực hiện hoạt động quản lý, kiểm soát các hành vi giao dịch tư lợi. Vì vậy, việc nâng cao trình độ năng lực, phẩm chất của đội ngũ cán bộ này là hết sức cấn thiết, nó được hợp thành từ nhiều yếu tố khác nhau như tổ chức, nhân sự, cơ chế, điều kiện vật chất kỹ thuật… Để nâng cao trình độ, năng lực,

phẩm chất cho đội ngũ cán bộ này thì phải chú ý một cách toàn diện các yếu tố đó; có sự đổi mới mạnh mẽ trong công tác tổ chức và cán bộ.

Ba là, cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai không thể dừng lại ở việc quản lý hành chính đơn thuần, mà phải gắn với việc điều tiết của thị trường đất đai. Thị trường đất đai luôn biến động do vậy việc quản lý đất đai cần mềm dẻo để phù hợp với sự điều tiết của thị trường nhưng vẫn phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Sự không phù hợp giữa cơ chế quản lý và thị trường là một trong những nguyên nhân chính khiến bùng nổ các hành vi giao dịch tư lợi về đất đai.

Bốn là, đổi mới và phát triển khoa học kỹ thuật, công nghệ hóa thông tin đất đai. Ứng dụng công nghệ thông tin là bắt buộc để đáp ứng được các mục tiêu quản lý nhà nước về đất đai theo hướng phát triển bền vững. Tăng cường năng lực cho các cơ quan quản lý đất đai cũng đồng nhất với việc tập trung vào xây dựng cơ sở hạ tầng công nghệ thông tin (thiết bị công nghệ thông tin, hệ thống mạng truyền số liệu từ cấp xã, huyện, tỉnh và trung ương), cải tạo trụ sở cơ quan hành chính nhà nước, trang bị các phần mềm gốc và hệ thống thông tin đất đai có bản quyền. Nhà nước cần đầu tư phát triển các phần mềm ứng dụng khoa học công nghệ để kiểm soát, tra cứu và quản lý đất đai. Công nghệ hóa và máy tính hóa đối với hoạt động quản lý đất đai là biện pháp đã được nhiều quốc gia tiên tiến trên thế giới áp dụng hiệu quả. Do vậy, đối với một quốc gia đang phát triển như Việt Nam cần thiết phải đầu tư vào lĩnh vực này.

* Quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn chính sách tài chính trong quản lý nhà nước về đất đai

Công cụ tài chính là một trong biện pháp hữu dụng và hiệu quả nhất nhằm hạn chế các giao dịch tư lợi về đất đai. Mặc dù Luật đất đai đã quy định cơ sở pháp lý để hình thành hệ thống chính sách tài chính đất đai tuy nhiên các công cụ tài chính này vẫn chưa thực sự hiệu quả do chưa có sự thống nhất

giữa các chính sách tài chính về đất; công tác tài chính thực hiện chính sách tài chính về đất đai còn nhiều yếu kém.

Xét cho cùng, các hành vi tư lợi đất đai đều nhằm mục đích trục lợi bất hợp pháp do vậy nếu thực hiện cơ chế "thuế chống đầu cơ" thì sẽ hạn chế được đầu cơ đất đai. Có nghĩa là, đối với đất ở mà người sử dụng đất tích tụ vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu một mức thuế chống đầu cơ cao hơn mức bình thường, theo cách lũy tiến. Thuế lũy tiến đánh vào giá trị của đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai đã tích tụ.

* Hoàn thiện pháp luật và các chính sách về đất đai đặc biệt các quy định liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 130 trang tài liệu này.

Nhiều quy định của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành còn chung chung, không rõ ràng hoặc chồng chéo, mâu thuẫn là nguyên nhân chính dẫn đến việc lợi dụng những kẽ hở trong pháp luật của nhà nước để tiến hành các hành vi tư lợi gây thiệt hại cho lợi ích nhà nước và lợi ích công dân. Cần quy định rõ về cấp quản lý, quyền hạn, trách nhiệm của cá nhân, cơ quan, tổ chức thực hiện quyền lực nhà nước về quản lý đất đai. Ngoài ra, cũng cần có sự điều chỉnh quy định về giá đất theo khung quy định của Chính phủ hàng năm nhằm tránh những thiệt hại lợi ích cho nhà nước. Thực trạng hiện nay, Nhà nước quy định giá đất thấp hơn giá thị trường rất nhiều làm thất thu rất lớn nguồn ngân sách do căn cứ vào mức giá đó để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất, thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá…

3.2.3. Thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm khắc những hành vi vi phạm pháp luật đất đai

Nhất là các giao dịch bất hợp pháp, giao dịch nhằm tư lợi từ đất đai chẳng hạn như các hành vi người mua và người bán thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá trị nhằm trốn thuế; gian lận trong việc lấy bồi thường của nhà nước… Sự thiếu cương quyết trong xử lý hành vi phạm pháp luật đất đai là nhân tố khuyến khích sự gia tăng của các

giao dịch tư lợi. Nhà nước cần cứng rắn đối với những hành vi phạm, kể cả của cán bộ, công chức nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Có thể áp dụng cả chế tài hình sự bên cạnh việc xử phạt vi phạm hành chính như hiện nay để giáo dục và răn đe mọi công dân phải có ý thức chấp hành tốt các chủ trương, chính sách nhà nước về đất đai, xây dựng và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, hợp pháp.

3.2.4. Thống kê và kiểm soát các giao dịch đất đai qua phòng công chứng tại địa phương

Pháp luật Việt Nam có quy định bắt buộc về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng tại các cơ quan có thẩm quyền. Quy định này giúp cho thỏa thuận của các bên được công khai, minh bạch hóa, từ đó các bên có căn cứ, cơ sở để tôn trọng thực hiện các cam kết, thỏa thuận đã ký, ngăn chặn được các giao dịch bất hợp pháp, lành mạnh hóa thị trường bất động sản và nhà nước có căn cứ để thu các loại thuế quan.

Do điều kiện lịch sử và điều kiện vật chất chưa cho phép Việt Nam áp dụng quy chế mọi giao dịch đất đai đều phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản nên việc kiểm soát các giao dịch đất đai từ phòng công chứng là biện pháp hữu hiện trong điều kiện và tình hình hiện nay. Nhà nước cần yêu cầu các cơ quan, văn phòng công chứng thống kê các hợp đồng công chứng đất đai để có thể đánh thuế chuyển nhượng và thuế thu nhập cá nhân đối với các giao dịch đó, tránh tình trạng thất thoát thuế gây thiệt hại cho lợi ích của nhà nước.

Giao dịch tư lợi đang và sẽ gây ra rất nhiều thiệt hại đối với nhà nước và nhân dân, gây lũng đoạn và kìm hãm sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Do vậy, việc kiểm soát và hạn chế các giao dịch tư lợi là yêu cầu cấp thiết cần phải thực hiện. Trong điều kiện của Việt Nam, cần cân nhắc áp dụng các biện pháp phù hợp với thị trường, điều kiện kinh tế trong nước để đạt được hiệu quả tối ưu nhất.

KẾT LUẬN

Qua tìm hiểu và nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật dân sự Việt Nam, tôi rút ra một số kết luận sau đây:

- Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bộ phận vô cùng quan trọng của pháp luật dân sự Việt Nam. Chế định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các quy định về trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, các quan hệ kinh tế vận động không ngừng đòi hỏi các pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng các yêu cầu mới của xã hội.

- Trước yêu cầu lành mạnh hóa nền kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tư để thu hút đầu tư trong và ngoài nước cũng như trước yêu cầu hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu thì nhu cầu hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một đòi hỏi khách quan của nền kinh tế thị trường.

- Việc xác định giá đất theo pháp luật hiện hành vẫn còn mang nặng tính chủ quan. Việc bình ổn giá đất cũng rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, ngoài quy định rất chung đó, pháp luật chưa quy định cụ thể biện pháp bình ổn giá đất như thế nào. Do vậy, Nhà nước cần có những quy định để điều tiết thị trường quyền sử dụng đất. Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường nhưng không có nghĩa là thụ động chạy theo biến động của thị trường, nhất là khi những biến động đó lại do những yếu tố tiêu cực tác động tới. Nhà nước phải có các biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường. Nhưng cần sử dụng các biện pháp kinh tế, tác động vào cung cầu trên

thị trường như: đánh thuế thu nhập, thuế lũy tiến đối với diện tích chuyển nhượng vượt định mức, quy định thời gian đưa đất vào sử dụng để hạn chế nạn đầu cơ hoặc một số biện pháp khác. Để điều tiết thị trường Nhà nước cũng cần có quỹ đất dự phòng nhất định khi nhu cầu đất tăng cao.

- Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành chính. Đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt là cán bộ làm công tác địa chính.

- Một trong những nguyên nhân khiến việc chuyển nhượng ngầm vẫn xảy ra khá phổ biến là do các nghĩa vụ tài chính còn chưa hợp lý. Trong thời gian tới, Nhà nước quy định rõ việc xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời cần có sự điều tiết hợp lý bảo đảm sự công bằng giữa các chủ thể chịu thuế. Các loại phí và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện vẫn chưa phù hợp. Mức phí quy định như hiện nay là quá cao, không khuyến khích được người dân chuyển nhượng chính thức qua cơ quan nhà nước.

- Đối với các giao dịch tư lợi trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta cần phải có biện pháp quản lý một cách chặt chẽ, nhằm quản lý, hạn chế và đưa ra các biện pháp giải quyết trong các trường hợp cụ thể.

Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có liên quan đế nhiều lĩnh vực; Có đối tượng điều chỉnh rộng và phức tạp, luôn biến động cùng với sự vận động và phát triển đời sống kinh tế - xã hội. Vấn đề hạn chế giao dịch tư lợi cần được nghiên cứu tiếp cận trong tương lai khi Luật đất đai năm 2013 thi hành trong những năm tới.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội.

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về hồ sơ địa chính, Hà Nội.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về bản đồ địa chính, Hà Nội.

4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, Hà Nội.

5. Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất, Hà Nội.

6. Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội.

7. Chính phủ (2009), Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội.

8. Chính phủ (2013), Báo cáo của Chính phủ về tình hình kinh tế - xã hội năm 2013, kết quả 3 năm thực hiện kế hoạch 5 năm (2011-2015) và nhiệm vụ 2014-2015 tại phiên khai mạc kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII, ngày 21/10/2013, Hà Nội.

9. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thi hành Luật đất đai năm 2013, Hà Nội.

10. Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất, Hà Nội.

11. Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội.

12. Chính phủ (2014), Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về hỗ trợ, bồi thường tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và quy trình triển khai giải phóng mặt bằng của các đô thị, Hà Nội.

13. Phạm Minh Chính và Vương Quân Hoàng (2009), Kinh tế Việt Nam thăng trầm và đột phá, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

14. Đảng Cộng sản Việt Nam (1998), Văn kiện Hội nghị lần thứ Tư Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

15. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

16. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

17. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

18. Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong Bộ luật Dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh.

19. Phan Thị Vân Hương (2013), "Một số ý kiến trao đổi về điều kiện hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của dự thảo Luật đất đai sửa đổi", http://toaan.gov.vn.

20. Bích Hường (2009), "Bình Thuận: thu hồi đất trái phép khiến dân điêu đứng", http://www.nguoicaotuoi.com, ngày 20/4/2009.

21. Nguyễn Thị Kim Ngân (2002), "Báo cáo về tổng kết chính sách đất đai, kiến nghị về sửa đổi Luật đất đai, ngày 13/5/2002", Hội thảo khoa học: Về cải cách đất đai, Ban Kinh tế Trung ương tổ chức tại Hà Nội ngày 14 và 15/5/2002, Hà Nội.

22. Từ Nguyên (2010), "Tham nhũng đất đai đã là thói quen", http://vneconomy.vn, (ngày 26/11/2010).