Hậu Quả Của Việc Giao Kết Hợp Đồng Trong Bán Đấu Giá

1.3.3 Đối tượng bán đấu giá

Cũng là giao kết hợp đồng trong bán đấu giá, song đối với mỗi loại đối tượng khác nhau thì vấn đề đề hiệu lực giao kết và thủ tục giao kết đều mang những điểm khác biệt.

Thứ nhất: Đối với động sản hoặc bất động sản:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005, bất động sản là những tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định (Điều 174). Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.

Đối với đối tượng là động sản, tại cuộc bán đấu giá, khi người điều hành tuyên bố hàng hoá/ tài sản đã được bán cho người trả giá cao nhất thì hợp đồng coi như đã được giao kết và kể từ thời điểm này, các bên bị ràng buộc với nhau bởi các quyền và nghĩa vụ. Quyền tài sản phát sinh đối với người mua khi người đó đóng đủ khoản tiền đấu giá, tiền thuế, hoàn tất thủ tục giấy tờ đối với tổ chức bán đấu giá.

Đối với đối tượng là bất động sản, theo quy định của pháp luật Việt Nam, khi tiến hành giao dịch đối với loại tài sản này, về hình thức, bắt buộc phải thể hiện dưới dạng văn bản có chứng nhận, chứng thực. Chính vì vậy, khi người điều hành tuyên bố tài sản đã được bán cho người trả giá cao nhất, tức là xác nhận sự giao kết hợp đồng thì ngoài việc đóng thuế, nộp tiền mua, ký vào các giấy tờ cần thiết như văn bản bán đấu giá tài sản, người mua và người bán còn phải tiến hành các thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật với sự chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định tại Thông tư 03/2005/TT-BTP: “Đối với Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá là bất động sản, thì Hợp đồng đó phải được cơ quan công chứng nơi có bất động sản chứng nhận.

Việc công chứng Hợp đồng được thực hiện như sau: Công chứng viên được mời tham dự cuộc bán đấu giá. Lời chứng của công chứng viên phải ghi rõ thời điểm giao kết Hợp đồng, địa điểm công chứng, năng lực hành vi dân sự, chữ ký của đấu giá viên và người mua được tài sản bán đấu giá, nội dung thoả thuận của các bên.”

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 116 trang tài liệu này.

Thứ hai, đối với tài sản hiện có hoặc tài sản được hình thành trong tương lai:

Xuất phát từ quan điểm đa dạng hoá các loại tài sản, các loại hàng hoá tạo điều kiện thuận lợi cho việc lựa chọn hàng hoá trong các giao dịch dân sự, thương mại và từ yêu cầu của thực tế, Bộ luật dân sự và luật Thương mại 2005 quy định tài sản và hàng hoá có thể là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bán sau thời điểm hợp đồng bán đấu giá được giao kết. Hàng hoá được hình thành trong tương lai có thể thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Tại thời điểm bán đấu giá, hàng hoá đó chưa tồn tại; chỉ sau thời điểm ký kết hợp đồng, hàng hoá mới được hình thành và thuộc sở hữu của bên bán

- Tại thời điểm bán đấu giá, hàng hoá có thể đang được sản xuất, công trình đang được xây dựng; chỉ sau thời điểm bán, hàng hoá mới được hình thành đồng bộ và thuộc sở hữu của bên bán.

- Tại thời điểm bán đấu giá, hàng hoá đang tồn tại nhưng chưa hoàn tất thủ tục xác nhận quyền sở hữu của bên bán; chỉ sau thời điểm bán, hàng hoá mới thuộc sở hữu của bên bán bằng việc hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu như mua bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế.

Vấn đề được đặt ra là nếu hợp đồng đấu giá đã được giao kết và có hiệu lực pháp luật mà hàng hoá đó không được tạo ra thì xử lý đối với hợp đồng bán đấu giá này như thế nào? Có lẽ trong trường hợp này thì chúng ta có thể

áp dụng các quy phạm điều chỉnh về hợp đồng mua bán thông thường để giải quyết và trong trường hợp này, bên bán được xem là không thực hiện được nghĩa vụ và bên bán sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên mua theo thoả thuận và theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, đối với quyền tài sản:

Ngoài những vật có thực, hàng hoá là đối tượng của bán đấu giá còn được xác định là các quyền tài sản. Theo quy định của điều 181-BLDS: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ.”. Quyền tài sản được hiểu theo nghĩa rộng là quyền của cá nhân, tổ chức được pháp luật cho phép thực hiện hành vi ứng xử đối với tài sản của mình và yêu cầu người khác phải thực hiện nghĩa vụ đem lại lợi ích vật chất cho mình. Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật dân sự thì không phải tất cả các quyền tài sản đều là tài sản mà chỉ có những quyền tài sản có thể chuyển giao được trong giao lưu dân sự mới là tài sản. (VD: quyền đòi nợ)

Các quyền tài sản khi được đem ra bán đấu giá về mặt giao kết hợp đồng không có gì khác so với các loại tài sản là vật có thực khác, mặc dù cũng giống như tài sản hình thành trong tương lai, khi tiến hành đưa ra lời mời đưa ra lời đề nghị giao kết hợp đồng, người tổ chức đấu giá không thể đem trưng bày hay tổ chức cho người mua xem tài sản. Người mua chỉ có thể hình dung về tài sản thông qua những tài liệu, giấy tờ liên quan. Khi đã mua được tài sản và làm đầy đủ các thủ tục cần thiết, người mua phát sinh quyền sở hữu với quyền tài sản và từ thời điểm này có quyền khai thác quyền tài sản như khai thác công dụng của các tài sản khác và định đoạt số phận của tài sản.

1.3.4 Nội dung và hình thức hợp đồng bán đấu giá

Như đã trình bày ở trên, một hợp đồng dân sự thông thường có thể có rất nhiều hình thức giao kết khác nhau. “Hợp đồng dân sự có thể được giao

kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định” (Điều 401 - Bộ luật dân sự Việt Nam). Trong cuộc bán đấu giá, khi có người trả giá cao nhất và được người tổ chức/điều hành cuộc bán đấu giá tuyên bố bán hàng hoá/tài sản và dừng cuộc bán đấu giá chính là khi hợp đồng bán đấu giá được giao kết. Từ thời điểm này, hợp đồng coi như đã được xác lập và bắt đầu làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ ràng buộc các bên tham gia.

Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định 05, hình thức của hợp đồng bán đấu giá được quy định rất rõ ràng và cụ thể, đó là phải được thể hiện dưới hình thức văn bản, có tên là Văn bản bán đấu giá tài sản. Tức là sau khi đã chấp nhận giao kết tại cuộc bán đấu giá, người mua và đấu giá viên phải ký kết hợp đồng bằng văn bản (riêng đối với tài sản là bất động sản thì còn cần thêm sự chứng nhận của cơ quan công chứng nơi có bất động sản) làm bằng chứng. Văn bản bán đấu giá tài sản có giá trị xác nhận việc mua bán tài sản, là cơ sở pháp lý để chuyển quyền sở hữu hoặc chuyển quyền sử dụng tài sản bán đấu giá.

Văn bản bán đấu giá tài sản có các nội dung chủ yếu sau đây:

a. Tên, địa chỉ của người bán đấu giá tài sản;

b. Họ, tên của người điều hành cuộc bán đấu giá tài sản;

c. Họ, tên, địa chỉ của người có tài sản bán đấu giá;

d. Họ, tên, địa chỉ của người mua được tài sản bán đấu giá; đ. Thời gian, địa điểm bán đấu giá tài sản;

e. Tài sản bán đấu giá;

g. Giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá;

h. Giá bán tài sản;

i. Thời hạn, phương thức, địa điểm thanh toán tiền mua tài sản đã bán đấu giá;

k. Thời hạn, địa điểm giao tài sản đã bán đấu giá cho người mua được tài sản bán đấu giá;

l. Trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ của các bên. (Điều 18-Nghị định 05)

Như vậy, về cơ bản, hợp đồng bán đấu giá tài sản có nội dung phù hợp với nội dung của hợp đồng dân sự nói chung, trong đó có thêm một điều khoản cơ bản mang tính chất đặc thù của bán đấu giá: giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá

Đây là khâu thủ tục của một cuộc bán đấu giá. Việc ghi nhận bằng văn bản kết quả bán đấu giá có ý nghĩa căn cứ chuyển giao quyền sở hữu và hoàn tất các thủ tục tiếp theo, cũng như đối ứng đối với người thứ ba nếu họ có hành vi xâm hại đến quyền của người mua. Nó cũng là bằng chứng về sự giao kết hợp đồng thành công.

Riêng đối với hợp đồng bán đấu giá tài sản qua mạng internet, hình thức của hợp đồng sẽ rất khó xác định. Trước kia, khi luật Giao dịch điện tử chưa ra đời thì theo các quy định của pháp luật Việt Nam hình thức văn bản được sử dụng như là một trong những hình thức chủ yếu trong các giao dịch dân sự, thương mại và đặc biệt là trong các hợp đồng kinh tế nó là một yếu tố bắt buộc. Tuy nhiên, hiện nay chúng ta vẫn chưa có một khái niệm cụ thể và rõ ràng rằng thế nào là "văn bản". Theo quan niệm lâu nay của những người làm công tác pháp lý thì họ vẫn hiểu trong một nền thương mại truyền thống thì văn bản được đồng nghĩa với giấy tờ (dưới hình thức viết). Như vậy, nếu các hình thức thông tin điện tử không được ghi nhận về mặt pháp lý là một trong những hình thức của văn bản, thì các hợp đồng được giao kết trên mạng máy tính giữa các chủ thể sẽ bị coi là vô hiệu theo pháp luật của Việt Nam, do không đáp ứng được các yêu cầu về mặt pháp lý của hợp đồng. Nếu đòi hỏi các hợp đồng thương mại, dân sự phải được thể hiện dưới hình thức viết và chữ ký tay thì những ưu thế của các giao dịch thương mại điện tử sẽ không được tận dụng và phát huy. Cho đến khi luật Giao dịch điện tử ra đời (tháng 11/2005) thì căn cứ pháp lý của các giao dịch điện tử đã được ghi nhận và

việc giao kết hợp đồng trong bán đấu giá qua mạng đã có thể được bảo vệ tốt hơn về mặt pháp lý. Theo luật này, thông điệp dữ liệu có giá trị như văn bản: “Trường hợp pháp luật yêu cầu thông tin phải được thể hiện bằng văn bản thì thông điệp dữ liệu được xem như đáp ứng yêu cầu này nếu thông tin chứa trong thông điệp dữ liệu đó có thể truy cập và sử dụng được để tham chiếu khi cần thiết”. (Điều 12 - Luật Giao dịch điện tử).

1.4 Hậu quả của việc giao kết hợp đồng trong bán đấu giá

1.4.1 Thời điểm phát sinh hiệu lực

Một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm và cũng là vấn đề gây nhiều thắc mắc trong cách hiểu về giao kết hợp đồng trong bán đấu giá, đó là thời điểm nào là thời điểm hợp đồng bán đấu giá được giao kết, thời điểm nào là thời điểm làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý giữa bên bán và bên mua trong quan hệ đấu giá?

Theo quy định tại các điều 404, 405, 408 - Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 thì người tham gia đấu giá trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người mua được tài sản. Kể từ thời điểm ngưòi tham gia đấu giá được công bố là người mua được tài sản, thì coi như người này đã giao kết hợp đồng mua bán tài sản với người bán đấu giá. Hợp đồng này có hiệu lực đối với các bên giao kết. Người mua được tài sản và người bán đấu giá có các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá. Theo đó, người mua được tài sản có quyền yêu cầu người bán đấu giá hoặc người có tài sản bán đấu giá giao tài sản bán đấu giá cùng các giấy tờ cần thiết sau khi đã thanh toán tiền mua tài sản, có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng và yêu cầu được bồi thường thiệt hại và các quyền khác theo quy định của pháp luật. [19, tr.208]

Như vậy, giao kết hợp đồng trong bán đấu gía được coi là giao kết hợp đồng bằng lời nói. Theo đó, “thời điểm giao kết hợp đồng bằng lời nói là thời

điểm các bên đã thoả thuận về nội dung của hợp đồng” ( Khoản 3 - Điều 404

– BLDS VN 2005). Và “người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người được mua tài sản bán đấu giá và đã được coi là chấp nhận giao kết hợp đồng” (khoản 2 - Điều 458 - BLDS VN 2005). Tuy nhiên, cách quy định của pháp luật trong trường hợp này không rõ ràng, khiến các chúng ta không thể hình dung được xem như vậy là hợp đồng đã được giao kết hay chưa, có hiệu lực hay chưa và thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm nào. Thêm nữa, nó cũng gây lầm lẫn trong cách hiểu giữa thời điểm giao kết hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

1.4.2 Rút lại giá đã trả

Trong quá trình đấu giá, người mua có thể rơi vào tình huống quyết định vội vàng vì bị cuốn theo “dòng” trả giá của những người mua khác hoặc có những sự nhầm lẫn trong trả giá… Trong những trường hợp đó, dù rằng là người trả giá cao nhất song trước khi người điều hành cuộc bán đấu giá công bố người mua được tài sản thì họ có thể rút lại giá đã trả ngay lập tức, tại phiên bán đấu giá và phiên bán đấu giá lại được tiếp tục từ giá của người trả giá liền kề trước đó.

Quy chế bán đấu giá tài sản của Việt Nam quy định:

1. Tại cuộc bán đấu giá tài sản, người đã trả giá cao nhất mà rút lại giá đã trả trước khi người điều hành cuộc bán đấu giá tài sản công bố người mua được tài sản thì cuộc bán đấu giá tài sản vẫn tiếp tục và bắt đầu từ giá của người trả giá liền kề trước đó.

2. Người rút lại giá đã trả bị truất quyền tham gia trả giá tiếp và không được hoàn trả khoản tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước của người rút lại giá đã trả thuộc về người có tài sản bán đấu giá. (Đi ều 20 - Rút lại giá đã trả)

Như vậy, ở đây có thể hiểu là người mua đã đưa ra lời đề nghị giao kết, song trước khi người bán (người được đề nghị) kịp chấp nhận đề nghị và

chấm dứt cuộc bán đấu giá thì người mua đã rút lại lời đề nghị đó. Tức là, lúc này đề nghị giao kết hợp đồng bị chấm dứt vì việc rút lại lời đề nghị có hiệu lực. Trường hợp này có thể hiểu tương tự như quy định tại Điều 392 - Bộ luật Dân sự Việt Nam về việc thay đổi, rút lại đề nghị giao kết hợp đồng: “1. Bên đề nghị giao kết hợp đồng có thể thay đổi, rút lại đề nghị giao kết hợp đồng trong trường hợp sau đây: (a) Nếu bên được đề nghị nhận được thông báo về việc thay đổi hoặc rút lại đề nghị trước hoặc cùng với thời điểm nhận được đề nghị”.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là chế tài của điều luật là “không hoàn trả tiền đặt trước” là quá nhẹ và không thoả đáng. Việc quy định chế tài như thế này không đủ để làm người mua phải thận trọng trong việc ra giá và rút lại giá đã trả.

1.4.3 Từ chối mua

Theo quy định tại Điều 21 - Nghị định 05 (Từ chối mua tài sản bán đấu giá) thì:

1. Trong trường hợp người điều hành cuộc bán đấu giá tài sản đã công bố người mua được tài sản bán đấu giá mà người này từ chối mua thì tài sản được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề ít nhất bằng giá khởi điểm. Khoản tiền đặt trước của người từ chối mua thuộc về người có tài sản bán đấu giá.

2. Trong trường hợp người trả giá liền kề không đồng ý mua hoặc giá trả liền kề thấp hơn giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá coi như không thành. Khoản tiền đặt trước của người từ chối mua quy định tại khoản 1 điều này thuộc về người có tài sản bán đấu giá.

Như vậy, ngay cả khi đã tìm ra người trả giá cao nhất trong cuộc đấu giá, người đó không rút lại giá đã trả và phiên đấu giá kết thúc bằng việc người điều hành cuộc bán đấu giá tuyên bố người mua được tài sản đấu giá,