thuê nhà - chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng". Nhưng do nhu cầu mua nhà ở của người dân cao, nên ở nhiều dự án chung cư hiện nay, chủ đầu tư đã "lách luật" bằng thỏa thuận góp vốn mua nhà. Theo đó, các mức giá mét vuông/căn hộ cũng là giá tạm tính. Dự án CT1 khu đô thị mới Văn Khê là ví dụ. Sau khi huy động vốn của người mua nhà, chủ đầu tư đã tự ý nâng giá lên gần 1,5 triệu đồng/m2 với lý do khách hàng phải chịu thêm các khoản phí bảo trì; chuyển giao diện tích chung; thay đổi thiết kế; tăng giá vật liệu, nhân công... mà không có sự thỏa thuận với khách hàng.
Mặt khác Luật kinh doanh bất động sản lại quy định cho việc các công ty kinh doanh bất động sản được phép bán nhà cho người dân thông qua hình thức trả chậm, trả tiền dần, nhà được hình thành trong tương lai… (Điều 14, 22 Luật kinh doanh bất động sản). Như vậy, có thể thấy cùng một vấn đề nhưng hai văn bản luật lại có cách điều chỉnh khác nhau. Nếu theo quy định Điều 39 Luật nhà ở thì việc các chủ đầu tư ký Hợp đồng mua bán nhà trong các trường hợp nhà dự án (nhà chưa được hình thành hoặc đang được hình thành) là vi phạm pháp luật. Còn theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản lại là phù hợp pháp luật.
Qua xem xét ví dụ trên chúng ta thấy, việc quy định của Điều 39 Luật nhà ở là bất cập không phù hợp với thực tiễn, chưa đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở, nhất là người dân khi mà họ chưa thực sự đủ khả năng trang bị cho mình kiến thức pháp luật để tự bảo vệ mình. Thậm chí họ có trang bị đầy đủ cho mình kiến thức pháp luật nhưng trong tình trạng cầu cao hơn cung về nhà ở, mà quyền quyết định bán nhà lại thuộc các chủ đầu tư dự án thì đôi khi người dân vẫn phải chấp nhận một số điều khoản bất lợi cho mình. Trong những trường hợp này pháp luật chưa thực sự
bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người dân. Vì vậy, theo quan điểm chúng tôi các nhà làm luật nên nhanh chóng sửa đổi, thống nhất luật để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người dân.
Theo quy định tại Điều 122 "mục đích và nội dung" vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì hợp đồng vô hiệu. Vậy chúng ta nên hiểu từ "và" trong quy định này được hiểu là điều kiện cần và đủ hay chỉ cần có mục đích hoặc nội dung trái quy định pháp luật hoặc đạo đức xã hội là hợp đồng đã vô hiệu? Điều đáng lưu ý của kỹ thuật lập pháp điểm b, khoản 1, Điều 122, Bộ luật dân sự năm 2005 là: mục đích và nội dung trong nhiều trường hợp không tương tự như nhau. Có thể có những trường hợp ngoại lệ như: hợp đồng có mục đích không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội nhưng nội dung lại có sự vi phạm, chẳng hạn cho vay nặng lãi với lãi suất rất cao có tính chất bóc lột. Hoặc ngược lại có những hợp đồng có nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội nhưng mục đích lại có sự vi phạm như cho vay với điều kiện (hoặc mục đích) để buôn hàng cấm, để mua bán chất nổ, chất ma túy... với những điều kiện ràng buộc riêng. Vì vậy, yêu cầu về mục đích và nội dung trong một số trường hợp phải được xem xét đồng thời.
Tuy nhiên, cần thấy rằng: nếu hợp đồng giao kết có nội dung vi phạm pháp luật hoặc đạo đức xã hội sẽ bị coi là vô hiệu cho dù mục đích các bên giao kết hợp đồng không vi phạm pháp luật hoặc đạo đức xã hội. Ngược lại, hợp đồng giao kết có mục đích rõ ràng vi phạm điều cấm pháp luật hoặc đạo đức xã hội thì dù nội dung có như thế nào đi chăng nữa thì cũng không thể được pháp luật thừa nhận.
2.1.3. Người tham gia giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện
Bản chất của giao dịch dân sự nói chung, hợp đồng dân sự nói riêng là sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí, cho nên tự nguyện bao gồm các yếu tố cấu thành là tự do và bày tỏ ý chí. Không có tự do ý chí và bày tỏ ý chí không thể
có tự nguyện, nếu một trong hai yếu tố này không có hoặc không thống nhất cũng không thể có tự nguyện. Sự tự nguyện các bên trong một quan hệ hợp đồng dân sự là một trong các nguyên tắc được quy định tại Điều 4, Bộ luật dân sự: Tự do, tự nguyện cam kết thỏa thuận, vi phạm sự tự nguyện của các chủ thể là vi phạm pháp luật. Vì vậy, giao dịch nói chung, hợp đồng dân sự nói riêng nếu không có sự tự nguyện không làm phát sinh hậu quả pháp lý. Cũng như Bộ luật dân sự 1995, Bộ luật dân sự 2005 quy định một số giao dịch không có sự tự nguyện là những giao dịch dân sự vô hiệu, ta cũng có thề thấy đó là những trường hợp hợp đồng dân sự vô hiệu do giả tạo, bao gồm:
* Hợp đồng dân sự do giả tạo: Là hợp đồng được xác lập nhằm che giấu một giao dịch khác. Trong trường hợp này tồn tại hai giao dịch: Giao dịch "che giấu" (bên ngoài) và giao dịch "được che giấu" (bên trong, thực chất) thì giao dịch bên ngoài không có hiệu lực, giao dịch bên trong vẫn có hiệu lực (Điều 129, Bộ luật dân sự). Trong thực tiễn ta có thể thấy rất nhiều hợp đồng dạng này tồn tại. Đó là việc bên vay có tài sản thế chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ vay tiền giữa các cá nhân với nhau nhưng lại được các bên lập hợp đồng ủy quyền trong đó bên chủ tài sản (bên ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền) đồng ý cho bên được ủy quyền (thực chất là bên cho vay) được quyền mua bán, thế chấp tài sản đó thay vì đáng lý các bên phải lập hợp đồng thế chấp tài sản. Hoặc việc các bên mua bán tài sản nhưng lại không lập hợp đồng mua bán tài sản mà lại lập hợp đồng ủy quyền cho bên mua tài sản được quyền sử dụng, khai thác, bán tài sản đó... Như vậy, các hợp đồng giả tạo này đều vô hiệu.
Có thể bạn quan tâm!
-
Hậu Quả Pháp Lý Của Hợp Đồng Dân Sự Vô Hiệu -
Điều Kiện Có Hiệu Lực Của Hợp Đồng Dấn Sự Theo Pháp Luật Việt Nam Hiện Hành -
Mục Đích Và Nội Dung Của Hợp Đồng Dân Sự Không Trái Pháp Luật, Đạo Đức Xã Hội -
Nhận Xét Đối Với Quy Định Của Pháp Luật Về Điều Kiện Có Hiệu Lực Của Hợp Đồng Dân Sự Và Thực Tiến Áp Dụng -
Thực Trạng Áp Dụng Pháp Luật Để Giải Quyết Các Tranh Chấp Về Hợp Đồng Vi Phạm Các Điều Kiện Có Hiệu Lực -
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự - 12
Xem toàn bộ 104 trang tài liệu này.
Để ví dụ cho trường hợp trên, chúng ta có thể thấy việc báo chí đưa tin về những vụ lừa đảo về nhà đất thông qua những hợp đồng ủy quyền với nội dung "Bên được ủy quyền được toàn quyền thay mặt và nhân danh cá nhân bên ủy quyền làm việc với cơ quan có thẩm quyền làm các thủ tục pháp lý và ký các giấy tờ cần thiết theo quy định của pháp luật để quản lý, sử dụng, xin phép xây dựng và xây dựng theo giấy phép, chuyển nhượng, tặng cho, cho
thuê, góp vốn vào công ty, thế chấp hoặc thế chấp để bảo đảm cho các món vay của bên thứ ba đối với toàn bộ tài sản. Thực chất các chủ sở hữu nhà, đất này chỉ có mục đích vay tiền nhưng đã ký hợp đồng ủy quyền với nội dung trên và giao giấy tờ sở hữu cho bên được ủy quyền. Sau đó, những người được ủy quyền đã đem những căn nhà và thửa đất được ủy quyền như trên thế chấp cho ngân hàng vay tiền hoặc bán nhà cho người thứ ba. Khi tài sản bị phát mại hoặc những người mua nhà đất này đến xem xét và xác minh nguồn gốc đất thì chủ sở hữu nhà và người mua nhà mới phát hiện ra là mình bị lừa.
* Hợp đồng được xác lập do nhầm lẫn (Điều 131, Bộ luật dân sự): đó là việc các bên lập hợp đồng hình dung sai về nội dung của hợp đồng nên đã tham gia vào hợp đồng gây thiệt hại cho mình hoặc cho bên kia. Sự nhầm lẫn xuất phát từ nhận thức của các bên hoặc phán đoán sai lầm về đối tượng, sự việc, sự nhầm lẫn phải được thể hiện rõ ràng mà căn cứ vào nội dung của giao dịch phải xác định được.
* Hợp đồng dân sự được xác lập do lừa dối, đe dọa (Điều 132, Bộ luật dân sự):
- Lừa dối là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của hợp đồng nên đã xác lập hợp đồng đó.
- Đe dọa là hình vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình hoặc của người thân thích. Để xác địch hợp đồng vô hiệu do đe dọa thì việc đe dọa phải là nghiêm trọng và có thực (không thể là đe dọa tưởng tượng) có thể được thực hiện từ phía đối tác cũng có thể từ người thứ ba. Nếu đe dọa đã thành hiện thực (đánh đập, phá hoại tài sản, vu khống…) mà phải xác lập, thực hiện hợp đồng thì hợp đồng đó phải được hủy bỏ nếu có yêu cầu của bên bị đe dọa. Quy định của Bộ luật dân sự 2005 về đe dọa so với
1995 bổ sung thêm phần đe dọa của người thứ ba và làm rõ hơn khái niệm người thân thích bao gồm: cha, mẹ, vợ chồng, con của người bị đe dọa.
2.2. HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG LÀ ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC TRONG TRƯỜNG HỢP PHÁP LUẬT CÓ QUY ĐỊNH (khoản 2 Điều 122, Bộ luật dân sự).
Hình thức của hợp đồng dân sự là cách thức thể hiện ý chí của chủ thể ra bên ngoài dưới một hình thức nhất định của các bên tham gia hợp đồng. Thông qua cách thức biểu hiện này bên đối tác cũng như người thứ ba có thể biết được nội dung của hợp đồng đã xác lập. Hình thức hợp đồng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong tố tụng dân sự. Nó là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các bên, từ đó xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra.
Hợp đồng dân sự có thể được thực hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Trong trường hợp pháp luật có quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải được công chứng nhà nước chứng nhận, được chứng thực, đăng ký hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đó (Điều 124, Bộ luật dân sự).
- Hình thức lời nói: hình thức của hợp đồng là trao đổi miệng thông qua lời nói. Hình thức này thường được áp dụng đối với các giao dịch được thực hiện ngay và chấm dứt ngay sau đó (mua bán trao tay) hoặc giữa các chủ thể có quan hệ mật thiết, tin cậy, giúp đỡ lẫn nhau (bạn bè, người thân cho vay, mượn tài sản…).
- Hình thức văn bản:
+ Văn bản thường: Các bên tham gia hợp đồng dân sự thỏa thuận hoặc pháp luật quy định hợp đồng phải thể hiện theo hình thức văn bản. Nội dung hợp đồng được thể hiện trên văn bản có chữ ký xác nhận của chủ thể, cho nên hình thức này là chứng cứ xác định chủ thể đã tham gia vào một hợp đồng rõ ràng, tin cậy hơn hơn so với việc giao kết hợp đồng bằng lời nói.
+ Văn bản có công chứng, chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền: được áp dụng trong những trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng dân sự bắt buộc phải được lập thành văn bản hoặc các bên có thỏa thuận phải có chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép thì khi lập hợp đồng các bên phải tuân thủ hình thức, thủ tục đó (Ví dụ: hợp đồng mua bán nhà phải có chứng nhận của phòng công chứng; hợp đồng thế chấp tài sản đề đảm bảo nghĩa vụ cũng phải có chứng nhận của phòng công chứng…).
+ Bộ luật dân sự 2005 còn thừa nhận một hình thức của hợp đồng giao dịch mới đó là "phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu", hình thức này cũng được thừa nhận là hình thức văn bản.
Bộ luật dân sự 2005 đã quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, giao dịch thành 2 khoản, trong đó tách quy định về hình thức của hợp đồng giao dịch thành một điều khoản riêng - đây là một điểm thay đổi căn bản về nội dung quy định của điều luật này. Theo quy định của Điều 131, Bộ luật dân sự năm 1995 thì hình thức của hợp đồng giao dịch là một trong bốn điều kiện cần và đủ để hợp đồng, giao dịch có hiệu lực (Điều 131 quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thành 4 khoản tương đương với 4 điều kiện). Bộ luật dân sự 2005 đã thay đổi kết cấu điều khoản của Điều 122, theo đó hợp đồng dân sự nói riêng (giao dịch dân sự nói chung) không tuân thủ hình thức do pháp luật quy định trong trường hợp có quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng, giao dịch đó thì vô hiệu (ví dụ: hợp đồng thuê nhà với thời hạn trên 6 tháng thì phải có công chứng hoặc chứng thực). Việc quy định này xuất phát từ quan điểm cho rằng các quy định về hình thức đối với hợp đồng giao dịch chỉ có ý nghĩa công khai hợp đồng giao dịch đó và có ý nghĩa đối kháng với người thứ ba trong trường hợp có tranh chấp. Điều kiện bắt buộc để giao dịch có hiệu lực chỉ phụ thuộc vào một số yếu tố liên quan đến nội dung như: người tham gia giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự; ý chí tự nguyện của các bên; đối tượng, nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm và trái đạo đức xã hội. Việc quy định của Điều 131, Bộ luật dân sự 1995 là không phù hợp, tạo kẽ
hở về mặt pháp lý để một bên tham gia giao dịch có thể lợi dụng trục lợi cho mình và gây thiệt hại đến quyền lợi chính đáng của bên kia.
Tuy nhiên, Điều 134, Bộ luật dân sự không suy đoán một giao dịch dân sự không tuân thủ hình thức là vô hiệu. Những hợp đồng mà pháp luật quy định bắt buộc phải thể hiện bằng văn bản, phải có chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép mà các bên không tuân thủ các quy định này mới "có thể bị vô hiệu" chứ không mặc nhiên bị vô hiệu. Khi các bên không tuân thủ các quy định này và có yêu cầu của một hoặc các bên thì Tòa án xem xét và "buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn nhất định, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu" (tất nhiên khi đó Tòa án phải kiểm tra tính hợp pháp của các điều kiện khác). Việc ấn định thời hạn thực hiện các quy định về hình thức do Tòa án quyết định căn cứ vào giao dịch, hợp đồng dân sự cụ thể. Việc buộc các bên phải thực hiện và đưa ra thời hạn thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng thuộc thẩm quyền và nghĩa vụ của Tòa án.
Như vậy, Tòa án không thể mặc nhiên tuyên hợp đồng vô hiệu nếu hợp đồng đó chỉ vô hiệu do vi phạm về hình thức. Chỉ khi các bên trong hợp đồng không thực hiện và hoàn tất các quy định về hình thức của giao dịch trong thời hạn do Tòa án quyết định thì giao dịch đó mới đương nhiên vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.
Tuy nhiên, việc luật dân sự quy định thời hạn cho các bên hoàn thiện về mặt hình thức có là phù hợp không? Bởi vì, khi một trong các bên hợp đồng có yêu cầu tòa án để phán quyết về một hợp đồng, có nghĩa là sự tự nguyện của một trong các bên đã không còn. Cho nên, dù Tòa án có cho thời hạn để các bên hoàn thành thủ tục về hình thức thì cũng khó thực hiện trên thực tế vì không có sự hợp tác của các bên hợp đồng. Chúng tôi đưa ra sau đây một ví dụ về việc giải quyết của một một vụ án hợp đồng vô hiệu về hình thức, để dẫn chứng cho quan điểm trên về việc giải quyết của một một vụ án hợp đồng vô hiệu về hình thức.
Ví dụ: theo đơn khởi kiện của ông Trần Tấn Hiệp và vợ là bà Vũ Thị Thục Đức ngày 5/6/2002 thì căn nhà số 6 đường Âu Cơ, Tây Hồ, Hà Nội thuộc quyền sở hữu của ông bà. Từ tháng 3 đến tháng 6/2000 vợ chồng ông Hiệp đã vay của ông Lê Trọng Đỉnh tiền để kinh doanh, tháng 9/2000 vợ chồng ông Hiệp đã cho vợ chồng ông Đỉnh vào ở nhờ tại căn nhà nêu trên, khi đó căn nhà đang được thế chấp tại Ngân hàng để vay vốn. Khi bị ngân hàng thúc ép đòi tiền, vợ chồng ông Hiệp đã đồng ý để ông Đỉnh nộp một phần tiền với tư cách vợ chồng ông Hiệp nợ ông Đỉnh để trả nợ ngân hàng và giải chấp căn nhà nêu trên. Sau đó vợ chồng ông Hiệp đã viết giấy nhận nợ ông Đỉnh 5 tỷ đồng và giao toàn bộ giấy tờ căn nhà cho ông Đỉnh. Ngày 26/5/2001 vợ chồng ông Hiệp và ông Đỉnh đã lập bản khai mua bán nhà với giá là 2,6 tỷ đồng (là số tiền hai bên thống nhất trừ giá trị nhà 7,6 tỷ và số tiền vay 5 tỷ) và khi nào ông Đỉnh trả hết tiền thì lập hợp đồng mua bán. Phía ông Đỉnh trình bày: từ tháng 3/2000 đến tháng 7/2001 ông Đỉnh đã cho vợ chồng ông Hiệp vay tiền nhiều lần. Do vay nợ ngân hàng nên căn nhà số 6 đường Âu Cơ của vợ chồng ông Hiệp phải thế chấp, vì vậy vợ chồng ông Hiệp đã gợi ý bán nhà cho ông Đỉnh và ông Đỉnh đã nộp tiền vào ngân hàng để giải chấp căn nhà nêu trên. Ngày 26/5/2001 hai bên đã lập bản khai mua bán nhà, có xác nhận của UBND phường Quảng An ngày 04/7/2001. Đến tháng 7/2001 hai bên đã làm đơn đề nghị Sở Địa chính Hà Nội cấp giấy chứng nhận sở hữu cho ông Đỉnh. Tại bản án sơ thẩm 09/DSST ngày 01/11/2002 TAND quận Tây Hồ xử bác yêu cầu xin hủy hợp đồng mua bán nhà nêu trên, công nhận quyền sở hữu của ông Đỉnh với căn nhà. Sau khi xét xử sơ thẩm ông Hiệp kháng cáo. Tại bản án dân sự phúc thẩm số 63/DSPT ngày 09/4/2003 TAND thành phố Hà Nội đã sửa toàn bộ án sơ thẩm: Hợp đồng mua bán nhà nêu trên vô hiệu, xác định quan hệ giữa ông Đỉnh và ông Hiệp là quan hệ vay tiền do hai bên tự giải quyết hoặc các bên có quyền khởi kiện giải quyết bằng vụ án dân sự khác. Ngày 01/12/2003 Chánh án TANDTC đã kháng nghị theo hướng công nhận việc mua bán nhà giữa hai bên. Tuy nhiên do việc mua bán không được lập thành văn bản, chưa trước bạ sang