Sự Yếu Kém Trong Công Tác Tổ Chức Thi Hành Pháp Luật Đất Đai

dài.[3] Theo thông tin từ Thanh tra Chính phủ, Ủy ban nhân dân tỉnh Hưng Yên cho biết chủ đầu tư đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ về đất bình quân 100.000 đồng/m2; hỗ trợ và thưởng tiến độ cho các hộ tự nguyện 35.000 đồng/m2; Hỗ trợ ổn định đời sống với mức 1 triệu đồng/sào/năm đối với các hộ dân có đất bị thu hồi, theo cơ chế: Thu hồi từ 1 đến 50% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ 5 năm; thu hồi từ 51 đến 70% diện tích được hỗ trợ 7 năm; thu hồi từ 71 đến 100% diện tích được hỗ trợ 10 năm. Với mức giá đền bù chênh lệch đáng kể so với các dự án gần đấy nhưng thuộc “đất Hà Nội”, người dân Văn Giang đã liên tục tiến hành khiếu kiện đông người tại trụ sở tiếp dân của các cơ quan Trung ương và địa phương. Quá trình khiếu kiện được tập trung vào 10 nhóm vấn đề, như cho rằng có sự sai lệch giấy tờ; đề nghị giảm diện tích dự án; tố cáo cưỡng chế trái pháp luật; thậm chí tố cáo hành vi trả thù người tố cáo…

2.3.3. Sự yếu kém trong công tác tổ chức thi hành pháp luật đất đai

Việc áp dụng pháp luật về đất đai của các địa phương còn nhiều bất cập, nhất là trong việc thu hồi đất. Sau khi có Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, nhiều địa phương chưa kịp thời ban hành các văn bản quy phạm pháp luật cụ thể hóa thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh để triển khai; nhiều địa phương cấp huyện và cấp xã chưa nắm chắc những quy định mới của pháp luật về đất đai nên vẫn còn áp dụng những quy định cũ đã bị hủy bỏ hoặc thay thế, nhiều trường hợp áp dụng sai quy định.

Những bất cập này đã tạo nên những vụ việc khiếu kiện mới về đất đai. Nhiều địa phương chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, dẫn tới tùy tiện trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Đa số các địa phương chưa đầu tư kinh phí thỏa đáng để xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, bảo đảm quản lý chặt chẽ đối với từng thửa đất. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm và trong một số trường hợp không chính xác. Công tác kiểm tra, thanh tra chưa được quan tâm đúng mức, trong đó công tác hậu kiểm

đối với các dự án, công trình sau khi được giao đất, cho thuê đất ít được các địa phương chú ý. Tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, không đúng tiến độ, không đầu tư theo dự án mà chỉ chờ chuyển nhượng kiếm chênh lệch giá đã ít được phát hiện và xử lý kịp thời. Việc kiểm tra, thanh tra thực hiện giá cũng ít được phát hiện và xử lý kịp thời. Việc kiểm tra, thanh tra thực hiện chế độ công vụ và xử lý những vi phạm của cán bộ, công chức trong công tác quản lý và sử dụng đất đai chưa được đặt ra một cách cụ thể, tích cực.

Sự yếu kém, bất cập trong công tác quản lý đất đai cùng với một bộ phận không nhỏ cán bộ, công chức có những hành vi vụ lợi trong quản lý, sử dụng đất đai, nhũng nhiễu, thiếu công tâm là nguyên nhân trực tiếp làm phát sinh những tranh chấp, khiếu nại về đất đai.

2.3.4. Cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai còn nhiều bất cập

Nhìn chung, tổ chức và cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai thiếu ổn định và bất cập so với yêu cầu thực tế. Giải quyết một vụ khiếu nại đòi hỏi phải có các bước điều tra, nghiên cứu, kết luận và thi hành kết luận, do đó cần một đội ngũ những người am hiểu pháp luật, có nghiệp vụ chuyên sâu và làm việc chuyên trách. Nhưng hiện nay, hầu hết cán bộ làm công tác giải quyết tranh chấp đất đai đặc biệt trong vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng chủ yếu là kiêm nhiệm; khiếu nại về đất đai chủ yếu nảy sinh ở cấp huyện, xã nhưng cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết ở cấp này lại không tương ứng. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp là người chủ trì, chịu trách nhiệm chính hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai nhưng lại phải giải quyết rất nhiều công việc khác nhau của địa phương nên khó có điều kiện chuyên tâm về việc này. Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng giải quyết tranh chấp về đất chậm, thiếu dứt điểm, chất lượng thấp, dẫn đến tình trạng khởi kiện lại ra Tòa án hoặc lên các cơ quan hành chính cao hơn. Trong tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực đất đai, nhiều địa phương chưa làm tốt việc tiếp dân, nhận

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 80 trang tài liệu này.

đơn, hướng dẫn cụ thể theo pháp luật về việc nộp đơn dẫn đến tình trạng người dân lúng túng, mất nhiều thời gian, công sức khi phải đi hết nơi này đến nơi khác. Khi phát sinh tranh chấp, cấp ủy, chính quyền một số địa phương chưa tập trung chỉ đạo giải quyết kịp thời, còn né tránh, đùn đẩy. Nhiều vụ việc đã có quyết định giải quyết cuối cùng nhưng việc tổ chức thi hành quyết định không nghiêm; cơ quan ra quyết định thiếu kiểm tra, đôn đốc kịp thời để giải quyết dứt điểm; một số vụ việc không có tính khả thi trong tổ chức thi hành dẫn tới phát sinh những tranh chấp mới phức tạp hơn.

Công tác hòa giải ở cấp cơ sở chưa được quan tâm đúng mức, nhiều địa phương chưa bố trí cán bộ có đủ năng lực, phẩm chất, kinh nghiệm đảm nhiệm công việc này nên việc hòa giải đạt hiệu quả chưa cao. Nhiều vụ việc giải quyết không triệt để dẫn đến khiếu kiện đông người, có trường hợp dẫn đến xảy ra vụ án hình sự. Một số địa phương chưa làm tốt trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn như vi phạm trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, tái định cư, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Công tác thanh tra chưa được thực hiện thường xuyên, còn thiếu tính chủ động, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Việc xử lý sau thanh tra của các cấp, các ngành chưa kiên quyết, triệt để, kịp thời làm hạn chế hiệu quả hoạt động thanh tra, cụ thể: Tình trạng lấn chiếm đất công, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, sử dụng sai mục đích, để đất hoang hóa diễn ra thường xuyên và dưới nhiều hình thức gây bức xúc trong dư luận nhân dân và xã hội nhưng chưa có chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa các hành vi vi phạm; chế tài quy định xử lý, xử phạt vi phạm pháp luật đất đai còn nhẹ, chưa đủ sức răn đe các đối tượng vi phạm. Việc giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo tranh chấp đất đai còn mang tính chủ quan, nể nang, nặng về mệnh lệnh hành chính; nhiều quyết định giải quyết chưa thấu tình, đạt lý. Việc tổ chức thực hiện các quyết định giải quyết đã có hiệu lực pháp luật còn thiếu kiên quyết, dẫn đến vụ việc không được giải quyết

dứt điểm, khiếu kiện kéo dài. Hình thức văn bản giải quyết một số vụ việc chưa bảo đảm theo quy định của pháp luật như việc ban hành công văn, thông báo... để thay thế quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.[1]

CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

3.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật

3.1.1. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải phóng mặt bằng

Thứ nhất, về giá đất bồi thường, theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có qui định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trước đó, Luật Đất đai năm 2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.[6]

Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể[33]. Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định của Luật đất đai năm 2003.

Trên thực tế, cùng một khu vực đất gần nhau, giá bồi thường khác nhau với cơ chế, chính sách của các loại dự án khác nhau như: dự án thu hồi đất có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, dự án thu hồi đất sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà nước ta có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư riêng (khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai năm 2013). Điều này ít nhiều gây khó khăn trong công tác quản lý do người dân giữa các dự án trên có sự so bì, khiếu nại. Trong khi đó, đối với các dự án công trình sản xuất – kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi thì doanh nghiệp phải tự thỏa thuận. Theo đa số người dân thì giá thỏa thuận thường phản ánh được với giá chuyển nhượng trên thị trường. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định bất kỳ thời gian nào cho sự thỏa thuận đó (khoản 1 Điều 173 Luật Đất đai năm 2013). Chính vì vậy, có một số trường hợp một số người dân đòi hỏi quá cao, hoàn toàn không có cơ sở, dẫn đến chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc thỏa thuận các thửa đất còn lại trong dự án. Có những trường hợp dự án không thể thực hiện được chỉ vì một, hai hộ đòi hỏi một mức giá bồi thường quá cao.

Đối với vấn đề này, chúng ta có thể đề ra biện pháp như sau, giá đất tính tiền bồi thường phải được xác định dựa trên sự thỏa thuận với người sử dụng đất. Trường hợp không thỏa thuận được về giá thì người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá xác định. Trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá của cơ quan tổ chức đưa ra là giá để tính bồi thường. Để đảm bảo giá của cơ quan thẩm định đưa ra là khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên cứu thành lập cơ quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá.[14]

Việc bồi thường thiệt hại về đất ở bằng cách giao đất ở khu tái định cư nên xem xét theo quy hoạch và định mức đất ở có như vậy mới đảm bảo về quy hoạch - kiến trúc, đồng thời khi lập dự án cũng như xác định nhu cầu đất tái định cư được dễ dàng hơn.

Ngoài ra, việc xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất, xây dựng cơ chế định giá đất trên thị trường có cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn là rất cần thiết; nên có chủ thể công bố giá thị trường theo từng thời điểm. Các thông tin đất đai trong cơ sở dữ liệu phải thường xuyên cập nhật và theo dõi sát thị trường đất đai tại địa phương mình quản lý, phát huy vai trò của chính quyền địa phương. Nên sửa đổi quy định về giá đất tính thuế trong các giao địch đất đai để giá trị thật của giao dịch thể hiện trên hợp đồng, thuận lợi cho việc kiểm soát đất và giải quyết bất đồng về giá đất.[14]

Thứ hai, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đối với những dự án lớn quan trọng thì xem xét thành lập một tổ công tác từ thành phố đến xã phường để theo dõi, nắm tình hình, giải quyết kịp thời các vướng mắc phát sinh nhằm tập trung đẩy nhanh tiến độ dự án[41]; định hướng việc xây dựng cơ chế, chính sách, sử dụng vốn Nhà nước và huy động các nguồn lực xã hội hợp pháp để giải phóng mặt bằng thực hiện dự án và giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, tạo quỹ đất “sạch” chuẩn bị mặt bằng thực hiện dự án, nhất là các dự án trọng điểm, dự án FDI để kêu gọi đầu tư, dự án đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn lực tài chính.

Thứ ba, kết hợp thực hiện các bước của trình tự, thủ tục khi triển khai công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư như: Sau khi xác định và công bố chủ trương thu hồi đất, chủ đầu tư có thể phối hợp với Hội đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư triển khai ngay việc phát phiếu kê khai đến các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án, tổ chức kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đồng thời với việc chuẩn bị hồ sơ địa chính, lập phương án bồi thường tổng thể và phương án bồi thường chi tiết. Ngoài ra, kết hợp lấy ý kiến người dân bằng hình thức niêm yết với hình thức phát phiếu lấy ý kiến đến từng hộ dân để sớm hoàn chỉnh phương án chi tiết về bồi thường hỗ trợ và tái định cư.

Ngoài ra, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm cho người có đất bị thu hồi có đời sống, việc làm, sinh hoạt ít nhất bằng trước khi bị thu hồi vì bất cứ mục đích gì. Đối với người lao động trong độ tuổi lao động khi bị thu hồi đất nếu không có đất tương tự để bồi thường thì ngoài việc bồi thường bằng tiền theo giá thị trường thì cần có chính sách để họ chuyển việc làm khác có thu nhập ít nhất bằng thu nhập từ diện tích đất bị thu hồi. Đối với người ngoài độ tuổi lao động hoặc không có khả năng lao động thì ngoài tiền bồi thường về đất cần có khoản trợ cấp ít nhất tương đương với khoản thu nhập từ diện tích đất bị thu hồi. Nhằm bù đắp một phần chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và khuyến khích thực hiện đầu tư cần ban hành quy định xác định và phân chia giá trị tăng thêm của đất giữa người sử dụng đất được hưởng lợi và Nhà nước, nhà đầu tư do đầu tư các công trình như hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

3.1.2. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

Luật đất đai năm 2013 đã có hiệu lực được, tuy nhiên vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng còn rất nhiều khó khăn và bất cập.

Thứ nhất, Luật đất đai hiện hành quy định về bắt buộc hòa giải tại cơ sở trong tranh chấp đất đai. Theo đó, mọi tranh chấp đất đai, bao gồm cả tranh chấp về tài sản gắn liền với đất và tranh chấp trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai đều phải qua thủ tục hòa giải và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết trước khi vụ việc được giải quyết tại tòa án hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện. Rất nhiều trường hợp, Ủy ban nhân dân cấp xã không tổ chức hòa giải, hoặc không hòa giải theo yêu cầu của các bên tranh chấp, mà nếu cấp xã không hòa giải, thì các bên không thể khởi kiện ra tòa án. Đó là chưa kể đến năng lực chưa tương xứng của cấp xã trong việc đứng ra giải quyết tranh