Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Công Tác Bồi Thường Gpmb

1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB

1.2.3.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ở nước ta hiện nay theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận). Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và GCN có liên quan mật thiết với công tác bồi thư ờng, hỗ trợ và tái định cư, là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đây là điều kiện đầu tiên để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập đủ hồ sơ địa chính để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai là sổ mục kê đất đai, sổ địa chính, sổ cấp GCN như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh (Trung Chính, 2013).

Trong công tác bồi thường GPMB thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để xác định đối tượng được bồi thường như: loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất cập nhật không kịp thời; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.

1.2.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và ảnh hưởng mang tính quyết định đến nền kinh tế trong tương lai. Thông qua công tác này, Nhà nước can thiệp vào các mối quan hệ đất đai để giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đặt ra, đồng thời khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 92 trang tài liệu này.

Công tác bồi thường GPMB có liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì để ra được quyết định thu hồi đất, để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Từ đó mới lập được phương án bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.

- Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất của của cơ quan có thẩm quyền đối với người đang sử dụng đất;

+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.

- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:

+ Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và xây dựng cũng như thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và kế hoạch nói riêng còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tầm nhìn chiến lược chưa có, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo".

1.2.3.3. Giá đất

Đối với quản lý của Nhà nước: Giá đất là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng, giảm và tiến tới xóa bỏ các hiện tượng đầu cơ đất đai làm thị trường nhà đất thiếu lành mạnh. Đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thì giá đất có vai trò quan trọng trong việc điều tiết giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, lợi ích của quốc gia với lợi ích của những người dân bị thu hồi đất. Có thể nói, việc quy định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư và bắt tay vào thực hiện các công trình trên đất bị thu hồi. Cùng với công tác đẩy mạnh giải phóng mặt bằng thì Nhà nước phải có chính sách bồi thường giá trị hợp lý cho những người dân có đất bị thu hồi để người dân di dời chỗ ở, chuyển đổi công việc khác, hoặc có những phương án khác để ổn định cuộc sống của mình. Như vậy, Nhà nước vừa phải giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng vừa phải giải quyết vấn đề an sinh cho những người dân bị thu hồi đất và chính sách về giá đất sẽ có vai trò giải quyết tốt những vấn đề đặt ra. Do vậy, nhà nước cần phải có chính sách về giá đất thích hợp để tạo điều kiện đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng cũng như giảm khiếu nại, tố cáo về giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng (Viện chiến lược, chính sách Tài nguyên và Môi trường, 2010).

Giá đất là một loại công cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực hiện quản lý về đất đai, bên cạnh việc quy định các khoản thu vào ngân sách thì đồng thời giá đất còn có tác dụng định hướng thị trường. Trên thực tế, bất kỳ Nhà nước nào cũng có thể sử dụng nhiều biện pháp khác nhau để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai của mình. Đó có thể là biện pháp hành chính, cũng có thể là biện pháp kinh tế và đôi khi là sự kết hợp của cả hai biện pháp trên.

- Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước qui định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất theo quy định của Chính phủ) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

- Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Giá đất cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và để Nhà nước điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo pháp luật.

1.2.3.4. Định giá đất

Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng như định giá các tài sản thông thường nhưng đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Cho nên, định giá đất được biểu hiện là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định tại một thời điểm xác định. Việc định giá đất hiện nay chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu thập.

Theo qui định tại Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất phục vụ bồi thường GPMB phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Thực tế cho thấy bảng giá đất các địa phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi đất và gây ảnh hưởng đến quá trình thực hiện bồi thường GPMB.

1.2.3.5. Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi buôn bán bất động sản mà ở đó có người mua, người bán, người môi giới, người đại diện pháp lý để thực hiện các quan hệ giao dịch về giấy tờ pháp lý, tài chính, giá cả, tiền tệ, hàng hoá - bất động sản,... theo các quy định của nhà nước.

Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư. Người bị thu hồi đất có thể tự mua

hoặc thuê đất, công trình trên đất mà không bắt buộc phải thông qua chính sách tái định cư của Nhà nước.

Tuy nhiên giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ bị tác động bởi giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường, đây là một trong những nguyên nhân khiến công tác GPMB trong thời gian qua bị kéo dài và cũng là nguyên nhân của phần lớn các vụ khiếu kiện đông người (Luật Dương Gia).

1.2.3.6. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.

Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn bộc lộ nhiều nhược điểm như là số lượng nhiều nhưng không cụ thể, khó áp dụng trong thực hiện, hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ, có những văn bản mâu thuẫn với nhau, gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật và không có tính ổn định, luôn luôn phải thay đổi để phù hợp với thực tiễn nhất là các Thông tư, hướng dẫn (Phương Thảo, 2013).

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản cũng có vai trò rất quan trọng, đặc biệt là công tác học tập, tuyên truyền, phổ biến các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thực hiện không tốt, không thường xuyên, người dân thiếu thông tin hiểu biết cụ thể về chủ trương của Đảng chính sách Nhà nước về đất đai.

1.2.4. Quy trình thực hiện công tác bồi thường GPMB

Bước 1: Sau khi có quyết định phê duyệt dự án đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, UBND thành phố ban hành quyết định thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (TĐC) của dự án.

Bước 2: Cùng với việc ban hành Quyết định thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC, UBND thành phố ban hành quyết định thành lập tổ công tác giúp việc Hội đồng để tiến hành kê khai kiểm đếm tài sản, vật kiến trúc trên phần diện tích đất bị thu hồi.

Bước 3: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC thành phố tổ chức họp với các hộ dân có đất bị thu hồi, đồng thời thông báo tới các hộ các chế độ chính sách liên quan tới việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC, tiến hành phát tờ khai cho hộ (theo mẫu).

Bước 4: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC tham mưu UBND Thành phố ban hành thông báo thu hồi đất tới từng hộ gia đình, cá nhân, cơ quan, tổ chức bị ảnh hưởng của dự án.

Bước 5: UBND Thành phố đề nghị Sở Tài nguyên & Môi trường tham mưu UBND Tỉnh ban hành giá đất cụ thể phục vụ việc áp giá đền bù về đất và giá thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư.

Bước 6: Tổ công tác xuống thu lại tờ khai của các hộ đồng thời tiến hành kiểm đếm kê khai tài sản trên đất và thu thập hồ sơ sử dụng đất làm cơ sở lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC.

Bước 7: Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư niêm yết tại trụ sở và nơi có đất bị thu hồi, tổ chức lấy ý kiến trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sau khi có quyết định phê duyệt phương trực tiếp từng hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng GPMB.

Bước 8: Trong vòng 90 ngày (đối với đất nông nghiệp), 180 ngày đối với đất ở nếu người có đất bị thu hồi không nhất trí với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. UBND Thành phố, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và TĐC có văn bản trả lời hoặc tổ chức đối thoại trực tiếp.

Bước 9: Hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trình cấp có thẩm quyền phê duyệt và tổ chức công bố chi trả tiền theo quy định.

Bước 10: Cưỡng chế thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi đã vận động thuyết phục nhưng người dân có đất bị thu hồi không chấp hành chủ trương, chính sách, không bàn giao đất đã bị thu hồi cho Nhà nước.

Bước 11: Giải quyết khiếu nại đối với quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc quyết định cưỡng chế thu hồi đất thực hiện theo quy định tại điều Điều 71 Luật Đất đai 2013 (Quốc Hội, 2013).

1.3. Thực trạng về công tác BT GPMB ở một số nước trên Thế giới và ở Việt Nam

1.3.1. Công tác bồi thường GPMB một số nước trên Thế giới

1.3.1.1. Công tác bồi thường GPMB ở Nhật Bản

Sau chiến tranh thế giới thứ hai, đất nước Nhật bị tàn phá nặng nề, kinh tế khủng hoảng, kiệt quệ, đời sống nhân dân nói chung và nông dân nói riêng cực kì khó khăn. Chính phủ Nhật Bản đã tiến hành 2 cuộc cải cách ruộng đất:

- Lần cải cách ruộng đất thứ nhất: Dự kiến tiến hành rất nhiều công việc như định mức hạn điền cho địa chủ (không vượt quá 5 ha/hộ địa chủ), chia đất và xác lập quyền sở hữu cho nông dân, quản tô và thanh toán tô bằng tiền,... Nhưng do sự chống lại của địa chủ và các thế lực bảo thủ nên những dự kiến cải cách ruộng đất lần thứ nhất không thực hiện được.

- Trước kết quả nửa vời của cuộc cách mạng lần thứ nhất, dưới sức ép của Mỹ, Nhật Bản tiến hành cuộc cải cách ruộng đất lần thứ hai. Nội dung của cuộc cải cách lần này bao gồm rất nhiều nội dung như: Định mức hạn điền cho địa chủ, chia đất và xác định quyền sở hữu đất cho nông dân, xác định quyền của Nhà nước đối với việc trưng thu đất, cấp đất và các quyền khác,...

Cùng với hai cuộc cải cách ruộng đất Nhật Bản còn ban hành Luật Đất đai nông nghiệp. Luật này quy định rõ hơn về những biện pháp đặc biệt nhằm đẳm bảo quyền sở hữu đất đai của người làm nông nghiệp.

Trước yêu cầu của việc hình thành các hợp tác xã ở nông thôn, Nhật Bản quy định hộ gia đình thoả thuận về quyền quản lí và quyền sử dụng đất đai và quyền sở hữu đất đai của hộ gia đình thành viên tham gia hợp tác xã.

Đất canh tác ít nhưng nhu cầu mở rộng diện tích đất công nghiệp, dịch vụ giao thông và hệ thống kết cấu hạ tầng rất lớn. Để giải quyết hài hoà giữa yêu cầu sử dụng đất cho nông nghiệp và đất dùng cho nhu cầu kinh tế xã hội khác, Nhật Bản ban hành Luật về tổ chức lại ngành nông nghiệp ở những vùng cần phát triển. Luật và các biện pháp kinh tế, hành chính được tiến hành nhằm cùng một lúc đáp ứng các yêu cầu:

- Ưu tiên đất cho nông nghiệp, thâm canh tăng năng suất nông nghiệp để giải quyết mâu thuẫn giữa đất canh tác ít lại bắt buộc bớt một phần dành cho các yêu cầu khác cho phát triển nông thôn, đô thị hoá, hiện đại hoá. Do đó Nhật Bản sớm trở thành quốc gia có nhiều loại cây trồng đạt năng suất cao nhất thế giới.

- Có chính sách cụ thể để thúc đẩy việc dành đất đai để phát triển công nghiệp, dịch vụ,... Như vậy chính sách đất đai của Nhạt Bản vừa từng bước thúc đẩy hiệu quả sử dụng đất dành cho nông nghiệp vừa thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu đất đai theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá.

Để hình thức sở hữu đa dạng, kể cả thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, Nhà nước vẫn có quyền năng theo Luật pháp để thu hồi đất phục vụ cho các nhu cầu phát triển kinh tế xã hội đất nước (Viện chiến lược, chính sách Tài nguyên và Môi trường, 2010).

1.3.1.2. Công tác bồi thường GPMB ở Pháp

Ở Pháp, đối với các trường hợp sử dụng đất vào mục đích chung như quốc phòng - an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng... thì Nhà nước thực hiện quyền ưu tiên mua đất của chủ sở hữu tư nhân trên cơ sở đàm phán thỏa thuận về giá. Trường hợp thỏa thuận không đạt hoặc chủ sở hữu tư nhân không muốn bán đất thì Nhà nước được quyền trưng thu đất đai có bồi thường cho chủ sở hữu.

Pháp được đánh giá là một trong những nước có thể chế trưng thu chi tiết và hoàn chỉnh nhất. Thủ tục trưng thu của Pháp gồm hai giai đoạn: giai đoạn hành chính (làm các công việc chuẩn bị thu hồi) và giai đoạn tư pháp (liên quan đến chuyển quyền sở hữu).

Trước hết, bên có nhu cầu thực hiện dự án nộp hồ sơ cho Tỉnh trưởng. Tỉnh trưởng bổ nhiệm điều tra viên hoặc một hội đồng điều tra để tiến hành điều tra sơ bộ và chỉ rõ đối tượng, thời hạn điều tra; đồng thời, thông báo trên báo chí, cách thức để công chúng tìm hiểu, nêu ý kiến về hồ sơ dự án. Trên cơ sở kết quả điều tra được trình lên, Tỉnh trưởng sẽ thông báo cho chủ dự án, tòa án hành chính và cũng gửi cho tất cả các xã, phường liên quan. Chậm nhất là một năm sau khi kết thúc điều tra sơ bộ, tùy từng trường hợp theo luật định, Tỉnh trưởng ra quyết định về tính khả nhượng của các tài sản có trong danh mục trưng thu, chuyển quyết định đó sang tòa án. Sau khi có lệnh của tòa án, các chủ sở hữu không được chuyển nhượng, thế chấp tài sản. Chủ dự án thông báo dự kiến về mức bồi thường và mời các bên bị trưng thu cho biết yêu cầu của họ trong vòng 15 ngày. Hai bên có một tháng để xử lý những bất đồng, nếu không thống nhất được thì mức bồi thường sẽ do tòa án quyết định, có nêu rõ các khoản bồi thường chính, các khoản bồi thường phụ (như việc làm, hoa màu, di chuyển, kinh doanh...) và cơ sở của việc tính toán. Những khoản bồi thường

Xem toàn bộ nội dung bài viết ᛨ