soát của Nhà nước. Giá đất thị trường gần như không theo sự điều chỉnh của Nhà nước, khung giá đất co UBND ban hành thường thấp hơn, thậm chí thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường. Từ sự không hợp lý nêu trên mà trong quá trình định giá quyền sử dụng đất đã song song tồn tại hai loại giá đất khác nhau trên cùng một mảnh đất và trong cùn một quan hệ.
- Do nhiều nguyên nhân khác nhau, việc cấp GCN quyền sử dụng đất thực hiện rất chậm đã làm khó khăn, cản trở cho việc thực hiện các giao dịch về đất đai
- Có nhiều ưu đãi cho các doanh nghiệp Nhà nước trong việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chẳng hạn, doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước giao đất không phải trả tiền để sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôI trồng thuỷ sản, làm muối và doanh nghiệp Nhà nước thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm cũng được quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong khi đó các thành phần kinh tế khác muốn góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thì đất đó phải do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất mà trả tiền thuê cho cả thời hạn thuê hoặc cho nhiều năm. Quy định này đã tạo ra sự cạnh tranh không bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Bởi vì trên thực tế, đất của doanh nghiệp nhà nước vốn rộng, trong khi đó đất của các thành phần kinh tế khác thường là ít hơn rất nhiều do khả năng tài chính để có thể trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc để nhận chuyển nhượng của người khác là có hạn.
Những hạn chế của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
Cho đến nay, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật điều
chỉnh quan hệ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm cho các quan hệ chuyển nhượng diễn ra trong khuôn khổ luật định. Sonh một nghịch
lý hiện nay là phần lớn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong thực tế cuộc sống lại đi theo những mạch ngầm, nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Theo tài liệu của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, hiện nay các giao dịch về đất đai không thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền chiếm khoảng 60-70% số lượng các giao dịch; giá đất thị trường còn trôi nổi, thiếu sự điều tiết của Nhà nước gây ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích chung và đặc biệt là của người lao động thực sự có nhu cầu sử dụng đất. Nhiều quy định hiện nay còn chưa phù hợp với thực tiễn cuộc sống, thiếu thống nhất và sự đồng bộ:
- Xung quanh vấn đề quy định về xử lý đất vượt quá hạn mức do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác, người nhận chuyển nhượng đã phải trả một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất, song pháp luật lại buộc họ phải chuyển sang hình thức cho thuê đất đối với diện tích này và đương nhiên khi thuê họ lại phải trả tiền thuê đất cho nhà nước. Như vậy trên cùng một diện tích đất, người sử dụng đất phải trả hai lần tiền. đây là một nghĩa vụ tài chính không nhỏ đối với họ.
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá do các bên thoả thuận trên cơ sở khung giá mà uye ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quy định này là không phù hợp và thực tế không được áp dụng. Sở dĩ có tình hình này là do khung giá đất mà Nhà nước thườn thấp và chênh lệch xa so với giá chuyển nhượng thực tế. Đây là nguyên nhân làm Nhà nước bị thất thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quan trọng hơn cả là Nhà nước không kiểm soát được giá cả quyền sử dụng đất trên thực tế.
Có thể bạn quan tâm!
-
Thực Trạng Về Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Ở Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội: -
Thế Chấp, Bảo Lãnh Bằng Quyền Sử Dụng Đất. -
Thực Trạng Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội: -
Chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội – Thực trạng và một số giải pháp - 11 -
Chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội – Thực trạng và một số giải pháp - 12
Xem toàn bộ 104 trang tài liệu này.
- Nhu cầu giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường rất sôi động, nhiều người dân vẫn tiến hành giao dịch chuyển nhượng trên những thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận, làm xáo trộng các quan hệ đất đai
3.3.5 Phương hướng và giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội.
Vấn đề bảo đảm việc chuyển quyền sử dụng đất theo đúng pháp luật, nhằm tạo được trật tự, kỷ cương trong việc quản lý sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển giao dịch dân sự, hình thành thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước, nhất là ở các đô thị lớn, trong đó có Thủ đô Hà Nội đang là vấn đề hết sức bức xúc hiện nay.
Từ thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Hà Nội, căn cứ vào pháp luật hiện hành đặc biệt là căn cứ vào các quy định của Bộ luật Dân sự về chuyển quyền sử dụng đất, trong khuôn khổ luận văn này, chúng tôi đề xuất và luận chứng một số giải pháp cơ bản và kiến nghị sau:
3.3.5.1 Hoàn thiện và ổn định hệ thống các chính sách quản lý của Nhà nước đối với đất đai nói chung và đối với việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
Nội dung quản lý nhà nước về đất đai cần được bỏ sung đầy đủ và hoàn chỉnh hơn nhằm đáp yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được lập dựa trên phân tích khoa học, sát với thực tế và theo nguyên tắc: ―tránh quy hoạch treo‖. Nghiêm túc thu hồi các dự án, công trình đã được giao đất sau 3 năm mà không triển khai thực hiện.
- Thực hiện quản lý tài chính về đất đai một cách hợp lý, cố gắng giảm tối thiểu sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường.
Sửa đổi và ổn định chính sách thu nghĩa vụ tài chính khi đăng ký biến động: Có cơ chế tài chính hợp lý sẽ khuyến khích người dân thi hành theo Luật. Các chính sách tài chính phải thay đổi có lộ trình từng bước,
không gây nên những biến động đột biến về giá cả, thống nhất trong một thời gian đủ dài, không nên thay đổi hàng năm như hiện nay. Lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất cũng như tiền sử dụng đất đều nên được xem xét để khuyến khích người thực hiện giao dịch nộp nghĩa vụ tài chính, không nên theo quan điểm tận thu. Cần sửa đổi lại quy trình nộp thuế khi thực hiện giao dịch dân sự theo thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT , có thể uỷ quyền cho Văn phòng đăng ký tính và thu thuế, lệ phí trước bạ hoặc bố trí nơi giải quyết hồ sơ giao dịch dân sự có đủ các bộ phận liên quan: cơ quan Đăng ký nhà đất, thuế, kho bạc với những quy định trách nhiệm cụ thể.
- Chính sách quản lý của Nhà nước được ghi nhận trong pháp luật trở thành khung pháp lý của quản lý Nhà nước đối với đất đai xác định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất; trách nhiệm, nghĩa vụ của cơ quan quản lý Nhà nước khi thực hiện giải quyết các thủ tục cho các chủ thể tham gia giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất. Như thế, chính sách tốt thì quản lý Nhà nước có hiệu lực, hiệu quả, giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất phát triển và đúng pháp luật:
+ Các chính sách quản lý cần được nghiên cứu ban hành đầy đủ, ổn định, tránh tình trạng các văn bản quy định chi tiết chính sách không thống nhất với nhau, hoặc sự không thống nhất giữa các văn bản quy định của các ngành liên quan đến chính sách quản lý về đất đai nói chung và việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng; nhất là chính sách về thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các nghĩa vụ khác. Không đảm bảo được điều này sẽ tạo ra tâm lý chờ đợi, hy vọng của nhân dân vào Nhà nước về nghĩa vụ thực hiện thấp nhất của người sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Sự bất cấp trên cũng tạo ra rất
nhiều phức tạp cho các cơ quan chức năng trong việc làm thủ tục cho các đối tượng chuyển quyền sử dụng đất.
+ Thực hiện rà soát lại tất cả các văn bản pháp quy của Nhà nước, các bộ ngành trung ương, của UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành trong việc quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất đề điều chỉnh, bổ xung, bãi bỏ hoặc ban hành mới cho phù hợp với thực tế cuộc sống, phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tạo ra khung pháp lý đồng bộ thuận lợi, thông thoáng về vấn đề này.
3.3.5. 2 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật.
Giải pháp này đòi hỏi sự đa dạng về hình thức, phong phú về nội dung tuyên truyền nhằm phổ biến sâu rộng trong nhân dân và các tổ chức để các chủ sử dụng đất nắm chắc, hiểu rõ các quy định cơ bản của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Nghị định của Chính phủ và các quy định, chính sách, quản lý, chính sách thuế về việc chuyển quyền sử dụng đất; những quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi tham gia giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất nhận thức rõ vai trò của pháp luật trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, nhất là trong cơ chế thị trường hiện nay. Cũng qua tuyên truyền, phổ biến pháp luật đó mà các tổ chức, cá nhân khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất có ý thức tự giác chấp hành các nghĩa vụ mà pháp luật quy định khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đúng pháp luật còn đòi hỏi phải thường xuyên tổ chức bồi dưỡng, tập huấn nâng cao trình độ chuyên môn, cập nhật đầy đủ các thông tin về quản lý cho đội ngũ cán bộ, công chức trong bộ máy quản lý ở các cấp chính quyền và các cơ quan chuyên môn của
Thành phố để tổ chức thực hiện nhanh, chính xác theo các chính sách, quy định của Nhà nước.
3.3.5.3. Đẩy mạnh thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Quản lý chặt chẽ quỹ đất trên địa bàn Thành phố theo pháp luật quy định, đảm bảo mục tiêu quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, tạo cho chủ sử dụng đất có đủ điều kiện tham gia giao dịch dân sự khi thựchiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự, đồng thời theo dõi cập nhật thường xuyên biến động về đất, nhà và biến động về chủ sử dụng đất là một trong những nhiệm vụ chiến lược của cơ quan quản lý đất đai chính quyền địa phương các cấp. Trước mắt giải pháp cụ thể về vấn đề này là:
- Đôn đốc, phối hợp và hướng dẫn các quận, huyện đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị; tiếp tục nghiên cứu thực hiện cải cách hành chính, đơn giản hơn nữa thủ tục để đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận.
- Phối hợp với các ngành liên quan đôn đốc và hướng dẫn các huyện hoàn thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và đất vườn liền kề cho khu dân cư nông thôn tại các xã ngoại thành.
- Phối hợp với UBND các quận, huyện thực hiện kiểm tra đôn đốc các tổ chức thực hiện giải quyết các thủ tục nhanh để trình UBND Thành phố cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, nhất là các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước.
- Tập trung lập hồ sơ quản lý địa chính ở các cấp bao gồm Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê, Sổ cấp Giấy chứng nhận và theo dõi
cập nhật biến động. Thực hiện mục tiêu Nhà nước quản lý và nhân dân làm chủ.
- Tiếp tục nghiên cứu trong quá trình tổ chức thực hiện thực tế để đề xuất điều chỉnh, bổ xung nhằm tháo gỡ những khó khăn vướng mắc về cơ chế chính sách, nhất là chính sách về tài chính, các biện pháp tổ chức thực hiện tại chính quyền địa phương các cấp và các cơ quan chuyên môn nhằm đảm bảo thông thoáng, thuận tiện trong tổ chức thực hiện và tuân thủ quy định của pháp luật.
3.3.5.4. Tiếp tục củng cố và kiện toàn bộ máy các cơ quan quản lý Nhà nước các cấp.
Trong đó cần tập trung củng cố, kiện toàn bộ máy của cơ quan quản lý đất đai từ Thành phố đến các quận, huyện, phường, xã, thị trấn nhằm ổn định và nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ công chức làm công tác quản lý địa chính nhà đất, đáp ứng được nhu cầu phát triển của xã hội và sự phát triển ngày càng nhiều các giao dịch dân sự về đất đai và chuyển quyền sử dụng đất:
- Đào tạo có cơ bản đội ngũ cán bộ viên chức làm công tác đăng ký, gồm đào tạo nâng cao cho cán bộ viên chức đang thực hiện công tác đăng ksy đất, nhà; Đào tạo tạo nguồn cán bộ từ các khoa quản lý đất đai trong các trường đại học và Trung học chuyên nghiệp.
- Thường xuyên có kế hoạch và biện pháp cụ thể tổ chức đào tạo, bồi dưỡng lý luận chính trị, về pháp luật và quản lý chuyên ngành, tin học, để xây dựng đội ngũ cán bộ công chức ở cấp Thành phố, quận, huyện và phường, xã, thị trấn, đảm bảo tiêu chuẩn chính trị và chuyên môn đáp ứng được yêu cầu quản lý và nhiệm vụ của công tác quản lý địa chính nhà đất trong những năm tới đây;
- Kiên quyết thực hiện việc chuyên môn hoá cán bộ quản lý theo ngành, theo lĩnh vực chuyên môn đào tạo; kiên quyết đưa ra khỏi ngành những cán bộ có khuyết điểm, năng lực yếu trong quản lý đất đai; chú ý đặc biệt tăng cường đào tạo bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính các phường, xã, thị trấn.
- Thống nhất một hệ thống Văn phòng Đăng ký; phân cấp hợp lý nhiệm vụ của văn phòng :
+ Việc đo đạc bản đồ và cấp giáy chứng nhận lần đầu là nhiệm vụ thuộc công tác quản lý Nhà nước vì vậy sẽ do Sở Tài Nguyên Môi trường và phòng Tài Nguyên Môi trường tại các quận, huyện thực hiện, trình các cấp có thẩm quyền. Sau khi quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đã được xác lập thì người sử dụng đất nếu có nhu cầu đăng ký giao dịch dân sự về đất, nhà chỉ cần tới đăng ký tại Văn phòng đăng ký.
Đăng ký biến động đất đai nói chung và chuyển quyền sử dụng đất nói riêng có mối liên quan mật thiết với nhau, không thể đăng ký riêng lẻ theo từng cấp tỉnh và cấp quận, huyện nhất là việc cập nhật biến động bản đồ địa chính, do vậy nên thống nhất một hệ thống Văn phòng đăng ký của Thành phố và thống nhất quản lý các hệ thống văn phòng của cấp huyện, quận.
Khi có biến động về đồ hoạ thửa đất (chia tách, nhập thửa, giải phóng mặt bằng, giao đất mới...) các Văn phòng đăng ký từng địa bàn sẽ thực hiện chỉnh lý bản đồ, cập nhật hồ sơ địa chính và gửi thông tin vào cơ sở dữ liệu nhà đất chung của Thành phố.
3.3.5.5. Đẩy mạnh cải cách hành chính nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản lý đất đai:
- Tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính tại các cơ quan quản lý Nhà nước, tại chính quyền địa phương các cấp trong công tác quản lý đất