+ Sau khi được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, xác nhận được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, các bên tham gia hợp đồng liên doanh làm các thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật.
+ Khi được cấp giấy phép đầu tư, doanh nghiệp liên doanh phải đăng ký quyền sử dụng đất tại Sở Địa chính nhà đất và trình UBND thành phố cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời phải đăng ký quyền sử dụng đất tại UBND UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đó.
Chấm dứt việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất:
* Việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chấm dứt trong những trường hợp sau:
- Hết thời hạn góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.(1)
- Do đề nghị của mọt bên hoặc các bên; trường hợp liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.(2)
- Theo quyết định xử lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền do vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật đất đai.(3)
- Do bị tuyên bố phá sản.(4)
- Cá nhân ký kết hợp đồng góp vốn chết, pháp nhân hoặc các chủ thể khác muốn chấm dứt hợp đồng.(5)
* Xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất :
- Đối với trường hợp quy định tại điểm (1), (2) thì bên góp vốn được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai; nếu người sử dụng đất còn có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét cho sử dụng theo quy định của pháp luật.
đó.
- Đối với trường hợp quy định tại điểm (3) thì nhà nước thu hồi đất
- Trường hợp doanh nghiệp liên doanh bị phá sản thì quyền sử dụng
đất đã đem góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản doanh nghiệp của Toà án.
Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cá nhân trong nước thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích và trong thời hạn giao đất, cho thuê đất còn lại.
Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước cho thuê đất và phải sử dụng theo đúng mục đích theo quy định của Pháp luật.
Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì nhà nước thu hồi đất.
- Trường hợp cá nhân ký kết hơp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp được để lại thừa kế theo quy định của Pháp luật.
- Trong trường hợp giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thoả thuận của các bên.
3.3.2 Thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội:
Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, hệ thống văn phòng đăng ký đất được thành lập.
Ngày 13/8/2004 UBND Thành phố Hà Nội đã có quyết định số 129/2004/QĐ-UB thành lập văn phòng Đăng ký Đất và Nhà Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất Hà Nội. Vói đặc thù riêng tại Hà Nội, công tác quản lý đất và nhà tập trung vào một đầu mối quản lý, do vậy mô hình văn phòng đăng ký bao gồm cả quản lý quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, đây là một bước cải cách hành chính quan trọng của Thành phố
nhằm giảm bớt phiền hà cho người sử dụng đất khi thực hiện việc đăng ký các giao dịch dân sự về nhà đất nói chung và chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
Tại địa bàn các quận, huyện văn phòng đăng ký Đấtdddai trực thuộc UBND nhân dân các quân, huyện cũng được thành lập, tạo thành hệ thống thống nhất quản lý từ thành phố đến các địa phương theo thẩm quyền được quy định.
Qua 4 năm thực hiện, đến tháng 12/2007, toàn thành phố đã đạt được một số kết quả sau:
Số lượng hồ sơ đã thực hiện | ||||
2004 | 2005 | 2006 | 2007 | |
Chuyển nhượng | 25126 | 25000 | 25180 | 27113 |
Chuyển đổi | 5 | 114 | 216 | 196 |
Thừa kế, tặng, cho | 515 | 352 | 573 | 655 |
Cho thuê, cho thuê lại | 15 | 22 | 17 | 26 |
Thế chấp, bảo lãnh | 770 | 5500 | 8065 | 12000 |
Tổng | 26431 | 30988 | 34051 | 39990 |
Có thể bạn quan tâm!
-
Trình Tự Thủ Tục Cho Thuê, Cho Thuê Lại Quyền Sử Dụng Đất: -
Thực Trạng Về Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Ở Trên Địa Bàn Thành Phố Hà Nội: -
Thế Chấp, Bảo Lãnh Bằng Quyền Sử Dụng Đất. -
Phương Hướng Và Giải Pháp Nhằm Đảm Bảo Thực Hiện Việc Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Tại Thành Phố Hà Nội. -
Chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội – Thực trạng và một số giải pháp - 11 -
Chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội – Thực trạng và một số giải pháp - 12
Xem toàn bộ 104 trang tài liệu này.
Nguồn: Sở Tài Nguyên Môi trường và Nhà Đất Hà Nội
Chủ yếu tập trung vào nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số lượng hồ sơ chuyển nhượng chiếm từ 67-95% số lượng hồ sơ đăng ký.
3.3.3 Một số khó khăn trong công tác đăng ký biến động nhà đất:
Căn cứ pháp lý về nhà đất còn thiếu và chưa thống nhất. Trước Luật Đất đai năm 1993 việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiên thường xuyên, rộngkhắp, chỉ một số ít người có giấy tờ cũ (bằng khoán điền thổ, giấy sở hữu nhà...) là đủ điều kiện làm thủ tục đăng ký. Từ
sau Luật Đất đai 1993, số lượng Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đã tăng lên nhiều góp phần đẩy mạnh hoạt động đăng ký nhà đất. Tuy nhiên các bộ luật đã ban hành chưa có sự thống nhất về giấy chứng nhận (Luật Đất Đai , Luật Nhà ở, Luật Xây dựng) nên lại phát sinh thêm nhiều loại Giấy chứng nhận (5 loại) làm cho công tác quản lý thêm phức tạp, người dân càng không hiểu rõ về cải cách hành chính.
Do chính sách về nhà đất có quá nhiều thay đổi, nhất là những chính sách về nghĩa vụ tài chính do vậy khó thuyết phục người dân thực hiện nghĩa vụ đăng ký. Thí dụ trước đây cho nhà, đất không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, nay nếu cho con dâu hoặc con rể vẫn phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Một số mức thuế lại cố định từ nhiều năm không thay đổi, thí dụ mức thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ nhà đất 4% và 1% vẫn giữ nguyên mặc dù giá đất chính thức đã tăng từ 5 – 7 lần.
Thiếu thông tin và thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý, tư pháp trong hoạt động đăng ký đất nhà. Mọi quyết định của các cơ quan quản lý nhà nước về nhà đất đều phải được chuyển cho cơ quan đăng ký để chỉnh lý và cập nhật các biến động vào hồ sơ địa chính để theo dõi. Thí dụ khi giải phóng mặt bằng thì phải có thông báo cho cơ quan đăng ký biết những ngôi nhà nào, thửa đất nào đã thu hồi; khi xét xử tại Toà án những vụ việc liên quan tới nhà đất cũng phải thông báo cho cơ quan đăng ký để tạm dừng các thủ tục hành chính có liên quan. Tuy nhiên cho đến nay việc này mới chỉ thực hiện được rất ít.
Tại Hà Nội độ phát triển đô thị quá nhanh, bản đồ địa chính không đo đạc kịp cũng gây nên khó khăn rất nhiều cho công tác đăng ký.
Đội ngũ cán bộ chuyên trách trong lĩnh vực này chưa được đào tạo đầy đủ. Trong cả nước chưa có nơi nào tổ chức đào tạo chuyên ngành về đăng ký nhà đất. Các cán bộ thực hiện nhiệm vụ đăng ký nhà đất hiện nay
đều tự học để làm việc, trong khi đó công tác này đòi hỏi phải có sự hiểu biết trên nhiều lĩnh vực có liên quan, như: Luật Đất Đai, Luật Dân sự, Luật Khiếu nại tố cáo, Luật Hôn nhân và gia đình, Luật Công chứng, kỹ năng về bản đồ địa chính, hiểu biết về tin học,...
3.3.4 Những nguyên nhân hạn chế trong chuyển quyền sử dụng
đất
3.3.4.1 Về nhận thức pháp luật và ý thức tuân thủ pháp luật.
Đối với người sử dụng đất: Do việc quản lý đất đai của nhà nước
nhiều năm bị buông lỏng, trong thời kỳ bao cấp chế độ quản lý đất đai còn đơn giản. Chuyển sang thời kỳ kinh tế thị trường, chính sách quản lý đất đai ban hành chậm so với nhu cầu thực tế của cuộc sống, việc Nhà nước xác lập quan hệ pháp luật về sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thành hệ thống thống nhất (từ tháng 7 -1994) trở về trước trong khi đó do nhu cầu thực tế người sử dụng đất vẫn thực hiện giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của mình dưới hình thức trao tay, người chuyển quyền và người nhận quyền sau khi thực hiện xong giao dịch này không cần làm thủ tục đăng ký chuyển dịch hoặc các thủ tục xác nhận của chính quyền địa phương hoặc cơ quan chuyên môn có thẩm quyền vẫn tiếp tục được sử dụng không bị ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất, lâu ngày dần dần tạo thành thói quen của người dân và các tổ chức sử dụng đất về nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật về đất đai. Nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không nhận thức được rằng việc tuân theo các quy định của pháp luật về giao dịch dân sự, quản lý đất đai đối với việc chuyển quyền sử dụng đất là thực hiện kỷ cương, trật tự trong quản lý, sử dụng đất đai và cũng là để pháp
luật bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất và khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Thực tế cho thấy khi xảy ra các vụ tranh chấp khiếu kiện về quyền sử dụng đất giữa các chủ thể sử dụng đất hoặc khi xảy ra tranh chấp, thiệt hại của các chủ thể khi tham gia quan chuyển quyền sử dụng đất thì nhiều người mới nhận thức rõ vai trò của pháp luật trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quan hệ đó và mới thấy tác dụng của việc chấp hành, tuân thủ theo quy định của pháp luật.
Đối với người quản lý và chính quyền các cấp: Cũng do việc quản lý đất đai của Nhà nước nhiều năm bị buông lỏng, chính sách quản lý đất đai và các quy định về giao dịch dân sự liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhiều năm chưa được ban hành. Đến tháng 10 năm 1993, Luật Đất đai được ban hành; tháng 11 năm 1995 Bộ luật Dân sự được ban hành song việc tiếp cận và tổ chức tập huấn các quy định của pháp luật đối với cán bộ công chức trong bộ máy quản lý Nhà nước từ Thành phố đến quận, huyện, phường, xã, thị trấn còn đơn giản, nhiều cán bộ công chức còn chưa nắm hết các quy định của pháp luật về lĩnh vực này nên thực hiện quản lý và giải quyết thủ tục cho nhân dân và tổ chức còn lúng túng và chưa kịp thời.
3.3.4.2 Những hạn chế của hệ thống pháp luật:
Những hạn chế của pháp luật về quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất:
Các quy định của pháp luật đất đai, Bộ Luật Dân sự và các văn bản có liên quan chưa có những quy định cụ thể nhằm tách bạch rõ giữa vấn đề thế chấp, cầm cố, bảo lãnh bằng tài sản (trong đó có quyền sử dụng đất) tại ngân hàng để vay vốn. Trên thực tế bảo lãnh bằng tài sản nói chung và bảo lãnh
bằng giá trị quyền sử dụng đất nói riêng là việc thế chấp, cầm cố tài sản hay quyền sử dụng đất của bên bảo lãnh.
Những hạn chế của pháp luật về quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Vấn đề xác định giá đất để tính giá trị quyền sử dụng đất thế chấp theo quy định hiện nay được xác định theo giá đất do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc TW ban hành, áp dụng tại thời điểm thế chấp, tuy nhiên trên thực tế giá chuyển nhượng trên thị trường thường cao hơn khung giá do UBND ban hành, điều này khiến cho khả năng vay vốn của khách hàng bị hạn chế đáng kể, do gia strị bảo đảm là quyền sử dụng đất của người vay vốn bị đánh giá thấp hơn so với giá thị trường. Ở đây việc xác định giá trị đất đai qua từng mối quan hệ cần được phân biệt rõ ràng, việc khung giá đất mà Nhà nước quy định mang tính cố định trong một thời gian và được áp dụng để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất và tính tiền bồi thường khi thu hồi đất, nghĩa là giá đất này nhằm giúp Nhà nước quản lý đất đai về mặt giá trị và truy thu các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Trong khi đó, bản chất của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, việc áp dụng giá đất do UBND quy định là giảm tính bình đẳng, tự do ý chí của các bên tham gia quan hệ chưa được tôn trọng.
Chính từ sự không hợp lý nêu trên mà hiện nay trên cùng một thửa đất tồn tại hai loại giá đất trên cùng một mảnh đất và trong cùng một quan hệ. Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ đến hạn thì tổ chức tín dụng nhận thế chấp có quyền phát mại giá trị quyền sử dụng đất thông qua bán đấu giá để thu hồi vốn. Giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp này chính là giá chuyển nhượng đất thực tế. Rõ ràng sự tồn tại hai cơ chế giá như vậy cho cùng một loại tài sản là không hợp lý.
- Sự quy định không rõ ràng và thiếu tính thống nhất trong các văn bản pháp luật khi quy định về tài sản thế chấp. Tại Điều 716 Bộ Luật Dân sự, trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất thì tài sản gắn liền với đất có thuộc tài sản thế chấp hay không là do các bên thoả thuận; Tại Nghị định số 165/CP/1999 về giao dịch bảo đảm quy định ―Bất động sản có thể được thế chấp riêng biệt mà không kèm theo giá trị quyền sử dụng đất đối với khu đất đó‖. Trong khi đó, khoản 5 Điều 6 Nghị định 178/CP/1999 lại quy định:
―Khi thế chấp tài sản gắn liền với đất, khách hàng vay thế chấp cả giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản‖; ―việc thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền, thì giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất‖. Có rất nhiều vấn đề đặt ra khi cơ quan xử lý giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghiã vụ trả nợ đến hạn, mỗi vụ việc, mỗi địa phương khác nhau thì cách thức xử lý không giống nhau.
Những hạn chế của pháp luật về quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Dù đặc biệt đến đâu thì đất đai vẫn là một loậitì sản và quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản. Vì thế giao dịch dân sự phảI được đặt trong khung khổ pháp lý của Bộ luật Dân sự. Chính vì vậy các thảo thuận giữa các bên về quyền sử dụng đất cần phảI thếit lập các hợp đồng tương ứng. Tuy nhiên hiện nay còn có rất nhiều bất cập đối với các quy định trong hoạt động này:
- Cho đến nay Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo cho các quan hệ chuyển nhượng diễn ra trong khuôn khổ luật định. Song một nghịch lý hiện hữu là phần lớn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong thực tế cuộc sống lại đI theo những mạch ngầm, nằm ngoài tầm kiểm