Đặc Điểm Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Ở

những người có nhiều đất hoặc không có nhu cầu có quyền chuyển nhượng để có được một khoản tiền; tạo điều kiện cho đất ở tìm đến những chủ sử dụng đất có hiệu quả hơn, những người có đất ở không có nhu cầu sử dụng có thể chuyển nhượng lấy một khoản tiền để đầu tư kinh doanh hoặc thực hiện một công việc khác, hoặc chuyển đổi nghề nghiệp góp phần từng bước phân công lại lao động xã hội, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cải thiện đời sống con người.

Chuyển nhượng QSDĐ ở về bản chất pháp lý là một loại giao dịch về đất ở thông qua hợp đồng, theo đó người sử dụng đất ở này tự nguyện chấm dứt quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định, chuyển nó cho người khác. Người nhận QSDĐ ở phải trả một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ ở cho người chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng diễn ra theo quy định của pháp luật. BLDS 2005 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ ở chuyển giao đất ở và QSDĐ ở cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai [34, Điều 697].

Chuyển nhượng QSDĐ ở là một quyền cơ bản của người sử dụng đất ở, là một hình thức của chuyển QSDĐ ở. Theo đó, người sử dụng đất ở (gọi là bên chuyển QSDĐ ở) thỏa thuận việc chuyển giao QSDĐ ở cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ ở) và người đó phải trả cho bên chuyển QSDĐ ở một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ ở. Người chuyển nhượng QSDĐ ở có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ ở [9, tr.248].

Trong quan hệ chuyển nhượng, người sử dụng đất ở chuyển nhượng QSDĐ ở của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền. Thông qua đó mà tìm cho đất ở những người chủ đích thực, khai thác đất

có hiệu quả và đúng chức năng của nó. Điều này phù hợp với quy luật mang tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với một tài sản có giá trị.

Như vậy, Chuyển nhượng QSDĐ ở là một loại giao dịch dân sự nhằm thực hiện việc chuyển QSDĐ ở từ chủ thể này sang chủ thể khác. Trong giao dịch này người được nhận QSDĐ ở có quyền khai thác các lợi ích từ đất và họ phải bù đắp cho người đã chuyển nhượng cho mình một khoản tiền nhất định tương ứng với giá trị QSDĐ ở đó. Chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân theo các quy định của Pháp luật Dân sự và Luật Đất đai về điều kiện, nội dung, hình thức mới có giá trị pháp lý và được pháp luật bảo vệ.

1.2.2. Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Thứ nhất, pháp luật quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ ở của tổ chức, cá nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất ở, họ được Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) giao đất và quyền sử dụng để sử dụng ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất ở do pháp luật quy định, người sử dụng đất được chuyển nhượng các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất ở; việc chuyển nhượng QSDĐ ở chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở. Người sử dụng đất ở dù được chuyển nhượng quyền sử dụng nhưng không phải có toàn quyền định đoạt đất thuộc quyền sử dụng của mình mà phải tuân theo các quy định về điều kiện nội dung, trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Việc chuyển nhượng QSDĐ ở phải lập thành hợp đồng theo mẫu do luật định và có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mặt khác cũng chỉ được phép sử dụng đất ở đúng quy hoạch, các giao dịch chuyển nhượng quyền của người sử dụng đất ở chỉ được thực hiện trong hành lang quy hoạch sử dụng cũng như với chủ thể mà Nhà nước không cấm.

Thứ hai, do đất đai có vị thế cố định không di dời được do vậy khác với các hàng hoá khác cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển nhượng QSDĐ ở chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ. Do vậy, phải rõ ràng minh bạch về giấy chứng nhận QSDĐ ở, các hợp đồng chuyển QSDĐ ở, các tư liệu địa chính.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

Thứ ba, là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua pháp luật về thuế để bảo đảm lợi ích của toàn dân đối với đất đai. Điều tiết giá trị đất tăng lên không do người sử dụng đất tạo ra, mà do Nhà nước, do các tổ chức, cá nhân khác trong xã hội tạo ra thông qua việc thu thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ ở, thu lệ phí địa chính. Hiện nay, trong điều kiện đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa, đô thị hóa, giá đất tăng lên rất nhanh. Có nhiều mảnh đất tăng lên hàng chục, thậm chí hàng trăm lần trong khoảng 10 năm khi có quy hoạch phát triển, có sự đầu tư của Nhà nước. Nhiều khi, các chủ sử dụng đất ở lại chưa có sự đầu tư hoặc đầu tư không đáng kể, không tương xứng với giá trị đất tăng lên. Vì vậy, người sử dụng đất ở khi chuyển nhượng quyền sử dụng phải nộp thuế thu nhập cho phần chênh lệch giữa giá “mua và bán” QSDĐ ở.

Thứ tư, giá trị QSDĐ ở khi chuyển quyền sử dụng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất. Mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện tích nhưng vị trí khác nhau, khả năng sinh lợi khác nhau thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng có giá cả khác nhau.

Tóm lại: Chuyển nhượng QSDĐ ở là một quyền đặc biệt của chủ sử dụng. Người sử dụng đất ở được quyền định đoạt sử dụng đất ở dưới sự quản lý kiểm soát của Nhà nước nhằm tạo điều kiện cho họ được tự do trong việc khai thác sử dụng, đảm bảo sử dụng hiệu quả kinh tế cao, đáp ứng yêu cầu của bản thân, gia đình và phù hợp với kinh tế thị trường.

1.2.3. Khái quát về các bước phát triển của chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Xét về mặt lịch sử, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở có nguồn gốc xuất hiện sau khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận ở Hiến pháp 1980. Trước đó, khi thừa nhận có sở hữu tư nhân về đất đai thì quan hệ đó được gọi là "mua bán đất ở" hoặc "chuyển nhượng đất ở” như các tài sản thông thường khác. Vì vậy, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở luôn luôn đặt trong mối quan hệ với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa chế độ sở hữu toàn dân là cái có trước và khái niệm chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng là cái có sau. Thực ra, chuyển nhượng QSDĐ ở cũng có đặc điểm gần giống với mua bán đất ở nhưng chỉ được chuyển nhượng QSDĐ ở khi tuân thủ đầy đủ các quy định về thủ tục, điều kiện, nội dung, hình thức chuyển nhượng trong khi mua bán các tài sản khác không bị ràng buộc bởi các điều kiện đó.

Ở Việt Nam hiện nay, đất đai là tài sản công hữu. Yếu tố đem giao dịch thị trường không phải là đất ở mà là QSDĐ ở. Vì vậy trong pháp luật mới xuất hiện khái niệm QSDĐ ở và chuyển nhượng QSDĐ ở. Khi khái quát về lịch sử hình thành và phát triển mối quan hệ này ta nhận thấy rằng: việc chuyển nhượng QSDĐ ở có lịch sử lâu đời.

Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở luôn có sự thay đổi, phát triển cùng với từng giai đoạn lịch sử của đất nước. Ở nước ta, dưới thời kỳ thực dân phong kiến, chính sách sở hữu tư nhân về đất đai được công nhận và bảo hộ, mà chủ yếu là sở hữu của thực dân Pháp và tay sai nhằm mục đích chiếm hữu ngày càng nhiều đất đai để làm đồn điền, khai thác bóc lột địa tô, sức lao động của nhân dân Việt Nam.

Năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời. Người dân Việt Nam được hưởng một nền độc lập theo đó hầu hết các quy định cũ về

ruộng đất dần được bãi bỏ. Các chính sách đất đai mới dần được thay thế trên cơ sở lợi ích của người dân lao động nước ta. Năm 1946, bản Hiến pháp đầu tiên được ban hành nhưng vẫn thừa nhận sỡ hữu tư nhân về đất đai. Cũng năm 1946, chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh giảm tô chia ruộng đất các đồn điền, các trại ấp vắng chủ cho nông dân nghèo, bãi bỏ thuế trạch ở thôn quê. Sau đó cả nước lại bước vào cuộc kháng chiến trường kỳ chống thực dân pháp, do vậy chính sách đất đai của Nhà nước lúc này là tận dụng mọi quỹ đất phát triển nông nghiệp, cứu đói, nuôi quân và dành cho kháng chiến.

Với mục đích tiêu diệt chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất, thực hiện người cày có ruộng, giải phóng sức sản xuất ở nông thôn, phát triển sản xuất đẩy mạnh kháng chiến. Ngày 4/12/1953 Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà thông qua Luật cải cách ruộng đất. Nhà nước đã thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân đế quốc và xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ để xác lập sở hữu cá nhân về ruộng đất do chính quyền cách mạng chia cho nông dân mà người được chia ruộng đất không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào: “Đối với địa chủ Việt gian, phản động, cường hào gian ác, thì tùy tội nặng nhẹ mà tịch thu toàn bộ hoặc một phần ruộng đất, trâu bò, nông cụ, lương thực thừa, nhà cửa thừa và tài sản khác. Phần không tịch thu thì trưng thu”.[18, Điều 3]. "Những ruộng đất tịch thu, trưng thu,.... đều chia hẳn cho những nông dân không có ruộng đất hoặc thiếu ruộng đất. Nông dân có quyền sở hữu ruộng đất đó" [20, tr.172]. Nhờ vậy, người nông dân từ thân phận nô lệ, làm thuê đã trở thành người chủ thực sự trên đồng ruộng của mình. Thay cho hình thức sở hữu về đất đai của thực dân Pháp, sở hữu của tầng lớp tư sản, sở hữu của địa chủ, sở hữu của phú nông, sở hữu nhỏ của nông dân, luật cải cách ruộng đất chỉ thừa nhận hai hình thức sở hữu về đất đai đó là sở hữu ruộng đất của người nông dân, sở hữu Nhà nước. Như vậy, pháp luật đã ghi nhận quyền sở

hữu tư nhân đối với đất đai, pháp luật thời kỳ này cho phép nông dân có quyền bán, cầm cố ruộng đất thuộc sở hữu của mình. Tuy nhiên, xuất phát từ yếu tố lịch sử như vậy, ở giai đoạn này các giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn ra song chỉ ở các loại đất canh tác, sản xuất nông nghiệp, hầu như không có giao dịch đối với đất ở.

Ngày 31/12/1959, Quốc hội thông qua bản Hiến pháp thứ hai. Hiến pháp năm 1959 quy định 3 hình thức sở hữu về đất đai bao gồm: sở hữu Nhà nước (toàn dân), sở hữu tập thể (hợp tác xã) và sở hữu tư nhân (sở hữu của người lao động riêng lẻ và sở hữu của nhà tư sản dân tộc). Nhà nước chiểu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu ruộng đất của nông dân. Ở giai đoạn này, do có sự thừa nhận sở hữu tư nhân của Nhà nước. Sự chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất ít và chủ yếu là đối với đất canh tác ruộng.

Kể từ năm 1960, phong trào hợp tác hoá nông nghiệp diễn ra rầm rộ trên toàn Miền Bắc thu hút phần lớn hộ nông dân vào Hợp tác xã. Đến cuối năm 1960 toàn Miền Bắc đã có 16.150 hợp tác xã sản xuất nông nghiệp [21, tr.486]. Hầu hết đất đai thuộc 2 hình thức công hữu cơ bản là sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể hợp tác xã. Cũng trong giai đoạn này, Nhà nước có chính sách phát triển hình thức sở hữu Nhà nước đối với đất nông nghiệp thông qua việc phát triển hệ thống nông trường quốc doanh. Vì vậy, sự chuyển dịch đất đai mang tính chất tập trung và thống nhất theo chủ trương khuyến khích kêu gọi vào hợp tác xã nông nghiệp hoặc lâm trường quốc doanh còn các quan hệ chuyển nhượng đất đai, đặc biệt là đất ở ít được thực hiện trong thực tiễn.

Ở Miền Nam, trước năm 1975, dưới chế độ ngụy quyền Sài Gòn, sở hữu tư nhân về đất đai được thừa nhận trong pháp luật như một hình thức sở hữu. Do vậy các quan hệ chuyển nhượng đất đai nói chung trong đó có đất ở diễn ra bình thường trong đời sống dân sự. Sau năm 1975, cả nước thống nhất

với việc cải cách xã hội chủ nghĩa, vận động nông dân đóng góp ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác vào làm ăn tập thể trong các hợp tác xã, các tập đoàn sản xuất. Do vậy ở giai đoạn này, mặc dù Hiến pháp năm 1959 quy định rõ Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất của người nông dân nhưng trong quá trình vận động nông dân vào làm ăn tập thể, tiến hành hợp tác xã hoá nông nghiệp và thực hiện việc cải tạo nền kinh tế quốc dân theo chủ nghĩa xã hội, về cơ bản đất đai nước ta từng bước đã được xã hội hoá toàn bộ. Thời kỳ này mặc dù chưa có văn bản pháp luật về giao dịch đất ở, nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục cho các quan hệ giao dịch mua bán BĐS, thu lệ phí trước bạ khi đăng ký QSDĐ ở.

Ngày 01/7/1980 - Hội đồng Chính phủ ban hành quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất- tại điểm c,d khoản 2 mục III có quy định:

Người sử dụng đất có trách nhiệm: Nếu đất không sử dụng hoặc không sử dụng hết đất thì người sử dụng phải trả lại phần đất không sử dụng cho Nhà nước. Đối với đất trước kia thuộc sở hữu có thể hợp pháp, khi người sử dụng đất không sử dụng nữa (hoặc không có người thừa kế hợp pháp sử dụng) thì UBND huyện quyết định việc sử dụng theo đề nghị của UBND xã; không được phép phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố, hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào; không được dùng đất để thu những khoản lợi không do lao động mà có, trừ trường hợp đặc biệt do chính sách Nhà nước quy định. Cũng tại văn bản này, điểm b, khoản 3, mục IV quy định: Cơ quan có thẩm quyền quản lý ruộng đất có trách nhiệm thu hồi đất nếu bị sử dụng trái phép; như tự ý chiếm dụng đất, sử dụng đất quá mức cho phép, hoặc cầm cố, mua bán trái phép... [18, tr.056],

Thông tư số 02/TCRĐ ngày 30/09/1981 của Tổng cục quản lý ruộng

đất giải thích hướng dẫn thi hành quyết định 201/CP giải thích rằng:

Sỡ dĩ có quy định như vậy là do xuất phát từ quan điểm ruộng đất không phải là hàng hoá do con người sản xuất nên không phải là đối tượng giao lưu dân sự, mua đi bán lại để kiếm lời, không qua lao động và mục đích nhằm xây dựng và bảo vệ sản xuất XHCN, không đúng với bản chất của chế độ XHCN mà còn rất phù hợp với bản chất ruộng đất là tài nguyên mà thiên nhiên cho không con người [45, Điều 18].

Ngày 18/12/1980, Quốc hội thông qua bản hiến pháp mới - Hiến pháp năm 1980. Hiến pháp 1980 quy định rõ: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa...đều thuộc sở hữu toàn dân” [28, Điều 19] và “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo quản đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm” [28, Điều 20], những tập thể cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật. Chế độ quản lý và sử dụng ruộng đất thời kỳ này mang đầy đủ những đặc trưng của cơ chế kế hoạch hoá tập trung. Cơ chế kinh tế bao cấp chi phối mọi hoạt động của xã hội. Mọi thứ, trong đó có đất đai đều được cấp phát. Nhà nước quản lý nền kinh tế theo chỉ tiêu kế hoạch. Hiệu quả kinh tế trong sản xuất kinh doanh không phải là vấn đề được coi trọng. Nhà nước cũng đảm bảo chỗ ở cho nhân dân. Đất đai được coi là một loại phúc lợi xã hội, một thứ của trời cho, tự nhiên mà có không cần phải mất tiền mua. Kết quả là việc đầu tư cải tạo bồi bổ đất cũng bị sao nhãng, tỷ lệ đất đai hoang hoá hoặc sử dụng không đúng giá trị nhiều. Việc chuyển nhượng, mua bán hay tranh chấp đất đai đặc biệt là đất ở trong thời kỳ này vì vậy hầu như không xảy ra. Các quan hệ đất đai vận động chủ yếu trên các quyết định hành chính. Do vậy, có thể nói rằng: Trong giai đoạn năm 1980, các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng không được