Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam

trình tự chuyển nhượng của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế; thị trường BĐS chính quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi chính quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới nhiều hình thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Sự tồn tại kéo dài của thị trường BĐS trong đó có đất ở phi chính quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Vì thế, nghiên cứu các vấn đề pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường BĐS, chuyển nhượng đất đai và cụ thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là đòi hỏi của thực tế cuộc sống. Chuyển nhượng QSDĐ đai với nhiều loại đất khác nhau, trong khuôn khổ một Luận văn thạc sỹ tôi xin phép chỉ đề cập đến chuyển nhượng QSDĐ ở, một trong nhiều loại đất được quy định theo Luật Đất đai 2013. Từ những lý do trên đây, tôi chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam”.

2. Mục tiêu nghiên cứu

2.1. Mục tiêu tổng quát

Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu: Phân tích, đánh giá pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở đó sẽ đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở.

2.2. Mục tiêu cụ thể

- Nêu, phân tích; đánh giá những quy định hiện hành của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở;

- Đánh giá thực trạng việc thực hiện những quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở;

- Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở;

- Đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở.

3. Tính mới và những đóng góp của đề tài

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

- Tính mới của đề tài: Trong thời gian qua vấn đề pháp lý về chuyển nhượng QSDĐ đã được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau. Nhiều công trình đã được công bố, nhiều văn bản pháp luật của Nhà nước đã đề cập đến. Ở nhiều góc độ khác nhau, các công trình khoa học này đã có những đóng góp nhất định cho việc hoàn thiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. Những đóng góp này đã được làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở. Tuy nhiên, chưa có luận văn nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện về chuyển nhượng QSDĐ ở - một loại hình giao dịch đặc trưng, điển hình đòi hỏi phải đáp ứng những điều kiện nhất định chỉ có trong lĩnh vực đất đai. Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam” trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành dân sự là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự.

Là công trình nghiên cứu toàn diện và có hệ thống về pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam, luận văn đã đạt được một số kết quả nghiên cứu cơ bản sau:

+ Luận văn đã phân tích rõ khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam là một hình thức giao dịch mang tính đặc thù. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chi phối tính đặc thù trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam, có nhiều sự can thiệp của Nhà nước vào quá trình giao dịch.

+ Luận văn đã phân tích rõ vai trò của việc điều chỉnh pháp luật đối với giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở và các yêu cầu của việc điều chỉnh pháp luật.

+ Trên cơ sở nghiên cứu quá trình phát triển của pháp luật và thực trạng về chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam, luận văn đã chỉ ra những mặt tích cực, những thành tựu đã đạt được của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở, và những điểm còn hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn cần phải sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện.

+ Luận văn đã phân tích rõ định hướng hoàn thiện pháp luật là phải mở rộng tối đa quyền, lợi ích của chủ thể sử dụng đất. Đề xuất các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở bao gồm: giải pháp xây dựng một số văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ ở, giải pháp sửa đổi, bổ sung các nội dung của pháp luật. Theo đó, ngày càng mở rộng chủ thể chuyển nhượng và hình thức chuyển nhượng QSDĐ ở, sửa đổi các chính sách pháp luật tài chính hỗ trợ cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở, cải cách các thủ tục hành chính trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở theo hướng nhanh chóng, an toàn và chi phí thấp; giải pháp xây dựng cơ chế quản lý, kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở để bảo vệ quyền lợi cho người nhận chuyển nhượng QSDĐ ở và bảo đảm cho sự phát triển chính quy, minh bạch của thị trường BĐS nói chung và chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng.

- Những đóng góp của đề tài: Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp được đưa ra trong đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật trong quá trình xây dựng, hoàn thiện và tổ chức thực hiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng ở Việt Nam.

4. Phạm vi nghiên cứu và Tổng quan đề tài

- Phạm vi nghiên cứu: Chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi BLDS, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS... Hiện nay, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở có những quy định chưa thống nhất. Bản thân việc chuyển nhượng QSDĐ ở cũng rất phức tạp, gồm nhiều hình thức, với mỗi chủ thể, mỗi loại đất cũng rất khác nhau và có thực tiễn rất đa dạng, tác động đế nhiều tầng lớp nhân dân và các thành phần kinh tế khác nhau trong xã hội... Vì vậy, trong khuôn khổ một Luận văn thạc sĩ luật học, học viên tập trung nghiên cứu về những cơ sở lý luận đã có, nghiên cứu về thực tiễn áp dụng để từ đó có cái nhìn khách quan, khái quát về thực trạng các quy định của pháp luật có phù hợp, hay không phù hợp.

Đề tài “Chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam” là một đề tài có nội dung phong phú đa dạng và thiết thực. Do quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có đối tượng là tài sản có giá trị lớn nên có sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Những nghiên cứu này không chỉ có ý nghĩa hoàn thiện pháp luật hiện hành mà cả pháp luật trong tương lai. Do đó phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào những nội dung chính: Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, sự khác biệt giữa chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với các hình thức mua bán tài sản khác, những quy định của Pháp luật và thực trạng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, đề xuất phương án nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

- Tổng quan đề tài nghiên cứu: Trong thời gian qua vấn đề pháp lý về chuyển nhượng QSDĐ ở đã được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu. Nhiều công trình đã được công bố, nhiều văn bản pháp luật của Nhà nước đã đề cập đến. Ở nhiều góc độ khác nhau, các công trình khoa học này

đã có những đóng góp nhất định cho việc hoàn thiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng. Những đóng góp này đã được làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở.Về các tác phẩm liên quan đến đề tài được thực hiện trong thời gian qua, có thể nêu một số công trình đáng chú ý cụ thể như sau:

+ Luận văn thạc sĩ Luật học của Tác giả Phạm Thu Thủy với đề tài “Pháp luật về chuyển quyền nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân” (2009).

+ Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài “Những điểm mới của Luật đất đai 2003 về chuyển QSDĐ” (2004).

+ Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Đỗ Thị Hải Yến với đề tài “Hợp đồng tặng cho QSDĐ” (2009),

+ Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Viết Tuấn với đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam” (2010).

Ngoài ra có các bài nghiên cứu chuyên sâu của nhiều nhà khoa học chuyên gia đăng trên các báo và tạp chí chuyên ngành khác như:

+ Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến “Sự tác động của Luật đất đai 2003 đến việc hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta” đăng trên tạp chí Dân chủ và Pháp luật 10/2005;

+ Tiến sĩ Vũ Anh “Một số vấn đề về thị trường BĐS” đăng tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 2/2004;

+ Tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng “Đất đai và thị trường BĐS” Tạp chí Địa chính số 1-2/2005.

Các công trình này đã góp phần xây dựng cơ sở lý luận và đặt ra các vấn đề thực tiễn về chuyển QSDĐ ở cũng như đối với việc quản lý đất đai của Nhà nước. Tuy vậy, những năm gần đây chưa có luận văn nào đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở - một loại hình giao dịch đặc trưng, điển hình trong lĩnh vực đất đai. Hơn nữa,

trong điều kiện nền kinh tế xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả nghiên cứu đã đạt được vẫn cần phải tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Do vậy, việc đi sâu nghiên cứ đề tài: “Chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam”. Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành dân sự là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự sâu sắc.

Luận văn phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở khoa học và thực tiễn, luận văn đưa ra định hướng và một số kiến nghị về chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam.

5. Nội dung, địa điểm và phương pháp nghiên cứu

5.1. Nội dung nghiên cứu

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

Chương 2: Quy định của Pháp luật Việt Nam và thực trạng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

5.2. Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu của đề tài, luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa mác - Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng nền kinh tế thị trường; Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu, phương pháp lịch sử; Phương pháp thống kê, thu thập kế thừa các nghiên cứu, các tài liệu đã có.

5.3. Địa điểm nghiên cứu

- Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Một số sàn Giao dịch đất đai tại Hà Nội.

- Tòa án nhân dân tối cao.

6. Dự kiến kết quả nghiên cứu

Luận văn phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở khoa học và thực tiễn, luận văn đưa ra định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở.

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

1.1. Các khái niệm về đất ở, quyền sử dụng đất ở

1.1.1. Khái niệm đất ở

Mọi dân tộc, mọi quốc gia đều thừa nhận đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế trong nông nghiệp, lâm nghiệp; là địa bàn phân bố các khu dân cư, các ngành kinh tế, là nguyên liệu quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất, là cơ sở để phát triển hệ sinh thái, môi trường, duy trì sự sống. Đất đai vừa có giá trị kinh tế vừa có giá trị xã hội. Về giá trị kinh tế, đất đai có đặc điểm là tư liệu sản xuất, là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động, là một tư liệu sản xuất cho nên đất đai có giá trị kinh tế và trị giá được thành tiền. Trong thời kỳ kinh tế thị trường, đất đai càng phát huy tác dụng, phát huy được nhiều chức năng để góp phần tạo ra nhiều của cải vật chất phục vụ con người. Đất đai cũng có giá trị xã hội vì nó gắn liền với đời sống con người. Người ta không thể sống mà không có đất hay gắn với đất. Mọi hoạt động sống của con người đều ít nhiều lấy đất đai làm nền tảng. Vì vậy, đất đai là tư liệu sản xuất song do có tính xã hội đó mà đất đai trở thành một tư liệu sản xuất đặc biệt, là một trong những thành tố không thể thiếu của sự sinh tồn, một yếu tố không thể thay thế trong đời sống con người. Đất đai là một phần của lãnh thổ mỗi quốc gia, phần lãnh thổ thiêng liêng nhất gắn liền với mỗi con người hết thế hệ này đến thế hệ khác. Hầu như các cuộc cách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai làm đối tượng, coi nó là nhiệm vụ cần giải quyết. Mỗi một tấc đất đều gắn liền với một giá trị lịch sử nhất định của mỗi quốc gia. Chủ tịch Hồ Chí Minh đã từng nói: Việt Nam có hai tiếng Tổ quốc. Ta gọi Tổ quốc là đất nước, có đất có