Khái Niệm Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Ở

nước mới thành Tổ quốc. Có đất lại có nước thì dân giàu, nước mạnh.

Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai:

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...) (Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993).

Với quy định của pháp luật, đất đai được chia ra làm nhiều loại khác nhau: theo Luật Đất đai năm 1993, đất đai của Việt Nam được chia ra làm sáu loại, bao gồm: đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chưa sử dụng. Sự phân chia này dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau, vừa căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, vừa căn cứ vào địa bàn sử dụng đất đã dẫn đến sự đan xen chồng chéo giữa các loại đất, không có sự tách bạch về mặt pháp lý gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Để khắc phục những hạn chế này, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 và hiện nay là Luật Đất đai 2013 đã chia đất đai làm ba loại với tiêu chí phân loại duy nhất đó là căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu gồm các nhóm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại cụ thể như sau:

Nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất sau:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây

hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt.

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông; thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. [33, Điều 10].

Đất ở tại nông thôn hay còn được gọi là đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn được Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất ở do hộ gia đình, cá

nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” [33, Điều 143].

Đất ở tại nông thôn không chỉ gồm có đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình mà còn có cả vườn ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Việc xác định cụ thể diện tích đất vườn ao nằm trong cùng một thửa đất ở của hộ gia đình nhằm phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất ở tại nông thôn hiện nay, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để giải quyết các khiếu kiện, tranh chấp xung quanh việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.

Đất ở tại đô thị được Luật Đất đai 2013 quy định: Đất ở tại đô thị gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt [33, Điều 144].

Luật Đất đai 2013 đã đưa ra tiêu chí thống nhất trong việc xác định các loại đất thuộc đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Theo đó, các loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp đời sống của hộ gia đình trong cùng một thửa đất phù hợp với quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều được xác định là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

Như vậy, đất ở là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị.

1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai; trong các quyền năng đó quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Nhưng Nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp. Các tổ chức cá nhân không phải là chủ sở hữu đất nói chung và đất ở nói riêng, nhưng được Nhà nước giao đất và trao cho quyền sử dụng đất ở. Đây là một quyền năng đặc biệt không giống với quyền sử dụng của bất kỳ một tài sản nào khác. Đất ở thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất ở thuộc về người sử dụng đất ở. Hay nói cách khác, quyền sử dụng đất ở đã tách khỏi quyền sở hữu, được chủ sở hữu chuyển cho người sử dụng thực hiện và trở thành một loại quyền về tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất ở. Người sử dụng đất ở không chỉ được khai thác các lợi ích từ đất ở một cách ổn định lâu dài mà họ còn được quyền chuyển quyền sử dụng, thực hiện và giao dịch dân sự và kinh tế về quyền sử dụng đất ở, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Có thể nói Nhà nước đã "trao" cho người sử dụng đất ở "quyền định đoạt số phận pháp lý của thửa đất ở sử dụng trong khuôn khổ pháp luật quy định”, nhờ đó người sử dụng đất ở ngoài việc khai thác sử dụng đất của mình còn có thể chủ động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác khi không có nhu cầu hoặc điều kiện sử dụng. Nhà nước đã trao cho người sử dụng đất ở nhiều quyền năng gần giống với quyền sở hữu đất ở, có thể chủ động độc lập quyết định việc sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế cao cho chính họ và cho Nhà nước. Nhưng dù Nhà nước có cho phép người sử dụng đất ở tiến gần tới quyền sở hữu, Nhà nước không trực tiếp sử dụng thì Nhà nước cũng không mất đi quyền sử dụng của mình. Bởi vì, thông

qua việc xây dựng xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở; thông qua việc xây dựng ban hành các văn bản qui phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất ở, buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất ở, điều này có ý nghĩa thông qua quá trình sử dụng, người sử dụng đất ở, bên cạnh việc được hưởng các quyền lợi ích từ việc sử dụng mang lại thì họ cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng, đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất ở cho Nhà nước thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất ở, thuế chuyển quyền sử dụng đất ở, nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất ở...

Luật đất đai năm 1993, 2003 đều khẳng định người sử dụng đất có các quyền trong quá trình sử dụng đất gần giống như quyền của chủ sở hữu gồm: quyền cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, chuyển đổi, quyền chuyển nhượng sử dụng đất và nay luật đất đai 2013 tiếp tục ghi nhận quyền này. Tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa. Cụ thể:

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Thứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 8 quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai 2013 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà

không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê...

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc ở chỗ người sử dụng đất chỉ được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép, định trước (không được tuỳ tiện thay đổi mục đích sử dụng, chuyển đổi theo quy định của pháp luật, không được hủy hoại đất....).

Theo quy định của Bộ luật dân sự thì "quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản" [34]. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.

Theo PGS.TS Phạm Hữu Nghị: "Quyền sử dụng đất ở là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất ở. Thông qua việc được độc lập quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất ở thực hiện trong thời hạn thuê đất nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định"[24]. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất ở là một quyền dân sự, theo đó người sử dụng đất ở được quyền khai thác công dụng, các thuộc tính có lợi ích từ đất nhằm mang lại lợi ích cho mình. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất ở là một quyền năng mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất ở được hưởng đối với khối tài sản chung này, nhằm mang lại lợi ích cho bản thân và cho xã hội.

Quyền sử dụng đất ở cũng phải được hiểu là người sử dụng đất ở bên cạnh việc được hưởng các quyền, lợi ích thì họ còn phải thực hiên các nghĩa vụ của người sử dụng. Ngoài các nghĩa vụ cụ thể khi sử dụng đất ở vào các nội dụng khác nhau, người sử dụng đất ở còn phải tuân theo các nghĩa vụ chung được pháp luật đất đai quy định (Điều 170-LĐĐ): (1) sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng

đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan; (2) Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; (3) Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; (4) Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; (5) Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; (6) Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; (7) Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

Trong nền kinh tế thị trường người sử dụng đất ở ngày càng quan tâm đến hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng, đòi hỏi Nhà nước phải xác định rõ chủ của mảnh đất, xác định rõ quyền lợi của họ đối với mảnh đất của mình, tạo điều kiện để họ phát huy quyền chủ động sáng tạo của mình trong việc sử dụng, bồi bổ, cải tạo đất, đầu tư lao động tiền của để sản xuất kinh doanh trên đất ở đó. Nhà nước ngày càng coi trọng và đề cao vai trò của người sử dụng đất ở trực tiếp bằng cách quy định, mở rộng quyền cho người sử dụng đất ở. Cho phép họ tiến gần hơn với quyền "định đoạt" đất ở dưới sự kiểm soát của Nhà nước.

Tóm lại: Quyền sử dụng đất ở là quyền của người sử dụng đất ở, quyền khai thác các thuộc tính của đất ở một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật.

1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

1.2.1. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được

phép chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng. Với sự ghi nhận này của pháp luật, bên cạnh việc hưởng những thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ ấy cho người khác, làm tăng giá trị và phản ánh đúng giá trị của đất ở. Việc Nhà nước quy định cho phép người sử dụng đất ở có quyền chuyển nhượng không làm mất đi hay ảnh hưởng đến quyền sử dụng toàn dân về đất ở. Bởi lẽ, đối tượng dịch chuyển trên thị trường là QSDĐ ở, dẫu ai sử dụng thì Nhà nước vẫn có quyền quản lý và định đoạt. Nhà nước chỉ tham gia với tư cách là người quản lý để chứng nhận, cho phép việc thực hiện chuyển nhượng sử dụng đất ở diễn ra trong vòng trật tự do pháp luật quy định. Đồng thời Nhà nước đóng vai trò như trọng tài khi có phát sinh tranh chấp giữa các bên hoặc khi có vi phạm pháp luật.

Quyền chuyển nhượng QSDĐ ở được pháp luật tiếp tục thừa nhận và ghi nhận ở Luật đất đai 2003 và nay là Luật Đất đai 2013 song song với các quyền khác của người sử dụng đất: “người sử dụng đất ở có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ ở” [33, Điều 167].

Chuyển nhượng QSDĐ ở là một quyền cơ bản, đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất ở. Nó là điều kiện để cho phép QSDĐ ở trở thành một loại hàng hoá đặc biệt. Ở hầu hết các nước trên thế giới, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở đều được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó chủ sở hữu (bên bán) chuyển nhượng quyền sở hữu của mình đối với một thửa đất ở cụ thể cho bên nhận chuyển nhượng (bên mua), đồng thời bên mua trả tiền cho chủ sở hữu mảnh đất ở đó. Những thoả thuận này phải không trái pháp luật. Việc chuyển nhượng QSDĐ ở nhằm tạo điều kiện cho những người có vốn, có năng lực kinh doanh có đất để phát triển sản xuất, kinh doanh; những người chưa có đất ở có cơ hội có đất ở khi không được nhà nước giao đất;