Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam

Các tài liệu địa chính nhiều nơi hiện không phản ánh đúng hiện trạng quản lý, sử dụng đất ở do các tài liệu này nhiều nơi vốn không được cập nhật thường xuyên. Một lý do nữa là thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở trái pháp luật diễn ra khá phổ biến đã làm cho hệ thống tài liệu địa chính nhanh chóng trở nên lạc hậu. Do vậy cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại toàn bộ các tài liệu đó và thường xuyên phải chỉnh lý khi có biến động.

Cũng nên thực hiện xã hội hoá dần công tác đo vẽ bản đồ hiện trạng sử dụng đất ở. Việc đo đạc bản đổ địa chính tới đây, để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở và bảo đảm tính chính xác thì nên thuê tổ chức dịch vụ làm dưới sự giám sát của cơ quan Nhà nước. Các tổ chức này sẽ chịu trách nhiệm về các sản phẩm của mình và phải đo vẽ chính xác. Việc hoàn chỉnh hệ thống bản đồ đại chính chính quy, tin học hệ thống quản lý đất đai cần được tiến hành đồng bộ trong thời gian tới. Cần hoàn thành việc xây dựng hệ thống bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính chính quy, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại theo định hướng ứng dụng công nghệ thông tin thiết lập hệ thống mạng máy tính phục vụ quản lý bảo đảm liên kết giữa trung ương và địa phương.

Thứ ba, hình thành và phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức tư vấn, dich vụ về chuyển nhượng QSDĐ ở. Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin về QSDĐ ở và các giao dịch liên quan. Trước khi quyết định chuyển nhượng QSDĐ ở các tổ chức, cá nhân cần được tạo điều kiện để được tư vấn thông tin về nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, thế chấp và các tranh chấp nếu có. Văn phòng đăng ký QSDĐ nếu được phép tư vấn có thu phí, thì sẽ là một đầu mối đáng tin cậy cho các tổ chức, cá nhân trước khi quyết định việc chuyển nhượng QSDĐ ở. Cần xây dựng một hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép mọi người được tiếp cận tự do và công khai.

Thông tin về quy hoạch địa chính, thông tin về giá... Thông tin là điều kiện quan trọng cho sự vận hành của thị trường nhưng thực ra thông tin là kết quả sau cùng của hàng loại cải cách quan trọng về thể chế đối với thị trường QSDĐ ở. Thực hiện đa dạng hoá, công khai minh bạch các thông tin về đất đai lên tất cả các thông tin đại chúng.

Hiện nay ở các đô thị lớn, các trung tâm tư vấn môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch BĐS, dịch vụ nhà đất.... Phát triển một cách tự phát không có đăng ký kinh doanh. Nhà nước cần có biện pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn và môi giới chuyển nhượng QSDĐ ở và quản lý hoạt động cua hệ thống đó, góp phần phát triển và ổn định hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở. Các tổ chức nằm trong hệ thống đó là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch QSDĐ ở bao gồm: Dịch vụ thông tin hàng hoá QSDĐ ở, dịch vụ kiểm tra và tư vấn tính pháp lý QSDĐ ở, dịch vụ định giá QSDĐ ở, dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp QSDĐ ở, dịch vụ hoàn thiện hồ sơ chuyển QSDĐ ở, tư vấn về quy hoạch kiến trúc... Khuyến khích việc chuyển nhượng QSDĐ ở được thực hiện tại các văn phòng, trung tâm, các chợ, siêu thị hay các công ty giao dịch BĐS thuộc mọi thành phần kinh tế. Phát triển loại hình này giảm đi nhiều các công việc mà không nhất thiết phải do các cơ quan công quyền đảm nhiệm, giảm sự quá tải về công vụ, đơn giản nhiều thủ tục hành chính góp phần thúc đẩy của thị trường QSDĐ ở.

Các quy định của pháp luật sẽ chỉ có ý nghĩa trên giấy tờ nếu việc thực thi các quy định đó không được triển khai thực hiện hoặc thực hiện không tốt. Để nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở, cần thực hiện tốt một số giải pháp sau:

Một là, cần thực hiện tốt hơn nữa việc tuyên truyền, giáo dục ý thức tuân thủ pháp luật và công khai các thủ tục hành chính trong việc chuyển nhượng QSDĐ ở đến người sử dụng đất.

Hai là, cải cách thủ tục hành chính về thực hiện đăng ký chuyển nhượng QSDĐ ở theo hướng đơn giản gọn nhẹ hơn. Chúng tôi kiến nghị một số biện pháp sau:

Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở cần quy định rõ các loại giấy tờ mà người đăng ký cần phải nộp. Nghiêm cấm cơ quan nhận hồ sơ yêu cầu thêm các giấy tờ khác ngoài quy định của pháp luật.

Các văn bản hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở không nên quy định mẫu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở mà chỉ nêu các điều khoản cơ bản mang tính hướng dẫn để các bên tự thỏa thuận.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

Cải tiến hệ thống nộp thuế, phí và lệ phí thông qua chuyển khoản để giảm bớt thời gian thực hiện thủ tục hành chính trong đăng ký chuyển nhượng QSDĐ ở.

Nghiên cứu cho phép các bên đến trực tiếp trước cơ quan đăng ký QSDĐ ở để thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ ở. Kinh nghiệm của Trung Quốc cho thấy các bên có thể trực tiếp đến trước cơ quan đăng ký QSDĐ ở để đăng ký việc QSDĐ ở mà không cần phải làm thủ tục công chứng.

Chấn chỉnh lại hoạt động công vụ của các cán bộ, công chức làm việc tại cơ quan tài nguyên và môi trường để đảm bảo việc thực hiện thủ tục hành chính về chuyển nhượng QSDĐ ở được nhanh chóng, không gây phiền hà cho công dân.

Ba là, tăng cường chế tài và xử lý nghiêm minh đối với các hành vi vi phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở và đăng ký chuyển nhượng QSDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu các vụ việc vi phạm đươc xử lý nghiêm minh và đúng pháp luật sẽ làm hạn chế đi rất nhiều các hành vi vi phạm. Để có thể xử lý nghiêm minh các vi phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở, ngoài việc phải tăng cường các chế tài và thực hiện xử lý nghiêm

các vi phạm.

Cuối cùng, pháp luật không được có các quy định về hợp thức hóa việc chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật.

3.2.2.6. Giải pháp hoàn thiện các chính sách pháp luật tài chính liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

* Giải pháp hoàn thiện các chính sách pháp luật về giá đất ở

Cần tiếp tục sửa đổi các quy định về giá đất để đảm bảo giá chuyển nhượng QSDĐ ở nêu trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải là giá thị trường. Từ trước đến nay ở Việt Nam luôn tồn tại hai loại giá trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở. Một loại giá các bên thỏa thuận và thực hiện với nhau và một loại giá theo Hợp đồng công chứng và thường là bằng với khung giá do nhà nước quy định. Điều này gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước. Theo chúng tôi, Luật Đất đai và pháp luật về thuế nên quy định giá chuyển nhượng QSDĐ ở làm căn cứ cho việc tính thuế, phí và lệ phí sẽ được tính theo giá thị trường. Đồng thời Luật phải tạo ra những cơ chế để kiểm soát sự gian lận của các bên chuyển nhượng. Chúng tôi mạnh dạn đề xuất một số giải pháp sau:

Thứ nhất, quy định tất cả việc mua bán chuyển nhượng QSDĐ ở phải thông qua những sàn giao dịch về QSDĐ ở hoặc BĐS theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, thành lập hệ thống các tổ chức tư vấn về giá đất để giúp xác định giá cho các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ ở. Giá do các tổ chức trên đưa ra là sát với giá thị trường có tính pháp lý và được áp dụng để tính nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Tất nhiên có thể có sự chênh lệch trong giới hạn cho phép so với giá các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng thỏa thuận.

Thứ ba, thiết lập hệ thống cơ quan giám sát, thanh tra, kiểm tra chặt chẽ hoạt động chuyển nhượng và hoạt động tư vấn về giá đất.

* Giải pháp hoàn thiện các chính sách pháp luật về nghĩa vụ tài chính và thủ tục thực hiện các nghĩa vụ tài chính

Một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng chuyển nhượng ngầm giữa các bên, không qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chính là lý do ở nghĩa vụ tài chính còn quá cao và chưa hợp lý. Việc chuyển nhượng QSDĐ ở ngầm “trao tay” không những gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước mà còn đồng thời tạo nguy cơ cho người sử dụng đất ở do tính bất hợp pháp của mối quan hệ này mang lại. Do vậy, để góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở cần có một số thay đổi trong các quy định về nghĩa vụ tài chính.

Về việc xác định "Thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở".

Theo quy định tại điều 54 Luật đất đai 2013, Nhà nước thu thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ ở. Đây là quy định hoàn toàn mới gắn liền với lộ trình cải cách chính sách tài chính - thuế của Nhà nước trong những năm tiếp theo khi chúng ta xây dựng luật thuế thu nhập cá nhân thay thế cho pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao nhằm điều tiết thu nhập từ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với những quy định như vậy, một mặt Nhà nước điều tiết được các khoản thu nhập từ chuyển QSDĐ ở vào ngân sách Nhà nước, mặt khác thực hiện cơ chế tài chính lành mạnh trong quản lý và sử dụng đất ở.

Các chính sách thu tài chính từ đất đai từ sau khi có Luật đất đai 1993 đã ngày càng hoàn thiện và đóng góp cho ngân sách Nhà nước mỗi năm trung bình khoảng 4500 tỷ đồng, riêng năm 2002 là 7280 tỷ đồng và đây là nguồn thu cân đối quan trọng cho ngân sách các địa phương để đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng, chi đầu tư trở lại cho nông nghiệp nông thôn. Tuy nhiên trong các khoản thu từ đất thì tiền thuê đất trong và ngoài nước cộng với tiền thuế chuyển QSDĐ ở chỉ bằng 3/5 khoản thu từ lệ phí từ đất đai [11, trg16].

Điều đó cũng chứng tỏ rằng, Nhà nước ta thất thu rất lớn từ các khoản thu tài chính từ đất đai, đặc biệt là các khoản thuế. Quy định này cũng bộc lộ một số hạn chế cần phải chú ý khắc phục như sau:

Một là, việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở như hiện nay theo tỷ lệ phần trăm là chưa tính đến thu nhập phát sinh cao hay thấp qua mỗi lẫn chuyển nhượng là chưa công bằng, chưa đáp ứng được nhu cầu điều tiết thu nhập phát sinh do chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thu nhập của bên chuyển nhượng QSDĐ ở không đồng nghĩa với giá tri quyền sử dụng của thửa đất hai bên giao dịch. Thu nhập của họ chỉ là phần giá trị gia tăng của QSDĐ ở, thể hiện ở sự chênh lệch giữa giá tại thời điểm chuyển nhượng và giá tại thời điểm mà người đó có được thửa đất đó. Nghĩa là trong số tiền người chuyển nhượng nhận được sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở đã bao gồm cả chi phí đầu vào mà họ đã bỏ ra sau để có được quyền sử dụng đối với thửa đất đó.

Có thể nêu công thức tính thuế thu nhập của doanh nghiệp trong luật thuế thu nhập doanh nghiệp: Thu nhập = Doanh thu - chi phí hợp lý. Vậy, giả sử, có một người trúng đấu giá quyền sử đụng đất với giá bằng giá của thị trường tại thời điểm hiện tại. Sau đó người này chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất vừa trúng đấu giá này cho người khác. Giá chuyển nhượng có thể bằng hoặc thấp hơn giá mà người này có được mảnh đất nhờ trúng đấu giá. Vậy, trường hợp này, người đó không hề có thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở. Về nguyên tắc thuế phải bằng 0 (không). Vậy nếu áp thuế suất chung cho toàn bộ giá trị QSDĐ ở thì về bản chất không phải là thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở.

Do vậy trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, dân sự, tài chính... cần phải làm rõ quy định xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyền nhượng quyền sử dụng đất ở. Và việc quy định mức thuế suất

phải đi kèm các biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá và bảng giá đất.

Hai là, quy định hiện hành vẫn chưa có sự phù hợp giữa thuế thu nhập đối với người có thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở là hộ gia đình, cá nhân với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển QSDĐ ở của tổ chức kinh tế. Theo quy định tại luật thuế thu nhập doanh nghiệp đã có hiệu lực pháp lý từ 01/01/2009 thì thuế suất đối với tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở là 28%, trong khi hộ gia đình, cá nhân nộp thuế chuyển nhượng QSDĐ đối với đất ở, đất xây dựng cổng trình chỉ có 4%. Việc điều tiết như hiện nay là chưa công bằng giữa các đối tượng khác nhau có thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở. Vì vậy, việc xây dựng các văn bản luật thuế trong việc điều tiết các nguồn thu từ đất đai cần tính đến việc điều tiết thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở bất kể đó là tổ chức hay cá nhân.

Về lệ phí trước bạ: theo quy định hiện hành, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở nộp lệ phí trước bạ với mức phí 0,5% trên giá tri thực tế hợp đồng chuyển nhượng của các bên. Mặc dù đã giảm 50% so với quy định trước, nhưng theo chúng tôi mức phí quy định như vậy là cao và có tính chất như một khoản thuế. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở khó khăn và tiến triển chậm. Lý do là rất nhiều hộ gia đình, cá nhân không kẽ khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhân QSDĐ ở. Thậm chí, có nhiều người đã được cơ quan Nhà nước giải quyết xong thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng không có đủ tiền nộp lệ phí trước bạ để nhận giấy chứng nhận QSDĐ ở cấp cho mình. Vậy, về khoản lệ phí trước bạ, nên quy định một mức phí cố định với những hợp đồng chuyển nhượng có giá trị trong một khoảng nhất định. Như vậy, vừa giảm được gánh nặng nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất ở mà lại tăng thu cho ngân sách Nhà nước và khuyến khích được người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình.

KẾT LUẬN

Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở là một bộ phận vô cùng quan trọng của pháp luật đất đai nói riêng và hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung. Hệ thống pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ ở; các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở... Các văn bản này được xây dựng và phát triển dựa trên nền tảng kinh tế của xã hội. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, các quan hệ kinh tế vận động không ngừng đòi hỏi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở cũng phải thường xuyên được sửa đổi, bổ sung đáp ứng các yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai của xã hội. Do vậy, việc nghiên cứu nhằm tìm ra những nhược điểm, hạn chế bất cập của hệ thống pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở để có cơ sở đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chế định pháp luật này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Trong những năm qua pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở đã thể chế nhiều quan điểm đúng đắn của Đảng về lĩnh vực đất đai vào thực tiễn; bảo vệ đất đai - một tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của con người, điều chỉnh các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở, bảo đảm công bằng xã hội và sự hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội trong thời kỳ đổi mới. Tuy nhiên, pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở vẫn còn bộc lộ một số điểm bất cập, hạn chế, đòi hòi phải hoàn thiện trong thời gian tới.

Trước yêu cầu lành mạnh hoá nền kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tư để thu hút đầu tư trong và ngoài nước cũng như trước yêu cầu hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu thì nhu cầu điều chỉnh bằng pháp luật đối với các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở là một đòi hỏi khách quan của nền kinh tế thị trường. Hiện nay, ở Việt Nam không có giao dịch mua bán mà chỉ có giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở và giao dịch chuyển nhượng