Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam

QSDĐ ở có nhiều điểm đặc thù khác biệt và hạn chế so với giao dịch các tài sản khác gắn liền với đất. Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở phát triển có ảnh hưởng lan tỏa, tích cực đến các loại thị trường khác...Điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở bằng pháp luật nhằm điều tiết lợi ích chung của nhà đầu tư cũng như lợi ích toàn xã hội.

Do vậy, nghiên cứu các nhóm quy phạm điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở như: Quy phạm điều chỉnh về chủ thể chuyển nhượng QSDĐ ở; quy phạm về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch; quy phạm về tài chính liên quan đến giao dịch chuyển nhượng; và quy phạm về đăng ký giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở có ý nghĩa quan trọng trong việc nghiên cứu chung các hình thức giao dịch về QSDĐ ở, giao dịch tài sản gắn liền với đất, từ đó nghiên cứu toàn bộ pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở;

1. Các nhóm quy phạm trên được điều chỉnh bởi nhiều đạo luật khác nhau: Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Nhà ở 2005, Bộ luật Dân sự 2005... và các văn bản hướng dẫn thi hành. Các văn bản trên đã có nhiều quy định sửa đổi bổ sung hoàn thiện hơn so với trước đây như: Bổ sung thêm nhiều loại hợp đồng chuyển nhượng, quy định cụ thể hơn về điều kiện chuyển nhượng, xây dựng Văn phòng đăng ký QSDĐ ở, mở rộng hơn về chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở, trình tự thủ tục được quy định đầy đủ và rõ ràng hơn và chính sách tài chính phù hợp hơn. Tuy vậy, pháp luật vẫn còn nhiều vướng mắc, bất cập cần phải giải quyết đó là: Chưa thực sự khuyến khích sự phát triển mạnh mẽ của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở, còn thiếu một cơ chế quản lý, kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở; giải quyết các tranh chấp và xử lý các vi phạm liên quan đến giao dịch chuyển nhượng còn chậm và thiếu khách quan; thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở còn phức tạp, phiền hà và mang tính hình thức.

2. Cần nhanh chóng xây dựng các giải pháp tổng thể và đồng bộ để xây dựng, hoàn thiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở đảm bảo tương đồng với pháp luật quốc tế cần tập trung vào các định hướng sau: (i)Định hướng từng bước thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất, xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, kiện toàn cơ chế quản lý nhà nước đối với đất ở; hoàn thiện thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở trong mối quan hệ chặt chẽ với việc hoàn thiện thị trường BĐS; (ii) Để thực hiện các định hướng đó, cần có các giải pháp cụ thể: Mở rông tối đa quyền, lợi ích cho người sử dụng đất, từng bước tiến hành tư nhân hóa đất đai; xây dựng cơ chế đăng ký BĐS đơn giản nhanh chóng tiện lợi, chi phí thấp; xây dựng bộ máy quản lý kiểm soát tốt các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở; giải quyết triệt để các tranh chấp, xử lý các vi phạm phát sinh liên quan đến giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở. Từng bước xây dựng một thị trường BĐS minh bạch, chính quy đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế thị trường hội nhập khu vực và quốc tế.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam, Đề tài KX.01.13/06-10, Chương trình Khoa học và công nghệ trọng điểm cấp Nhà nước KX.01/06-10, Hà Nội.

2. Nguyễn Đình Bồng (2006), “Một số vấn đề về thị trường QSDĐ ở nước ta trong giai đoạn hiện nay”, Hội thảo khoa học thị trường BĐS: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp ngày 24 tháng 3 năm 2006, Hà Nội.

3. Bộ Tài Chính (2014), Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội.

4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013), Báo cáo số 25/BC-BTNMT ngày 27 tháng 02 năm 2013 sơ kết 5 năm thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính theo Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12 tháng 11 năm 2007 của Quốc hội, Hà Nội.