Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Tính Hiệu Lực Của Chính Sách Tín Dụng Đối

- Quyền tài sản phát sinh từ: Quyền tác giả; quyền sở hữu công nghiệp; quyền đòi nợ; quyền được nhận số tiền bảo hiểm; quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp; quyền khai thác tài nguyên; các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc các căn cứ pháp lý khác.

 Tài sản thế chấp: là bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng được khách hàng dùng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng, gồm:

- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.

- Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba: Là việc người thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo lãnh cho khách hàng vay vốn tại ngân hàng cho vay (gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng cho vay.

 Cầm cố/thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay: Là việc khách hàng vay vốn sử dụng tài sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch cầm cố/thế chấp (tài sản này được hình thành từ một phần hoặc toàn bộ vốn vay của ngân hàng cho vay) và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên vay vốn để cầm cố/thế chấp cho ngân hàng cho vay.

2.5. Thời hạn vay

Thời hạn vay là khoảng thời gian được xác định kể từ khi khách hàng nhận món vay đầu tiên cho đến khi trả hết nợ ngân hàng.

Ngân hàng cho vay và khách hàng thỏa thuận thời hạn cho vay căn cứ vào chu kỳ sản xuất – kinh doanh, thời hạn thu hồi vốn của phương án/dự án đầu tư, khả năng trả nợ của khách hàng và nguồn vốn cho vay của ngân hàng cho vay.

Thời hạn cho vay

Thời gian ân hạn

Thời gian trả nợ

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 58 trang tài liệu này.

Trong đó:

Thời gian ân hạn là khoảng thời gian được tính kể từ khi DN nhận món vay ngày đầu tiên, qua giai đoạn thi công cho đến khi công trình hoàn thành.

Thời hạn trả nợ là khoảng thời gian được tính kể từ khi DN trả món nợ đầu tiên cho đến khi trả hết nợ ngân hàng.

Trong đó:

Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận thời hạn cho vay căn cứ vào thời hạn thu hồi vốn của phương án/dự án đầu tư, khả năng trả nợ của khách hàng và nguồn vốn cho vay của ngân hàng cho vay . Đối với các pháp nhân Việt Nam và nước ngoài, thời hạn cho vay không quá thời hạn hoạt động còn lại theo quyết định thành lập hoặc giấy phép hoạt động tại Việt Nam; đối với cá nhân nước ngoài, thời hạn cho vay không vượt quá thời hạn được phép sinh sống, hoạt động tại Việt Nam.

2.6. Sàng lọc và giám sát khoản vay

2.6.1. Sàng lọc khoản vay

Thẩm định dự án có vai trò quan trọng trong khâu sàng lọc để đánh giá khoản vay tốt hay không tốt. Vì thế, trong quá trình thực hiện chính sách cho vay, ngân hàng nhấn mạnh hoạt động thẩm định.

Thẩm định kỹ các dự án vay vốn. Mặc dù quyết định cho vay dựa trên xem xét nhiều khía cạnh, song bản thân dự án vay vốn có yếu tố quyết định đến hiệu quả của khoản vay.

Khi tiến hành thẩm định, ngoài yếu tố pháp lý, cần phải làm rõ các khía cạnh: tính khả thi của dự án (như về mặt tổ chức triển khai, cơ cấu nguồn vốn, kỹ thuật…), tính hiệu quả và khả năng tự trả nợ của chính dự án đó (phân tích về dòng tiền, khả năng sinh lợi…).

2.6.2. Giám sát khoản vay

Kiểm soát chặt chẽ giai đoạn trong và sau khi cho vay. Tổ chức quá trình kiểm soát cẩn thận và nghiêm túc đẻ đảm bảo xem xét và đánh giá được tất cả những đặc tính quan trọng nhất đối với mỗi khoản cho vay, bao gồm:

- Đánh giá giải trình thanh toán của khách hàng nhằm đảm bảo rằng khách hàng không vi phạm kế hoạch thanh toán.

- Đánh giá chất lượng và tình trạng của tài sản thế chấp.

- Xem xét đầy đủ khía cạnh pháp lý của hợp đồng tín dụng để đảm bảo rằng ngân hàng có quyền hợp pháp sở hữu một phần hay toàn bộ tài sản thế chấp trong trường hợp người vay không có khả năng thanh toán nợ.‌

- Đánh giá sự thay đổi trong tình hình tài chính của người vay và sự thay đổi trong các dự báo, đánh giá những yếu tố làm tăng, giảm nhu cầu tín dụng của người vay.

- Đánh giá xem liệu khoản vay có phù hợp với chính sách của ngân hàng và phù hợp với những tiêu chuẩn được các cơ quan quản lý áp dụng khi kiểm tra danh mục cho vay của ngân hàng hay không.

III. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÍNH HIỆU LỰC CỦA CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN

1. Các nhân tố khách quan

1.1. Môi trường vĩ mô

1.1.1. Các chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước

Để nền kinh tế phát triển ổn định và bền vững, Nhà nước phải tiến hành điều chỉnh đồng thời rất nhiều chỉ tiêu kinh tế xã hội. Và nhiều khi để thực hiện những mục tiêu cụ thể trong những giai đoạn cụ thể, những ảnh hưởng bất lợi mà những chính sách của Nhà nước mang lại cho hoạt động cho vay BĐS của các NHTM là không thể tránh khỏi. Chẳng hạn, để thực hiện mục tiêu kiềm chế lạm phát, Nhà nước phải thực hiện một loạt các chính sách tài chính tiền tệ thông qua hệ thống ngân hàng như nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc,

thắt chặt cho vay chứng khoán, cảnh báo cho vay BĐS, tăng lãi suất tái cấp vốn, tăng lãi suất cơ bản… Và những điều chỉnh đó làm cho thị trường BĐS gặp phải những khó khăn bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến chính sách tín dụng BĐS, hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng. Các ngân hàng hoạt động trong khuôn khổ pháp luật, mà pháp luật là công cụ quản lý của Nhà nước, cho nên chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM có tính hiệu lực hay không còn phụ thuộc vào chính sách vĩ mô của Nhà nước cũng là điều tất nhiên.

Sự thay đổi luật pháp luôn ảnh hưởng mạnh mẽ đến hoạt động sản xuất kinh doanh cho các pháp nhân kinh tế, do vậy sự thay đổi này ảnh hưởng mạnh đến hoạt động của ngân hàng. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của ngân hàng có thể được ban hành trước hoặc sau khi có văn bản pháp luật có liên quan ban hành và có hiệu lực, do vậy nếu nội dung của chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS tại một ngân hàng được ban hành trước khi có văn bản pháp luật liên quan ban hành mà trái với nội dung của văn bản pháp luật đó thì hiển nhiên chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng đó không còn tính hiệu lực nữa.

1.1.2. Tình trạng của nền kinh tế

Tình trạng của nền kinh tế là nhân tố vĩ mô có tác động đến mọi hoạt động của ngân hàng nói chung và tính hiệu lực của chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng nói riêng. Các ngân hàng khi đưa ra chính sách tín dụng BĐS luôn phải bám sát tình trạng của nền kinh tế. Khi tình trạng của nền kinh tế thay đổi thì chính sách tín dụng BĐS cũ cũng không còn phù hợp và buộc phải thay đổi, mất đi tính hiệu lực.

Trong điều kiện nền kinh tế phát triển hưng thịnh, thu nhập của người dân cao và ổn định, chất lượng tín dụng được đảm bảo, khả năng hoàn trả vốn gốc và lãi của khách hàng tốt, khi đó cơ hội đầu tư cũng được mở rộng. Trong hoàn cảnh đó, chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng có xu hướng cởi mở,

các quy định về hạn mức, thời hạn cho vay cũng thoáng hơn. Khi nền kinh tế không ổn định, chất lượng tín dụng không cao thì chính sách tín dụng BĐS cũ không còn phù hợp, mất đi tính hiệu lực, ngân hàng thay đổi chính sách theo hướng thắt chặt và khắt khe hơn trong cho vay BĐS.

1.1.3. Tình trạng của thị trường BĐS

Hoạt động cho vay BĐS của NHTM chịu ảnh hưởng từ tình trạng của thị trường BĐS. Khi thị trường BĐS phát triển nóng, các ngân hàng mở rộng cho vay BĐS, và ngược lại khi thị trường BĐS đóng băng thì các ngân hàng thắt chặt cho vay BĐS. Theo đó, chính sách tín dụng mở rộng cho vay BĐS chỉ có tính hiệu lực với thị trường BĐS phát triển nóng, còn chính sách tín dụng thắt chắt cho vay BĐS chỉ có hiệu lực với thị trường BĐS đang đóng băng. Do đó, tình trạng của thị trường BĐS cũng là một nhân tố vĩ mô tác động tới tính hiệu lực của chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS.

1.2. Sự kiện bất khả kháng

Những sự kiện bất khả kháng như khủng hoảng tài chính, tiền tệ hay động đất lớn thường xuyên gây sụp đổ một loạt các toà nhà, căn hộ… ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án kinh doanh BĐS của doanh nghiệp sẽ khiến các ngân hàng có động thái hạn chế cho vay BĐS. Và khi đó, chính sách tín dụng BĐS thay đổi theo và tất nhiên, chính sách tín dụng BĐS giai đoạn trước không còn tác dụng.

2. Các nhân tố chủ quan

2.1. Khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của NHTM

Mỗi ngân hàng căn cứ vào khả năng tài chính của mình, cụ thể là nguồn vốn trung – dài hạn và một phần nguồn vốn ngắn hạn để đưa ra hạn mức cũng như chiến lược cho vay BĐS đối với từng giai đoạn cụ thể. Bên cạnh đó, mỗi ngân hàng có định hướng, chiến lược riêng cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng mình. Khi một ngân hàng thay đổi chiến lược, định hướng trọng tâm cho vay vào phát triển sản xuất kinh doanh và ngừng cho vay BĐS thì

chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của ngân hàng trở nên mất hiệu lực. Và khi ngân hàng đó quyết định mở lại hoạt động cho vay BĐS thì chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của ngân hàng lại trở nên có tính hiệu lực. Do đó, chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của ngân hàng có tính hiệu lực hay không còn phụ thuộc vào khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của ngân hàng ở mỗi thời kỳ.

2.2. Nhân tố tổ chức quản lý

Khi một ngân hàng sắp xếp một cách khoa học đảm bảo sự phối hợp chặt chẽ, nhịp nhàng giữa các phòng ban, các bộ phận nghiệp vụ của ngân hàng trong từng chi nhánh thì việc tổ chức thực hiện chính sách tín dụng nói chung và chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS nói riêng mới được đảm bảo thực hiện đúng và có hiệu quả theo chính sách của ngân hàng. Như thế, chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng mới có tính hiệu lực.

2.3. Nhân tố con người

Nhân viên ngân hàng trong các bộ phận có liên quan đến hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng, nhất là cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định có ảnh hưởng quan trọng đến việc thực thi chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng. Chính sách này có tính hiệu lực khi các nhân viên, cán bộ nghiệp vụ có liên quan thực hiện đúng theo chính sách. Do đó, năng lực của họ là một yếu tố quan trọng. Những cán bộ có năng lực, hiểu biết, có kinh nghiệm sẽ hiểu, áp dụng chính sách đúng đắn và có hiệu quả, ngược lại sẽ dẫn đến sai lầm và gây rủi ro cho ngân hàng.

CHƯƠNG 2‌‌

CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY

I. CÁC SẢN PHẨM TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS Ở CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY

Hiện nay, tín dụng BĐS qua kênh ngân hàng phát triển khá đa dạng. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua BĐS diễn ra rất sôi động. Đến nay, hầu hết các ngân hàng nhất là khối cổ phần đã nhanh chóng bơm tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp; cho vay sửa chữa, xây dựng nhà. Điều đáng chú ý là các ngân hàng đã nâng giá trị khoản vay, thời hạn trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước.

1. Sản phẩm cho vay tiêu dùng BĐS

Hiện nay, rất nhiều ngân hàng cho ra các sản phẩm tín dụng tiêu dùng BĐS khá đa dạng. Cụ thể như sau:

- Hầu hết các ngân hàng đều tung ra các sản phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở theo yêu cầu của khách hàng : gồm mua nhà ở, đất ở, xây dựng nhà mới, cải tạo, sửa chữa và mua sắm nội thất nhà mới... Tuy cùng một hình thức, song tên gọi lại khá đa dạng (Techcombank – “an cư nhà mới”, SeABank – “vay mua, sửa nhà – SeaHome”, Sacombank – “an cư – an cư lạc nghiệp”…) cùng với những điều kiện, ưu đãi, tiện ích phụ riêng. Ví dụ như: VIB cung cấp sản phẩm “Ngôi nhà lập nghiệp” cho khách hàng cá nhân, các cặp vợ chồng có việc làm, thu nhập ổn định và có nhu cầu về nhà ở; còn sản phẩm “Ngôi nhà tích luỹ” cho quý khách hàng có nhu cầu vay vốn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà hoặc căn hộ chung cư dùng bất động sản khác hoặc các tài sản có giá trị khác làm tài sản đảm bảo chính.

Saigonbank có 2 sản phẩm là “cho vay mua nền nhà, mua nhà” và “cho vay sửa chữa, xây dựng, trang trí nội thất” tách biệt theo mục đích vay của khách hàng…

- Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng tung ra sản phẩm “cho vay mua nhà, đất dự án” tại các dự án có thỏa thuận hợp tác với ngân hàng đó (được công bố trên website của ngân hàng đó) như: Vietcombank, Vietinbank, NH TMCP Quân Đội, Sacombank, ACB, NH TMCP Đông Á, Navibank, Oceanbank.

- Ngoài ra, một số ít các ngân hàng tung ra một vài sản phẩm có những ưu đãi đặc biệt khác. Điển hình như:

 Sacombank với sản phẩm “Cho vay lãi cấn trừ BĐS”: là hình thức cho vay phục vụ đời sống nhằm đáp ứng nhu cầu chuyển nhượng BĐS của khách hàng có tài khoản tiền gửi tại Sacombank mua BĐS. Điểm đặc trưng của sản phẩm này là tài khoản tiền gửi không kỳ hạn tại Sacombank của khách hàng sẽ được liên kết với tài khoản tiền vay và lãi suất tiền gửi không kỳ hạn của khách hàng sẽ được tính lãi bằng lãi suất tiền vay theo, thay vì chỉ được hưởng lãi suất không kỳ hạn theo qui định. Sacombank đặc biệt tặng thêm cho khách hàng sản phẩm bảo hiểm Phước An Tín (không tính phí), trong trường hợp khách hàng bị rủi ro ảnh hưởng đến nguồn thu nhập và kế hoạch thanh toán số tiền vay còn lại cho ngân hàng thì công ty bảo hiểm sẽ chịu trách nhiệm trả nợ thay cho khách hàng (BĐS của khách hàng sẽ không bị phát mãi để trả nợ vay ngân hàng).

 Cũng Sacombank với sản phẩm “Cho vay liên kết mua nhà, sửa chữa nhà”: nhằm đáp ứng cho khách hàng có nhu cầu xây, sửa nhà do các đơn vị có liên kết với Sacombank (như Sacomreal…) thực hiện.

 VIB có sản phẩm “Cho vay đầu tư kinh doanh BĐS”: nhằm tài trợ cho việc xây nhà cho thuê, tiền thuê nhà hàng tháng dùng để trang trải khoản vay.

 NH TMCP Miền Tây có sản phẩm “cho vay hoán đổi nhà” nhằm hỗ trợ khách hàng có nhu cầu hoán đổi căn nhà hiện tại lấy một căn nhà khác giá trị lớn hay nhỏ hơn theo mong muốn với thời hạn cho vay tối đa tương ứng là 7 năm và 1 năm.

2. Sản phẩm cho vay kinh doanh BĐS

Bên cạnh các sản phẩm cho vay tiêu dùng BĐS, hầu hết các ngân hàng đều có sản phẩm cho vay theo dự án đầu tư, trong đó dành cho cả các doanh nghiệp địa ốc, đầu tư xây dựng dự án BĐS. Tuy nhiên, hiện nay trong hệ thống các NHTM Việt Nam chỉ có một số ngân hàng là có sản phẩm riêng chỉ để tài trợ xây dựng, ví dụ như:

- Techcombank với sản phẩm “cho vay đầu tư kinh doanh BĐS” cho chủ đầu tư và sản phẩm “tài trợ dự án trọn gói” cho nhà thầu.

- MHB với sản phẩm “cho vay đầu tư dự án”.

- HDbank với sản phẩm “cho vay thực hiện dự án nhà đất – khu dân cư”.‌

- NH TMCP Quân Đội với sản phẩm “cho vay doanh nghiệp xây lắp”.

- NH TMCP Đông Á có sản phẩm “tài trợ xây dựng”.

- Navibank có sản phẩm “cho vay thực hiện dự án nhà ở, đất ở”.

Nhìn chung thị trường tín dụng BĐS khá phong phú, đặc biệt là cho vay cá nhân với ngày càng nhiều sản phẩm mới ở các ngân hàng được mở ra.

II. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS CỦA CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY

1. Hành lang pháp lý xây dựng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam hiện nay

Chính sách tín dụng bất động sản được xây dựng chủ yếu trên cơ sở khuôn khổ pháp luật về tín dụng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành cùng với những quy định của pháp luật về bất động sản. Các văn bản pháp luật chính ảnh hưởng tới việc xây dựng chính sách tín dụng BĐS của NHTM như sau:

- Nghị định 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch... Nghị định này cũng quy định “thế chấp quyền sử dụng đất” là trường hợp bắt buộc đăng ký giao dịch bảo đảm “bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay ” là trường hợp phải chú trọng đăng ký giao dịch bảo đảm. Nhờ có nghị định này mà quy định về tài sản đảm bảo trong chính sách tín dụng BĐS được rõ ràng, cụ thể và linh hoạt hơn.

- Quyết định số 1627/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNN về quy chế cho vay đối với khách hàng: quy định cụ thể về điều kiện vay vốn, nguyên tắc vay vốn, mức cho vay (tối đa bằng 15% vốn điều lệ đối với một khách hàng). Các ngân hàng căn cứ vào các quy định này để xây dựng quy chế cho vay BĐS của ngân hàng mình.

- Quyết định 286/2002/QĐ-NHNN ngày 03/4/2002 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước về việc ban hành quy chế đồng tài trợ của các tổ chức tín dụng và Quyết định 886/2003/QĐ-NHNN ngày 11/8/2003 về việc sửa đổi, bổ sung quy chế đồng tài trợ của các tổ chức tín dụng ban hành theo Quyết định số 286/2002/QĐ-NHNN ngày 03/4/2002. Qua đó, các ngân hàng được phép cho vay đồng tài trợ với các TCTD khác trong cho vay BĐS.

- Thông tư số 12/2010/TT-NHNN ngày 14/4/2010 của Thống đốc NHNN quy định về cho vay bằng đồng Việt Nam theo lãi suất thỏa thuận của tổ chức tín dụng đối với khách hàng. Theo đó, các ngân hàng được phép áp dụng lãi suất thỏa thuận với các khoản vay tiêu dùng BĐS cũng như kinh doanh BĐS.

- Thông tư số 15/2009/TT-NHNN ngày 10/8/2009 của Thống đốc NHNN quy định về tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn của tổ chức tín dụng. Theo đó, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn của các NHTM là 30%. Do đó, tỷ lệ vốn ngắn hạn trong cho vay BĐS của mỗi ngân hàng sẽ thay đổi theo, dẫn đến chính sách cho vay BĐS ở mỗi ngân hàng cũng thay đổi theo để cân bằng nguồn vốn, đảm bảo thanh khoản và không vi phạm quy định này.

- Luật kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006 và nghị định số 153/2007/NĐ- CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS. Theo đó, các chủ đầu tư dự án BĐS phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu là 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Trên cơ sở quy định này, các NHTM quy định mức vốn chủ sở hữu tối thiểu của mỗi khách hàng trong dự án vay vốn (thường là 30%) trong chính sách cho vay BĐS.

Hiện nay vẫn chưa có một quy định rõ ràng nào về đầu cơ hay cho vay bất động sản và cũng chưa có quy định nào hạn chế việc cho vay bất động sản. Các ngân hàng trên cơ sở những quy định pháp luật chung, đang thực hiện cho vay theo các quy định, văn bản chính của ngân hàng mình trong cho vay BĐS. Do đó, chính sách cho vay BĐS, về quy chế cho vay, đảm bảo tiền vay… ở mỗi ngân hàng là khác nhau.

2. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay

2.1. Đối với cho vay tiêu dùng BĐS

2.1.1. Các yếu tố cơ bản

-Đối tượng vay vốn

Đối với loại hình tín dụng tiêu dùng BĐS (gồm xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, trang trí nội thất, chuyển quyền sử dụng đất) thì chỉ áp dụng cho đối tượng khách hàng cá nhân, hộ gia đình.

-Nguyên tắc cho vay

Thứ nhất, khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn (gốc) và lãi với thời gian xác định trong hợp đồng tín dụng ký kết với ngân hàng.

Thứ hai, đối với các sản phẩm tiêu dùng BĐS dành cho cá nhân, khách hàng phải cam kết chỉ sử dụng vốn để tiêu dùng BĐS theo đúng sản phẩm tín dụng BĐS đã ký kết trong hợp đồng tín dụng.

-Điều kiện cho vay

Thứ nhất, các ngân hàng chỉ cho vay đối với những cá nhân có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật, đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật Việt Nam và của ngân hàng cho vay. Đây là điều kiện quan trọng về mặt pháp lý, đảm bảo quyền, nghĩa vụ của hai bên trong hợp đồng tín dụng, nhờ đó ngân hàng đảm bảo được tư cách cũng như quyền khiếu nại trong giải quyết tranh chấp (nếu phát sinh) sau này. Với mỗi ngân hàng, chủ trương thắt chặt hay nới lỏng trong cho vay BĐS được quy định rõ trong điều kiện vay, dựa trên định hướng chiến lược mỗi thời kỳ của ngân hàng. Cụ thể: Techcombank có chính sách cho vay thoáng hơn, quy định chỉ cho vay đối với các công dân Việt Nam cư trú tại Việt Nam, người nước ngoài cư trú tại Việt Nam; trong khi đó ở GPbank thì hoạt động cho vay mua nhà thắt chặt hơn, chỉ cho vay đối với công dân Việt Nam cư trú tại địa bàn GPbank có chi nhánh.

Thứ hai, các ngân hàng yêu cầu mục đích sử dụng vốn vay phải theo đúng mục đích của sản phẩm tín dụng đối với cho vay BĐS mà khách hàng đã ký kết với ngân hàng; đó là xây dựng, sửa chữa nhà, trang trí nội thất hay mua nhà, chuyển quyền sử dụng đất. Ngân hàng không tài trợ hoạt động đầu cơ mua nhà, đất để bán lại. Ở một số ngân hàng như VIB, ACB quy định rất chặt chẽ: sản phẩm “cho vay xây dựng, sửa chữa nhà” chỉ áp dụng cho khách hàng có nhu cầu thực sự vay để xây dựng, sửa nhà chứ không phải để mua nhà hay nhằm mục đích đầu cơ; cũng như vậy, sản phẩm “cho vay trả góp mua nhà

đất” chỉ dành để hỗ trợ khách hàng mua nhà, đất tại các dự án, khu đô thị và không được sử dụng với mục đích khác (kể cả sửa chữa, xây dựng nhà). Việc quy định rõ ràng, cụ thể và chặt chẽ như vậy là để hạn chế rủi ro, đảm bảo tính an toàn cho khoản vay BĐS cho ngân hàng trong giai đoạn thị trường chưa thực sự ổn định như hiện nay. Bên cạnh đó, ở một số ngân hàng khác như Gpbank, MHB, VPbank thì có quy định thoáng hơn, không phân định rõ, chỉ cần có nhu cầu liên quan BĐS là được.

Thứ ba, có khả năng tài chính đảm bảo, thu nhập ổn định, đủ khả năng trả nợ, phương án trả nợ khả thi. Mỗi ngân hàng căn cứ vào chiến lược kinh doanh, định hướng cho vay của ngân hàng mình mà có yêu cầu cụ thể về khả năng tài chính của khách hàng đối với mỗi sản phẩm tín dụng tiêu dùng BĐS là khác nhau. Khái quát hoá như sau:

- Mỗi ngân hàng quy định mức thu nhập thường xuyên tối thiểu của khách hàng đi vay, một số ngân hàng (như Techcombank, NH TMCP Sài Gòn, Sacombank… thường là các ngân hàng lớn, có nguồn vốn lớn) nới lỏng hoạt động cho vay BĐS hơn trong khi một số ngân hàng khác (như NH TMCP Hàng Hải… thường là các ngân hàng nhỏ hoặc định hướng lượng vốn cho vay BĐS chiếm tỷ lệ nhỏ) thì ngược lại, quy định điều kiện khó khăn hơn. Cụ thể: Ở Techcombank là 3,5 triệu đồng/tháng – 5 triệu đồng/tháng tùy theo từng vùng miền; còn ở NH TMCP Hàng Hải quy định với sản phẩm cho vay mua nhà với khách hàng có thu nhập cao, trung bình, thấp thì khách hàng phải có thu nhập ổn định tương ứng là 20 triệu đồng/tháng, 10 - 20 triệu đồng/tháng, 4 - 10 triệu đồng/tháng. Mức thu nhập tối thiểu quy định ở mỗi ngân hàng cao, thấp khác nhau thể hiện chủ trương thắt chặt hay nới lỏng trong chính sách cho vay BĐS của ngân hàng đó.

- Ngoài ra, nhiều ngân hàng quy định mức vốn tự có của khách hàng tham gia vào dự án vay vốn. Ví dụ như: NH TMCP Liên Việt có quy định thoáng hơn về mức vốn tự có tối thiểu là 20%, NH TMCP Đông Á là 5%-

20% với những khoản vay có tài sản đảm bảo là sổ tiết kiệm Đông Á, tài sản đảm bảo khác. Trong khi đó, Gpbank, PGbank, OCB thì quy định mức này cao hơn là 30%, cá biệt ở Habubank và NH TMCP Đông Á với những khoản vay có độ rủi ro cao hơn thì tỷ lệ này là 50% (đối với trường hợp tài sản thế chấp là chính căn hộ mua theo quy định ở NH TMCP Đông Á). Việc quy định mức vốn tự có tham gia vào dự án vay vốn ở những ngân hàng này thể hiện sự thận trọng trong cho vay BĐS ở ngân hàng đó. Với những ngân hàng không quy định mức vốn tự có tham gia vào dự án vay vốn của khách hàng là điều kiện vay thì có thể thấy ngân hàng đó đang thực hiện chính sách nới lỏng, mở rộng hơn trong cho vay BĐS.

- Một số ngân hàng thắt chặt hơn trong cho vay BĐS, quy định chặt chẽ hơn về điều kiện tài chính của khách hàng. Ví dụ như: Techcombank quy định khách hàng không có quá 1 khoản vay mua BĐS khác tại Techcombank hoặc tại các TCTD khác vào thời điểm vay mới được xét vay vốn. NH TMCP Đông Á quy định khách hàng không được có nợ quá hạn tại bất kỳ TCTD nào.

Thứ tư, một số ngân hàng chặt chẽ hơn trong cho vay, yêu cầu khách hàng phải có hộ khẩu thường trú hoặc KT3 trên địa bàn có đơn vị kinh doanh của ngân hàng đó. Ví dụ như: VIB, Sacombank, Eximbank, NH TMCP Quân Đội, MHB, Saigonbank, NH TMCP Sài Gòn, NH TMCP Đông Á, Gpbank, NH TMCP Phương Đông, NH TMCP An Bình, NH TMCP Kiên Long, NH TMCP Miền Tây, Oceanbank, NH TMCP Đại Tín…

Thứ năm, các ngân hàng quy định với sản phẩm “xây dựng, sửa chữa nhà” thì khách hàng phải có giấy phép xây dựng, sửa chữa do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định. Với sản phẩm “mua nhà, chuyển quyền sử dụng đất” thì khách hàng phải có giấy tờ hợp pháp mua bán nhà/quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đồng ý sử dụng chính căn nhà, nền nhà khách hàng vay để mua làm tài sản đảm bảo nợ vay cho ngân hàng. Riêng

với những ngân hàng cung cấp sản phẩm mua sắm nội thất mới (ở MHB, Vietinbank, Saigonbank…) thì không yêu cầu phải trình những giấy phép sửa chữa nhà được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền.

Thứ sáu, khách hàng phải thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và hướng dẫn của ngân hàng. Quy định về đảm bảo tiền vay của các ngân hàng giống nhau, không giới hạn loại tài sản đảm bảo, chỉ cần đúng theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, ở một số ngân hàng còn quy định một số điều kiện khác như:

- Sacombank quy định đối với sản phẩm “An cư – An cư lạc nghiệp” thì khách hàng phải đáp ứng những điều kiện sau: trong độ tuổi từ 18 đến 40, đã đăng ký kết hôn và đang trong thời kỳ hôn nhân; tuổi cộng thời gian vay không quá 65 tuổi.

- NH TMCP Quân Đội quy định với sản phẩm “cho vay mua chung cư, đất dự án” thì khách hàng phải trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà chung cư/đất dự án với chủ đầu tư.

- NH TMCP Sài Gòn quy định với sản phẩm “cho vay mua nhà, đất và xây dựng, sửa chữa nhà, trang trí nội thất” thì khách hàng phải là cá nhân người Việt Nam trong độ tuổi từ 18 đến 65; ở SeABank và NH TMCP Tiên Phong là từ 18 - 55 (nữ), 18 - 60 (nam) và phải có tối thiểu tương ứng là 6 và 12 tháng liên tục công tác tại đơn vị hiện tại.

- NH TMCP Đông Á quy định đối với sản phẩm “cho vay căn hộ dự án Richland Hill” thì khách hàng phải là chủ thẻ chính Thẻ Đa Năng Richland Hill hoặc Thẻ Đa Năng Đông Á.

- Gpbank quy định với sản phẩm “cho vay mua nhà” thì khách hàng có độ tuổi từ 25 - 35 tuổi và xếp loại B trở lên theo tiêu chuẩn xếp hạng khách hàng thể nhân của Gpbank