Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay

đó. Đó là phương thức điều chỉnh vừa phù hợp với cơ chế thị trường, vừa phù hợp với mục tiêu lợi ích chung của toàn nền kinh tế. Một chính sách định hướng tín dụng phù hợp không những có tác dụng kiểm soát lạm phát mà còn duy trì được sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Trong thời gian tới, các ngân hàng cần phải có một định hướng tốt trong hoạt động tín dụng của mình, nhất là hoạt động cho vay BĐS. Thị trường BĐS là một mảnh đất tiềm năng hứa hẹn mang lại nhiều lợi ích cho các nhà kinh doanh. Vì thế, hoạt động tín dụng BĐS trong tương lai sẽ ngày càng được chú trọng. Trong giai đoạn đất nước ta đang đẩy nhanh quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS cần được hoàn thiện để không những hạn chế rủi ro mà còn giúp hoạt động tín dụng BĐS phát triển theo hướng ổn định, lâu dài và không ngừng liên kết với các ngành liên quan. Có nghĩa là các ngân hàng cần phải tạo lập những nguồn vốn dài hạn trên cơ sở những điều kiện thuận lợi mà các chính sách vĩ mô của Nhà nước mang lại, phát huy sức mạnh nội lực, đồng thời liên kết, hợp tác với các nguồn lực bên ngoài để cung cấp một nguồn vốn có chất lượng cho ngành kinh doanh BĐS nói riêng và toàn bộ nền kinh tế nói chung. Các sản phẩm cho vay BĐS càng ngày càng phải được đa dạng hóa, đáp ứng với những nhu cầu ngày càng phong phú của người dân. Với mỗi sản phẩm tín dụng BĐS, các điều kiện cho vay, hạn mức, thời hạn, lãi suất cho vay, tài sản đảm bảo, các thủ tục… tất cả phải được quy định rõ ràng, đơn giản, dễ hiểu và theo xu hướng thị trường, phù hợp với nhu cầu và khả năng đáp ứng của khách hàng bên cạnh việc hạn chế rủi ro, đảm bảo lợi nhuận cho ngân hàng.

III. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS

Những tác động, ảnh hưởng cụ thể từ phía các chủ thể liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động cho vay BĐS của các ngân hàng đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện chính sách cho vay BĐS.

Để hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS theo đúng định hướng đã lựa chọn trong tương lai, cần có sự phối hợp của nhiều phía, trong đó quan trọng nhất vẫn là từ phía các ngân hàng. Chúng ta sẽ nghiên cứu một số giải pháp giúp hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam trong giai đoạn sắp tới.

1. Các giải pháp vĩ mô

1.1. Hoàn thiện cơ chế chính sách điều chỉnh hoạt động cho vay BĐS

Hiện nay, bản thân Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng chưa ban hành quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực BĐS mà chỉ có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001. Theo quy chế này, Ngân hàng Nhà nước quy định chung về hoạt động cho vay áp dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng BĐS.

Ngân hàng Nhà nước đóng vai trò chỉ đạo, định hướng cho hoạt động tín dụng của các ngân hàng. Do đó, Ngân hàng Nhà nước cần thiết phải có những vân bản chính sách điều chỉnh hoạt động cho vay BĐS đảm bảo tính ổn định, hạn chế rủi ro trong toàn hệ thống. Thông qua những văn bản hướng dẫn đó mà các ngân hàng xây dựng chính sách tín dụng BĐS cho riêng mình hướng tới sự ổn định và giảm thiểu rủi ro. Để làm được điều đó, Ngân hàng Nhà nước cần phải nghiên cứu và tổng hợp thông tin từ các nguồn cần thiết để xây dựng và cho ban hành những văn bản, chính sách phù hợp và đúng đắn.

1.2. Thúc đẩy xây dựng thị trường bất động sản chuyên nghiệp

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 58 trang tài liệu này.

Chính sách tín dụng BĐS của các ngân hàng chịu tác động mạnh mẽ từ sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Để chính sách tín dụng BĐS đạt hiệu quả thì điều kiện quan trọng là Chính phủ và các cơ quan quản lý phải xây dựng được một thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, hiệu quả, trong đó các giao dịch được thực hiện công khai. Nếu như ở Mỹ, các giao dịch BĐS đều phải được tiến hành qua sàn hay các trung tâm môi giới thì ở Việt Nam, giao dịch trao tay vẫn diễn ra khá nhiều mặc dù các sàn BĐS đã đi vào hoạt

động. Đây là một trở ngại lớn đối với ngân hàng trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp cũng như trong việc quản trị rủi ro, khi các ngân hàng không có được sự hỗ trợ chuyên nghiệp từ một trung tâm BĐS độc lập trong việc xác định giá cũng như thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan tới tài sản thế chấp.

Cho tới nay, đã có hơn 470 sàn giao dịch BĐS được thành lập nhưng chỉ một phần sàn giao dịch đạt “chuẩn”, điều này đã đặt những viên gạch đầu tiên trong việc minh bạch hóa các giao dịch BĐS và lành mạnh hóa thị trường BĐS Việt Nam. Đến khi có nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/2/2009 của Chính phủ thì mới có chế tài xử phạt hành chính đối với các doanh nghiệp không giao dịch qua sàn. Bên cạnh đó, hiện nay các sàn có hoạt động đúng theo quy định hay không, các thông tin được sàn cung cấp minh bạch hay không cũng chưa có những quy định cụ thể. Hiện Bộ Xây dựng vẫn còn đang soạn thảo những quy định này nhưng theo dự thảo, mức xử phạt cao nhất cũng chỉ là 500 triệu đồng thì vẫn chưa đủ sức răn đe.

Theo Luật Kinh doanh BĐS, Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch do mình tự thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch BĐS do đơn vị khác thành lập để giới thiệu BĐS và thực hiện các giao dịch BĐS đó. Như vậy nghĩa là hoạt động chuyển nhượng, mua bán, cho thuê…nhỏ lẻ, tự phát của người dân không bị bắt buộc phải thực hiện qua sàn. Thực tế có nhiều trường hợp người dân có tiền mua một, hai căn nhà để dự phòng cho người thân trong gia đình như con cái sau này nhưng khi thấy giá lên thì vẫn bán đi kiếm lời. Trong trường hợp đó, theo luật không gọi là kinh doanh BĐS. Trường hợp khác, với những người đầu cơ mua một, hai căn nhà, mảnh đất để đó chờ giá lên rồi bán, cũng chưa phải là kinh doanh chuyên nghiệp nên cũng chưa buộc phải qua sàn. Rõ ràng Luật kinh doanh BĐS vẫn còn nhiều kẽ hở, chưa bao quát hết các hoạt động kinh

doanh. Các nhà quản lý cần phải tiếp tục nghiên cứu, tổng kết tình hình thực tế để đề xuất sửa đổi luật theo hướng mọi giao dịch BĐS đều phải qua sàn. Bởi lẽ tại Việt Nam, hoạt động đầu cơ mua bán, kinh doanh của người dân diễn ra khá phổ biến, qua đó khiến cho thị trường BĐS trở nên khó quản lý, bản thân người đi mua nhà (đối tượng cho vay tiềm năng của các ngân hàng) cũng gặp rất nhiều rủi ro, trở ngại. Chính vì vậy, phát triển hơn nữa khu vực dịch vụ hỗ trợ giao dịch – các sàn giao dịch chính thức là một điều cần thiết. Nó sẽ không chỉ thúc đẩy hoạt động thế chấp bằng quyền sử dụng đất diễn ra dễ dàng hơn mà còn tạo cơ chế thanh khoản mạnh từ đó đảm bảo tính liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn. Qua đó, các ngân hàng sẽ sửa đổi, hoàn thiện dần chính sách tín dụng BĐS nhờ sự phát triển lành mạnh và minh bạch của thị trường BĐS.

Để làm được điều đó, nhà nước cần phải:

Thứ nhất, đẩy mạnh việc tăng cung hàng hóa cho thị trường BĐS: mở rộng đối tượng sở hữu nhà (Việt Kiều được mua nhà đã là một bước tiến); quy định đấu thầu giá đền bù để áp giá hợp lý, tránh tình trạng đền bù giá không hợp lý gây mất bình đẳng và khiếu kiện kéo dài; đôn đốc, hỗ trợ nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng; có cơ chế kiểm tra giám sát tiến độ thực hiện các dự án, rà sát mục đích sử dụng các dự án, có phương án cải tạo các chung cư cũ, quy hoạch nâng cao hiệu quả sử dụng.

Thứ hai, cần rà soát và hoàn thiện các văn bản pháp lý liên quan đến lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS góp phần ổn định lành mạnh hóa thị trường BĐS.

Thứ ba, tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị trường BĐS thông qua việc xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, bất động sản, công khai quy hoạch, công khai dự án tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường, đẩy mạnh phát

triển các sàn giao dịch BĐS nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho thị trường tạo “sân chơi” lành mạnh và thu hút mọi thành phần kinh tế tham gia.

Thứ tư, hỗ trợ các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp để đáp ứng cầu thật sự về BĐS.

Thứ năm, cung cấp các công cụ tài chính tiền tệ ứng cứu khi cần thiết (cơ chế mua lại các khoản cho vay thế chấp khi cần thiết, tạo cơ chế tái cấu trúc vốn cho các dự án tốt, chứng khoán hóa BĐS).

Thứ sáu, thành lập “Quỹ ứng cứu Bất động sản” để hỗ trợ thị trường BĐS, nhằm lành mạnh hóa và tăng tính ổn định cho thị trường này. Quỹ này có thể được thành lập trên cơ sở tận dụng nguồn vốn từ các quỹ bấy lâu nay đang “ngủ yên” như: quỹ bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội, dự phòng thiên tai, bình ổn giá cả...

1.3. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu & các chỉ số về thị trường BĐS

Bên cạnh sàn giao dịch BĐS thì việc xây dựng các chỉ số BĐS tốt là một việc không kém phần quan trọng giúp cho các doanh nghiệp có được định hướng đầu tư hợp lý. Nhà nước có thể sử dụng các chỉ số này để điều hành vĩ mô một cách linh hoạt nhằm ổn định và phát triển thị trường. Hoạt động của thị trường BĐS cũng gắn chặt với hệ thống ngân hàng, chính vì thế chỉ số BĐS là một công cụ hữu hiệu giúp ngân hàng đánh giá thị trường, đánh giá tiềm năng phát triển và rủi ro vỡ nợ, qua đó đưa ra quyết định mở rộng hay xiết chặt cho vay BĐS - ảnh hưởng quan trọng đến chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng.

Mặc dù vậy, xây dựng được chỉ số BĐS không phải là một nhiệm vụ đơn giản, do tính chất phức tạp và đa dạng của thị trường này. Theo nghiên cứu, để mô tả đánh giá thị trường BĐS cần có hai chỉ số quan trọng là chỉ số thị trường BĐS (Real Estate Market Index - REMI) và chỉ số giá BĐS (Real Estate Price Index - RPI). Để tính toán chỉ số REMI, cần lượng dữ liệu quan sát đầy đủ và đề xuất các quyền số hợp lý, điều này khá phức tạp. Theo Bộ

Xây dựng, trước mắt nên xây dựng chỉ số thị trường ở cấp độ hẹp trên cơ sở 3 căn cứ quan trọng là: giá các giao dịch, số lượng các giao dịch và số ngày một BĐS được rao bán trên thị trường. Khi có điều kiện về thống kê sẽ mở rộng tính toán chỉ số REMI cấp độ rộng, hoàn chỉnh. Chỉ số giá BĐS được tính dựa trên tổng khối lượng giao dịch BĐS của một hàng hóa BĐS (tính bằng m2); Giá 01 m2 của hàng hóa BĐS được giao dịch trong kỳ gốc; Giá 01 m2 của hàng hóa BĐS được giao dịch trong kỳ tính toán. Chỉ số này cũng có thể tính toán cho riêng từng phân khúc hàng hóa của thị trường. Chỉ số giá BĐS RPI cho biết sự biến thiên về giá của từng phân khúc thị trường và cho biết trong

từng phân khúc thì nhóm hàng hóa nào tốc độ tăng, giảm nhanh hay chậm. Tuy nhiên, hai chỉ số này sẽ không đồng thời được triển khai. Việc tính toán chỉ số thị trường bất động sản (REMI) cần lượng dữ liệu quan sát đủ lớn và đủ rộng đồng thời phải đề xuất được các quyền số hợp lý, điều này khá phức tạp, trước mắt Bộ Xây dựng đề nghị lựa chọn thí điểm xây dựng chỉ số giá bất động sản RPI. Khi điều kiện về thống kê cho phép sẽ mở rộng tính toán chỉ số REMI. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cần có ba chỉ số: đi trước, đồng hành và đến trễ. Chỉ số đi trước để dự báo rằng thị trường bất động sản lên hay xuống. Chỉ số đồng hành thể hiện ra hiện nay thị trường đang ở mức nào. Chỉ số đến trễ thông qua chỉ số thứ hai sẽ thông báo cho biết thị trường còn lên, dừng lại hay đi xuống.

Rõ ràng xây dựng chỉ tiêu mô tả đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam không đơn giản, nhưng lại là việc làm cần thiết và cấp bách. Kinh nghiệm từ nước láng giềng Trung Quốc cho thấy, họ đã có đề xuất về chỉ số bất động sản từ năm 1993, họ lập ra một tổ chức chuyên trách về vấn đề này. Đến năm 1995, Trung Quốc bắt đầu cho thử nghiệm tại một số tỉnh thành và bây giờ thì đã áp dụng trên toàn quốc với 2 chỉ số về định lượng là giá (công bố rộng rãi) và định tính là chất lượng dự báo... (công bố hạn chế). Do đặc điểm thị trường BĐS là thị trường địa phương do đó nếu muốn

có chỉ số trung bình thì trước hết phải xây dựng chỉ số của từng địa phương, ít nhất là những nơi mà thị trường BĐS hoạt động mạnh như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng... Vào quý IV/2009, chỉ số thị trường BĐS đã được thí điểm áp dụng tại TP HCM, là địa phương có giao dịch BĐS sôi động nhất cả nước.

Chỉ số BĐS nếu được xây dựng một cách nghiêm chỉnh, khoa học sẽ là kênh thông tin giúp thị trường phát triển tốt hơn, tránh những tin đồn hay thổi giá mang tính phiến diện, chủ quan. Tuy nhiên, cũng như thị trường chứng khoán, BĐS cũng thường xuyên lên xuống thất thường. Ngay như ở Mỹ, một nước có 70% tiền thuế thu từ BĐS và có thị trường hoàn chỉnh nhưng nhiều cũng biến động rất khó lường.

Chính vì những yếu tố phức tạp của thị trường BĐS như vậy, một cơ quan chuyên trách đảm nhận việc thu thập, xử lý thông tin để từ đó xây dựng một cơ sở dữ liệu mạnh cho thị trường là một yêu cầu bức thiết. Cùng với qui định các giao dịch BĐS bắt buộc phải qua sàn, việc tiếp cận thông tin của cơ quan này sẽ dễ dàng, nhanh chóng và có độ chuẩn xác hơn rất nhiều so với trước đây do đã có nguồn dữ liệu thô có độ tin cậy cao từ các sàn giao dịch. Từ đó sẽ tạo điều kiện để phát triển các chỉ số đánh giá, và theo dõi sự phát triển của thị trường sát với thực tế không chỉ giúp chính phủ có cơ sở để điều tiết, đánh giá và dự báo các tác động của chính sách liên quan đến bất động sản, mà còn giúp cho các ngân hàng, và người vay mua nhà có cơ sở dữ liệu chuẩn để đưa ra các quyết định liên quan đến hoạt động cho vay BĐS, sửa đổi chính sách tín dụng BĐS sao cho phù hợp với các quyết định đó.

1.4. Hoàn thiện, minh bạch hóa và chuẩn hóa các điều kiện

1.4.1. Đối với vấn đề đảm bảo tiền vay

Theo xu hướng phát triển của ngành ngân hàng thế giới, ở Việt Nam cũng tiến tới áp dụng lấy doanh thu làm tài sản đảm bảo tiền vay. Sở dĩ điều này có thể thực hiện được là do các ngân hàng có hệ thống mạng lưới rộng

khắp, có khả năng trao đổi và liên kết thông tin, nên có thể đánh giá khá chính xác về mức độ tín nhiệm của khách hàng. Để thực hiện được như thế, phải đạt đến một trình độ phát triển nhất định về hạ tầng kỹ thuật. Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu tín dụng đáng tin cậy để thẩm định lịch sử tín dụng của mỗi cá nhân, đầy là thiếu sót của hệ thống dữ liệu tín dụng quốc gia, khác với những thị trường đã ổn định. Vì thế đây là ý tưởng thành lập một cơ quan chuyên trách quản lý hệ thống thông tin của các ngân hàng để việc trao đổi thông tin dễ dàng thực hiện hơn. Các ngân hàng cần báo cáo về việc cho vay vào hệ thống thông tin dữ liệu chung này. Từ đó khắc phục được những hạn chế trong hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng hiện nay khi thiếu thông tin chính xác về nợ xấu của khách hàng xin vay vốn ở các tổ chức tín dụng khác hay thu nhập thực tế của khách hàng.

1.4.2. Đối với vấn đề thủ tục hành chính

Hiện nay, các khách hàng vay vốn gặp rất nhiều bất cập và khó khăn trong các thủ tục cần thiết để đáp ứng được điều kiện vay vốn của ngân hàng khi mà chúng còn chồng chéo, rắc rối, gây ra nhiều cản trở. Vì thế, nhà nước cần tiến đến thống nhất các loại giấy tờ nhà đất, thống nhất cách thực hiện ở các cấp, thống nhất và đơn giản các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất, rút ngắn các thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng… từng bước cắt giảm tiến tới xoá bỏ những thủ tục hành chính rườm rà, không cần thiết. Muốn như thế thì một việc không thể thiếu là phải tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý, đồng bộ hoá các cấp quản lý.

1.4.3. Đối với vấn đề lãi suất

Tất cả các khách hàng vay vốn ngân hàng đều lo lắng về vấn đề lãi suất cho vay BĐS. Đây cũng là một bất cập trong chính sách tín dụng BĐS của các ngân hàng. Để đảm bảo lợi nhuận và hạn chế rủi ro, ngân hàng quy định lãi suất thay đổi theo quy định của bản thân ngân hàng. Song chính việc lãi

suất không cố định này khiến cho người vay phải đau đầu mỗi khi ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay. Vì thế, mỗi người vay đều mong muốn có một lãi suất vay ổn định. Do đó, nhà nước cần thiết phải nghiên cứu và tiến tới cung cấp những công cụ tài chính có lãi suất cố định và phù hợp cho từng loại đối tượng có nhu cầu về nhà ở.

1.5. Phân định rõ tín dụng BĐS để có những chính sách điều chỉnh phù hợp.

Bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế chính sách điều chỉnh hoạt động cho vay BĐS thì việc phân định rõ tín dụng BĐS cũng rất quan trọng để với mỗi thời kỳ, trước những tình hình cụ thể của thị trường mà Ngân hàng Nhà nước có những chính sách điều chỉnh phù hợp với mỗi loại.

Tín dụng BĐS cần phân định rõ, đó là BĐS dự án, BĐS tiêu dùng (xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở…) hay BĐS sản xuất (nhà xưởng, khu công nghiệp…). Khi Ngân hàng Nhà nước ban hành chính sách chủ trương kích thích sản xuất kinh doanh thì rõ ràng chính sách tín dụng BĐS ở các ngân hàng cũng sẽ ưu tiên tín dụng cho BĐS sản xuất hơn là BĐS dự án.

1.6. Xây dựng và áp dụng chính sách tiền tệ hiệu quả

1.6.1. Chính sách lãi suất

Chính sách lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động cho vay BĐS của các ngân hàng. Chính sách lãi suất hiện nay đang vận hành theo nguyên tắc tôn trọng thị trường. Lãi suất do thị trường quyết định, Ngân hàng Nhà nước chỉ có thể có những tác động nhất định để thị trường không có những biến động đột ngột, quá tầm kiểm soát gây ra những cú sốc không cần thiết. Ngân hàng Nhà nước phải tính toán kỹ lưỡng trước khi đưa ra những can thiệp về vấn đề lãi suất, bởi lãi suất còn liên quan đến vấn đề tăng trưởng kinh tế và vấn đề lạm phát. Đối với nền kinh tế quy mô nhỏ, mở cửa và trong thời kỳ chuyển đổi như Việt Nam, để tăng trưởng kinh tế ở mức cao và ổn định lãi suất thị trường, thì phải tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài, bù đắp

chênh lệch “âm” giữa tiết kiệm và đầu tư. Quan hệ giữa tốc độ tăng trưởng vốn huy động và tín dụng của hệ thống phản ánh khá chính xác tình trạng cung – cầu vốn thị trường và có mối quan hệ chặt chẽ với biến động lãi suất thị trường tiền tệ (nếu cố định các nhân tố khác). Để kiểm soát lãi suất thị trường tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước cần giám sát chặt chẽ quy mô và chất lượng tăng trưởng tín dụng, các hệ số an toàn kinh doanh của các NHTM.

Hiện nay, khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện cho phép các ngân hàng cho vay trung dài hạn theo lãi suất thỏa thuận, các ngân hàng như gỡ được bài toán khó trong lãi suất cho vay đối với lĩnh vực BĐS. Chính sách tín dụng BĐS thay đổi về lãi suất cho vay, có lợi hơn cho ngân hàng song chưa hẳn là phù hợp vì vẫn còn có những bất cập khó khăn với cả ngân hàng và khách hàng trong vấn đề lãi suất, do đó đỏi hỏi trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước cần triển khai một số biện pháp điều hành và kiểm soát lãi suất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng của các NHTM, đặc biệt là hoạt động cho vay BĐS.

1.6.2. Chính sách tỷ lệ dự trữ bắt buộc

Công cụ tỷ lệ dự trữ bắt buộc là tỷ lệ giữa số lượng phương tiện cần vô hiệu hóa trên tổng số tiền gửi huy động, nhằm điều chỉnh khả năng thanh toán (cho vay) của các NHTM. Với việc tăng hay giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc, Ngân hàng Nhà nước có thể kiểm soát được lượng cung tiền của các NHTM. Trước những biến động tiền tệ có thể xảy ra trong thời gian tới, biện pháp tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc là một biện pháp hiệu quả nhằm kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng của các NHTM, nhất là mức tăng trưởng tín dụng trong hoạt động cho vay BĐS. Tuy nhiên, NHNN cũng phải thận trọng trong việc áp dụng chính sách này vì việc tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc có thể ảnh hưởng đến lãi suất. Một khi lãi suất tăng, tỷ lệ huy động vốn cũng tăng nhưng cầu về vốn lại giảm do lãi suất cho vay cũng tăng theo, do đó chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS cũng thay đổi. Vì thế, tùy vào từng thời điểm mà Ngân hàng

Nhà nước sẽ có những điều chỉnh tỷ lệ dự trữ bắt buộc phù hợp với sự phát triển của thị trường.

2. Giải pháp từ phía các ngân hàng

2.1. Giải pháp về cơ chế chính sách

2.1.1. Kiến nghị kịp thời và thường xuyên

Ngân hàng là một đối tượng tham gia trên thị trường BĐS, do đó ngân hàng cũng phải chịu sự tác động của các chính sách vĩ mô về BĐS, kế hoạch phát triển BĐS, chương trình, kế hoạch phát triển BĐS của nhà nước, vì thế để hoàn thiện chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng BĐS, hạn chế các rủi ro về pháp luật, ngân hàng phải thường xuyên tập hợp các khó khăn vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật làm ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng mình, trên cơ sở đó, đưa ra các kiến nghị sửa đổi, bổ sung, giải đáp thắc mắc, ... đối với ngân hàng nhà nước Việt Nam hay các sở ban ngành khác nhau, điều này không chỉ giúp cho bản thân ngân hàng hiệu quả hơn trong hoạt động tín dụng bất động sản nhờ sự hoàn thiện hơn trong chính sách tín dụng BĐS mà còn giúp cho hành lang pháp luật liên quan đến lĩnh vực này ngày càng phát huy được hiệu quả vốn có, đây là vấn đề quan trọng mà các ngân hàng cần phải làm thường xuyên, liên tục và có hệ thống.

2.1.2. Nắm bắt nhu cầu khách hàng

Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS hiệu quả chỉ khi ngân hàng nắm bắt được nhu cầu của khách hàng. Từ đó, nghiên cứu, xây dựng chính sách cho vay, thiết kế sản phẩm sao cho phù hợp với nhu cầu của cả khách hàng và yêu cầu của ngân hàng. Để làm được điều này đòi hỏi các ngân hàng phải thường xuyên tìm hiểu, lấy ý kiến từ phía khách hàng vay vốn về các khoản mục, thủ tục: điều kiện vay vốn, tài sản đảm bảo, thời hạn vay, hạn mức cho vay, lãi suất… Qua đó, đánh giá, tổng hợp và chọn lọc để điều chỉnh chính sách tín dụng BĐS cho phù hợp nhất.

2.1.3. Xây dựng quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực BĐS

Hiện nay, về mặt quy chế cho vay, bản thân Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng không ban hành quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực BĐS mà chỉ có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001. Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung về hoạt động cho vay áp dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng BĐS.

Tuy nhiên về phía các ngân hàng, cần căn cứ vào quy chế cho vay chung của Ngân hàng Nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản, điều này không chỉ góp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay của bản thân ngân hàng, mà hơn thế nữa còn góp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng trong lĩnh vực này, làm tiền đề cho các cán bộ tín dụng, áp dụng và thực thi hiệu quả việc cấp tín dụng BĐS.

2.1.4. Xây dựng và tách biệt chính sách tín dụng kích cung BĐS và chính sách tín dụng kích cầu BĐS

Mặc dù tín dụng bất động sản là cho vay đối với lĩnh vực BĐS, nhưng trên thực tế tín dụng kích cung bất động sản khác với tín dụng kích cầu BĐS, do đó, về mặt giải pháp cần chia rõ 2 loại tín dụng BĐS này.

Khi khách hàng vay vốn liên quan đến lĩnh vực BĐS thì mục đích vay vốn của khách hàng sẽ xác định khách hàng vay vốn để kích cung hay kích cầu đối với thị trường bất động sản. Nếu khách hàng vay vốn để thực hiện dự án, xây dựng nhà, phát triển khu đô thị, khu dân cư, ... thì thuộc tín dụng kích cung; còn như khách hàng vay tiền để mua nhà, để sửa chữa nhà, để đền bù giải tỏa, ... thì thuộc tín dụng kích cầu.

Tín dụng kích cung BĐS thì cần có chính sách riêng, khác với tín dụng kích cầu BĐS để phù hợp với mục đích vay vốn, phù hợp với điều kiện và nhu cầu của khách hàng. Do đó, cần thiết phải tách biệt trong chính sách tín dụng với hai loại tín dụng BĐS này.

Bên cạnh đó, với hai loại tín dụng BĐS này, chính sách tín dụng của ngân hàng cần tiến tới giải quyết được những khó khăn, bất cập hiện nay cho cả khách hàng và ngân hàng, đặc biệt là vấn đề nguồn vốn, hạn mức cho vay, lãi suất cho vay, thời hạn vay và tài sản đảm bảo. Do đó, các ngân hàng cần có một bộ phận nghiên cứu để thực hiện nhiệm vụ trên.

2.1.5. Lập sơ đồ đầu tư chiến lược dài hạn đối với lĩnh vực BĐS

Trong hoạt động tín dụng liên quan đến lĩnh vực BĐS, tiềm ẩn và chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro như rủi ro giảm giá BĐS, rủi ro lãi suất, rủi ro lạm phát, rủi ro thanh khoản, rủi ro pháp luật, ... Trong khi đó, bản thân các khoản cho vay BĐS thường là cho vay trung dài hạn, do đó, việc lập sơ đồ chiến lược đầu tư bất động sản dài hạn là một việc nên làm để từ đó ngân hàng định hướng và xây dựng chính sách tín dụng BĐS cho phù hợp. Cụ thể về mặt chính sách, cần lưu ý những vấn đề sau:

- Về mặt thị trường bất động sản:

Cần có sơ đồ phát triển các khu, cụm công nghiệp, kế hoạch và các dự án sẽ và đang thực hiện tại các quận/huyện trên địa bàn, mức độ và khả năng đáp ứng nhu cầu của các loại hình BĐS khác nhau, từ đó mở rộng hay hạn chế đầu tư BĐS đối với loại hình BĐS đó. Ví dụ, thị trường văn phòng cho thuê đang thu hút đầu tư, các dự án xây dựng văn phòng cho thuê phát triển mạnh, tuy nhiên, không nhà đầu tư bất động sản nào quan tâm đến khả năng bão hòa của thị trường văn phòng cho thuê trong tương lai khi dự án đi vào hoạt động, do đó, rủi ro cung văn phòng cho thuê lớn hơn cầu văn phòng cho thuê có thể xảy ra và điều đó ảnh hưởng đến lợi nhuận kỳ vọng của khách hàng vay vốn, ngân hàng từ đó cũng bị rủi ro do khách hàng đầu tư BĐS vào lĩnh vực văn phòng cho thuê thực sự kém hiệu quả hoặc thua lỗ không trả được nợ.

- Về mặt quản trị nguồn vốn cân đối giữa ngắn hạn và trung dài hạn: Trong hoạt động tín dụng BĐS, các khoản vay thường là trung dài hạn, trong khi nguồn vốn của ngân hàng huy động được đa phần là vốn ngắn hạn, vì thế,

rủi ro chênh lệch kỳ hạn rất dễ xảy ra. Như vậy về phía ngân hàng, cần cân đối việc sử dụng vốn ngắn hạn và trung dài hạn hợp lý khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Theo quy định các tổ chức tín dụng được phép sử dụng tối đa 30% vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Tuy nhiên, các ngân hàng tùy vào khả năng của ngân hàng mình mà có chính sách cân đối nguồn vốn phù hợp, đặc biệt không được dùng vốn vay trên thị trường liên ngân hàng để cho vay khách hàng, hoặc cho vay liên quan đến lĩnh vực BĐS.

2.1.6. Thành lập phòng thẩm định, quy trình định giá BĐS gắn với thị trường

Hiện nay, việc khó khăn lớn của các cán bộ tín dụng trong cho vay đối với lĩnh vực BĐS chính là việc thẩm định giá BĐS chính xác, làm cơ sở để xét duyệt cho vay. Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá tại ngân hàng lại thường được các cán bộ tín dụng thực hiện, trong khi bản thân các cán bộ tín dụng lại bị hạn chế về trình độ thẩm định, họ không được đào tạo chuyên môn về lĩnh vực này, lại còn bị hạn chế về nguồn thông tin về BĐS trên thị trường, do đó việc định giá BĐS kém hiệu quả, dễ rủi ro và mất nhiều thời gian. Chính vì thế, để nâng cao hiệu quả tín dụng BĐS, các ngân hàng cần thành lập phòng thẩm định để định giá BĐS một cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá BĐS gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ trợ cho công tác tín dụng đạt hiệu quả. Mặc dù các ngân hàng luôn cố gắng tính toán giữ phần an toàn tối đa cho mình là điều dễ hiểu, nhưng cũng cần phải tách biệt giữa việc thẩm định giá trị thực của tài sản và khả năng cho vay của ngân hàng. Một tài sản được thẩm định đúng với giá trị thực của nó không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng mà còn cho cả các ngân hàng. Đối với khách hàng dựa vào giá trị của tài sản được thẩm định đúng, họ có thể đưa ra một cái nhìn chính xác hơn để so sánh sức hấp dẫn của loại hình dịch vụ này giữa các ngân hàng khác nhau thay vì gặp rất nhiều khó khăn trong việc so sánh như hiện nay, cụ thể như trong tín dụng tiêu dùng BĐS khi mà các ngân hàng đưa ra những hạn mức tín dụng đến 70 – 80%

giá trị ngôi nhà; nhưng những người đi vay không biết ngôi nhà đó sẽ được ngân hàng định giá như thế nào. Còn đối với các ngân hàng, qua đó họ cũng gây dựng được uy tín và niềm tin với khách hàng để tạo lợi thế cạnh tranh. Hơn nữa, việc nắm rõ giá trị và theo dõi sát sao biến động các tài sản mà ngân hàng đang nắm giữ còn giúp ngân hàng đưa ra các quyết định cho vay hay tăng vốn bảo đảm an toàn một cách hợp lý nhất.

2.1.7. Xây dựng các loại hình cho vay hiệu quả mới

Để đáp ứng nhu cầu vay vốn ngày càng lớn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và cá nhân tiêu dùng BĐS cũng như để đảm bảo sự an toàn trong hoạt động cho vay, các NHTM ngoài việc tiếp tục triển khai các mô hình cho vay truyền thống còn cần phải mở rộng thêm nữa các loại hình cho vay mới với những điều kiện ưu đãi hơn. Có thể thấy, với những sản phẩm cho vay có nhiều điều kiện ưu đãi thì chắc chắn các ngân hàng sẽ thu hút được càng nhiều khách hàng, từ đó nâng cao được hiệu quả tín dụng, nhất là hoạt động tín dụng BĐS bởi thị trường BĐS sẽ rất phát triển trong tương lai không xa.

Hiện nay ở Việt Nam, các ngân hàng nước ngoài đã áp dụng cho vay tín chấp, không cần tài sản đảm bảo. Đây là một bước đi mà các NHTM Việt Nam cần học hỏi. Nó sẽ giải quyết vấn đề khó khăn trong đáp ứng tài sản đảm bảo của khách hàng cũng như vấn đề hạn mức cho vay. Đối với các doanh nghiệp vay vốn kinh doanh BĐS, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cho vay tín chấp dựa vào uy tín của doanh nghiệp tại ngân hàng (đối với những khách hàng có hệ số tín nhiệm cao) và dựa vào lợi nhuận dự tính của dự án sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng vay vốn. Vì thế, các ngân hàng nên nghiên cứu để cho ra các sản phẩm vay mới, đặc biệt là cho vay tín chấp.

Các ngân hàng ngoài việc triển khai các sản phẩm cho vay BĐS mới, hình thức cho vay cũng cần phải đổi mới. Kinh doanh BĐS cần một lượng vốn lớn, vì thế các ngân hàng có thể kết hợp với các đơn vị kinh tế khác để có