Tỷ Lệ Cho Vay Bđs Của Một Số Ngân Hàng Tại Hà Nội Đến Hết 31/12/2009.

Bảng 3: Tỷ lệ cho vay BĐS của một số ngân hàng tại Hà Nội đến hết 31/12/2009.

STT

TCTD	Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS/tổng dư nợ
1	Vietcombank	13%
2	Techcombank	14%
3	ACB	14%
4	HDBank	30%
5	ABBank	15%
6	Sacombank	17%

Có thể bạn quan tâm!

• Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay - 1
• Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay - 2
• Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Tính Hiệu Lực Của Chính Sách Tín Dụng Đối Với Cho Vay Bất Động Sản
• Mức Lãi Suất Cho Vay Tiêu Dùng Bđs Ở Một Số Nhtm Trong Thời Gian 1/4/2010 Và 12/5/2010
• Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay - 6
• Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay - 7

Xem toàn bộ 58 trang tài liệu này.

(Nguồn: Phòng tổng hợp và quản lý các tổ chức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Hà Nội)

Mức độ cho vay trong lĩnh vực BĐS của các ngân hàng là khác nhau, song mặt bằng chung là duy trì ở mức 15% so với tổng dư nợ. Cá biệt một số ít ngân hàng thì tỷ lệ này lên tới 30%. Nếu chia theo khối ngân hàng thì các NHTM nhà nước có tỷ trọng cho vay BĐS là 7,8% so với tổng dư nợ của khối này, khối NHTM cổ phần là khoảng 17% so với tổng dư nợ của khối. Trong đó, dư nợ cho vay mua nhà ở nhiều ngân hàng chiếm tỷ lệ xoay quanh 50% cho vay khách hàng cá nhân7.

Sang những tháng đầu năm 2010, chưa có một số liệu cụ thể nào được công bố song có thể dự đoán tỷ trọng cho vay BĐS của các ngân hàng sẽ giảm so với cùng kỳ năm 2009. Bản chất của vay BĐS là trung và dài hạn nên việc lấy vốn ngắn hạn để nuôi dài hạn mang lại rủi ro rất lớn cùng với tình hình thị trường BĐS hiện chưa tan băng nên tín dụng ngân hàng được mở “nhỏ giọt”. Cụ thể, Sacombank chỉ ưu tiên cho các khoản vay BĐS đối với nguồn vốn huy động từ các tổ chức nước ngoài có kỳ hạn dài, các khách hàng có nhu cầu mua nhà ở lần đầu, các dự án BĐS đã được phê duyệt, có vị trí đắc địa, dễ sinh lời. HDbankcó chính sách vay BĐS cá nhân rất khắt khe nhằm

7 http://nguoilanhdao.com.vn/Details/bat-dong-san/tin-dung-bat-dong-san-het-cua/32/54900.star

hạn chế những người mua đi bán lại để đầu cơ. Đối với các DN, ngân hàng chỉ cho vay các dự án địa ốc đã có giấy phép, các dự án mua đất nông nghiệp đều bị tạm ngưng. Riêng ACB thì chỉ ưu tiên cho vay mua đất xây đô thị, khu công nghiệp, sửa chữa nhà. Tính đến tháng 4/2010, nhiều ngân hàng có chính sách khống chế mức dư nợ trong tổng dư nợ của ngân hàng dành cho bất động sản tối đa là khoảng 10%.

3.3. Cơ cấu cho vay BĐS

Năm 2009, trong 200.000 tỉ đồng ngân hàng cho vay bất động sản, TPHCM chiếm 51%, Hà Nội chiếm 14,5%. Như vậy, có thể nhìn vào cơ cấu cho vay bất động sản ở TPHCM như để thấy được một phần bức tranh ngân hàng đổ tiền vào đâu ở thị trường bất động sản.

Biểu đồ 2: Cơ cấu cho vay BĐS 9 tháng đầu năm 2009 tại TPHCM

cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở

39%

10%

28%

12%

11%

cho vay xây dựng văn

phòng, cao ốc cho thuê

cho vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để bán

cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh

cho vay BĐS khác

(Nguồn: tác giả tổng hợp dựa trên tham khảo từ website: http://www.baomoi.com/Info/Bat-dong-san-vung-trung-tin-dung-ngan- hang/147/3787353.epi )

Vậy là từ biểu đồ trên ta thấy, trong năm 2009 cho vay tiêu dùng BĐS cá nhân chỉ chiếm 28%, còn lại 72% là cho vay kinh doanh BĐS trong tổng dư

nợ cho vay BĐS. Từ đó, có thể nói xét trên toàn ngành thì cho vay kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tín dụng BĐS.

Tuy nhiên, sang những tháng đầu năm 2010, cơ cấu này có thể thay đổi. Cho vay tiêu dùng BĐS được xác định là một trong những sản phẩm trọng yếu nhất nằm trong chiến lược các sản phẩm bán lẻ cần đẩy mạnh của nhiều NHTM hiện nay. Từ năm 2009 đến nay, các ngân hàng vẫn mở rộng cửa cho vay tiêu dùng BĐS cho cá nhân. Điển hình như Techcombank, tính đến tháng 6/2009, Techcombank đã giải ngân thành công cho gần 1200 khách hàng vay mua nhà với dư nợ đạt gần 1000 tỷ đồng. Trong 2 tháng đầu năm 2010, trước tình hình thị trường bất động sản khó dự đoán được cùng với sự hạn chế trong nguồn vốn huy động (số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước trong hai tháng đầu năm nay, vốn huy động giảm 0,17% cho thấy các ngân hàng vẫn đang đỏ mắt tìm vốn) và để giảm bớt rủi ro, tín dụng BĐS được mở “nhỏ giọt”. Hầu hết các ngân hàng đều cho biết, hiện vẫn mở cửa cho vay với người có nhu cầu nhà ở thật sự và chủ dự án đầu tư có năng lực tài chính, chỉ “siết” với đối tượng mua đi bán lại, giới đầu cơ. Do đó, nhiều ngân hàng hiện nay không có chủ trương tài trợ vốn cho kinh doanh BĐS, chủ yếu hỗ trợ khách hàng cá nhân mua, sửa chữa, xây dựng nhà. Cụ thể, VIB chỉ nhắm đến các cặp vợ chồng trẻ, có thu nhập ổn định và có nhu cầu về nhà ở. Người vay theo chương trình “Ngôi nhà lập nghiệp” có thể vay đến 70% giá trị tài sản đảm bảo, trong đó tài sản đảm bảo có thể là BĐS đã mua từ tiền vay của NH. Khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà trả góp tại ACB cũng đã tăng 10 - 15% so với đầu năm 2009. Hơn nữa, từ ngày 26/2/2010, ngân hàng được phép thỏa thuận lãi suất cho vay trung và dài hạn giúp nới lỏng tín dụng ngân hàng với thị trường BĐS. Trước kia dòng vốn vào các kênh này bị tắc khi Ngân hàng Nhà nước chỉ cho phép áp dụng lãi suất thỏa thuận với trường hợp có nhu cầu thật sự về nhà ở và nguồn thu nhập để trả nợ từ lương, nhưng nay có thể mở ra cho nhà đầu tư. Điều này mở ra cơ hội cho vay BĐS của ngân hàng.

Bây giờ mọi khoản vay tiêu dùng BĐS cá nhân đều được phép áp dụng lãi suất thỏa thuận, dự báo cho vay tiêu dùng BĐS sẽ tăng trong thời gian tới. Ngoài ra, mặt bằng lãi suất thoả thuận hiện nay khá cao để có thể đầu cơ hoặc đầu tư hiệu quả. Chỉ có những dự án thực sự tốt hoặc nhu cầu thực sự cấp thiết (nhu cầu thực) mới có thể chấp nhận mức lãi suất thoả thuận hiện nay. Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn đang rất lớn thì kênh tín dụng này sẽ được ưu tiên hơn. Rất nhiều ngân hàng dự kiến duy trì tỷ trọng cho vay BĐS trong cho vay cá nhân là 50% trong năm nay. Tín dụng tiêu dùng BĐS khả năng vì thế sẽ chiếm phần lớn trong cơ cấu tín dụng BĐS của những tháng đầu năm 2010.

3.4. Chất lượng tín dụng được chú trọng.

Theo thông báo của Ngân hàng Nhà nước thì hiện nay tỉ lệ nợ xấu của hệ thống hiện ở mức 2,52% so với tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế, tăng 0,35% so với mức 2,17% vào cuối năm 2008. Điều nổi bật là tỉ lệ nợ xấu đối với mục đích đầu tư kinh doanh bất động sản luôn thấp hơn với mức nợ xấu bình quân chung. Song trước tình trạng thị trường BĐS chưa tan băng, cung BĐS quá lớn và hoạt động mua bán diễn chủ yếu ở phân khúc nhà ở quy mô trung bình thì nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiện nay đang trong tình trạng thu hồi vốn chậm, đồng thời lại thiếu vốn trầm trọng cho các dự án mới. Do đó, có thể dự báo tỷ lệ nợ xấu cho vay BĐS 4 tháng đầu năm là không nhỏ, song sẽ thấp hơn tỷ lệ nợ xấu bình quân chung do các ngân hàng đều đang rất cẩn trọng trong cho vay BĐS.

Nhiều ngân hàng cho biết chủ trương trong năm 2010 là chú trọng nhiều hơn đến chất lượng tín dụng. Cụ thể, NH TMCP Đông Á sẽ tiếp tục rà soát lại các khoản vốn vay, cũng như sàng lọc kỹ hơn để đảm bảo an toàn rủi ro8. Công tác thẩm định được tăng cường. Song việc xét duyệt hồ sơ xin vay cũng

8 http://www.bsc.com.vn/News/2010/3/20/85580.aspx

kéo dài hơn. Nhiều cá nhân muốn vay tiền ngân hàng để mua nhà ở riêng hoặc căn hộ chung cư cao cấp… đều được phía ngân hàng nói chờ để nhân viên thẩm định lại hồ sơ xem gia đình mua nhà để ở hay là để đầu cơ.‌

Đặc điểm của các khoản cho vay BĐS là vốn cho vay lớn, thời hạn dài và rủi ro cao. Việc các ngân hàng hiện nay chú trọng nâng cao chất lượng tín dụng là hoàn toàn hợp lý để giảm tỷ lệ nợ xấu cho vay BĐS. Chủ trương thì đúng đắn song quy trình cho vay và thời gian thực hiện hiện nay gây không ít phiền toái cho người vay.

III. ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS CỦA CÁC NHTM VIỆT NAM HIỆN NAY

1. Những kết quả đạt được

Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS cho thấy tầm quan trọng cũng như vai trò ngày càng to lớn của cho vay BĐS. Hiện nay rất nhiều các dự án bất động sản đã có sự liên kết với ngân hàng để đưa ra các sản phẩm cho vay mua nhà đi kèm với những căn hộ trong dự án từ đó tạo thêm giá trị gia tăng cho cả 3 bên tham gia vào giao dịch. Người mua nhà không còn phải chờ đợi hàng chục năm để tích góp đủ tiền mua một căn hộ cải thiện đời sống. Chủ dự án BĐS yên tâm hơn khi dự án của mình có thêm một lực cầu mạnh mẽ từ đó nâng tính hấp dẫn và tạo thêm được nhiều lợi nhuận. Còn các ngân hàng cũng gia tăng thu nhập qua hoạt động cho vay tiêu dùng bất động sản bên cạnh các sản phẩm cho vay truyền thống chịu sự cạnh tranh khốc liệt từ các ngân hàng khác.

Cùng với cho vay dự án BĐS, sau hơn 5 năm hình thành và phát triển, cho vay tiêu dùng BĐS đến nay cũng đóng một vai trò quan trọng vào sự tăng trưởng về lợi nhuận của các ngân hàng đồng thời cũng đưa ra một khái niệm tiêu dùng mới - tiêu dùng bằng thu nhập của tương lai cho một bộ phận không nhỏ người dân.

Chính sách cho vay BĐS của các ngân hàng hiện nay cho thấy sự hoàn thiện hơn, minh bạch và rõ ràng hơn. Các sản phẩm được chuyên môn hóa ở các khâu bán sản phẩm và vận hành, cho thấy sự thay đổi căn bản về lượng và chất đối với sản phẩm cho vay này. Có thể thấy được điều đó qua hoạt động tiếp nhận và xét duyệt hồ sơ cho vay của các ngân hàng, hầu hết chỉ khoảng 24 giờ - 48 giờ sau khi hồ sơ hoàn tất đầy đủ là người vay được ngân hàng giải ngân cho.

Các điều kiện vay vốn, lãi suất, hạn mức, thời hạn cho vay, hồ sơ vay vốn, các thủ tục cần thiết được quy định rõ ở các ngân hàng cùng với sự đa dạng của các sản phẩm cho vay BĐS giúp người vay có thể xem xét, cân nhắc và chọn lựa sản phẩm phù hợp ở ngân hàng phù hợp nhất với mình. Có rất nhiều sản phẩm với những tiện tích riêng khác nhau như "cho vay liên kết mua, chuyển nhượng BĐS", "cho vay lãi cấn trừ BĐS"… Qua đó, khách hàng có nhiều sự lựa chọn hơn, nắm rõ và dễ dàng hơn trong thực hiện các thủ tục cần thiết để vay vốn. Chính sự thuận tiện này giúp cho hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng ngày càng chuyên nghiệp và tiến bộ hơn.

Chính sách tín dụng tiêu dùng BĐS hiện nay của các ngân hàng không chỉ đáp ứng ngày càng tốt nhu cầu của người dân mà còn tạo ra một lượng cầu lớn cho thị trường BĐS (kích cầu). Chính sách tín dụng kinh doanh BĐS góp phần giải quyết bài toán vốn cho thị trường BĐS.

Hiện nay tuy chưa có một số liệu cụ thể hay báo cáo nào đưa ra về lợi nhuận và dư nợ cho vay BĐS của cả hệ thống, song một số ngân hàng đã cho thấy sự quan tâm và hoạt động tích cực để đẩy mạnh hoạt động tín dụng BĐS. Điển hình như Techcombank, đến hết tháng 2/2010, Techcombank đã cho vay BĐS khách hàng cá nhân (chủ yếu là vay mua nhà) là 3400 tỷ đồng, chiếm 11% tổng dư nợ tín dụng, cho vay khách hàng doanh nghiệp là 870 tỷ, chiếm 3% tổng dư nợ. Đến tháng 4/2010, hầu hết các ngân hàng đều cho biết sẽ khống chế tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS chỉ dừng lại ở mức 10% so với tổng dư

nợ tín dụng. Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia cho vay BĐS vẫn còn quá thấp so với tiềm năng phát triển của thị trường Việt Nam. Điều này đã cho thấy một tiềm năm phát triển cũng như cạnh tranh rất mạnh mẽ trong hoạt động cho vay bất động sản giữa các ngân hàng của Việt Nam trong thời gian tới một khi thị trường BĐS và nền kinh tế đi vào ổn định.

2. Khó khăn, bất cập

2.1. Đối với người vay

- Hiện nay các ngân hàng chủ trương chỉ cho vay với nhu cầu thực sự về nhà ở và cho vay với những dự án tốt. Bởi vậy, không ít khách hàng cá nhân muốn vay vốn để mua nhà phải chờ một thời gian để ngân hàng xem xét có phải đầu cơ hay không. Bên cạnh đó, rất nhiều doanh nghiệp khó vay vốn vì ngân hàng chỉ cho vay với những dự án BĐS tốt đã được phê duyệt, có vị trí đắc địa, dễ sinh lời. Vì thế, đứng trước chủ trương trong chính sách cho vay BĐS của các ngân hàng hiện nay, không ít một bộ phận khách hàng rất khó để vay vốn ngân hàng.

- Đến đầu tháng 4/2010 thì lãi suất cho vay liên quan đến BĐS luôn cao hơn lãi suất thường từ 4 % - 7%/năm, hiện ở mức 17% - 19%/năm9 với cho vay cá nhân, còn cho vay doanh nghiệp thì cũng lên tới 18% - 19%/năm10. Lãi suất quá cao khiến nhiều người vay khó có thể chấp nhận và đáp ứng được. Cụ thể, với lãi suất cho vay mua nhà trung bình hiện nay khoảng 18%/năm, giả sử một khách hàng vay với số tiền 1 tỷ đồng thì mỗi tháng riêng tiền lãi họ cũng phải trả là 15 triệu đồng, chưa kể trả tiền gốc. Chính vì vậy nhiều người dân vẫn chùn tay khi quyết định vay tiền ngân hàng để mua nhà. Hơn nữa, việc lãi suất không cố định trong hầu hết các hợp đồng tín dụng liên quan đến BĐS khiến bên đi vay chịu tác động mạnh khi tính thanh khoản ngân hàng bị

thắt chặt.

9 http://www.baomoi.com/Info/Bat-dong-san-vung-trung-tin-dung-ngan-hang/147/3787353.epi

10 http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/57/19642/lai-suat-cao-nhieu-doanh-nghiep-bds-xay-dung-gap-kho/

- Hạn mức cho vay còn hạn chế do ngân hàng định giá dự án, giá trị tài sản đảm bảo quá thấp. Một trong những kỹ thuật thẩm định chuẩn mà các ngân hàng thường áp dụng là đánh giá giá bất động sản thế chấp ở mức 50% hoặc 70% giá trị thị trường – mức giá thấp này do Nhà nước qui định, rồi cho vay tối đa từ 70 – 75% trên giá trị định giá đó. Tức với một miếng đất có giá thị trường 100 tỷ đồng, nhưng mức giá mà các ngân hàng định ra để cho vay chỉ 50 tỷ, và số lượng tiền cho vay tối đa chỉ là 75% của 50 tỷ , tức chỉ 37,5 tỷ11. Các doanh nghiệp thì luôn luôn cần vốn và luôn mong được nâng hạn mức cho vay.

- Yêu cầu về điều kiện vay, tài sản đảm bảo tiền vay còn khó khăn. Nhiều ngân hàng yêu cầu khách hàng phải có vốn tự có tham gia vào phương án vay vốn là 30%, phải có giấy tờ mua bán nhà/chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật… Giả sử một cá nhân muốn mua nhà trả góp trị giá 1 tỷ đồng thì phải có vốn tự có là 300 triệu đồng, một số tiền không nhỏ với nhiều người. Không phải dễ dàng và nhanh chóng để có ngay 300 triệu trong thời gian ngắn với những gia đình thu nhập trung bình thấp, chính vì thế gây không ít khó khăn cho những gia đình thu nhập trung bình thấp để có thể mua nhà trả góp. Hơn nữa, khi chưa vay được vốn để đủ trả tiền mua nhà/đất thì không dễ dàng gì người vay có được giấy tờ mua bán nhà/ chuyển quyền sử dụng đất. Đây lại là một khó khăn nữa với người vay vốn. Ngoài ra, các doanh nghiệp nhất là doanh nghiệp vừa và nhỏ rất khó khăn trong đáp ứng các điều kiện thủ tục về tài sản thế chấp bảo đảm để vay vốn. Thủ tục đăng ký thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất còn những bất cập do việc công chứng tài sản bảo đảm cho khoản vay là một vấn đề nhạy cảm và có tác động mạnh đến việc giải quyết hồ sơ tín dụng cũng như thời gian giải ngân cho khách hàng. Mặc dù thủ tục công chứng về việc thế chấp BĐS

11 http://vneconomy.vn/20081006092652840P0C17/an-so-quan-he-giua-ngan-hang-va-bat-dong-san-tai-viet- nam.htm

đã có nhiều cải tiến nhưng vẫn còn phức tạp và chưa đồng bộ, như đối với thủ tục đăng ký thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất phải đăng ký tại Sở địa chính đối với đất, và thông qua phòng Công chứng đối với tài sản gắn liền với đất, trong khi bất động sản là nhà ở chỉ thông qua công chứng.

- Thời hạn vay, các hạn chế trong đồng tiền cho vay. Hiện nay hầu hết các ngân hàng cho doanh nghiệp vay với thời hạn không quá 10 năm, thậm chí có những ngân hàng chỉ cho vay 5 năm. Xét cả tiến độ thi công, hoàn thành và thu hồi vốn thì trong tình hình thị trường BĐS không sôi nổi, nhiều doanh nghiệp sẽ không kịp thu hồi vốn (nhất là với những dự án quy mô lớn) và sẽ khó khăn trong việc trả nợ cho ngân hàng trong thời hạn như vậy. Ngoài ra, mặc dù nhiều ngân hàng cho doanh nghiệp vay cả bằng đồng USD, VND, vàng nhưng thật khó cho doanh nghiệp để vay bằng USD, vàng và hầu hết đều phải vay bằng VND trong khi vay bằng đồng VND bị áp lãi suất thỏa thuận quá cao.

- Hạn mức phân bổ hàng năm theo tiến độ dự án còn hạn chế, thủ tục vay vốn rườm rà. Ví dụ, một hồ sơ vay vốn cần 9 hay 10 thủ tục thì tương ứng với 9 hay 10 cái ô trong tờ giấy nhận hồ sơ - khâu đầu tiên của nhân viên ngân hàng - hễ cứ thiếu ô nào chưa đánh dấu X thì tự động trả lại. Nhiều doanh nghiệp khẳng định “Nếu đủ 9 hay 10 cái “ô” của ngân hàng thì doanh nghiệp chạy vạy có khi hàng tháng trời, cơ hội kinh doanh còn đâu?!”

- Các dịch vụ về cung cấp thông tin về thị trường và người mua BĐS là mối quan tâm của các doanh nghiệp, cung cấp thông tin về thị trường và người bán BĐS cũng là mối quan tâm của các khách hàng cá nhân. Nếu ngân hàng làm được điều này thì không những làm hài lòng khách hàng mà còn phát huy cao hơn nữa vai trò cầu nối của mình giữa cung và cầu cho thị trường BĐS.

2.2. Đối với ngân hàng

2.2.1. Về cơ chế chính sách

- Ngân hàng hiện nay gặp khó khăn về vốn do lãi suất huy động tiền gửi bị áp trần. Chính vì thế mà lãi suất huy động tiền gửi thấp trong khi lãi suất cho vay lại quá cao, điều này đã hạn chế và không thúc đẩy được việc huy động vốn của ngân hàng. Vốn ít, lại đa số là thời hạn ngắn, vì thế ngân hàng không có nhiều vốn để cho vay, chính sách tín dụng nhất là tín dụng BĐS theo đó cũng bị siết chặt hơn, dù muốn nới lỏng cũng khó.

- Quy định của Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng chỉ được sử dụng tối đa 30% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Trong khi tín dụng BĐS đa số là có thời hạn trung và dài hạn, quy định này của Ngân hàng Nhà nước đã hạn chế nguồn vốn vay cho lĩnh vực BĐS, ảnh hưởng đến chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các ngân hàng. Vì thế, có những khi ngân hàng muốn cho doanh nghiệp vay đầu tư dự án hoặc cho vay tiêu dùng với những khách hàng “tốt” cũng không có vốn để cho vay.

- Để đảm bảo lợi nhuận và hạn chế rủi ro, ngân hàng không cách nào khác phải cho vay đối với BĐS với lãi suất cao, song chính lãi suất này lại khiến nhiều khách hàng chùn tay, không dám vay ngân hàng. Vấn đề đặt ra:

„hạ lãi suất‟ lại là một khó khăn nữa với ngân hàng.

- Vấn đề thông tin bất cân xứng, gây khó khăn trong đánh giá thu nhập thực của khách hàng. Trong giai đoạn hiện nay, khi thu nhập của nhiều người dân vẫn chưa được thanh toán qua ngân hàng, trong khi, nhu cầu cần xác định tổng thu nhập thực tế của khách hàng để làm căn cứ xét duyệt cho vay của ngân hàng đối với mỗi khách hàng vay vốn lại cực kỳ cần thiết. Chính vì lý do đó, về phía ngân hàng, thông tin về thu nhập thực của khách hàng luôn là vấn đề đáng quan tâm và hết sức khó khăn trong việc xác định thông tin. Vì vậy, ngân hàng thường áp dụng hình thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản để hạn chế rủi ro cho ngân hàng, nhưng rõ ràng, việc áp dụng hình thức trê đã và

đang trở nên lạc hậu, tiềm ẩn rủi ro và giảm tính cạnh tranh rất lớn giữa ngân hàng trong nước và ngân hàng nước ngoài.

2.2.2. Về quy trình tổ chức thực hiện

Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS bên cạnh những bất cập và khó khăn trong chính sách thì quy trình tổ chức thực hiện cũng tồn tại những điều không thuận lợi và hạn chế như sau:

- Khó khăn trong vấn đề nguồn nhân lực. Trong hoạt động ngân hàng những năm trở lại đây, sự thiếu hụt nguồn nhân lực là một vấn đề nổi lên rõ nét nhất vì các ngân hàng đang mở rộng mạng lưới, thành lập các chi nhánh, phòng giao dịch trên khắp địa bàn. Mặt khác tiến trình mở cửa và hội nhập quốc tế trong lĩnh vực ngân hàng đã bắt đầu xuất hiện các ngân hàng mới, ước tính với quy mô 1.000 tỷ đồng, ngân hàng mới thành lập cần ít nhất 100-200 nhân viên để khởi sự, trong đó đa phần phải là những nhân viên có kinh nghiệm. Điều này đã tạo nên cuộc chạy đua giành giật nhân viên của nhau của các ngân hàng. Tạo nên sự cạnh tranh mạnh mẽ về nguồn nhân lực. Đây quả là bài toán khó cho sự cân đối cung cầu nhân lực cho ngành ngân hàng trong thời gian tới. Trong khi đó, nói riêng về hoạt động tín dụng lại đòi hỏi nhân viên tín dụng phải là người có chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp, phải là người nhiều kinh nghiệm, năng động và sáng tạo trong việc giải quyết các vướng mắc, đồng thời lại phải am hiểu các quy định khác nhau, vừa là quy định của ngành ngân hàng vừa là quy định của các ngành khác như Luật đất đai, công chứng, giao dịch bảo đảm... Những vấn đề này đã khiến cho hoạt động tín dụng của ngân hàng luôn tiềm ẩn rủi ro. Đây chính là khó khăn trong hoạt động tín dụng tín dụng BĐS của các ngân hàng thương mại.

- Việc đánh giá rủi ro tín dụng của các ngân hàng còn yếu kém. Ngân hàng có những hạn chế mà họ không thể vượt qua được, bao gồm việc thiếu vắng một hệ thống cơ sở dữ liệu trung ương tập trung cung cấp thông tin về lịch sử tín dụng của toàn bộ các con nợ cá nhân, việc cấp hạn mức cho vay

quá khả năng chi trả của con nợ, cũng như những vấn đề liên quan đến thời gian đáo hạn và tình trạng cạnh tranh trên thị trường cho vay. Yếu tố chủ chốt ở đây là các ngân hàng không có bất cứ công cụ nào để biết rằng người xin vay đã khai báo toàn bộ những khoản nợ mà anh ta đang có hay không.

- Tỷ lệ nợ quá hạn chưa phản ánh chính xác chất lượng tín dụng vì việc phân loại nợ và đánh giá chất lượng tín dụng là dựa trên thời gian quá hạn, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế là phải đánh giá trên cơ sở khả năng thu hồi nợ và mức độ rủi ro của khoản vay.

CHƯƠNG 3‌‌

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NHTM VIỆT NAM

I. XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY BĐS TRONG THỜI GIAN TỚI

1. Cơ sở cho sự gia tăng hoạt động tín dụng BĐS trong thời gian tới

Nhà nước đã và đang dần hoàn thiện khung pháp lý cũng như tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển ổn định. Việc một loạt các sàn BĐS thành lập và hoạt động đã góp phần thực hiện minh bạch hóa thị trường BĐS. Điều đó thúc đẩy cho sự phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới. Thị trường BĐS minh bạch và ổn định hơn giúp cho hoạt động tín dụng BĐS của ngân hàng sẽ khắc phục một phần những hạn chế và rủi ro, do đó sẽ kích thích gia tăng tín dụng BĐS.

Nhu cầu BĐS đang và sẽ tiếp tục gia tăng, là cơ sở để đẩy mạnh hơn hoạt động cho vay BĐS của các ngân hàng. Theo “Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam”, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105000ha hiện nay lên 460000ha vào năm 2020, đưa tỷ lệ đô thị hóa từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025. Dân số đô thị từ 23 triệu người dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị. Trung bình mỗi năm Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020. Ngoài ra, các chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu, cho phép đối tượng Việt kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam cũng làm tăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn. Bên cạnh đó, với làn sóng đầu tư tăng nhanh sau khi Việt Nam gia

nhập WTO, nhu cầu về văn phòng, khách sạn và công trình thương mại cũng đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu về văn phòng loại A,B, khách sạn 3 – 5 sao tại các đô thị lớn. Nhu cầu về phát triển các khu kinh tế, khu công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao cũng sẽ làm cho thị trường BĐS ở Việt Nam thêm sôi động. Theo quy hoạch, từ nay đến năm 2015, cả nước dự kiến thành lập mới trên 100 khu công nghiệp với diện tích đất khoảng 26000ha. Xuất phát từ nhu cầu BĐS này mà tín dụng kinh doanh BĐS trong thời gian tới sẽ giữ nhịp tăng cả về chất và lượng.

Việt Nam có dân số trên 85 triệu, hàng năm có không dưới 250000 gia đình trẻ mới kết hôn. Theo Cục quản lý nhà (Bộ Xây dựng), tại các đô thị lớn hiện nay như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng và Hải Phòng, có trên 30% số hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chức có nhu cầu được cải thiện chỗ ở. Trong khi đó, theo thống kê từ ngành xây dựng, trên 1 triệu công nhân đang làm việc tại 154 khu công nghiệp và khu chế xuất, khu kinh tế trên cả nước, chỉ có 7% – 10% được thu xếp chỗ ở trong các khu nhà tập trung. Còn lại trên 90% phải tự thu xếp chỗ ở tạm bợ, thuê trọ rải rác trong các khu dân cư lân cận các khu công nghiệp. Còn theo báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn 2006 – 2010, Hà Nội cần xây dựng trên 110000 căn hộ cho các đối tượng thu nhập thấp, TPHCM cần khoảng 100000 căn hộ cho đối tượng thu nhập thấp và trên 50000 chỗ ở tập thể cho công nhân lao động.

Xuất phát từ những nhu cầu BĐS này mà tín dụng BĐS trong thời gian tới sẽ giữ nhịp tăng cả về chất và lượng đối với cả tín dụng kinh doanh BĐS và tín dụng tiêu dùng BĐS.

2. Xu hướng phát triển hoạt động cho vay BĐS trong thời gian tới

BĐS không chỉ là một hàng hóa thiết yếu mà còn là một cách để tích lũy tài sản, là một kênh đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với mỗi đối tượng tham gia trên thị trường BĐS đều có nhu cầu về tín dụng BĐS

và vì lẽ đó, hoạt động cho vay BĐS trong thời gian tới sẽ vẫn tiếp tục mở rộng đến tất cả các đối tượng có nhu cầu.

Hoạt động cho vay BĐS ở Việt Nam đã diễn ra nhiều năm nay với sự gia tăng cả về chất và lượng. Với tiền đề đó, cùng với nhu cầu tín dụng BĐS vẫn lớn, tín dụng BĐS trong thời gian tới có xu hướng tiếp tục tăng và hoàn thiện cả về chất và lượng.

Xét về mặt lượng, trong thời gian tới khi mà thị trường BĐS đi vào ổn định hơn và phát triển hơn, các ngân hàng hẳn sẽ cởi mở hơn trong cho vay BĐS. Tín dụng kinh doanh BĐS sẽ được nới lỏng hơn, chứ không khắt khe như hiện nay. Vì vậy có thể dự báo một lượng lớn vốn ngân hàng sẽ đổ vào thị trường BĐS với con giá trị sẽ gia tăng qua mỗi năm. Cho vay BĐS có thể sẽ chiếm tỷ trọng cao hơn trong tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng.

Xét về mặt chất, hoạt động cho vay BĐS sẽ ngày một cải thiện hơn. Các sản phẩm sẽ đa dạng hơn, chuyên môn hóa và chuyên nghiệp hơn. Chất lượng phục vụ khách hàng cũng sẽ cải thiện cùng với sự hoàn thiện hơn trong chính sách cho vay BĐS. Có thể hình dung ra những sản phẩm cho vay BĐS tín chấp, cho vay dưới chuẩn, việc định giá BĐS có những bước đột phá, khả năng đánh giá rủi ro của ngân hàng được nâng cao… Hoạt động cho vay BĐS sẽ phát triển theo xu hướng thế giới. Đến một lúc nào đó, ở Việt Nam cũng sẽ bắt đầu chứng khoán hóa BĐS.

II. ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS

Để có được những bước đi thuận lợi trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, vai trò cấp vốn của các ngân hàng ngày càng trở nên quan trọng. Chính sách định hướng tín dụng BĐS của Ngân hàng Nhà nước cũng như các nhà quản lý vĩ mô nếu được áp dụng một cách phù hợp và linh hoạt sẽ buộc các ngân hàng thương mại và cả các doanh nghiệp hướng các hoạt động tín dụng, sản xuất kinh doanh của mình theo định hướng