Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay

thành một “chính sách tín dụng an toàn và hiệu quả”. Chính sách tín dụng cung cấp cho các cán bộ tín dụng và nhà quản lý một khung chỉ dẫn chi tiết (về pháp lý, quy chế cho vay, quy trình thực hiện, quản lý…các nghiệp vụ tín dụng) để ra các quyết định tín dụng và định hướng danh mục đầu tư tín dụng của ngân hàng”1. Thông qua kết cấu danh mục tín dụng của một ngân hàng, ta có thể biết được chính sách tín dụng của ngân hàng này như thế nào.

Vậy nên, chính sách tín dụng là hệ thống các chủ trương, định hướng, quy định chi phối hoạt động tín dụng do hội đồng quản trị của một NHTM đưa ra nhằm sử dụng hiệu quả nguồn vốn để tài trợ cho các doanh nghiệp, các hộ gia đình và cá nhân trong phạm vi cho phép của những quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

2.2. Mục đích của chính sách tín dụng

- Chính sách tín dụng xác định những giới hạn áp dụng cho các hoạt động tín dụng đồng thời cũng thiết lập môi trường nhằm giảm bớt rủi ro trong hoạt động tín dụng.

- Chính sách tín dụng được đưa ra nhằm bảo đảm rằng mỗi quyết định tín dụng (quyết định tài trợ vốn) đều khách quan, tuân thủ quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và phù hợp thông lệ chung của quốc tế. Không một tổ chức, cá nhân nào được can thiệp trái pháp luật vào quyền tự chủ trong quá trình cho vay và thu hồi nợ của ngân hàng.

Chính sách tín dụng xác định:

+ Các đối tượng có thể vay vốn của ngân hàng.

+ Phương thức quản lý các hoạt động tín dụng.

+ Những ràng buộc về tài chính.

+ Các loại sản phẩm tín dụng khác nhau do ngân hàng cung cấp.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 58 trang tài liệu này.

+ Nguồn vốn dùng để tài trợ cho các hoạt động tín dụng

1 PGS.TS Nguyễn Văn Tiến (2009), Giáo trình NHTM, NXB Thống Kê, trang 351

+ Phương thức quản lý danh mục cho vay.‌

+ Thời hạn và điều kiện áp dụng cho các loại sản phẩm tín dụng khác nhau.

II. CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN

1. Cho vay bất động sản

1.1. Khái niệm

Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (thể nhân và pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, cho vay BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng có liên quan đến BĐS.

Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê…

Như vậy, cho vay BĐS gồm cả hai hình thức: cho vay đầu tư kinh doanh BĐS (cho vay dự án BĐS) và cho vay tiêu dùng BĐS (để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất…).

1.2. Đặc điểm của cho vay bất động sản

Trong hoạt động ngân hàng, cho vay bất động sản đặc biệt có thể là những món cho vay xây dựng ngắn hạn, được thanh toán đủ trong vòng vài tháng hoặc vài tuần khi dự án xây dựng được hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp dài hạn kéo dài từ 25 đến 30 năm, để cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp chúng. Trong những năm qua, dù với bất cứ kỳ hạn nào thì cho vay bất động sản vẫn là lĩnh vực ngày càng phát triển nhanh chóng. Thật không may, hình thức cho vay bất động sản lại là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng ngân hàng.

Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt quan trọng so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay bất động sản khác với phần lớn các hình thức cho vay khác trên một số khía cạnh chủ yếu sau:

Thứ nhất, quy mô trung bình của một món vay bất động sản thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các món cho vay thông thường đặc biệt là cho vay tiêu dùng và cho vay kinh doanh nhỏ.

Thứ hai, một số khoản cho vay mua nhà thế chấp, chủ yếu cho các ngôi nhà có một gia đình ở thường có kỳ hạn dài nhất (khoảng từ 15 năm đến 25 năm hoặc 30 năm) trong danh mục cho vay của ngân hàng. Nhìn chung, cho vay dài hạn loại này chứa đựng những nguy cơ rủi ro tín dụng đáng kể bởi vì nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong điều kiện kinh tế, trong lãi suất, trong sức khoẻ của người vay – trong suốt kỳ hạn của món vay.

Thứ ba, đối với các hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự tính hoặc thu nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng quyết định có cho vay hay không cho vay. Trong cho vay bất động sản, giá trị và tình trạng của tài sản lại là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay. Trong cho vay bất động sản, sự đánh giá chính xác tài sản là điều tối quan trọng đối với quyết định cho vay.

Thứ tư, trong cho vay BĐS, tài sản được tài trợ chính là BĐS – nó vừa là tài sản được tài trợ, đồng thời cũng vừa có thể là tài sản thế chấp. Khách hàng vay vốn ngân hàng để phục vụ nhu cầu liên quan đến BĐS của mình (như mua nhà) và dùng chính BĐS (căn nhà đó) để thế chấp bảo đảm khoản vay.

1.3. Phân loại cho vay bất động sản

Việc phân loại tín dụng đối với cho vay BĐS sẽ có những cách khác nhau căn cứ trên những tiêu chí khác nhau. Song về cơ bản có thể phân loại theo mục đích sử dụng vốn vay, tín dụng BĐS gồm:

- Cho vay kinh doanh BĐS: dành cho khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án BĐS như xây dựng khu đô thị mới, trung tâm thương mại…

- Cho vay tiêu dùng BĐS: dành cho khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà, trang trí nội thất…

Các loại hình tín dụng bất động sản gồm có2:

- Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh

- Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất

- Xây dựng khu đô thị mới

- Xây dựng cao ốc cho thuê

- Xây dựng trung tâm thương mại

- Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở

- Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán

- Quyền sử dụng đất

- Đầu tư, kinh doanh BĐS khác

1.4. Vai trò của hoạt động cho vay bất động sản

1.4.1. Đối với Ngân hàng

Thứ nhất, cho vay BĐS là một trong những hình thức cho vay mang mức lãi suất ngầm định cao hơn so với hầu hết các khoản cho vay khác của ngân hàng, bên cạnh cho vay tiêu dùng. Do đó, đây trước hết là một kênh sinh lợi tiềm năng của ngân hàng.

Thứ hai, các khoản vay mua BĐS thường đem lại những cơ hội kinh doanh sinh lời khác cho ngân hàng như ngân hàng sẽ có thể nhận thêm tiền gửi hoặc cho vay cải tạo nhà đối với khách hàng vay vốn. Ví dụ, ngân hàng có thể sẵn sàng cung cấp cho người vay mua nhà thế chấp một lãi suất hấp dẫn

2 Công văn 5659/NHNN-CSTT ngày 25/6/2008 của Thống đốc NHNN về báo cáo một số chỉ tiêu tín dụng, Biểu số 01/BĐS-CSTT.

để đổi lấy một lời hứa khách hàng sẽ sử dụng các dịch vụ khác của ngân hàng và duy trì một khối lượng tiền gửi đáng kể tại ngân hàng.

Thứ ba, cho vay BĐS giúp ngân hàng đa dạng hóa cơ sở khách hàng, hạn chế ảnh hưởng của chu kỳ kinh doanh (yếu tố mà theo chu kỳ sẽ dẫn tới sự suy thoái đáng kể trong nhiều tài khoản cho vay kinh doanh truyền thống của ngân hàng).

1.4.2. Đối với người vay

Thứ nhất, tín dụng BĐS đáp ứng kịp thời nhu cầu về số lượng và chất lượng vốn cho khách hàng. Với các ưu điểm như an toàn, tiện lợi, nhanh chóng, dễ tiếp cận và có khả năng đáp ứng được nhu cầu vốn lớn, tín dụng bất động sản thỏa mãn được nhu cầu đa dạng của khách hàng. Đối với các nhà kinh doanh địa ốc, hợp tác cùng ngân hàng là điều đương nhiên và vô cùng cần thiết. Doanh nghiệp không thể nào có đủ 100% vốn để đầu tư cho dự án mà cần có sự hỗ trợ cho vay của các ngân hàng, có khi tỷ lệ vốn vay lên đến 70% – 80% tổng vốn đầu tư. Tín dụng BĐS chính là một kênh cung cấp vốn, đáp ứng nhu cầu vốn cho các doanh nghiệp. Đối với cá nhân, nhất là các thanh niên và các gia đình trẻ, việc có được một ngôi nhà để “an cư lạc nghiệp” dường như là điều không thể. Giá trị của một ngôi nhà là quá lớn với thu nhập của họ. Nếu tiết kiệm và tích góp thì cũng phải đến 10 năm, 20 năm thì họ mới đủ tiền để mua một mái ấm cho mình. Và vì thế có được một ngôi nhà tưởng như là giấc mơ không thể. Tuy nhiên, kể từ khi ngân hàng cho ra đời sản phẩm “cho vay mua nhà ở” (với các tên gọi có thể khác nhau) thì giấc mơ của họ đã không còn là không thể nữa. Họ có thể mua một ngôi nhà và trả tiền dần hàng tháng với thời hạn dài. Sản phẩm tín dụng BĐS này đã biến giấc mơ của nhiều người thành hiện thực.

Thứ hai, tín dụng BĐS ràng buộc trách nhiệm khách hàng phải hoàn trả vốn gốc và lãi trong thời hạn nhất định như thỏa thuận. Do đó, buộc khách hàng phải nỗ lực, tận dụng hết khả năng của mình để sử dụng vốn vay hiệu

quả, đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Khi thị trường thuận lợi thì các nhà đầu tư thu được nhiều lợi nhuận cho riêng mình, và trong trường hợp này, các ngân hàng mang lại cho các nhà đầu tư, các chủ dự án kinh doanh BĐS nhiều lợi ích rất đáng kể.

1.4.3. Đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung

Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy có nhiều sự tiến bộ so với giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn chưa được phát triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn có của nó. Do đó, một mặt nào đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn dựa nhiều vào nguồn vốn ngân hàng (các nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng ngày càng nhiều nhưng tiếp cận và giải ngân vẫn còn nhiều vấn đề đáng quan tâm). Vì thế vai trò của tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vực BĐS nói riêng giữ một vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng tác động tới thị trường BĐS, thị trường BĐS bản thân nó lại tác động đến cả nền kinh tế. Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư BĐS (kích cung) vừa là kênh cho vay mua bán BĐS (kích cầu).

Mặt khác, về hiệu quả đầu tư các dự án BĐS, ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư BĐS. Ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh BĐS… Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu BĐS trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển của thị trường BĐS.

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong nền kinh tế. Khi nguồn vốn được đáp ứng, hàng loạt các công trình, dự án, đường xá, nhà ở… được xây dựng, nhu cầu vật liệu xây dựng, nhân công… tăng lên

kích thích sản xuất nguyên vật liệu, sản phẩm xây dựng, đồ nội thất, gia dụng,máy móc, thiết bị điện tử, đồ trang trí văn phòng… cũng phát triển theo. Như vậy, hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng không chỉ giúp thị trường bất động sản phát triển mà còn kích thích và tạo điều kiện cho thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… tạo nên sự chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước, từ đó góp phần kích thích sản xuất phát triển, đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế.

2. Chính sách tín dụng đối với cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại

2.1. Các yếu tố cơ bản

2.1.1. Đối tượng vay vốn

Ở Việt Nam, chính sách cho vay BĐS được áp dụng cho tất cả các đối tượng vay vốn, gồm có:

 Khách hàng doanh nghiệp:

- Các pháp nhân là doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chức khác có đủ điều kiện quy định tại điều 94 Bộ luật dân sự.

- Các pháp nhân nước ngoài.

- Doanh nghiệp tư nhân.

- Công ty hợp danh.

 Khách hàng cá nhân:

- Cá nhân

- Hộ gia đình

- Tổ hợp tác

2.1.2. Nguyên tắc cho vay

Hoạt động cho vay BĐS dựa trên các nguyên tắc của tín dụng ngân hàng nhằm đảm bảo tính an toàn và khả năng sinh lời. Các nguyên tắc này được cụ thể hóa trong các quy định của Ngân hàng Nhà nước và NHTM.

Thứ nhất, “khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn (gốc) và lãi với thời gian xác định”. Các khoản tín dụng của ngân hàng chủ yếu có nguồn gốc từ các khoản tiền gửi của khách hàng và các khoản ngân hàng đi vay. Ngân hàng phải có trách nhiệm hoàn trả cả vốn lẫn lãi nên ngân hàng luôn luôn yêu cầu người nhận tín dụng phải thực hiện đúng cam kết này. Đây là điều kiện để ngân hàng tồn tại và phát triển.

Thứ hai, “khách hàng phải cam kết sử dụng tín dụng theo đúng mục đích được thỏa thuận với ngân hàng, không trái với quy định của pháp luật và các quy định khác của ngân hàng cấp trên”. Luật pháp quy định phạm vi hoạt động cho các ngân hàng, bên cạnh đó mỗi ngân hàng có thể có mục đích và phạm vi hoạt động riêng. Mục đích tài trợ được ghi trong hợp đồng tín dụng đảm bảo ngân hàng không tài trợ cho các hoạt động trái pháp luật và việc tài trợ đó là phù hợp với cương lĩnh của ngân hàng.

Thứ ba, “ngân hàng tài trợ dựa trên dự án có hiệu quả” đối với cho vay theo dự án BĐS. Thực hiện nguyên tắc này là điều kiện để thực hiện nguyên tắc thứ nhất. Phương án hoạt động có hiệu quả của người vay chứng minh cho khả năng thu hồi vốn đầu tư và có lãi để trả nợ ngân hàng. Các khoản tài trợ của ngân hàng phải gắn liền với việc hình thành tài sản của người vay. Trong trường hợp xét thấy kém an toàn, ngân hàng đòi hỏi người vay phải có tài sản đảm bảo khi vay.

2.1.3. Điều kiện vay

-Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu tráchnhiệm dân sự theo quy định của pháp luật.

 Đối với khách hàng là pháp nhân và cá nhân Việt Nam

Khách hàng doanh nghiệp

a) Pháp nhân: Được công nhận là pháp nhân theo Điều 94 và Điều 96 Bộ luật Dân sự và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.

Đối với doanh nghiệp thành viên hạch toán phụ thuộc: phải có giấy uỷ quyền vay vốn của pháp nhân trực tiếp quản lý.

b) Doanh nghiệp tư nhân: Chủ DN tư nhân phải có đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp.

c) Công ty hợp danh: Thành viên hợp danh của công ty hợp danh phải có đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và hoạt động theo Luật Doanh nghiệp.

Khách hàng cá nhân

d) Hộ gia đình, cá nhân

- Cư trú (thường trú, tạm trú) tại địa bàn quận, huyện, thị xã, thành phố (trực thuộc tỉnh) nơi ngân hàng đóng trụ sở.

- Đại diện cho hộ gia đình để giao dịch với ngân hàng là chủ hộ hoặc người đại diện của hộ; chủ hộ hoặc người đại diện phải có đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự.

e) Tổ hợp tác:

- Hoạt động theo Điều 120 Bộ luật dân sự;

- Đại diện của tổ hợp tác phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.

 Đối với khách hàng là pháp nhân và cá nhân nước ngoài

Phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật của nước mà pháp nhân đó có quốc tịch hoặc cá nhân đó là công dân, nếu pháp luật nước ngoài đó được Bộ luật Dân sự của nước CHXHCN Việt Nam, các văn bản pháp luật khác của Việt Nam quy định hoặc được điều ước quốc tế mà CHXHCN Việt Nam ký kết hoặc tham gia quy định.

-Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp, liên quan đến BĐS

- Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh

- Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất

- Xây dựng khu đô thị mới

- Xây dựng cao ốc cho thuê

- Xây dựng trung tâm thương mại

- Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở

- Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán

- Quyền sử dụng đất

- Đầu tư, kinh doanh BĐS khác

-Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết Thứ nhất, khách hàng phải có vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án.

- Vốn tự có được tính cho tổng nhu cầu vốn cho dự án.

- Mức vốn tự có của khách hàng tham gia vào dự án được phân ra cụ thể đối với cho vay ngắn hạn và cho vay trung,dài hạn với các tỷ lệ tương ứng khác nhau tùy thuộc định hướng, kế hoạch của mỗi ngân hàng.

Thứ hai, khách hàng phải có tình hình tài chính lành mạnh, sản xuất kinh doanh có hiệu quả, có lãi; trường hợp bị lỗ thì phải có phương án khả thi khắc phục lỗ đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết hoặc được cơ quan có thẩm quyền xác nhận cấp bù lỗ.

Đối với khách hàng vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống, phải có nguồn thu nhập ổn định đảm bảo khả năng trả nợ đầy đủ, đúng hạn.

-Có dự án, phương án đầu tư có hiệu quả kèm phương án trả nợ khả thi.

-Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chínhphủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và hướng dẫn của ngân hàng.

2.1.4. Phương thức cho vay

-Cho vay từng lần (cho vay theo món)

Phương thức cho vay từng lần là phương thức cho vay mà mỗi lần vay vốn, khách hàng và ngân hàng đều làm thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng.

Phương thức này được áp dụng cho khách hàng cá nhân vay tiêu dùng BĐS, là nhu cầu vay vốn không thường xuyên (thường thì thời hạn ngắn, dưới 12 tháng).

-Cho vay theo dự án đầu tư

Phương thức cho vay theo dự án đầu tư là phương thức cho vay mà ngân hàng nơi cho vay cùng khách hàng ký hợp đồng tín dụng và thỏa thuận mức vốn đầu tư duy trì cho cả thời gian đầu tư của dự án.

Cho vay theo dự án đầu tư là phương thức cho vay vốn để khách hàng thực hiện các dự án đầu tư BĐS, gồm có:

- Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất

- Xây dựng khu đô thị mới

- Xây dựng cao ốc cho thuê

- Xây dựng trung tâm thương mại

- Đầu tư, kinh doanh BĐS khác

-Cho vay trả góp

Phương thức cho vay trả góp là phương thức cho vay mà ngân hàng và khách hàng xác định và thỏa thuận số tiền lãi vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay.

Phương thức này áp dụng cho đối tượng khách hàng vay có phương án trả nợ gốc và lãi vay khả thi bằng các khoản thu nhập chắc chắn, ổn định, áp dụng cho loại hình tín dụng “mua nhà trả góp”.

-Cho vay hợp vốn (đồng tài trợ)

Phương thức cho vay hợp vốn là phương thức cho vay mà một nhóm TCTD cùng cho vay với một dự án vay vốn hoặc phương án vay vốn của

khách hàng, trong đó một TCTD làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các TCTD khác.

Việc cho vay hợp vốn được thực hiện theo quy chế đồng tài trợ của Ngân hàng Nhà nước số 286/2002/QĐ-NHNN và hướng dẫn của ngân hàng cho vay.

2.2. Lãi suất và phương pháp xác định lãi suất

2.2.1. Lãi suất cho vay

Lãi suất cho vay là một yếu tố quan trọng trong hoạt động của ngân hàng. Việc quyết định lãi suất cho vay dựa trên các thông số về mức kỳ vọng sinh lời của ngân hàng, rủi ro tín dụng của khoản vay và tỷ lệ an toàn vốn. Do đó lãi suất cho vay phải được Ban lãnh đạo ngân hàng và các Phòng nghiệp vụ tín dụng trực tiếp cho vay giám sát chặt chẽ để đảm bảo bù đủ loại chi phí như chi phí vốn, chi phí rủi ro tín dụng, … và khoản sinh lời cần thiết để hoạt động của ngân hàng có lãi và tăng trưởng.

Các loại lãi suất cần xác định:

- Lãi suất cho vay đối với khách hàng thông thường, đối với khách hàng được ưu đãi.

- Lãi suất cho vay trong hạn và quá hạn.

- Lãi suất cho vay thả nổi và cố định.

 Lãi suất thả nổi: là loại lãi suất được ngân hàng điều chỉnh lại theo định kỳ (1tháng, 3 tháng) hoặc điều chỉnh đột xuất theo chính sách lãi suất của ngân hàng.

 Lãi suất cố định: là loại lãi suất không thay đổi trong suốt thời hạn của khoản cho vay.

Mức lãi suất cho vay của ngân hàng được xác định trên cơ sở lãi suất tiền gửi, chi phí huy động vốn, chi phí cho vay, uy tín của khách hàng, mức độ rủi ro từng khoản vay và yếu tố cạnh tranh trên thị trường.

Việc áp dụng các mức lãi suất cho từng khoản vay cụ thể do ngân hàng cho vay và khách hàng thỏa thuận.

Về phương thức áp dụng lãi suất, ngân hàng cho vay có quyền tự chủ quyết định phương thức lãi suất cố định hay có điều chỉnh (định kỳ, hoặc theo thông báo trên thị trường quốc tế hoặc của ngân hàng cấp trên).

Ngân hàng cho vay công bố biểu lãi suất cho vay của mình cho khách hàng biết. Ngân hàng cho vay và khách hàng thỏa thuận, ghi vào hợp đồng tín dụng mức lãi suất cho vay trong hạn và mức lãi suất áp dụng đối với nợ quá hạn.

2.2.2. Phương pháp xác định lãi suất cho vay

-Các yếu tố cấu thành lãi suất cho vay

- Chi phí huy động vốn (%) (a) : là chi phí huy động vốn bình quân (lãi phải trả) của tất cả các nguồn vốn bao gồm tiền gửi tiết kiệm của dân cư, tiền gửi không kỳ hạn của doanh nghiệp và cá nhân, tiền gửi có kỳ hạn… và vốn vay trên thị trường liên ngân hàng tính theo từng kỳ hạn.

- Chi phí hoạt động (%) (b): bao gồm chi phí tiền lương, chi phí văn phòng, đào tạo, đi lại, chi phí hoạt động khác.

- Chi phí dự phòng rủi ro tín dụng (%) (c): được xác định phù hợp với hạng khách hàng (qua việc chấm điểm tín dụng), mức độ rủi ro của ngành, của phương án vay vốn…

- Chi phí thanh khoản (%) (d): chi phí vốn đảm bảo thanh khoản cho hệ thống ngân hàng.

- Chi phí vốn chủ sở hữu (%) (e): là mức lợi nhuận ngân hàng kỳ vọng thu được từ vốn chủ sở hữu, có thể xác định bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng cùng kỳ hạn với khoản cho vay

-Phương pháp xác định lãi suất cho vay

Xác định sàn lãi suất cho vay = (a) + (b) + (c) + (d) +(e) . Sàn lãi suất cho vay phải nhỏ hơn mức lãi suất cho vay bình quân trên thị trường liên ngân hàng (nếu cao hơn phải điều chỉnh lại tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng).

Xác định lãi suất cho vay:

 Phương pháp điều chỉnh rủi ro trên giá vốn (RAROC: Risk Adjusted Return on Capital)

Lãi suất cho vay = chi phí vốn vay + mức lợi nhuận kỳ vọng Trong đó, chi phí vốn vay = (a) + (b) + (c) + (d) + (e)

Lãi suất cho vay này không được thấp hơn lãi suất cho vay sàn. Nếu thấp hơn mức lãi suất thị trường thì đề xuất mức lãi suất phù hợp thị trường, nếu cao hơn lãi suất thị trường thì phải điều chỉnh lại lợi nhuận kỳ vọng.

 Phương pháp cạnh tranh theo lãi suất thị trường

Hàng tháng, phòng kế hoạch tổng hợp xác định lãi suât cho vay của một nhóm NHTM nhà nước, NHTM cổ phần, NHTM liên doanh, một nhóm chi nhánh của NHTM nước ngoài để tính lãi suất cho vay bình quân của thị trường cho từng kỳ hạn.

Dựa theo lãi suất cho vay bình quân trên, ủy ban ALCO (Ủy ban quản lý tài sản Nợ - Có) sẽ quyết định mức sàn lãi suất cho vay trình Tổng giám đốc phê duyệt, sau đó thông báo cho các chi nhánh để làm cơ sở xác định lãi suất cho vay. Trên cơ sở tự cân đối đầu vào, đầu ra, mức độ rủi ro của khoản vay và mức độ cạnh tranh trên địa bàn của chi nhánh, giám đốc các chi nhánh tự quyết định mức lãi suất cho vay đối với từng khách hàng nhưng không được thấp hơn mức sàn lãi suất cho vay.

2.3. Hạn mức cho vay

Các ngân hàng không quy định cố định mức cho vay. Mức cho vay rất linh hoạt, được quyết định dựa trên các căn cứ xác định mức cho vay và giới hạn tổng dư nợ cho vay đối với một khách hàng.

2.3.1. Căn cứ xác định mức cho vay

- Nhu cầu vay vốn của khách hàng.

- Mức vốn tự có của khách hàng tham gia vào dự án BĐS, vào BĐS

- Tỷ lệ cho vay tối đa so với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định về bảo đảm tiền vay của mỗi ngân hàng.

- Khả năng hoàn trả nợ của khách hàng vay.

- Khả năng nguồn vốn của ngân hàng đó nhưng không vượt quá mức ủy quyền phán quyết cho vay của Tổng Giám đốc hoặc Giám đốc ngân hàng cho vay.

2.3.2. Giới hạn tổng dư nợ cho vay đối với một khách hàng

Tổng dư nợ cho vay đối với một khách hàng không vượt quá 15% vốn tự có của mỗi ngân hàng tại thời điểm cho vay (trừ trường hợp cho vay từ các nguồn uỷ thác của Chính phủ, của tổ chức và cá nhân hoặc những dự án đã trình và được Chính phủ đồng ý cho vay vượt quá 15% vốn tự có của mỗi ngân hàng.

Mức cho vay = Tổng nhu cầu vốn vay – Vốn tự có – Vốn khác (nếu có)

2.4. Tài sản đảm bảo

Ngân hàng tự xem xét quyết định và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình trong việc lựa chọn biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm giảm thiểu rủi ro cho khoản vay ở mức thấp nhất.

Tài sản đảm bảo có thể là:

 Tài sản cầm cố: là các động sản thuộc sở hữu của khách hàng mà khách hàng sử dụng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng, bao gồm:

- Vàng bạc, đá quý, kim khí quý.

- Phương tiện vận tải.

+ Phương tiện đang lưu hành.

+ Phương tiện chưa đăng ký lưu hành.

- Các loại xe, máy chuyên dùng thi công đường bộ.

- Máy móc, thiết bị, dây chuyên sản xuất.

- Hàng hoá, nguyên vật liệu.

- Trái phiếu; cổ phiếu; tín phiếu; kỳ phiếu; chứng chỉ tiền gửi; sổ tiết kiệm; thương phiếu; bộ chứng từ thanh toán L/C không huỷ ngang có bảo hiểm và thanh toán qua ngân hàng cho vay; số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ.