Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội

Anh đã vượt qua Đức để trở thành thị trường cho vay thế chấp lớn nhất Châu Âu với 1,2 nghìn tỷ € dư nợ cho vay, chiếm khoảng 1/4 khối lượng cho vay thế chấp của EU. Những thay đổi cho thấy sự bùng nổ trên thị trường Anh vài năm trước song song với sự tăng trưởng chậm lại của thị trường Đức.

Những thị trường cho vay thế chấp nhỏ nhất EU là ở CEEC. Dư nợ cho vay thế chấp tại các quốc gia này chiếm khoảng 0,65% tổng dư nợ cho vay của toàn EU. Slovenia là thị trường cho vay thế chấp nhỏ nhất EU với dư nợ cho vay thế chấp vào cuối năm 2004 chỉ là 387 triệu €.

Sự khác biệt giữa các thị trường cho vay thế chấp cũng phản ánh các mức nợ vay thế chấp nhà ở/GDP khác nhau. Mức nợ vay thế chấp nhà ở/GDP trung bình là 45,3% và có sự khác biệt lớn về tỷ lệ này là giữa các quốc gia thành viên. Tỷ lệ nợ/GDP cao nhất là của Hà Lan và thấp nhất là của Slovenia. Tại Hà Lan, việc xử lý thuế thông thoáng cho phép hỗ trợ lãi suất các khoản vay nhà ở đã giải thích được lý do những người đi vay tại Hà Lan duy trì được mức dư nợ lớn như vậy. Những lý do giải thích cho trường hợp của Slovenia liên quan đến sự non trẻ của thị trường cho vay thế chấp. Tỷ lệ nợ/GDP thấp hơn các nước CEEC cũng như một số quốc gia Nam Âu thành viên có thị trường cho vay thế chấp kém phát triển rất nhiều. Tuy nhiên, mặc dù có sự khác biệt về tỷ lệ nợ/GDP, nói chung tỷ lệ nợ/GDP của tất cả các thành viên EU đều gia tăng đáng kế trong nhiều năm qua.

Có ba phương thức cho vay thế chấp nhà ở tại EU là:

 tiết kiệm trả dần

 cho vay toàn bộ; và

 cho vay từ thị trường vốn (bảo hiểm các trái phiếu thanh toán các khoản vay có thế chấp hay các chứng khoán hoá các khoản vay có thế chấp được thanh toán từ các khoản cho vay nhà ở).

Tiết kiệm trả dần là một công cụ cho vay lớn nhất ở Châu Âu và được thực hiện thông qua nguồn vốn trên thị trường cho vay thế chấp thứ cấp. Không thể dễ dàng tiếp cận được với dữ liệu cụ thể về quá trình cho vay thậm chí ngay cả khi các Ngân hàng đang tập trung tăng cường quản lý minh bạch. Điều này có nghĩa những yêu cầu về cho vay thế chấp không thể tách biệt được với như cầu cho vay khác trong bảng cân đối của Ngân hàng.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 291 trang tài liệu này.

Tuy nhiên, theo Hiệp hội cho vay thế chấp Châu Âu (EMF) dữ liệu về trái phiếu thanh toán lên tới 794,267 triệu € trong EU 25 và chiếm tới 17% các nguồn vốn cho vay. Hơn thế, Chứng khoán được bảo đảm bằng tài sản (MBS) cho vay 23.5% trên tổng khoản vay nhà ở đã thực hiện trong năm 2004. Nhưng trái phiếu thanh toán và MBS gây ra sự khác biệt lớn tại các thị trường không đồng nhất của EU. Xét về quy mô, Đức (€249,848 triệu), Đan Mạch (€232,799 triệu), Tây Ban Nha (€94,707 triệu) và Thuỵ Điển (€82,493 triệu) là các thị trường lớn nhất về trái phiếu thanh toán ở Châu Âu.

Trong trường hợp cho vay thế chấp, trái phiếu thanh toán thường liên quan đến các công cụ cho vay khác ở Đan Mạch, Hungary và Thuỵ Điển. Tại Đan Mạch, tầm quan trọng của các trái phiếu thanh toán phụ thuộc vào các điều khoản luật pháp quy định các tổ chức cho vay thế chấp phải phát hành trái phiếu thanh toán đối với toàn bộ giá trị các khoản cho vay thế chấp. Ở Hungary, thị trường trái phiếu thanh toán đang phát triển rất nhanh. Từ năm 2002, song song với sự bùng nổ về các khoản vay nhà ở, thị trường trái phiếu thanh toán phát triển thị phần nhanh nhất trên TTCK Hungary.

Hiện tại, trái phiếu thanh toán không đóng vai trò quan trọng ở Anh nhưng Anh lại là thị trường MBS lớn nhất. MBS có liên quan tới 4 trên 14 thị trường EU có ban hành MBS: Anh, Tây Ban Nha, Hà Lan và Italia. Năm 2004, MBS gia tăng mạnh mẽ. Khối lượng các giấy tờ chứng khoán hoá cho vay thế chấp tại EU tăng 10.2%, từ 125.6 tỷ € năm 2003 lên 138.5 tỷ € năm

2004. Sự gia tăng của MBS phần lớn do gia tăng các khoản bảo hiểm ở Anh và Tây Ban Nha. Sự gia tăng mạnh mẽ ở Anh và Tây Ban Nha nhờ vào các thị trường nhà ở và cho vay thế chấp vận hành ổn định.

Có những nét khác biệt rõ rệt giữa những người đi vay ở các quốc gia Châu Âu, ví dụ như về kỳ hạn khoản vay ở Bồ Đào Nha và Đan Mạch có các khoản vay có kỳ hạn 25- 30 năm, trong khi tại Hà Lan các khoản vay thường có kỳ hạn 10 năm. Đặc điểm của các khoản vay nhà ở phụ thuộc vào thị hiếu khách hàng nhưng cũng có phụ thuộc vào cách thức giải ngân. Thị trường cho vay thế chấp truyền thống ở Anh chủ yếu thực hiện hình thức cho vay tiết kiệm trả dần, tự bản thân cho vay với lãi suất thay đổi. Một số các quốc gia Châu Âu khác cũng có nhiều các khoản vay lãi suất thay đổi được như ở Luxembourg, Hy Lạp và Ai Len. Hầu hết các quốc gia Châu Âu thực hiện các khoản cho vay thế chấp có mức lãi suất cố định trong thời gian dài.

Tại các quốc gia ổn định, việc công bố các quy tắc bảo vệ khách hàng nghiêm ngặt dẫn tới nguồn tín dụng cho vay thế chấp nhanh chóng tách khỏi nguồn vốn cho vay- những quy tắc phức tạp về mức dao động lãi suất ở Bỉ đòi hỏi sự thay đổi lãi suất phải liên kết với chỉ số trái phiếu Chính phủ hơn là chi phí thực sự của nguồn vốn cho vay thế chấp, điều này tạo ra rủi ro lãi suất. Các quy định hạn chế khoản phạt trước tính cho khách hàng cũng làm phức tạp tiến trình cho vay và có thể tạo ra những nguy hiểm trong trường hợp mất khả năng kiểm soát.

Sự khác biệt giữa các thị trường cho vay thế chấp cũng dẫn đến sự khác biệt trên thị trường bất động sản (cổ phiếu nhà ở, cơ chế chiếm hữu nhà ở, quyền chiếm hữu, cho thuê cá nhân và cộng đồng, các công cụ tài chính sử dụng thực hiện cho vay trong lĩnh vực nhà ở…). Hoàn cảnh kinh tế chung cũng sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường cho vay thế chấp. Khi nền kinh

tế đang phát triển và việc làm gia tăng, nhu cầu nhà ở và tài chính nhà ở của các hộ gia đình cũng tăng lên.

Mặc dù có sự hợp nhất kinh tế ở Châu Âu, nhưng vẫn còn nhiều khác biệt chủ yếu giữa những biến số kinh tế vĩ mô chủ yếu (GDP, thất nghiệp, lạm phát…), những điều ảnh hưởng rõ nét đến sự phát triển của thị trường cho vay thế chấp. Các khoản vay nhà ở được cung cấp từ những tổ chức cho vay có mô hình rất khác nhau (các Ngân hàng cho vay thế chấp, các hiệp hội tiết kiệm và cho vay, Bausparkassen và các tổ chức cho vay thế chấp chuyên nghiệp khác) đến các Ngân hàng tiết kiệm cho vay, các Ngân hàng có quan hệ và hợp tác, và các Ngân hàng có mạng lưới hoạt động rộng khắp. Những mô hình này chính là Các TCTD tiền tệ (MFIs) cho vay tới hơn 90% các khoản vay nhà ở ở EU. Các khoản vay nhà ở còn lại được các tổ chức không thuộc MFI gồm có các trung gian tài chính (ví dụ các công ty vệ tinh được thành lập để nắm giữ các tài sản cho vay thế chấp được chứng khoán hoá), các tập đoàn bảo hiểm cũng như các hình thái tổ chức khác.

Kết cấu hiện tại về thị phần các mô hình tổ chức cho vay trên thị trường cho vay thế chấp được hình thành do việc bãi bỏ mang tính tích cực các quy định trong ngành tài chính Châu Âu. Cho tới những năm 1980, hoạt động cho vay thế chấp vẫn nằm trong tay các tổ chức cho vay chuyên nghiệp như các Ngân hàng cho vay thế chấp và các hiệp hội tiết kiệm và cho vay. Mỗi thị trường cho vay thế chấp đều có một quy định chặt chẽ do cơ quan có thẩm quyền của quốc gia quy định để ngăn chặn việc mất kiểm soát nguồn tài chính dài hạn chuyển thành vốn cho vay ngắn hạn. Việc dỡ bỏ những quy định này cho phép các tổ chức cho vay không chuyên cũng có thể xâm nhập vào thị trường cho vay thế chấp thứ cấp và cũng khuyến khích các tổ chức cho vay chuyên nghiệp thay đổi khung quy định của họ. Nhờ những thay đổi này, các NHTM có thể tăng được thị phần trên thị trường cho vay thế chấp Châu Âu.

Mặc dù vậy, với 60% các khoản tín dụng thế chấp được thực hiện, hoạt động chính của các TCTD, vẫn là cho vay thế chấp. Nhóm lớn nhất trong mô hình tổ chức chuyên cho vay thế chấp là các Ngân hàng cho vay thế chấp, điều này có nghĩa các TCTD chuyên cho vay thế chấp đã thực hiện phần lớn danh mục các khoản vay nhà ở của mình thông qua bảo hiểm trái phiếu cho vay thế chấp. Các Ngân hàng cho vay thế chấp chiếm phần lớn thị trường Đan Mạch và Thuỵ Điển (lần lượt là 90% và 80% thị phần) và cũng có ảnh hưởng lớn ở Đức, Pháp, Áo, Phần Lan và Hà Lan. Các hiệp hội tiết kiệm và cho vay hoạt động ở Anh và Ai Len. Nhưng phần lớn các khoản vay nhà ở lại do các TCTD, nơi vẫn duy trì việc kinh doanh cốt yếu của mình trong lĩnh vực tài chính nhà ở thực hiện mặc dù không có yêu cầu nào hạn chế các hoạt động của họ. Đây là một ví dụ về trường hợp các NHTC hỗn hợp tại Đức. Bausparkassen hiện thời vận hành ở Đức (10% thị phần nội địa) và Áo (5% thị phần nội địa).

Như vậy, tại Châu Âu, các tổ chức cho vay thế chấp rất đa dạng và các khoản thế chấp vẫn nằm trong bảng cân đối và là nguồn vốn lớn (từ 50 đến 100%). Các Ngân hàng cho vay thế chấp Châu Âu là những người cho vay theo danh mục được quy định chặt chẽ. Các Ngân hàng này cho vay một lượng lớn tài sản thế chấp thông qua việc phát hành trái phiếu (bằng các công cụ trong bảng cân đối) và thường duy trì nguồn vốn cho vay thế chấp trong bảng cân đối trong khoảng 4- 8%.

Phụ lục 26. Chính sách của Nhật Bản trong phát triển tài chính nhà ở và thị trường vốn

Công ty Cho vay Nhà ở Nhà nước (The Government Housing Loan Corporation) ở Nhật Bản là một tổ chức lớn nhất trên thế giới. Cấu trúc nguồn vốn, hoạt động, và thể chế của công ty là một minh hoạ rõ ràng nhất về hệ thống tín dụng trực tiếp cổ điển. Gần như tất cả các hoạt động cho vay có thế

chấp bằng tài sản đều từ các quỹ tiết kiệm bưu điện theo phương thức các quỹ của Nhà nước phân bổ thông qua Cục Tài sản Tín thác (Trust Fund Bureau), được quản lý bởi Bộ Tài Chính. Lợi thế của quỹ là tập hợp những người cho vay khác ngoài thị trường và làm chậm sự phát triển của quỹ trái phiếu và chứng khoán.

Một nhân tố khác trong hệ thống tài chính nhà ở Nhật Bản là “jusen”, hay là các khoản vay không cần đặt cọc của Ngân hàng tạo ra để cung cấp việc thế chấp cho những người mua nhà. Một quyết định chính sách bao gồm “jusen” từ thập kỷ 90 hạn chế các khoản vay của Ngân hàng và các tổ chức tài chính vào xây dựng cơ bản và lĩnh vực bất động sản. Điều này nhanh chóng dẫn tới các khoản vay ngày càng xấu của những tổ chức phát triển nhà ở khi giá bất động sản nổ tung như bong bóng xà phòng. Mặc dù bằng chứng từ năm 1990- 1991 chỉ ra rõ ràng rằng các khoản vay quá hạn khó đòi cấu thành 50% của danh mục của một số jusen, các cấp có thẩm quyền không sửa chữa khuyết điểm cho đến tận năm 1995.

Tính thanh khoản của các jusen cung cấp một bài học kinh nghiệm quan trọng cho các quốc gia Châu Á đang xem xét cách các danh mục khoản vay chất lượng thấp và sự phá sản của tổ chức, đặc biệt là khía cạnh pháp lý tổng quát, quản lý nhà nước và giám sát các tổ chức tài chính điều chỉnh theo hướng chỉ đạo điều tiết và giám sát. Một bài học rút ra từ trường hợp này là tránh lạm dụng sự can thiệp và điều tiết của nhà nước.

Những thay đổi về sự điều tiết và luật pháp gần đây để thúc đẩy tài trợ trái phiếu và chứng khoán là có nhiều triển vọng. Việc chứng khoán hóa thế chấp của Công ty Cho vay và Nhà ở Nhà nước đã góp phần mở rộng và đa dạng hóa các sản phẩm hỗn hợp của thị trường vốn Nhật Bản. Với mức lãi suất thấp, Công ty Cho vay và Nhà ở Nhà nước có thể chứng khoán hóa một tỷ lệ phần trăm nhất định trong danh mục đầu tư của mình (cho đến khi dưới thị

trường). Bảo lãnh của các chứng khoán thế chấp với sự bảo đảm của một tổ chức thuộc sở hữu nhà nước có thể đẩy mạnh phát triển của thị trường.[143]

Phụ lục 27. Chính sách tài chính nhà ở và thị trường vốn tại Inđônêxia

Hệ thống tài chính nhà ở tại Indonêxia kém phát triển nhất so với các quốc gia lớn trong khu vực. Trên 85% tài chính nhà ở được cung cấp bởi các Ngân hàng nhà ở nhà nước. Trong một số năm gần đây các NHTM bắt đầu tham gia vào thị trường nhưng có quá nhiều hạn chế bởi thiếu vốn dài hạn.

Thông thường các Ngân hàng đưa ra thời hạn khoản vay từ 1 đến 15 năm, trong đó một số Ngân hàng đưa ra thời hạn đến 20 năm. Tỷ lệ vay tối đa trên tài sản bảo đảm là 80%, yêu cầu người vay có tối thiểu 20% tham gia trong phương án đầu tư. 20% này được trả trước cho các Công ty phát triển và các Ngân hàng sẽ giải ngân sau để giảm thiểu rủi ro giao dịch. Việc quy định tỷ lệ tham gia của người vay tạo điều kiện dễ dàng hơn cho Ngân hàng trong việc thu hồi đủ gốc và lãi trong việc phát mại tài sản bảo đảm khi người vay không trả được nợ.

Số tiền trả hàng tháng thường không vượt quá 1/3 thu nhập ròng của người vay. Để đáp ứng quy định này, kỳ hạn của khoản vay được kéo dài để giảm số tiền trả hàng tháng. Quy định này an toàn cho Ngân hàng trong việc mở rộng tín dụng và lãi suất đối với người vay.

Mặc dù Inđônêxia có một thị trường chứng khoán năng động, nhưng thị trường trái phiếu tương đối kém phát triển. Chính phủ không phát hành nợ nội địa dài hạn, do vậy không có đường sản lượng benchmark hay tính thanh khoản trên thị trường. Chỉ có 8% của tài chính nhà ở có được thông qua việc phát hành trái phiếu.

Vấn đề khủng hoảng hiện nay đang dần được cải tiến để tăng cường cho thị trường vốn và hệ thống tài chính nhà ở. Chúng bao gồm:

 Luật phá sản thông qua vào tháng 4.1997. Tinh thần cốt lõi của luật công ty giúp phân loại các mối quan hệ giữa người cho vay và các công ty đi vay và tạo điều kiện thuận lợi để phát triển thị trường thứ cấp.

 Khái niệm lòng tin (a trust concept)- điều rất cần thiết cho việc thành lập cỗ máy chuyên biệt của các khoản vay chứng khoán. Thiếu khái niệm lòng tin đã ngăn cản sự phát triển một thị trường thứ cấp.

 Sắc lệnh đẩy mạnh thị trường thứ cấp để thành lập tổ chức hỗ trợ thị trường thứ cấp được ký vào đầu năm 1998. Thiếu các nguồn vốn dài hạn đã cản trở việc mở rộng tài trợ nhà ở.

Các chính sách của nhà nước rất quan trọng trong việc tạo điều kiện cho tài chính nhà ở tại Indonêxia phát triển. Ngay từ năm 1993 Bộ tài chính đã nỗ lực tạo điều kiện cho thị trường thứ cấp phát triển với sự trợ giúp của các chuyên gia và tổ chức quốc tế. Mục đích của trợ giúp này để mở rộng tài chính nhà ở bằng cách tăng nguồn vốn dài hạn từ thị trường vốn thông qua phát hành trái phiếu và sau đó cho vay trên thị trường thứ cấp với thời gian dài hạn. Việc tạo ra các điều kiện thuận lợi cho thị trường thế chấp thứ cấp vừa đẩy mạnh sở hữu nhà ở và vừa pháp triển thị trường trái phiếu năng động.[143]

Phụ lục 28. Chính sách hợp lý hóa tài chính nhà ở và thị trường vốn ở Philippine

Kinh nghiệm gần đây của Philipine tập trung chủ yếu cách tiếp cận tín dụng trực tiếp về tài chính nhà ở. Tại Philipine, tài chính nhà ở không đáp ứng đủ vốn theo nhu cầu, quản lý rủi ro tín dụng yếu và thiếu tài sản được chứng khoán hóa. Ràng buộc chủ yếu đến thị trường thế chấp sơ cấp và bao gồm cả phát triển thị trường thứ cấp ở Philipine là:

 Hệ thống trợ cấp, hỗ trợ, và bảo lãnh đã tạo ra sự phân khúc và phân mảnh thông qua các sự khác nhau của giá cả không dựa trên thị trường.