Các luật về thu hồi tài sản, các thủ tục, các điều khoản thuế tạo thành các rào cản chứng khoán hóa.
Các quá trình và thủ tục pháp lý hạn chế phân loại các tài sản có giá trị để chứng khoán hóa, phát hành các chứng khoán thế chấp, và các loại chứng khoán được đảm bảo bằng các tài sản có giá trị.
Sự thiếu hụt hoặc không đầy đủ của cơ sở hạ tầng hỗ trợ, chẳng hạn như hệ thống báo cáo và trung tâm quản lý tín dụng, chuẩn hóa việc đánh giá tài sản và các thủ tục định giá, bảo hiểm tài sản cá nhân, dịch vụ bảo hiểm thương hiệu, các dịch vụ chung...
Chính phủ đang phối hợp với Ngân hàng thế giới đang chỉ đạo xem xét lại một chính sách toàn diện. Đây là tiền đề cơ bản để duy trì hệ thống tài chính nhà ở với đường vào thị trường vốn. Chúng bao gồm:
Dỡ bỏ lãi suất trợ cấp và trợ cấp khác bằng sự phối hợp trực tiếp. Một điều kiện tiên quyết cho thị trường thứ cấp phát triển là giá cả thị trường của tài sản thế chấp.
Tiêu chuẩn hóa các chứng từ vay nợ và công nghệ hiện đại trong các quy trình và dịch vụ cho vay.
Tạo ra một tổ chức thứ cấp để nâng cao quản lý thanh khoản và các rủi ro dòng tiền, khuyến khích tiêu chuẩn hóa cũng như thanh khoản.
Hợp lý hóa vai trò của các tổ chức được sự hẫu thuẫn của Nhà nước đang tồn tại.
Mô hình tài chính nhà ở tại Philippine có thể cung cấp một kinh nghiệm cho việc tư nhân hóa rộng khắp trong hệ thống tài chính nhà ở.[143]
Có thể bạn quan tâm!
-
Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội - 33 -
Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội - 34 -
Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội - 35
Xem toàn bộ 291 trang tài liệu này.
Phụ lục 29. Chính sách hợp nhất tài chính nhà ở và thị trường vốn: kinh nghiệm của Thái Lan
Tài chính nhà ở đã phát triển như bộ phận không thể thiếu trong toàn bộ hệ thống tài chính ở Thái Lan. Không có sắp xếp tín dụng trực tiếp, phân bổ
nguồn lực bị ảnh hưởng thông qua lực lượng thị trường tự do. Với các tổ chức tài chính đa dạng tham gia vào cuộc cạnh tranh trong ngành công nghiệp cho vay nhà ở dẫn đầu khu vực NHTM và Ngân hàng Nhà ở Nhà nước (Government Housing Bank), các khoản vay nhà ở được cho vay rộng khắp cho tất cả những người mua nhà trong cả nước.
Tuy nhiên, điểm yếu hiện nay của hệ thống tài chính nhà ở Thái Lan bị chi phối bởi rất nhiều thể chế. Những người cho vay thiếu tính thanh khoản và đối mặt với rủi ro thanh khoản cao trong việc cho vay dài hạn. Thêm vào đó, các công ty tài chính và Ngân hàng thiếu vốn và không thể cho thêm các khoản vay mới vào bảng tổng kết tài sản.
Nhà nước nhận ra rằng cần thiết phải phát triển thị trường vốn để tài trợ cho nhà ở trong cơn khủng hoảng. Đạo luật chứng khoán hóa thông qua vào năm 1987 và quá trình phát triển thị trường thứ cấp được đưa ra trước thời kỳ khủng hoảng.
Khủng hoảng đã tạo ra các cơ hội tốt cho tài chính nhà ở. Nhu cầu bán tài sản của các công ty tài chính phá sản có thể kích thích chứng khoán hóa. Khủng hoảng còn đẩy mạnh nỗ lực phát triển thể chế và thị trường thế chấp thứ cấp. Đạo luật năm 1997 cho phép thành lập công ty thế chấp thứ cấp đóng vai trò như ống dẫn, mua tài sản thế chấp và phát hành chứng khoán thế chấp. Thêm vào đó, nó cho phép Ngân hàng Nhà ở Nhà nước thành lập phòng thị trường thứ cấp để khai thác khả năng của phần chứng khoán trong danh mục đầu tư của mình.
Có một số trở ngại mà Thái Lan phải vượt qua nếu muốn chứng khoán hóa. Đầu tiên và tiên quyết là kinh tế vĩ mô ổn định, đây là một tín hiệu cho đầu tư dài hạn. Các vấn đề tiếp theo là thuế, rủi ro phát sinh, và tiêu chí cho việc xử lý ngoài bảng cân đối kế toán. Những điểm yếu trong thị trường sơ
cấp bao gồm việc thiếu tiêu chuẩn hóa, báo cáo tín dụng và phê duyệt kém, và thiếu thông tin đầy đủ.[143]
Phụ lục 30. Xu hướng trong chính sách tài chính nhà ở tại Ấn Độ
Tại Ấn Độ, hệ thống tài chính nhà ở là một minh họa cụ thể về các vấn đề tín dụng trực tiếp cho tài chính nhà ở. Có một hạn chế trong việc phát triển thị trường thế chấp Ấn Độ là thiếu cách thức về thu hồi tài sản thế chấp do việc thu hồi tài sản đảm bảo thông qua hệ thống toà án yếu kém. Những người cho vay năng động như Công ty Tài chính Phát triển Nhà ở đã có thể đưa ra các khoản vay nhà ở với việc tăng tín dụng cho phương thức bảo lãnh thế chấp tài sản cá nhân hoặc thế chấp, cầm cố bằng tài sản khác. Tuy nhiên, khả năng của họ để mở rộng thị trường, đặc biệt cho người thu nhập thấp, bị ràng buộc chặt chẽ bởi khuôn khổ luật pháp yếu kém. Những ràng buộc này đồng thời ảnh hưởng đến triển vọng phát triển thị trường thế chấp thứ cấp. Không có tài sản đảm bảo, các chứng khoán phát hành phải đáp ứng yêu cầu tăng tín dụng cao hơn và chỉ một khối lượng nhỏ của các giao dịch có thực hiện được.
Mặc dù có khó khăn về môi trường thể chế và luật pháp, Ấn Độ vẫn hướng vào việc lập kế hoạch phát triển thị trường thế chấp thứ cấp. Khu vực nhà ở tại Ấn Độ thiếu vốn trầm trọng và phân bổ vào khu vực chính thức chỉ có 25% trong tổng số đầu tư vào khu vực này. Cầu về các khoản vay có thế chấp vượt xa cung của các quỹ có thể cho vay được, và nguồn lực cho lĩnh vực nhà ở là hữu hạn. Nếu hệ thống tài chính nhà ở gặp nhu cầu lớn về nhà ở, tài chính nhà ở sẽ phải nhập chung với hệ thống tài chính quốc gia. Chỉ có một lựa chọn khả dĩ để mở rộng nguồn lực về tài chính nhà ở là tạo ra thị trường thứ cấp thông qua việc bán các chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản thế chấp. Một vấn đề lớn để phát triển thị trường này là đẩy mạnh tín dụng. Tại thời điểm này Ngân hàng Nhà ở Quốc gia đã thí điểm làm việc với một vài
công ty tài chính nhà ở. Với mục đích phát triển tài chính nhà ở và thiết lập thị trường thế chấp thứ cấp, Ấn Độ đã triển khai nhiều cách thức khác nhau:
Thứ nhất, chuyển nhượng tài sản trong mối quan hệ với chứng khoán hóa cần được đối xử như là một giao dịch độc lập. Nhưng yêu cầu này phải được chấp nhận trong điều kiện không có đăng ký tài sản thế chấp trong Đạo luật về chuyển nhượng tài sản.
Thứ hai, một mức thuế đồng nhất cho các chứng khoán được bảo đảm bằng tài sản phải được chấp nhận tại tất cả các bang ở Ấn Độ để khuyến khích nhà ở như là một hoạt động kinh tế. Các luật về thuế phải hài hòa với những vấn đề liên quan đến việc đánh thuế vào quá trình chứng khoán hóa.
Thứ ba, các tiêu chuẩn về về hợp đồng, về đánh giá người vay, và tỷ lệ chứng khoán được bảo đảm bằng tài sản phải được phát triển trong toàn quốc thông qua các cơ quan xếp hạng.
Thứ tư, các nhà đầu tư tiềm năng như các tổ chức, các Ngân hàng hay các quỹ tiết kiệm và hưu trí được phép đầu tư vào các chứng khoán bảo đảm bằng tài sản thế chấp, điều mà trước đây đang hạn chế.
Thứ năm, các cơ quan liên quan công bố các quy định rõ ràng để khuyến khích tài chính nhà ở phát triển: Viện đào tạo kế toán Ấn Độ (Institute of Chartered Accountants of India) ban hành các tiêu chuẩn kế toán cho các giao dịch chứng khoán hóa, Ủy ban chứng khoán Ấn Độ (SEBI) có các hướng dẫn liên quan đến các chứng khoán được bảo đảm bằng tài sản thế chấp, Sở giao dịch chứng khoán quốc gia cần định nghĩa các tham số để niêm yết chứng khoán bảo đảm bằng tài sản thế chấp.
Thứ sáu, Nhà nước cần ban hành các đạo luật đồng bộ về những trường hợp chuyển nhượng tài sản của các khoản vay quá hạn.
Thứ bảy, Nhà nước và Ngân hàng Dự trữ Ấn Độ (Reserve Bank of India) cần xem xét để chính thức hóa vai trò của Ngân hàng Nhà ở Ấn Độ hoạt động
như một trung gian tài chính năng động giữa những người đi vay, cho vay, và chương trình nhà ở quốc gia. Cơ quan này đồng thời cũng đóng vai trò dẫn đầu trong việc cung cấp cán bộ được đào tạo bài bản cho ngành công nghiệp thế chấp.
Thứ tám, Nhà nước khuyến khích nâng cao tín dụng tại Ngân hàng Nhà ở Quốc gia và mở rộng tài trợ các thành phần khác. Xa hơn nữa, Nhà nước có thể đề xướng các công cụ để mở rộng hoạt động bảo hiểm thế chấp đến các công ty bảo hiểm trong khu vực tư nhân.
Thứ chín, một hệ thống cơ sở dữ liệu về thế chấp, mẫu thanh toán, các trường hợp không trả đúng hạn hoặc không thanh toán được nợ, các mẫu về hoàn dự phòng... để minh bạch thông tin chứng khoán hoá và xếp hạng tín dụng. Quá trình phát triển đồng nhất các tài liệu về khoản vay, tiêu chuẩn các hợp đồng khế ước và hệ thống hạch toán cũng cần được khởi động.[143]