Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội

Phụ lục 19. Hoán đổi ngoại tệ của NHNN đối với các NHTM

Kỳ hạn Giá trị Tính theo

7 ngày

0,30%	Tỷ giá bán giao ngay
15 ngày	0,40%	Tỷ giá bán giao ngay
30 ngày	0,50%	Tỷ giá bán giao ngay
60 ngày	1,00%	Tỷ giá bán giao ngay
90 ngày	1,50%	Tỷ giá bán giao ngay
Ghi chú:	Tỷ lệ trên theo	QĐ số 1033/QĐ-NHNN ngày 15/8/2001 của

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 291 trang tài liệu này.

Thống đốc NHNN áp dụng từ 16/08/2001.

Nguồn: Website: http://www.sbv.gov.vn/CdeCSTT-TD/hoandoingte.asp. (ngày truy cập: 28/02/2007).

Phụ lục 20. Lãi suất thị trường liên Ngân hàng

Kỳ hạn VNIBOR

Over night/Qua đêm

4.37
1 tuần	5.19
2 tuần	5.85
1 tháng	6.24
2 tháng	7.60
3 tháng	8.30
6 tháng	8.18

Nguồn: http://www.sbv.gov.vn/CdeCSTT-TD/thitruongliennh.asp. (ngày truy cập: 28/04/2007).

Phụ lục 21. Lãi suất của NHNN áp dụng đối với các NHTM

Lãi suất Giá trị Văn bản quyết định Ngày áp dụng

Lãi suất cơ bản 8,25%/năm 632/QĐ-NHNN ngày 29/03/2007 01/04/2007

Lãi suất tái cấp vốn 6,5%/năm 1746/QĐ-NHNN ngày 1/12/2005 01/12/2005 Lãi suất chiết khấu 4,5%/năm 1746/QĐ-NHNN ngày 1/12/2005 01/12/2005

Nguồn: Website: http://www.sbv.gov.vn/CdeCSTT-TD/laisuat.asp. (ngày truy cập: 28/04/2007).

Phụ lục 22. Cơ cấu vốn đầu tư toàn xã hội 2001- 2005

Nguồn: Báo cáo thường niên năm 2005 NHNN Việt Nam; tr. 25.

Phụ lục 23. Lãi suất huy động và cho vay năm 2005

Nguồn: Báo cáo thường niên năm 2005 NHNN Việt Nam; tr. 40.

Phụ lục 24. Hệ thống tài chính nhà ở tại Mỹ

Hệ thống tài chính nhà ở của Mỹ hiện tại phản ánh những chuyển dịch cơ bản theo hướng tăng mức vốn thông qua các tổ chức trung gian đa cấp (cắt đứt mối liên kết giữa người cho vay với tiết kiệm công cộng).

Những đặc điểm chính của thị trường Mỹ là:

 Tỷ lệ người nắm giữ QSH nhà nói chung ổn định ở mức 64%- 65% trong khoảng từ năm 1960 đến năm 1990, hiện nay lên tới 68%.

 62% tất cả người nắm giữ QSH nhà đã mua nhà thông qua hình thức thế chấp (tỷ lệ vay trên tài sản trung bình đạt 76%) và 38% là sở hữu hoàn toàn (năm 2001).

 82% tất cả các khoản thế chấp ban đầu trong năm 2001 là lãi suất cố định (trong toàn bộ thời hạn vay) và nợ gốc được trả dần.

 Một tỷ lệ nhỏ các khoản vay có thế chấp thực hiện dưới hình thức khác như: lãi suất thay đổi, kỳ hạn thay đổi, bảo đảm thanh toán và balloon (khoản thế chấp có kỳ hạn ngắn hơn với nợ gốc và lãi suất được trả dần và có quyền lựa chọn cho vay lại hay hoàn trả vào cuối kỳ hạn).

 63% khoản vay có thế chấp đầu tiên thực hiện năm 2001 có kỳ hạn 30 năm và 16% có kỳ hạn 15 năm, chỉ có một số lượng nhỏ là kỳ hạn có thể thay đổi.

 Khảo sát lãi suất hàng tháng ở Cục nhà ở liên bang cho thấy khoảng 16,7% người đi vay yêu cầu mức lãi suất nhỏ hơn 5% hoặc thấp hơn nữa. Đối với những khoản vay có tính chất đặc biệt được Fannie Mae cung cấp, chúng có thể được yêu cầu chỉ dưới 3%.

 Các tổ chức cho vay thường yêu cầu chứng minh nguồn trả nợ hoặc nguồn tín dụng bổ sung nếu khoản vay lớn hơn 80% giá trị ngôi nhà và yêu cầu bảo hiểm khoản vay nhà ở cá nhân khi tỷ lệ trị giá khoản khoản vay trên tài sản lớn hơn 80%.

 Thị trường bảo hiểm khoản vay nhà ở rất phát triển ở Mỹ. Đối với các khoản vay nhà ở thực hiện từ năm 1999, việc bảo hiểm các khoản vay nhà ở cá nhân tự động được huỷ bỏ nếu tỷ lệ trị giá khoản vay trên tài sản giảm xuống 78%. Những người đi vay thất nghiệp không đủ tiêu chuẩn nhận các ưu đãi nhà nước trong việc thanh toán khoản vay nhà ở.

Ngoài nguồn tiền gửi, các tổ chức cho vay của Mỹ có nhiều nguồn vốn khác thông qua tự phát hành trái phiếu cùng hoặc không cùng với bảo hiểm khoản vay nhà ở hoặc chứng khoán hoá chính các khoản nợ vay hoặc sử dụng các tổ chức thứ cấp, những tổ chức này có:

 điều kiện thanh khoản tốt- các tổ chức này sử dụng các khoản vay như khoản thế chấp cho việc cho vay lại thông qua cả quyền chiếm giữ vật thế chấp lẫn quyền sang nhượng tài sản thế chấp, và

 Ngân hàng cho vay thế chấp tập trung và điều kiện chứng khoán hoá dễ dàng- các tổ chức này mua các khoản vay dài hạn của người cho vay. Ngân hàng cho vay nhà ở liên bang (FHLB) được thành lập năm 1932,

giữ vai trò chính là kích hoạt các điều kiện có lợi cho thanh khoản tại Mỹ. Ngân hàng này gồm 12 tổ chức thành viên cung cấp những phương thức thuận tiện và kịp thời cho các tổ chức cho vay thế chấp có được dự thanh khoản tương đối ngắn hạn bằng cách cầm cố các tài sản có giá trị. Các tổ chức cho vay phải đáp ứng được một số tiêu chuẩn cơ bản về mặt tổ chức.

Các tổ chức thực hiện cho vay góp chung các khoản vay có thế chấp đủ chất lượng (các khoản vay nhà ở có tỷ lệ vay trên tài sản dưới 80%) và chuyển khoản góp chung dưới dạng thế chấp cho FHLB, khi vượt quá cơ sở thế chấp (dư nợ gốc lớn hơn 80%) tổ chức cho vay chịu toàn bộ rủi ro tín dụng.

Các khoản vay của FHLB cho người cho vay thường trên cơ sở tiền mặt (lãi suất cố định hoặc thả nổi) nhờ phát hành trái phiếu bằng tiền mặt thông qua mạng lưới rộng lớn của FHLB (điều kiện khoản vay từ một đêm đến 7

năm). Mục tiêu của FHLB là tạo ra một công cụ chi phí thấp để các tổ chức cho vay thế chấp quản lý tài sản có/tài sản nợ. Năm 2003, FLHB cho vay 600 tỷ USD hay 10% tổng số cổ phiếu cho vay thế chấp nhà ở, hầu hết thời hạn là trung hạn (từ 3 tháng đến 3 năm) và lãi suất có thể thay đổi.

Mặc dù trái phiếu của FHLB bán ra không có sự bảo đảm của Chính phủ (dựa trên khoản thế chấp của các thành viên) nhưng chúng vẫn được nhìn nhận như một khoản bảo đảm hoàn toàn từ Chính phủ và được bán chỉ ở mức chênh lệch lớn hơn 20-30 điểm so với điểm cân bằng về nợ của Chính phủ. Trái phiếu FHLB không nhận được một ưu đãi đặc biệt nào trong xử lý thuế, chúng nhận được những lợi ích khác theo hình thức nợ liên bang (miễn trừ những yêu cầu bảo hiểm SEC và các yêu cầu dự trữ).

Hầu hết các tổ chức cho vay đều có thể phát hành trái phiếu trực tiếp nhưng hệ thống FHLB cung cấp trái phiếu cho các nhà đầu tư với sự khuyến khích quyền đánh giá và giám sát chất lượng các tài sản cầm cố của bên thứ ba cũng như tạo ra sự phân mức và tương đồng của các khoản bảo hiểm an toàn khoản vay để giảm đáng kể rủi ro theo yêu cầu và mức khác biệt về tính thanh khoản của các trái phiếu.

Ngân hàng cho vay thế chấp tập trung ở Mỹ vận hành trong một khuôn khổ tương tự như Ngân hàng cho vay thế chấp cổ điển, giữ các khoản vay của mình trong bảng cân đối và cho vay chúng hầu hết thông qua phát hành trái phiếu. Họ thường không giữ tiền gửi. Những tổ chức này thường xuyên mua lại các khoản vay và chịu trách nhiệm về toàn bộ quá trình thực hiện khoản vay có thế chấp này trong suốt kỳ hạn của nó bằng cách chứng khoán hoá các khoản vay hay phát hành trái phiếu có kỳ hạn đủ để thực hiện khoản vay hoặc với kỳ vọng sẽ phát hành trái phiếu trên cơ sở tuần hoàn để thực hiện khoản vay. Việc chứng khoán hoá đòi hỏi phải tìm được các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận tình trạng không chắc chắn với một xu hướng có tính hệ thống

trong việc hoàn trả, không quá kỳ vọng vào việc tiền được hoàn trả (khi tỷ lệ tái đầu tư giảm xuống). Phát hành trái phiếu đòi hỏi một cơ chế đảm bảo duy trì mức chênh lệch giữa tỷ lệ lãi suất của các khoản vay với tỷ lệ lãi suất của các trái phiếu phát hành trong tương lai.

Fannie Mae là một tổ chức thứ cấp của Mỹ nổi tiếng nhất trên thế giới, xuất phát điểm của nó là một Ngân hàng cho vay thế chấp tập trung mua lại các khoản vay có lãi suất cố định từ các tổ chức cho vay và phát hành trái phiếu lãi suất cố định để thực hiện chúng. Rủi ro khi thực hiện là các khoản vay đó có thể phải thanh toán vào bất kỳ thời điểm nào trong khi trái phiếu cố định thời hạn thanh toán, không thể thanh toán sớm.

Vào những năm cuối 70 và đầu 80, lãi suất tăng lên đáng kể, lãi suất của những khoản vay phải thanh toán sớm của Fannie Mae sụt giảm rõ rệt. Trong khi đó, trái phiếu đến hạn và các khoản vay được cho vay lại có chi phí cao hơn nhiều. Điều này làm phá sản hầu hết các công ty, sau đó Fannie Mae phải điều chỉnh việc sử dụng các khoản chứng khoán hoá để tránh khỏi những rủi ro cho các nhà đầu tư. Động thái này làm cho công việc kinh doanh của họ phát đạt trông thấy do bản thân những người cho vay cũng gặp phải những vấn đề tương tự và đang muốn chuyển những rủi ro này sang hình thức khác.

Trong những năm 90, Fannie Mae bắt đầu quay lại thực hiện cho vay thông qua phát hành trái phiếu. Fannie Mae là một công ty sở hữu tư nhân 100% nhưng được Chính phủ bảo trợ. Công ty này rất cố gắng cấu trúc các khoản bảo hiểm của mình để tự bảo vệ trước những thay đổi không mong đợi của lãi suất. Các khoản cho vay của tập đoàn Fannie Mae (bao gồm Fannie Mae và Freddie Mac) cho người dân Mỹ vay đều có lãi suất cố định trong suốt thời hạn vay thông thường 30 năm. Điều này khiến thực hiện các khoản vay thực sự gặp khó khăn do đó hầu hết rủi ro đều do Fannie Mae hay Freddie

Mae gánh chịu. Đây là lý do phần lớn các khoản vay có lãi suất không cố định của Fannie Mae được FHLB mua để cho vay tạm thời.

Năm 2002, Fannie và Freddie cho vay thế chấp về nhà ở khoảng 3.300 tỷ USD và khoảng trên 50% tất cả các khoản vay này là dư nợ:

 90% các khoản vay này có lãi suất cố định

 55% số khoản vay này được được đóng gói và bán thông qua chứng khoán hoá các khoản vay có thế chấp và 45% bị các chủ thể này thay thế (ví dụ: thực hiện như một NH cho vay thế chấp) cũng như cho vay lại thông qua trái phiếu và giới hạn trong các điều kiện khác nhau.

Phụ lục 25. Các hệ thống tài chính nhà ở tại Châu Âu

Tại các nước Châu Âu, cho vay thế chấp gia tăng một cách đều đặn trong vài thập kỷ qua. Tuy nhiên các thị trường cho vay thế chấp vẫn duy trì được những đặc điểm nổi bật của từng quốc gia cũng như sự khác biệt về tầm quan trọng của chúng đối với nền kinh tế giữa mỗi quốc gia. Những thị trường lớn nhất (về dư nợ) là Đức, Anh, Pháp và Hà Lan. Những thị trường gia tăng nhanh nhất trong suốt giai đoạn này là Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha, Ai Len và Hà Lan.

Sự phát triển ấn tượng của những thị trường cho vay thế chấp Châu Âu từ cuối những năm 1980 là kết quả của việc dỡ bỏ một số các quy định về lĩnh vực tài chính và duy trì mức lãi suất thấp trong thời gian rất dài trên từng thị trường cụ thể (kết quả của quá trình chuẩn bị ra đời đồng tiền chung). Môi trường này tạo ra sự cạnh tranh khốc liệt tại các thị trường cho vay thế chấp trên toàn Châu Âu cũng như tăng khả năng tiếp cận nhà ở lên rất nhiều, bằng cách đó nó tạo ra những điều kiện thuận lợi đáp ứng nhu cầu cao về các khoản vay nhà ở.

Cạnh tranh gia tăng song song với những tiến bộ vượt bậc về công nghệ thúc đẩy những tổ chức cho vay thế chấp phát triển các sản phẩm tài chính

cũng như phương thức tiếp cận mới để đưa các sản phẩm này đến tay khách hàng. Việc cải tiến sản phẩm tiếp tục duy trì khi nhu cầu của khách hàng ngày càng phức tạp. Với việc thống nhất một đồng tiền chung, các sản phẩm cho vay thế chấp bằng đồng Euro đã vượt ra khỏi biên giới của từng quốc gia và hoà nhập với các thị trường khác nhau.

Mức tăng trưởng nhanh chóng của những thị trường cho vay thế chấp đã vượt quá mức tăng trưởng GDP trong cùng giai đoạn, do đó làm gia tăng tỷ trọng của chúng trong nền kinh tế. Có sự khác biệt đáng kể về tầm quan trọng của các thị trường cho vay thế chấp lớn trên toàn Châu Âu, ví dụ như tại Đan Mạch, Hà Lan, Anh và Đức, khối lượng dư nợ cho vay thế chấp nhà ở tương đương 50% GDP hoặc cao hơn, trái ngược với một số các quốc gia khác như Ý, Hy Lạp và Áo chỉ thấp hơn hoặc bằng 10%.

Thị trường cho vay thế chấp bùng nổ tại hầu hết các quốc gia ở Châu Âu duy trì lãi suất thấp, đổi mới sản phẩm cho vay và có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các tổ chức cho vay thế chấp.

Các thị trường cho vay thế chấp đang tăng trưởng nhanh nhất trong “khối Châu Âu 15 cũ” là Ai Len, Hy Lạp và Tây Ban Nha. Tuy nhiên, xét trong EU 25, những thị trường cho vay thế chấp tăng trưởng nhanh nhất lại tập trung ở các quốc gia Trung và Đông Âu (CEECs). Hơn thế, tỷ lệ tăng trưởng tại các quốc gia CEEC thưởng đạt mức cao hơn 50% một năm. Thị trường cho vay thế chấp tăng trưởng nhanh nhất EU 25 là Lithuania với mức tăng 88%.

Nguyên nhân quan trọng của sự tăng trưởng ổn định tại các nước CEEC là các thị trường cho vay thế chấp còn rất non trẻ và mới bắt đầu phát triển. Thêm vào đó, sự tăng trưởng vững chắc của nền kinh tế vĩ mô cũng như những nhận định tích cực về nền kinh tế là các nhân tố góp phần thúc đẩy sự phát triển của các thị trường cho vay thế chấp này.