Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại ngân hàng tmcp ngoại thương Việt Nam

2.2.2. Thực trạng chất lượng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank

Để đánh giá chất lượng công tác tín dụng của Ngân hàng, người ta thường so sánh kết quả hoạt động năm nay với năm trước, của Ngân hàng với tình hình của toàn hệ thống Ngân hàng và chủ yếu sử dụng các chỉ số tương đối.

Việc huy động nguồn vốn trung dài hạn là rất cần thiết đối với hoạt động tín dụng trung và dài hạn. Bởi lẽ, toàn bộ các NHTM trong đó có Vietcombank luôn phải tuân thủ nguyên tắc vốn ngắn hạn ( nhỏ hơn hoặc bằng 12 tháng) là cho vay ngắn hạn; còn vốn trung dài hạn (lớn hơn 12 tháng) là cho vay trung và dài hạn. Trong trường hợp cần thiết, ngân hàng có thể linh hoạt sử dụng hỗ trợ lẫn nhau giữa 02 nguồn vốn này để đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng. Tuy nhiên, xét về lâu dài nếu quá lạm dụng nguồn vốn ngắn hạn mà cho vay trung dài hạn thì sẽ dẫn đến việc mất thanh khoản (không có khả năng chi trả khi khách hàng đến rút tiền), ngược lại nếu huy động vốn trung dài hạn tốt mà không đẩy mạnh được cho vay trung dài hạn mà chỉ cho vay ngắn hạn thì đồng vốn đó sẽ không hiệu quả, lợi nhuận mà ngân hàng thu về sẽ thấp do chi phí huy động vốn trung dài hạn thường cao hơn ngắn hạn. Xác định nguồn huy động trung dài hạn là hết sức quan trọng để đẩy mạnh hoạt động tín dụng trung dài hạn.

Biểu đồ 2.1: Tình hình huy động vốn trung dài hạn tại Vietcombank

giai đoạn 2011-2013

Đơn vị: Tỷ VND

(Nguồn: Báo cáo hoạt động Vietcombank các năm 2011-2013)

Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy tổng lượng vốn ngân hàng huy động được ngày càng tăng qua các năm. Năm 2012 tăng 12.799 tỷ (22,96%) so với năm 2011. Năm 2013 tăng 16.433 tỷ (23,98%) so với năm 2012. Tốc độ tăng này khá đều qua các năm cho thấy hoạt động huy động vốn được duy trì khá ổn định. Nguồn huy động vốn này

tăng góp phần đảm bảo cho khả năng tăng trưởng tín dụng trung dài hạn được an toàn và bền vững.

2.2.2.1. Cơ cấu tín dụng trung dài hạn chocác dự án bất động sản

Bảng 2.4: Cơ cấu tín dụng trung và dài hạn đối với bất động sản tại Vietcombank giai đoạn 2011-2013‌

Đơn vị: Tỷ VND, %

Danh mục

Năm 2011	Năm 2012	Năm 2013
Tín dụng trung dài hạn đối với dự án bất động sản	13.326	15.901	18.797
Tín dụng trung dài hạn	88.843	97.432	101.608
Tỷ lệ phần trăm	15	16,32	18,5

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 47 trang tài liệu này.

(Nguồn: Báo cáo tín dụng định kỳ của Vietcombank năm 2011 – 2013)

Từ năm 2012 trở về trước, Ngân hàng nhà nước ra chỉ đạo hạn chế cho vay, đầu tư vào bất động sản do giá thị trường bất động sản liên tục sụt giảm, triển vọng kém, tiền ẩn nhiều rủi ro nên các ngân hàng nói chung và Vietcombank nói riêng vẫn khá dè dặt trong việc cho vay đối với các dự án bất động sản, tỉ lệ cho vay các dự án bất động sản tại Vietcombank năm 2011 là 15%. Bắt đầu từ nửa cuối năm 2012, cho vay bất động sản không còn bị hạn chế cấp tín dụng theo chính sách vĩ mô chung và ngành ngân hàng cùng với toàn hệ thống nền kinh tế đã có nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ cho thị trường này, điều này đã làm cho con số này tăng nhẹ đến 16,32% vào năm 2012 và lên 18,5% trong năm 2013.

Bất động sản là ngành đem lại nguồn lợi nhuận tương đối lớn cho ngân hàng nhờ cho vay với lãi suất tốt. Đặc biệt là trong thời điểm các ngân hàng còn đang hạn chế hoặc khá dè dặt cho vay đối với lĩnh vực bất động sản thì Vietcombank lại tiếp cận có hiệu quả các dự án tiềm năng được vận hành bởi các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, có khả năng vận hành dự án. Điều này cho thấy, Vietcombank đã có chính sách phù hợp về tín dụng trong lĩnh vực Bất động sản

2.2.2.2. Nhóm chỉ tiêu sinh lời

- Lợi nhuận từ hoạt động cho vay

Lợi nhuận từ hoạt động cho vay là nguồn thu chủ yếu của ngân hàng, lợi nhuận thu được giúp ngân hàng duy trì sự tồn tại và phát triển đồng thời giúp gia tăng năng lực cạnh tranh của ngân hàng. Bên cạnh đó, chỉ tiêu lợi nhuận còn là khía cạnh biểu hiện khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động của ngân hàng. Lợi nhuận cao và tăng trưởng tốt chứng tỏ ngân hàng hoạt động hiệu quả, kinh doanh có lãi, có khả năng cạnh tranh tốt trong bối cảnh khó khăn của nền kinh tế và ngược lại, lợi nhuận giảm qua các năm cho thấy ngân hàng hoạt động chưa hiệu quả đồng thời rất dễ rơi vào nguy cơ phá sản.

Bảng 2.5: Cơ cấu lợi nhuận cho vay trung dài hạn từ các ngành tại Vietcombank giai đoạn 2011-2013

Đơn vi tính: tỷ VND, %

Điện		Dầu khí		Bất động sản		Các ngành khác
Số tiền	Tỷ trọng	Số tiền	Tỷ trọng	Số tiền	Tỷ trọng	Số tiền	Tỷ trọng
Năm 2011	414.61	20,36	420.81	20,67	466.41	22,91	734.08	36,06
Năm 2012	581.98	22,77	501.06	19,60	561.31	21,96	911.92	35,67
Năm 2013	572.1	20,61	525.93	18,94	695.78	25,06	982.48	35,39

(Nguồn: Báo cáo tín dụng định kỳ của Vietcombank năm 2011– 2013)

Nhìn vào bảng trên ta thấy, kể từ sau khi chính phủ, ngân hàng nhà nước không còn ra chính sách hạn chế các ngân hàng cho vay lĩnh vực bất động sản thì Viecombank bắt đầu tăng giải ngân cho các dự án, thực tế thị trường bất động sản cũng đang có xu hướng ấm dần lên. Cụ thể là lợi nhuận từ đầu tư lĩnh vực này ngày càng tăng, là ngành cho lợi nhuận lớn nhất vào năm 2013 (695,78 tỷ). Sở dĩ lợi nhuận trong ngành này cao là vì biên lãi suất áp dụng là khá cao, trong khi ngành Điện và Dầu khí thì lãi suất thông thường sẽ thấp hơn khoảng từ 1% - 2%.

- Tỷ suất sinh lời trên doanh số cho vay

Tỷ suất sinh lời trung dài hạn =

Lợi nhuận cho vay trung dài hạn Dư nợ cho vay trung dài hạn

Bảng 2.6: Tỷ suất sinh lời trên doanh số cho vay giai đoạn 2011-2013

Đơn vị: Tỷ VND, %

Chỉ tiêu

Năm 2011	Năm 2012	Năm 2013
Lợi nhuận cho vay TDH	466,41	561,31	695,78
Dư nợ cho vay TDH	13.326	15.901	19.797
Tỷ suất sinh lời TDH	3,50	3,53	3,52

(Nguồn: Báo cáo tín dụng định kỳ của Vietcombank năm 2011 – 2013)

Tỷ suất sinh lời tên doanh số cho vay năm 2013 là 3,52% có nghĩa là cứ 1 đồng vốn cho vay bất động sản thu về được 0,0352 đồng lợi nhuận, tỉ lệ này được duy trì ở mức an toàn trong cả 3 năm. Điều này chứng tỏ công tác thẩm định dự án của Viecombank đạt hiệu quả tốt khi có thể nhìn thấy được một dự án có thể mang lại lợi

nhuận hay không. Mặc dù thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn và bị hạn chế trong năm 2011 và nửa đầu 2012 nhưng Vietcombank vẫn duy trì mức sinh lời trên tổng dư nợ cho vay ở mức >=3,5%, đảm bảo nguồn vốn đầu tư ra mang lại hiệu quả. So với lợi nhuận của các ngành khác của Vietcombank như xi măng, tàu biển, điện… thì ngành bất động sản vẫn cao hơn khoảng từ 1%-2%.

2.2.2.3. Nhóm chỉ tiêu an toàn vốn

- Chỉ tiêu về nợ quá hạn

Chỉ tiêu này là thước đo quan trọng để đánh giá hoạt động và chất lượng tín dụng trung dài hạn có hiệu quả hay không để từ đó có chính sách và định hướng phù hợp cho các năm tiếp theo.

Khoản 1 điều 4 của quyết định 15/2010/TT-NHNN ban hành ngày 16/06/2010 phận loại nợ khi đánh giá xếp hạng tín dụng như sau:

+ Nhóm 1 (Nợ đủ tiêu chuẩn) bao gồm: Các khoản nợ trong hạn, các khoản nợ quá hạn dưới 10 ngày.

+ Nhóm 2 (Nợ cần chú ý) bao gồm: Các khoản nợ quá hạn từ 10 ngày đến dưới 30 ngày, các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu.

+ Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn) bao gồm: Các khoản nợ quá hạn từ 30 ngày đến dưới 90 ngày, các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn dưới 30 ngày theo thời hạn trả nợ đã được cơ cấu lại lần đầu, các khoản nợ được miễn hoặc giảm lãi do khách hàng không đủ khả năng trả lãi đầy đủ theo hợp đồng tín dụng.

+ Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ mất vốn) bao gồm: Các khoản nợ quá hạn từ 90 ngày đến dưới 180 ngày, các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 30 ngày đến dưới 90 ngày theo thời hạn trả nợ đã được cơ cấu lại lần đầu, các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai.

+ Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn) bao gồm: Các khoản nợ quá hạn từ 180 ngày trở lên, các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 90 ngày trở lên theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần đầu, các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai quá hạn theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần thứ hai, Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ ba trở lên, kể cả chưa bị quá hạn hoặc đã quá hạn

Biểu đồ 2.2: Phân loại nợ trong ngành bất động sản tại Vietcombank

2011-2013

Bất động sản để bán Bất động sản cho thuê

Dịch vụ KCN, KCX Dịch vụ lưu trú, ăn uống, giải trí

(Nguồn: Hệ thống báo cáo lợi nhuận Vietcombank giai đoạn 2011-2013)

Như vậy, qua đánh giá thì tỷ lệ nợ xấu tại thời điểm 31/12/2013 (từ nhóm 3 đến nhóm 5 của ngành bất động sản ở mức nhỏ hơn (<3%). Qua tổng hợp, đánh giá thì tỷ lệ nợ xấu của Vietcombank trong ngành bất động sản so với các nhóm ngành khác là Dầu khí (0%), ngành điện (1,2%) , còn lại vẫn xếp trên ngành thép (3,6%), ngành vận tải biển (3,9%) (Báo cáo tín dụng Vietcombank, 2013).

- Giá trị tài sản đảm bảo khoản vay

Quy định tài sản bảo đảm cho khoản vay trung và dài hạn là một quy định bắt buộc trong hoạt động cho này tại các tổ chức tín dụng và được Vietcombank áp dụng triệt để. Quy định về xác định giá trị tài sản bảo đảm và tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản bảo đảm là nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Vietcombank khi phát sinh trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ, khi đó tài sản bảo đảm sẽ được thanh lý để nhằm thu hồi nợ.

Bảng 2.7: Tỷ lệ giá trị TSĐB đối khoản vay bất động sản khi xét cấp tín dụng tại Vietcombank

Trường hợp

Quan điểm cấp tín dụng	Điều kiện về bảo đảm tín dụng
	Tỷ lệ tài sản bảo đảm	Điều kiện khác
Khách hàng được xếp hạng tín dụng theo quy định của Vietcombank
Nợ nhóm 1	AAA	Thuộc đối tượng ưu tiên cấp tín dụng	≥ 100%	Khách hàng phải cam kết bằng văn bản với Vietcombank: + Bổ sung các biện pháp bảo đảm theo yêu cầu của Vietcombank + Trả nợ trước hạn nếu không thực hiện được yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm
	AA+
	AA
	A+
	A		≥ 110%
Nợ nhóm 2	BBB	Thuộc đối tượng có thể cấp tín dụng	≥ 120%
	BB+
	BB		≥ 130%
	B+
Nợ nhóm 3	B	Thuộc đối tượng xem xét xử lý nợ xấu, nợ có vấn đề	≥ 140%
	CCC
	CC+		≥ 170%
	CC
	C+
Nợ nhóm 4	C		≥ 200%
Nợ nhóm 5	D	đối tượng không xem xét cấp tín dụng mới hoặc bổ sung, trường hợp đang có dư nợ thì phải xem xétt về tài sản đảm bảo để thu hồi nợ.

(Nguồn: Quy trình Định giá TSBĐ của Vietcombank)

Tuy nhiên thì việc định giá trị tài sản bảo đảm không hề đơn giản bởi tính chất của tài sản bảo đảm và phương pháp xác định giá trị phần lớn là do cán bộ thẩm định tự xác định hoặc thuê định giá tại một công ty chuyên về định giá. Xác định đây là một vấn đề hết sức quan trọng đối với hoạt động tín dụng nói chung, hoạt động tín dụng trung dài hạn nói riêng, Vietcombank đã cho ra đời bộ Quy trình Định giá Tài sản bảo đảm ngày 20/01/2011 liên quan đến tài sản bảo đảm, trong đó quy định một cách chi tiết việc xác định giá trị tài sản bảo đảm cho các khoản vay.

- Năng lực của ngân hàng trong thẩm định cho vay

Đối với các khoản vay trung dài hạn trong lĩnh vực bất động sản hay bất cứ một lĩnh vực nào khác thì thời gian cho vay khá dài (thường là 5- 10 năm/ khoản vay hoặc có thể lâu hơn nữa tùy vào mục đích tài trợ), một chu kỳ cho vay dài như thế nhưng lại được quyết định trong một thời gian rất ngắn (chỉ tối đa là 3 tháng kể từ khi nhận được bộ hồ sơ đầy đủ từ khách hàng để cán bộ thẩm định của Vietcombank ra được quyết định cho vay hoặc từ chối cho vay), chính vì vậy, đòi hỏi năng lực của cán bộ ngân hàng Vietcombank trong việc thẩm định dự án là rất cao và khá khắt khe bởi việc thẩm định đúng và chính xác hiệu quả của dự án từ hiệu quả kinh tế, xã hội và những tác động của thị trường, thay đổi tổng mức đầu tư, yếu tố đầu vào, đầu ra và độ nhạy của dự án có chịu đựng được những rủi ro về lãi suất hoặc sản lượng không…Trên cơ sở đó, cán bộ thẩm định mới đưa ra được quyết định cho vay chính xác mà không bị các yếu tố khách quan chi phối. Hoạt động tín dụng vốn là một hoạt động chứa nhiều rủi ro vì thế năng lực của cán bộ làm công tác chuyên môn rất được coi trọng. Ở Vietcombank, để chính thức được thẩm định 01 dự án bất động sản, cán bộ phải có trình độ đại học hoặc trên đại học chuyên ngành kinh tế hoặc ngành kinh tế của các trường khối xây dựng, được sàng lọc kỹ càng từ khâu tuyển dụng đầu vào và có thời gian được đào tạo từ đơn giản đến phức tạp khi gia nhập vào Vietcombank, trải qua trên 01 năm làm các tác nghiệp, đọc và nghiên cứu hồ sơ, văn bản chuyên ngành, cộng với việc được đào tạo thường xuyên ở tất cả các lĩnh vực (đạo đức nghề nghiệp, luật tín dụng, phân tích tài chính, phân tích dự án, quy chế, quy trình…), đồng thời tiếp cận thực tế các dự án bất động sản đang được triển khai cho vay…Trên cơ sở các kết quả thu được, lãnh đạo trực tiếp sẽ tùy vào năng lực của cán bộ đó sẽ ra quyết định xem cán bộ đó có thể tiếp cận hồ sơ và chính thức thẩm định một dự án mới hay không, và thông thường theo cách làm sẽ là một cán bộ lâu năm trong nghề sẽ làm chung với một cán bộ mới vào nghề để đảm bảo công việc được tiến triển tốt và sự học hỏi lẫn nhau giữa các cán bộ. Định kỳ hàng năm, Vietcombank sẽ thi sát hạch trong khối tín dụng (thuê 1 công ty độc lập từ Anh Quốc là Moody’s đào tạo và sát hạch trực tuyến) để từ đó sàng lọc và phân loại cán bộ để bố trí công việc phù hợp. Nếu bất cứ cán bộ tín dụng nào không đảm yêu cầu về chất lượng công việc sẽ được luân chuyển sang bộ phận khác hoặc cho thôi việc để luôn đảm bảo tính cạnh tranh và học hỏi trong công việc. Do vậy, trong suốt thời gian 2011 – 2013, đa phần cán bộ thẩm định được đánh giá có trình độ chuyên môn tốt, có năng lực và đạo đức nghề nghiệp, đáp ứng tốt về mặt chuyên môn trong công tác thẩm định các dự án nói chung và các dự án bất động sản nói riêng.

- Năng lực giám sát, quản trị rủi ro sau cho vay

Sau khi Vietcombank ra quyết định cho vay thì Vietcombank và khách hàng sẽ

cùng hoàn thiện các thủ tục văn kiện tín dụng và hồ sơ bảo đảm đồng thời giải ngân vốn vay và quản lý hồ sơ, quản lý dự án và khách hàng sau cho vay để đảm bảo việc thu hồi nợ. Tại Vietcombank, đây là cả một quá trình lâu dài và làm định kỳ, thường xuyên và là khâu trọng yếu. Vì vậy, việc quản lý sau cho vay được đánh giá chiếm tới 50% thành công của ngân hàng cho vay đối với dự án. Vấn đề mấu chốt là: quyết định cho vay đó phải đảm bảo dự án hiệu quả, thu hồi được nợ vay và mang lại lợi nhuận cho ngân hàng thì đó mới là quyết định chính xác.

Vietcombank đã thành lập 1 Phòng quản lý rủi ro tín dụng đặt tại Hội Sở Chính và có một bộ phận đặt tại Vietcombank chi nhánh TPHCM với mục tiêu kiểm soát các hoạt động cho vay đối với toàn bộ các chi nhánh trên toàn hệ thống Vietcombank. Từng Quý, chi nhánh sẽ thực hiện việc báo cáo và bộ phận quản lý rủi ro sẽ đánh giá, rà soát định kỳ đối với từng khách hàng và khoản vay, phân loại đối tượng khách hàng, rà soát xếp hạng nhóm nợ và cảnh báo những nguy cơ tiềm ẩn có thể xảy ra đối với dự án và khách hàng. Phòng Quản lý rủi ro tín dụng sẽ báo cáo trực tiếp lên Ban lãnh đạo Vietcombank đối với những tồn tại trong hoạt động tín dụng và cảnh báo rủi ro trên toàn hệ thống, ngoài Phòng Quản lý rủi ro tín dụng, Vietcombank còn thiết lập một hệ thống Bộ phận kiểm tra giám sát tuân thủ (trực thuộc Tổng giám đốc) và Kiểm toán nội bộ (trực thuộc Hội đồng quản trị). Các bộ phận này sẽ hoạt động độc lập để phát hiện ra những sai phạm trong hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động tín dụng trung dài hạn đối với các dự án bất động sản nói riêng. Đánh giá một cách khách quan thì Hệ thống kiểm tra, Kiểm toán nội bộ và Quản trị rủi ro của Vietcombank đã hoạt động hết sức tích cực để góp phần kiểm soát tốt đối với hoạt động sau cho vay.

2.3. Đánh giá chung về chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank

2.3.1. Những kết quả đạt được

Trong giai đoạn 2011-2013, nền kinh tế thế giới đã hồi phục dần nhưng chưa rõ ràng, Vietcombank trong ba năm qua cũng như các chủ thể khác trong nền kinh tế, gặp nhiều khó khăn cũng như thách thức. Tuy nhiên với sự nỗ lực không ngừng nghỉ của ban lãnh đạo cũng toàn thể nhân viên, Vietcombank cũng đạt được những kết quả nhất định trong tất cả các lĩnh vực. Quy mô hoạt động và thị phần ngày càng được mở rộng nhờ phát triển các hoạt động kinh doanh mới, mở rộng mạng lưới, điều chỉnh lại bộ máy hoạt động, nâng cao năng lực tài chính nâng cấp công nghệ ngân hàng,hoàn thiện cơ chế, chính sách về sản phẩm và dịch vụ ngân hàng nhằm đáp ứng tối đa nhu cầu và mong muốn của khách hàng, khẳng định vị thế trên thị trường trong nước và quốc tế.

Về hoạt động tín dụng trung và dài hạn, ngân hàng ngoại thương đã đạt được một số thành tựu:

- Hoạt động huy động vốn trung dài hạn tăng trưởng tốt trong bối cảnh thị trường lãi suất nhiều cạnh tranh.

- Việc theo dõi, bảo đảm các tỉ lệ an toàn vốn theo quy định được thực hiện nghiêm túc.

- Công tác quản trị và định hướng tăng trưởng tín dụng được hoạch định một cách rõ ràng hơn thông qua việc tăng cường sử dụng các công cụ quản trị rủi ro như hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ, hệ thống giới hạn kiểm soát rủi ro, quản lí danh mục tín dụng theo ngành hàng trong quy trình cấp tín dụng nhằm đảm bảo chất lượng danh mục đầu tư.Việc áp dụng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ cùng với việc triển khai dự án xây dựng mô hình dự báo doanh nghiệp,báo cáo ngành để chuẩn hóa phân tích rủi ro ngành, tạo nền tảng từng bước ohats triển trong những năm tới.

- Dư nợ cho vay trung dài hạn bất động sản tăng trưởng qua các năm, đặc biệt là từ cuối 2012. Dư nợ cho vay trung dài hạn tăng với tốc độ nhanh phản ánh tiềm năng phát triển của hoạt động cho vay này, đặc biệt là danh mục khách hàng của Vietcombank trong những lĩnh vực này đa phần đều là những khách hàng tốt (80% khách hàng xếp hạng nhóm 1, 10% nhóm 2 và 5% nhóm 3, 5% nhóm 4. Mặc dù thị trường bất động sản còn khá ảm đạm, tuy nhiên vẫn có những dự án tiềm năng được Vietcombank tiếp cận.

- Tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực cho vay bất động sản trong thời kỳ nghiên cứu vẫn duy trì ở mức kiểm soát

- Lợi nhuận cho vay: Cùng với sự tăng trưởng về dư nợ, lợi nhuận mang lại từ hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản cũng có sự tăng trưởng tương ứng qua các năm và tỷ suất lợi nhuận trên doanh số cho vay được duy trì. Điều này góp phần không nhỏ vào lợi nhuận tổng thể của Vietcombank không ngừng tăng qua các năm.

- Năng lực của ngân hàng trong thẩm định cho vay: Trình độ của đội ngũ cán bộ ngày càng được nâng cao thông qua các khoá đào tạo tại Vietcombank. Liên quan đến mảng cho vay trung và dài hạn, ngân hàng cũng đã có khóa đào tạo về phân tích tài chính doanh nghiệp, cung cấp các tài liệu về thẩm định tài chính dự án cho các cán bộ tín dụng làm về mảng khách hàng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời cán bộ làm công tác thẩm định Vietcombank được kết nối và có các buổi hội thảo thường xuyên với các công ty chuyên về lĩnh vực bất động sản có uy tín tại Việt Nam như: Công ty CBRE, Savills…để tăng cường trao đổi kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn về thị trường. Năng lực giám sát và quản trị sau cho vay cũng đang hoạt động hiệu quả

- Quy trình tín dụng của ngân hàng: Bên cạnh quy trình cho vay hiện hành là quy trình 246/QĐ-NHNT.CSTD được đánh giá là khá hoàn thiện và chặt chẽ nhờ sự nỗ lực của của những cán bộ có nhiều kinh nghiệm trong công tác thẩm định và được xây

dựng trên cơ sở các chuẩn mực tín dụng của Việt nam và quốc tế nhờ nguồn tham khảo của các tổ chức như Moody’s, Ngân hàng Mizuho.

- Về giá trị tài sản bảo đảm cho khoản vay tín dụng trung dài hạn: Đảm bảo tuân thủ về việc đăng ký thế chấp và giá trị theo tỷ lệ đúng quy định của Vietcombank và NHNN trong hoạt động cho vay. Thông thường, giá trị này là ≥ 100% giá trị của khoản vay nên đảm bảo việc thu hồi nợ khi có phát sinh nợ xấu.

- Công tác báo cáo ngành (được coi là điểm mới trong hoạt động tín dụng tại Vietcombank): bắt đầu được chú trọng từ giữa năm 2011, báo cáo ngành bất động sản được xây dựng và dần hoàn thiện sẽ là nền tảng trong định hướng tín dụng từng thời kỳ. Làm tốt công tác báo cáo ngành đã, đang và sẽ góp phần tạo nền tảng chắc chắn cho hoạt động tín dụng trung dài hạn trong lĩnh vực bất động sản nhờ những nhận xét, đánh giá chuyên sâu của các chuyên gia trong hội đồng thẩm định Vietcombank.

2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân

2.3.2.1. Hạn chế

Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, hoạt động tín dụng trung dài hạn trong hoạt lĩnh vực bất động sản tại Vietcombank thời gian qua vẫn còn những mặt hạn chế, đó là:

- Một là tỷ lệ nợ bị chuyển nhóm có xu hướng tăng (đa phần là chuyển từ nhóm 1 sáng nhóm 2 và nhóm 2 sang nhóm 3), nguyên nhân do tình hình khách quan của thị trường bất động sản tại Việt nam. Việc kiểm soát nhóm nợ này tương đối khó do công tác xếp hạng tín dụng được thực hiện tự động trên hệ thống và căn cứ tình hình tài chính (dựa trên báo cáo tài chính) và phi tài chính của khách hàng. Cách duy nhất để hạn chế nợ bị chuyển nhóm đó là tăng cường kiểm soát tín dụng, định hướng và tư vấn tài chính cho khách hàng trong hoạt động kinh doanh.

- Hai là thời gian thẩm định cho vay còn khá chậm: Thời gian trung bình cho một bộ hồ sơ thẩm định tại Vietcombank là 2-3 tháng do quy trình thậm chí là lâu hơn do chịu sự chi phối bởi những quy định khá chặt chẽ và thường lâu gấp 2 lần so với các NH TMCP khác. Điều này, đôi lúc làm cho khách hàng quan ngại khi tiếp cận xin vay vốn tại Vietcombank.

- Ba là các nội dung liên quan đến thẩm định còn hạn chế: Đó là trong thẩm định dự án bất động sản thì một yếu tố không thể bỏ qua đó là tổng mức đầu tư và nguồn vốn tài trợ, vốn đầu tư của dự án được tài trợ từ nhiều nguồn, do đó cán bộ thẩm định cần kiểm tra tính khả thi của các nguồn trên. Tuy nhiên, rất ít dự án được giải trình về việc thẩm định tính khả thi của nguồn vốn tự có tham gia vào dự án trên cơ sở phân tích báo cáo tài chính doanh nghiệp. Điều này có thể gây ra những rủi ro cho việc ra quyết định cho vay của Vietcombank khi doanh nghiệp không đủ nguồn vốn tự có để triển khai dự án. Ví dụ, trước đây, theo quy định hiện hành của Vietcombank thì cơ

cấu hợp lý có thể chấp nhận được để Vietcombank tài trợ vốn đó là: Vốn tự có (tối thiểu 15% tổng vốn đầu tư), vốn huy động từ nguồn khác (như vốn góp của bên thứ 3 hay còn gọi là vốn ứng trước của người mua chiếm tỷ lệ 30%), còn lại là vốn vay (chiếm khoảng 55%). Tuy nhiên, ở những thời kỳ bất động sản thuận lợi như các năm 2008-tháng khoảng giữa năm 2011, có nghĩa là việc huy động vốn từ nguồn khác là khá đơn giản thì các dự án luôn đảm bảo về cơ cấu nguồn vốn. Nhưng, tại thời điểm khó khăn như cuối năm 2011 và năm 2012 cũng như các năm tiếp theo, việc huy động nguồn vốn này thực sự là một vấn đề lớn. Điều này, dẫn đến cơ cấu vốn bị thay đổi và trường hợp năng lực của chủ đầu tư bị hạn chế, không có khả năng góp vốn để bù đắp phần thiếu hụt thì dự án đương nhiên sẽ bị ảnh hưởng về mặt tiến độ và tính hiệu quả.

Ngoài ra, việc thẩm định các yếu tố khác như đầu ra, đầu vào của Dự án gặp nhiều khó khăn do cơ sở dữ liệu của Vietcombank nói riêng và của Việt Nam nói chung không đầy đủ để hỗ trợ công tác thẩm định và dự báo.

2.3.2.2. Nguyên nhân

Những hạn chế nêu trên của công tác thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay tại Vietcombank xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có cả nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan.

- Nguyên nhân chủ quan

+ Quy trình thẩm định dự án bất động sản còn nhiều điểm chưa hợp lý

Quy trình thẩm định dự án nói chung và quy trình thẩm định dự án bất động sản nói riêng tại Vietcombank còn nhiều chỗ chưa được xây dựng bài bản và khoa học.

Quy trình cho vay dự án được bắt đầu từ khâu tiếp xúc khách hàng đến khâu thẩm định và ra quyết định cho vay. Tuy nhiên, việc tiếp xúc khách hàng và thẩm định vẫn chủ yếu là do cán bộ khách hàng của chi nhánh thực hiện, như vậy đễ dẫn đến rủi ro về mặt đạo đức của cán bộ trong quá trình thẩm định.

Dù quy định về chế tài sử phạt và gắn quyền lợi với trách nhiệm của cán bộ thẩm định đã được ban hành từ năm 2010 nhưng chưa được triệt khai triệt để và rõ ràng nên đây sẽ là một kẽ hở không chỉ tại Vietcombank mà trong ngành tài chính tín dụng ngân hàng của Việt Nam vốn đang có nhiều bất cập.

+ Chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định đôi lúc còn hạn chế

Nguyên nhân của vấn đề này là mặc dù đa số cán bộ thẩm định có trình độ đại học và trên đại học cả trong nước và ngoài nước, nhưng cũng vẫn còn tình trạng cán bộ chưa được đào tạo một cách chuyên nghiệp trong lĩnh vực quản lý và thẩm định dự án bất động sản. Hơn nữa, các cán bộ thẩm định đều học khối trường kinh tế nên cũng gặp khó khăn khi thẩm định các nội dung kỹ thuật như kiểm tra khối lượng, công suất thiết kế, định mức nguyên vật liệu, quy định kỹ thuật đối với dự án bất động sản và dù có được đào tạo nhưng phải rất lâu mới đáp ứng được tốt yêu cầu của công việc.

+ Trang thiết bị công nghệ thẩm định còn lạc hậu

Cơ sở vật chất, trang thiết bị và công nghệ phục vụ công tác thẩm định tài chính dự án trong lĩnh vực bất động sản tại Vietcombank còn chưa đáp ứng được yêu cầu của công việc. Hiện nay, Vietcombank mới chỉ khai thác, sử dụng chương trình Excel để tính toán các chỉ tiêu, chưa có chương trình, phần mềm riêng biệt phục vụ cho công tác thẩm định tài chính dự án, đây cũng là điểm yếu chung của các NHTM tại Việt Nam. Bên cạnh đó mẫu biểu trình bày tính toán cũng chưa được chuẩn hóa, các cán bộ thẩm định tự tính toán theo bảng tính của mình. Điều này đã làm hạn chế tính chính xác và tốn nhiều thời gian của cán bộ thẩm định dự án trong khâu thẩm định.

+ Phương pháp thu thập và sử dụng thông tin thẩm định còn thiếu

Hiện nay, nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định thường do cán bộ tự tìm kiếm bằng phương pháp thủ công, ngoài sự hỗ trợ của báo cáo ngành và của cơ quan cung cấp thông tin (CIC) của NHNN nên việc đánh giá sâu sắc về tình hình khách hàng cũng như dự án sẽ gặp hạn chế, hạn chế bởi các số liệu cung cấp chỉ phản ánh số liệu trong quá khứ của khách hàng mà không có dự báo cụ thể để có những đánh giá, phân tích sát thực về khách hàng và dự án.

- Nguyên nhân khách quan

Bên cạnh những nguyên nhân chủ quan còn phải kể đến những nguyên nhân khách quan ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank:

+ Năng lực thực hiện dự án của một số chủ đầu tư còn yếu

Khả năng thực hiện và thẩm định dự án của chủ đầu tư còn hạn chế. Nhiều dự án bất động sản được chủ đầu tư lập mà không thuê tư vấn hoặc các đơn vị có chuyên môn trong khi khả năng của chủ đầu tư không cao nên báo cáo khả thi sơ sài, thiếu tính khoa học, không cung cấp đủ thông tin cần thiết của dự án. Khi dự án được chủ đầu tư gửi cho Vietcombank, cán bộ thẩm định phải tiến hành kiểm tra, thu thập và xử lý các thông tin rất mất thời gian. Bên cạnh đó, dự án thường được lập theo hướng có lợi cho khách hàng nhằm mục đích thuyết phục Vietcombank cho vay nên số liệu mà khách hàng cung cấp thường không thực sự chính xác gây ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định tài chính dự án. Số lượng khách hàng dạng này được thống kê trong thời gian nghiên cứu 2011-2013 chiếm đến 20% của phân ngành bất động sản tại Vietcombank.

+ Các tổ chức tư vấn và thẩm định độc lập chưa phát triển

Hiện nay, ở Việt Nam chưa phát triển loại hình dịch vụ tư vấn và thẩm định độc lập, do đó NHTM chưa được hỗ trợ nhiều trong quá trình thẩm định. Hiện ở Việt Nam chỉ có duy nhất Công ty PCB là Công ty thông tin tín dụng tư nhân đầu tiên mới được thành lập ở Việt Nam vào tháng 06/2010 với mục tiêu chuyên thu thập và cung cấp

thông tin tín dụng của nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa, nhóm khách hàng cá nhân. Tuy nhiên, do mới thành lập nên công ty chưa có hoạt động đáng kể. Như vậy, thị trường tư vấn và thẩm định hiện nay còn đang bỏ ngỏ ở Việt Nam đã dẫn đến sự chậm phát triển của hệ thống thông tin tín dụng và làm giảm chất lượng thẩm định dự án nói chung và dự án bất động sản nói riêng của các NHTM.

+ Môi trường pháp lý còn nhiều hạn chế và thiếu sót

Một số cơ chế, chính sách chưa được các Bộ ngành có liên quan xử lý kịp thời, các văn bản hướng dẫn triển khai nghiệp vụ còn nhiều bất cập… Mặc dù hệ thống pháp luật có liên quan trực tiếp đến hoạt động đầu tư đã được ban hành như Luật Đầu tư (2005), Luật Doanh nghiệp (2005), Luật Đấu thầu (2005) cùng các Luật khác, song các Nghị định, Thông tư hướng dẫn còn thiếu chặt chẽ. Các hướng dẫn về thẩm định dự án tuy được quy định trong các Nghị định nhưng nhiều nội dung còn sơ sài, chưa cụ thể, tính đến thời điểm hiện nay, liên quan đến nghiệp vụ cho vay dự án mới có các văn bản pháp lý bao gồm Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về bảo đảm tiền vay, Quyết định của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 ban hành quy chế cho vay của TCTD đối với khách hàng, Quyết định của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước số 28/2002/QĐ-NHNN ngày 11/01/2002 và Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế cho vay của TCTD đối với khách hàng. Các văn bản pháp lý chưa đủ mạnh để tác động đến hoạt động cho vay, thường dưới thông tư thì là các chỉ thị hoặc công văn của ngân hàng nhà nước chỉ đạo cho các NHTM nên không đủ tính pháp lý như quy định của Luật.

+ Môi trường kinh tế - xã hội chưa ổn định

Việc từng bước hội nhập với nền kinh tế khu vực và thế giới đã ảnh hưởng rất lớn tới sự ổn định các yếu tố kinh tế vĩ mô và vi mô của nền kinh tế. Biến động thị trường quá lớn, vượt quá khả năng dự báo không chỉ của các doanh nghiệp mà còn của các cơ quan chuyên trách làm công tác dự báo ảnh hưởng tới tính chính xác và tính thực tế của các nghiên cứu thị trường đối với dự án. Những biến động khó lường của giá bán sản phẩm, giá mua nguyên vật liệu đầu vào,… đã làm giảm tính hiệu quả của công tác thẩm định dự án nói chung và dự án bất động sản nói riêng.

Công tác quy hoạch và kế hoạch đầu tư trên phạm vi toàn bộ nền kinh tế, trong từng ngành, từng doanh nghiệp chưa được chú trọng đúng mức, chưa đổi mới hoạt động cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa với quá trình hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng.

Từ thực trạng chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank có thể thấy mặc dù chất lượng tín dụng trong lĩnh vực này đã được Vietcomank không ngừng cải thiện nhưng vẫn còn tồn tại những điểm hạn chế, bất

cập. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân cả chủ quan và khách quan, đòi hỏi Vietcombank phải có những giải pháp phù hợp kèm những điều chỉnh kịp thời nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn đối với các dự án bất động sản từ đó nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt động của ngân hàng này.

CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG TRUNG DÀI HẠN TRONG CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI VIETCOMBANK

3.1. Định hướng phát triển hoạt động của Vietcombank trong thời gian tới

3.1.1. Định hướng hoạt động chung của Vietcombank

- Đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, kiên quyết không hạ chuẩn cho vay

Thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, phù hợp với mục tiêu kinh doanh của năm; cạnh tranh lãi suất trên cơ sở linh hoạt, hiệu quả. Tích cực bán chéo sản phẩm dịch vụ. Tập trung tăng trưởng tín dụng vào khách hàng có tình hình tài chính lành mạnh, các ngành/lĩnh vực có triển vọng tốt, tiếp tục chú trọng cho vay đối với các lĩnh vực ưu tiên như lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao theo chủ trương của Chính phủ tại Nghị quyết số 01/NQ-CP của Chính Phủ và chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước. Phân tích định hướng các ngành hàng cần tăng trưởng cho vay cảnh báo rủi ro ngành hàng, rủi ro về cơ chế chính sách giúp Vietcombank đầu tư an toàn, hiệu quả.

- Vietcombank tiếp tục đẩy mạnh công tác khách hàng, coi công tác phát triển khách hàng là một trong những nhiệm vụ trọng tâm, quyết định trong năm 2014

Vietcombank định hướng tiếp tục giữ ổn định và phát triển khách hàng,Hội sở chính sẽ hỗ trợ, phối hợp với các chi nhánh tiếp cận khách hàng. Chú trọng phát triển các doanh nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh, có khả năng chịu rủi ro. Triển khai hệ thống tính lợi nhuận từng khách hàng.

- Tích cực tìm mọi biện pháp thu hồi nợ đã xử lý DPRR.

Tập trung nguồn lực cho công tác thu hồi nợ có vấn đề. Thực hiện các giải pháp xử lý nợ xấu và phòng ngừa, hạn chế nợ xấu gia tăng theo Đề án xử lý nợ xấu của Vietcombank, trong đó: thực hiện phân loại tài sản có, trích lập dự phòng rủi ro theo Thông tư 02/2013/TT-NHNN ngày 21/01/2013 để chủ động có các giải pháp phù hợp, đánh giá thực trạng và khả năng thu hồi nợ Nhóm 2, nợ xấu và nợ đã xử lý dự phòng; Xây dựng kế hoạch xử lý nợ xấu, rà soát, đánh giá các khoản nợ xấu để thực hiện bán nợ xấu cho VAMC, các công ty quản lý tài sản, công ty mua bán nợ…

- Thực hiện đồng bộ và có hiệu quả các giải pháp huy động vốn, chủ động cân đối giữa nguồn vốn và sử dụng vốn trên nguyên tắc đảm bảo thanh khoản, đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng vốn

Chú trọng thay đổi cơ cấu nguồn vốn theo hướng tăng trưởng nguồn vốn ổn định đáp ứng cho nhu cầu sử dụng vốn, và tăng trưởng nguồn vốn giá thấp, tạo lợi thế cạnh tranh.Phát triển mạng lưới khách hàng cá nhân, tạo nguồn vốn ổn định. Tích cực bán chéo sản phẩm nhằm khai thác tối đa nguồn vốn.