Vai Trò Của Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất.

khó khăn không nhỏ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Trước yêu cầu thực tế đó, đòi hỏi Nhà nước phải có một loại giấy tờ thống nhất chung cho người sử dụng đất đó chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho đến nay có nhiều quan điểm về khái niệm GCNQSDĐ, xét về góc độ thuật ngữ pháp lý thì “ GCNQSDĐ là chứng thư Nhà nước cấp cho người sử dụng đất để họ hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và được Nhà nước bảo hộ khi lợi ích của họ bị xâm phạm” [13, trang 150]

Dưới góc độ của nhà làm luật thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất” [19, Khoản 20 Điều 4]. Và cụ thể hơn nữa Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai đã thay thế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng cụm từ đầy đủ hơn là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Các khái niệm nêu trên đều có quan điểm tương đồng về khái niệm GCNQSDĐ tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả, các khái niệm trên vẫn chưa thể hiện đầy đủ bản chất pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì GCNQSDĐ không chỉ là chứng thư thể hiện quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà còn là chứng thư pháp lý để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của một người chính là đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của chính bản thân họ và những người khác. Quyền và nghĩa vụ luôn gắn liền với nhau mới tạo nên một bản chất pháp lý đầy đủ, do vậy cần xác định cả khía cạnh nghĩa vụ bên cạnh khía cạnh quyền lợi trong khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.‌

1.2.Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.2.1. Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp để Nhà nước quản lý chặt chẽ về đất đai, để bảo vệ lợi ích của Nhà nước. Ý nghĩa quan trọng này được nhìn nhận ở các khía cạnh khác nhau:

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước nắm bắt cụ thể, sát sao hiện trạng, nguồn gốc và diễn biến của quá trình sử dụng đất, nắm bắt được các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc. Từ đó phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả.

Hoạt động này cũng giúp cho công tác quy hoạch, thống kê đất đai diễn ra thuận lợi giảm chi phí và thời gian. Nếu không làm tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến khó khăn trong việc phân biệt được diện tích đất sử dụng hợp pháp và diện tích đất sử dụng bất hợp pháp. Đồng thời gây khó khăn không nhỏ cho Nhà nước khi phải thực hiện đền bù thiệt hại cho Người sử dụng đất trong việc quy hoạch và giải phóng mặt bằng.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 95 trang tài liệu này.

Thông qua công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước thực hiện triệt để các nguồn thu tài chính về đất đai như: tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ… Thực chất, nguồn thu này không đóng góp lớn cho ngân sách quốc gia nhưng lại có ý nghĩa vô cùng quan trọng và thiết thực đối với ngân sách địa phương vì nguồn thu này được dành lại 100% cho địa phương. Ở một số địa phương cơ sở hạ tầng còn chưa phát triển (khu vực nông thôn và khu vực miền núi) nên nguồn thu này có ý nghĩa quan trọng cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng.

Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước sẽ kiểm soát được các giao dịch đất đai của người sử dụng đất. Hiện nay, các giao dịch đất đai diễn ra rất sôi động đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội. Trên thực tế, có sự tồn tại hai loại giao dịch là: giao dịch hợp pháp và các giao dịch bất hợp pháp. Chính vì vậy, là cơ sở, tiền đề vững chắc cho việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản một cách chính quy và lành mạnh, hạn chế các giao dịch ngầm diễn ra rất sôi động trong thời gian qua. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi như một cơ chế do Nhà nước đề ra nhằm xác định sự an toàn pháp lý cho

cả hai phía là Nhà nước và người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với người sử dụng đất với nhau.

Thông qua hoạt động này Nhà nước từng bước hiện đại hoá trong công tác quản lý đất đai. Trên cơ sở nhiều loại giấy tờ do nhiều cơ quan cấp trong từng thời kì khác nhau, tiến tới Nhà nước chỉ quản lý bằng một hệ thống hồ sơ thống nhất “Bìa đỏ” để dễ dàng trong công tác quản lý đất đai.

Nếu hoạt động này được đẩy mạnh, tranh chấp đất đai trên thực tế cũng giảm số lượng đáng kể. Bởi, khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã xác định được chủ sử dụng đất, ranh giới thửa đất, diện tích đất. Hiện tượng lấn chiếm đất đai cũng được hạn chế một cách đáng kể.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở pháp lý phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về toà án hay uỷ ban nhân dân. Theo quy định tại điều 136 Luật đất đai 2003, các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân; còn các tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1,2,5 Điều 50 Luật đất đai thì thuộc thẩm quyền của uỷ ban nhân dân.

1.2.2. Đối với người sử dụng đất

Không chỉ có ý nghĩa đối với Nhà nước, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn có ý nghĩa quan trọng đối với người sử dụng đất trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Cụ thể là:

Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất đã khẳng định được sự an toàn của mình đối với đất đai. Sau khi được cấp, người sử dụng đất thể hiện tư cách pháp lý của mình là người sử dụng đất hợp pháp trong quan hệ đất đai (quan hệ với Nhà nước và quan hệ với người sử dụng đất khác). Chủ sử dụng đất sẽ an tâm khai thác tốt nhất mọi tiềm năng của khu đất được giao đồng thời được nhà nước bảo hộ khi bị xâm phạm lợi ích chính đáng.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền mà Nhà nước quy định đặc biệt là các quyền sử dụng đất

như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho... Đặc biệt là trong giao dịch thế chấp, quyền sử dụng đất có tác dụng “kép”. Thông qua đó, nguồn vốn được nhân lên gấp bội, giải quyết nhu cầu vốn cho các nhà đầu tư. Mặt khác, là nguồn bảo đảm, tránh được những rủi ro cho các tổ chức có chức năng cho vay. Khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mọi giao dịch về chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp không có giá trị pháp lý vì theo quy định tại Điều 693 Bộ luật dân sự: Hộ gia đình cá nhân có quyền thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Quy định này được khẳng định lại tại khoản 1 điều 106 của Luật đất đai năm 2003, theo đó người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh. Đây cũng là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được tham gian thiết lập các giao dịch bất động sản trên thị trường và cũng là cơ sở để giao dịch đó đảm bảo an toàn về mặt pháp lý; khắc phục và hạn chế rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giao dịch.

Mặc dù, Nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất trong vịêc thực hiện các quyền của họ. Nhưng đây chỉ là một biện pháp tình thế bởi theo điều 189 Nghị định 181/NĐ – CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 kể từ ngày 1/1/2007 mọi giao dịch đất đai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình sử dụng đất của người sử dụng như: Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất xảy ra; Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về quyền sử dụng đất của mình; là cơ sở để Nhà nước bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất…

Qua sự phân tích trên ta có thể thấy rõ vai trò quan trọng của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều đó cũng lí giải lý do tại sao pháp luật đất đai trong những năm gần đây với xu hướng ngày càng quan tâm sâu sắc hơn đến quyền lợi của người dân, quy định ngày càng cụ thể, rõ ràng về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.3. Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ

1.3.1.Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước

Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là tài sản chung của toàn dân. Vì vậy, không thể có bất kỳ một cá nhân hay một nhóm người nào chiếm đoạt tài sản chung thành tài sản riêng của mình được. Chỉ có Nhà nước - chủ thể duy nhất đại diện hợp pháp cho toàn dân mới có toàn quyền trong việc quyết định số phận pháp lý của đất đai, thể hiện sự tập trung quyền lực và thống nhất của Nhà nước trong quản lý nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng. Vấn đề này được quy định tại Điều 1 8, Hiến pháp 1992 "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả" và được cụ thể hơn tại Điều 5, Luật Đất đai 2003 "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", "Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai", "Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua cácchính sách tài chính về đất đai". Trên tinh thần chung đó việc cấp GCNQSDĐ cũng phải đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước, tránh tình trạng cấp GCNQSDĐ một cách riêng lẻ, không đồng bộ và thiếu hệ thống.

1.3.2.Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai, giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người trực tiếp sử dụng

Theo Luật dân sự thì quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai của chủ sở hữu đất đai. Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai của chủ sở hữu đất đai hoặc chủ sử dụng đất đai khi được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng. Từ khi Hiến pháp 1980 ra đời quyền sở hữu đất đai ở nước ta chỉ nằm trong tay Nhà nước còn quyền sử dụng đất đai vừa có ở Nhà nước, vừa có ở trong từng chủ sử dụng cụ thể. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà thực hiện quyền sử dụng đất đai thông qua việc thu thuế, thu tiền sử dụng... từ những chủ thể trực tiếp sử dụng đất đai. Vì vậy, để sử dụng đất đai có hiệu quả Nhà nước phải giao đất cho các chủ thể trực tiếp sử dụng và phải quy định một hành lang pháp lý cho phù hợp để vừa đảm bảo lợi ích cho người trực tiếp sử dụng, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà

nước. Vấn đề này được thể hiện ở Luật Đất đai 2003 "Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất" [19, Điều 5]. Để cụ thể hoá nội dung này Nhà nước đã ban hành những văn băn cụ thể để triển khai việc cấp GCNQSDĐ cho các cá nhân, tổ chức đủ điều kiện.

1.3.3 Nguyên tắc tiết kiệm và hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của những người sử dụng xung quanh

Tiết kiệm và hiệu quả là nguyên tắc của quản lý kinh tế. Thực chất quản lý đất đai cũng là một dạng của quản lý kinh tế nên cũng phải tuân theo nguyên tắc này. Tiết kiệm là cơ sở, là nguồn gốc của hiệu quả. Nguyên tắc này trong quản lý đất đai được thể hiện bằng việc:

- Xây dựng các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có tính khả thi cao;

- Quản lý và giám sát tết việc thực hiện các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Có như vậy, việc cấp GCNQSDĐ mới phục vụ cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo sử dụng tiết kiệm đất đai nhất mà vẫn đạt được mục đích đề ra.

Bảo vệ môi trường là một trong những nguyên tắc của việc cấp GCNQSDĐ, nguyên tắc này được xây dựng trên thực tiễn vấn đề môi trường đang là vấn đề được quan tâm hàng đầu trong quản lý Nhà nước về đất đai.Việc khai thác đất đai không có kế hoạch sẽ dẫn đến cạn kiệt nguồn tài nguyên và huỷ hoại môi trường đất. Song song với bảo vệ môi trường là việc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không làm tổn hại lợi ích chính đáng của những người xung quanh. Quyền khai thác lợi ích của đất là quyền lợi chính đáng của mỗi công dân và được Nhà nước chính thức bảo hộ. Tuy nhiên, việc khai thác và sử dụng đất phải tuân thủ những nguyên tắc và quy định cụ thể của Nhà nước. Do đó, GCNQSDĐ cần được cấp trên nguyên tắc không làm tổn hại đến lợi ích của những người xung quanh.

1.3.4. Nguyên tắc cấp đúng mục đích và đúng đối tượng

Điều 48 Luật đất đai 2003 nêu rõ: GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất và được cấp theo từng thửa đất. GCNQSDĐ là chứng thư xác định quyền hợp pháp của người sử dụng đất, do đó việc cấp GCNQSDĐ phải đúng mục đích và đúng đối tượng. Việc cấp GCNQSDĐ không đúng mục đích và đúng đối tượng là nguyên nhân gây ra tình trạng khiếu kiện gia tăng và kéo dài trong thời gian qua. Lợi dụng sự buông lỏng quản lý của Nhà nước trong công tác quản lý đất đai một số cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cụ thể là một số cán bộ, công chức đã cố tình cấp đất sai mục đích, sai đối tượng để trục lợi cá nhân. Do vậy, việc đặt ra nguyên tắc cấp đúng mục đích và đúng đối tượng nhằm bảo sự chính xác trong công tác cấp GCNQSDĐ của cơ quan có thẩm quyền, tránh tình trạng cấp sai mục đích và sai đối tượng dẫn đến việc xảy ra các tranh chấp, khiếu kiện khi quyền lợi của người dân không được đảm bảo.‌

1.4. Sơ lược quá trình xây dựng và phát triển những quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta

1.4.1. Giai đoạn từ năm 1987 đến trước khi có luật đất đai năm 2003.

Trải qua chiến tranh, chính sách pháp lý về đất đai không được thực hiện tập trung, thống nhất. Vì vậy, để quản lý đất đai đối với mỗi miền, khu vực quy định những chính sách khác nhau cho phù hợp mà không được quy định trong một văn bản chung, áp dụng thống nhất cho cả nước. Chẳng hạn, thời kì Pháp thuộc,để quản lý đất đai, Nhà nước cấp sổ địa bạ, bằng khoán, chứng thư đoạn mãi thị thực, đăng tịch, đăng tên…Sau này có giấy chứng nhận của uỷ ban hành chính tỉnh cấp. Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ chính thức được luật hoá kể từ khi ban hành Luật đất đai 1987

Từ khi có luật đất đai năm 1987, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai và trở thành một trong bảy nội dung chính của nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai cụ thể hoá tinh thần nêu trên. Cụ thể hoá tinh thần nêu trên, Tổng cục địa chính ban hành QĐ 201- ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông tư 302 – ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện quyết định này. Sự ra đời của hai văn bản này đã tạo ra một sự

chuyển biến lớn về chất cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và cho công tác đăng kí đất đai của Việt Nam nói chung.

Có thể thấy rõ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy mạnh trên phạm vi cả nước từ năm 1997 đến nay. Với mục tiêu hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2000 cho khu vực nông thôn và năm 2001 cho khi vực đô thị theo chỉ thị số 10/1998/CT –TTg và chỉ thị 18/1999/CT – TTG của thủ tướng Chính phủ.

Năm 1998, Tổng cục Địa chính đã ban hành thông tư 346/1998/TT – TCĐC hướng dẫn thủ tục đăng kí đất đai, lập hồ sở địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông tư này cũng quy định bổ sung sửa đổi việc viết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thông tư 302 – ĐKTK . LĐĐ 2001 đã thay đổi thẩm quyền về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo tinh thần đó, Tổng cục địa chính một lần nữa sửa đổi quy định về thủ tục đăng kí đất đai theo thông tư 1990/2001/TT - TCĐC ngày 30/11/2001. Thông tư này quy định rõ những trình tự công việc mang tính chất bắt buộc phải thực hiện , không hướng dẫn cách làm như thông tư 346/1998/TT – TCĐC để các địa phương tuỳ điều kiện nhân lực và công nghệ của mình vận dụng cho phù hợp. Đặc biệt là thông tư này sửa đổi cơ bản thủ tục đăng kí biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính đơn giản, dễ thực hiện hơn để đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở các điạ phương.

Có thể nói, Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung và các văn bản hướng dẫn thi hành đã phần nào giải quyết được những vướng mắc về đất đai, hạn chế những tranh chấp trong thực tiễn. Tuy nhiên, hệ thống văn bản về pháp luật đất đai trong giai đoạn này còn có những hạn chế, bởi nền kinh tế thị trường luôn biến động, đòi hỏi phải có những quy định phù hợp. Những quy định này không chỉ điều chỉnh mà còn dự liệu trước được những vấn đề phát sinh trong thực tiễn.

Đứng trước yêu cầu tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, Luật đất đai năm 2003 đã dành vị trí xứng đáng cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.