Sự Cần Thiết Phải Quy Định Mới Về Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng

1.4.2. Sự cần thiết phải quy định mới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật đất đai năm 2003.

Song song với quá trình phát triển của đất nước, LĐĐ 1993 đã để lại phía sau những bất cập cần giải quyết trong đó có quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ thể được quy định rải rác ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau nên tính đồng bộ không cao.

Thứ hai, một số các quy về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phù hợp với nguyện vọng của người dân. Đó là quy định tách nhà ra khỏi đất để cấp hai loại giấy chứng nhận khác nhau trên cùng một khuôn viên; cấp giấy chứng nhận nhà ở tại nông thôn cấp chung giấy chứng nhận đất nông nghiệp và lâm nghiệp; cấp chung nhiều mảnh đất khác nhau cho cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Xác lập các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như vậy còn quá chặt chẽ không sát thực tế.

Thứ ba, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn lòng vòng, phức tạp, qua nhiều bước, nhiều cửa thẩm định: Uỷ ban nhân dân cấp xã lập hồ sơ trình lên Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền xem xét, sau đó là cơ quan địa chính cấp huyện hoặc sở địa chính thẩm định hồ sơ, xem xét nghĩa vụ tài chính. Những nội dung đó chưa thể hiện rõ được tinh thần cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa” nhằm tạo thuận lợi cho người dân.

Thứ tư: Quy định về nghĩa vụ tài chính xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chưa hợp lý. Với các thời điểm khác nhau thì mức nộp tiền sử dụng đất khác nhau là 0%, 20%, 40%, 100%. Trong trường hợp người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp khó khăn về tài chính thì được ghi nợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song giải pháp này chưa thực sự khuyến khích việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gắn nghĩa vụ tài chính phải nộp khi cấp giấy là một trong những nguyên nhân làm chậm hoạt động này.

Tất cả những yếu tố trên làm cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, số lượng người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn quá ít. Theo báo cáo của tổng cục địa chính (nay là Bộ tài nguyên và môi trường) tại Hội nghị ngành địa chính năm 2001 và triển khai nhiệm vụ công tác năm 2002: “ Tính đến ngày 31/10/2001 cả nước đã cấp được khoảng 91,30% số hộ sử dụng đất nông nghiệp với diện tích đã cấp được khoảng 85.51% tổng diện tích đất nông nghiệp… Đến nay có 195.697 hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Lâm nghiệp trên tổng số 446.944 hộ đã được giao đất nông nghiệp đạt 43,79% số chủ sử dụng với diện tích 909.817 ha đạt 16,98% diện tích đất đã giao… tuy nhiên tốc độ cấp giấy này còn chậm”1. Có thể khẳng định rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân chỉ được tiến hành nhanh chóng khi nào có cơ sở pháp lý vững chắc đó là các văn bản pháp luật có hiệu lực cao.

Bên cạnh đó, trước yêu cầu chuyển đổi mạnh mẽ từ cơ chế cũ sang cơ chế thị trường, xây dựng thị trường sử dụng đất đai chính quy thì những quy định pháp luật trên cần phải được sửa đổi. Nghị quyết hội nghị lần thứ bảy của Ban chấp hành trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kì đẩy mạnh công nghiệp hóa và hiện đại hoá đất nước đã xác định rõ, khi chuyển sang cơ chế thị trường ở thời kì hiện nay, “ Phải xây dựng chính sách pháp luật đất đai…kiên quyết lập lại trật tự quản lý trong quản lý sử dụng đất đai theo đúng quy định của pháp luật… đảm bảo Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước” [1]

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 95 trang tài liệu này.

Trước những tồn tại và bất cập của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những giai đoạn trước đây và những yêu cuầu của thực tiễn hiện nay; trên cơ sở quán triệt tinh thần chỉ đạo của Nghị quyết Trung ương 7 LĐĐ 2003 ra đời nhằm khắc phục những bất hợp lý cũng như đáp ứng những đòi hỏi của thực tiễn. Luật đất đai 2003 ra đời thể hiện nhiều nội dung mới về cấp giấy chứng nhận như: bổ sung đối tượng được đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sửa đổi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sửa đổi quy định về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ sở tôn giáo. Để cụ thể hoá các quy định của Luật đất đai 2003 và đưa luật đi vào đời sống trong những năm qua Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ban ngành và UBND các tình, thành phố đã ban hành rất nhiều văn bản hướng dẫn và triển khai Luật. Tuy các văn bản này còn có những thiếu sót, thiếu đồng bộ và chồng chéo nhưng phần nào đã thể hiện được tinh thần của Luật đất đai.

Qua những vấn đề lý luận chung về GCNQSDĐ có thể thấy chế định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chế định được quan tâm và thể hiện ở nhiều văn bản quản lý Nhà nước về đất đai xuyên suốt hệ thống pháp luật về đất đai của nước ta thời gian qua. Từ những khái niệm cơ bản đó sẽ là nền tảng cho việc xem xét các quy định cụ thể liên quan đến GCNQSDĐ được quy định trong các văn bản luật hiện hành. Qua đó chúng ta sẽ đánh giá được những ưu, nhược điểm của quy định pháp luật về GCNQSDĐ cũng như thực tiễn cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội.

CHƯƠNG 2‌‌

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ Ở ĐỊA BÀN HÀ NỘI TỪ NĂM 2003 ĐẾN NAY

2.1 Quy định của pháp luật đất đai hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.1 . Nội dung và hình thức của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.1.1 Nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất. Chủ trương này trước đây đã từng được đề cập tại thông tư 346/1998/TT – TCĐC nhưng còn hạn chế các trường hợp cấp theo hình thức này. Ví dụ như: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất mặt nước để nuôi trồng thuỷ sản chỉ được cấp trên từng thửa đất khi có đủ các điều kiện: Thửa đất ổn định, rõ ràng về ranh giới sử dụng, quy mô lớn và mỗi thửa đất trong mỗi thửa không quá 5 thửa. Ở nước ta đất đai đặc biệt là đất nông nghiệp còn manh mún và phân tán nhỏ lẻ còn nhỏ lẻ bởi vậy quy định này không phù hợp với các giao dịch trên thị trường bất động sản. Trên cơ sở đó Luật đất đai năm 2003 thống nhất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng thửa đất đối với mọi loại đất.

Đồng thời, luật cũng quy định: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được cấp chung một giấy chứng nhận. Đây là điểm mới rất tiến bộ của Luật đất đai năm 2003 nhìn từ góc độ đăng kí đất đai. Thống nhất chung một giấy chứng nhận đảm bảo một hệ thống thông tin toàn diện về đất đai và tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất phát triển. Trường hợp này đã được hướng dẫn cụ thể tại điều 44 Nghị định 181/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003: “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp có nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm thì nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu

năm…được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Việc đăng kí tài sản với đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng kí bất động sản”.

Thực hiện Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, việc cấp GCN đã được thống nhất triển khai theo một mẫu giấy trong phạm vi cả nước. Nhưng cũng chính vào thời điểm này lại bùng phát các rắc rối về mẫu GCN do các ngành khác nhau cùng ban hành hoặc đang trình ban hành, gây cản trở tiến độ cấp GCNQSDĐ và tạo tâm lý bất ổn thiếu lòng tin trong nhân dân. Nguyên nhân phát sinh chồng chéo là do có sự khác nhau trong các quy định của pháp luật (xung đột pháp luật trong các quy định cùng điều chỉnh mối quan hệ xã hội về đất đai và tài sản trên đất của các Luật), cụ thể:

- Luật Đất đai năm 2003 quy định cấp GCN quyền sử dụng đất (giấy có màu đỏ) đối với tất cả các loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhậntrên“giấyđỏ”.

- Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực từ ngày 1/1/2006 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (giấy màu hồng) đối với hai trường hợp:

- Thứ nhất, chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

- Thứ hai, chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Tưởng rằng các quy định này ra đời là sự đáp ứng nhu cầu thực tế của người sử dụng đất vì họ không phải thực hiện hai quy trình song song là cấp giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nhưng từ khi Luật nhà ở ra đời và có hiệu lực lại gây lên khó khăn không nhỏ cho người sử dụng đất và chủ sử hữu nhà ở. Theo quy định luật nhà ở thì chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Chính quy định này làm cho người sử dụng đất hoang mang không biết tuân theo quy định của pháp luật nào. Một sự khác biệt cơ bản nữa giữa luật nhà ở và luật đất đai là: Theo quy định của luật đất đai thì điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất là bắt buộc đối với mọi đối tượng trong khi đó Luật nhà ở lại quy định đó là dựa vào ý chí tự nguyện của người sử dụng đất. Với hai quy định khác nhau của hai ngành luật khác nhau này dẫn đến thực tế một thửa đất có thể được cấp hai loại giấy chứng nhận khác nhau và chủ sử dụng đất có thể mang hai loại giấy tờ khác nhau này để thực hiện việc vay vốn ngân hàng. Để tháo gỡ những vướng mắc chồng chéo giữa quy định của các Luật và chồng chéo về chức năng nhiệm vụ vủa các bộ ngành, ngày 12/11/2007 Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 07/2007/QH12 chỉ đạo nghiên cứu hợp nhất các loại mẫu GCN thành 1 mẫu lấy tên là GCNQSDĐ và quyền sở hữu tài sản trên đất, đơn giản hoá hồ sơ thủ tục hành chính cấp GCN. Ngày 9/01/2008 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP giao cho Bộ Tài nguyên & Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Tư pháp và các Bộ, Ngành liên quản trình phương án sửa đổi Luật Đất đai và các Luật có liên quan đến cấp GCN theo hướng thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cả quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Trong khi chờ đợi Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai ra đời các tỉnh, thành phố đã ban hành các văn bản về GCNQSDĐ trên cơ sở tình hình thực tiễn ở địa phương mình. Tuy nhiên, các văn bản đó có thực sự đáp ứng được như cầu của người dân hay không thì lại là một vấn đề còn phải bàn tính. Ngày 9/5/2008 UBND thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định 23/2008/QĐ-UB quy định về việc cấp GCNQSDĐ (sổ đỏ) cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các hộ dân trên địa bàn thành phố thay thế các Quyết định 23/2005/QĐ-UB và 111/2005/QĐ-UB đã ban hành năm 2005 của UBND thành phố. Điểm thay đổi căn bản của QĐ số 23/2008 so với hai quyết định đã ban hành năm 2005 là trên GCNQSDĐ có ghi thêm thông tin về tài sản gắn liền với đất (theo mẫu của Bộ Tài nguyên - Môi trường thực hiện Luật Đất đai 2003). Tuy nhiên, sự ra đời của văn bản này lại là nguyên nhân gây khó khăn cho người dân. Cụ thể như sau:

Phường Tương Mai (trước đây là một trong 4 phường thuộc quận Hai Bà Trưng) nay nhập về quận Hoàng Mai. Trường hợp hộ bà L và hộ ông H nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ tại phường đã hơn 3 năm nay. Sau khi chuyển về quận Hoàng Mai,

theo hướng dẫn của quận, tất cả hồ sơ đều phải nộp về bộ phận tiếp nhận hồ sơ một cửa ở quận. Sau đó, quận sẽ chuyển hồ sơ theo địa chỉ về phường để xác minh, thẩm định hồ sơ. Nhưng sau thời điểm ngày 25/8/2008, khi UBND thành phố ban hành Quyết định số 23/2008/QĐ-UB thì quận lại chỉ đạo các phường nhận hồ sơ của dân xin cấp sổ đỏ về nộp tại UBND phường. Nhưng khi bà L và ông H đến nộp hồ sơ tại phường thì cán bộ phường lại giải thích là đến nay quận vẫn chưa có biểu mẫu hướng dẫn việc cấp sổ đỏ theo quyết định mới của UBND thành phố đã ban hành. Ông N ở phường Thịnh Liệt thì cho biết: Cách đây gần 4 năm, cán bộ địa chính xã Thịnh Liệt (nay là phường) đến đo đạc diện tích đất và yêu cầu hộ ông N kê khai hồ sơ để làm sổ đỏ. Nhưng đến tận năm 2007, gia đình ông N mới nhận được quyết định cấp GCNQSDĐ. Theo hướng dẫn, ông mang hồ sơ lên nộp tại phòng Tài nguyên - Môi trường (Văn phòng đăng ký nhà và đất quận Hoàng Mai). Tại đây, ông N không được tiếp nhận hồ sơ bởi cán bộ nhận hồ sơ của Văn phòng giải thích là UBND thành phố đã có quy định mới về việc cấp sổ đỏ, trong đó có việc điều chỉnh nghĩa vụ thuế... Quá bức xúc, ông N hỏi vị cán bộ là bao giờ mới có hướng dẫn mới của trên để ông được nộp hồ sơ. Vị cán bộ này giải thích là phải chờ... Cuối tháng 7/2008, ông N lại mang hồ sơ lên quận để nộp thì vị cán bộ tiếp nhận hồ sơ nọ lại trả lời là trên vẫn chưa có hướng dẫn mới nên bác tiếp tục phải chờ. Nhưng không biết phải chờ đến bao giờ (?). Ông liền hỏi vị cán bộ này là có cách nào để được cấp sổ đỏ nhanh hơn không, thì cán bộ nọ liền đưa cho ông một tờ đơn in sẵn với nội dung nếu người dân tự nguyện chấp nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính ngay tại thời điểm nộp hồ sơ tại quận thì sẽ được nhận hồ sơ và nếu thực hiện theo cách này thì sau 20 ngày là sẽ có sổ đỏ. Thất vọng và bất bình, ông N đã không chấp nhận làm theo phương án này. Vì ông nghĩ, mình đã nộp hồ sơ cách đây vài năm không lẽ nào lại phải chịu mức thuế tại thời điểm này cao hơn nhiều so vớitrướcđây.

Tìm hiểu để làm rõ vấn đề này, khi trực tiếp trao đổi với ông Chử Đức Ngọc - trưởng phòng Tài nguyên - Môi trường quận Hoàng Mai, ông Ngọc cho biết: Bất cập trên phát sinh chính từ Quyết định 23/2008/QĐ-UB của UBND thành phố đã

ban hành về việc quy định cấp GCN QSDĐ (sổ đỏ) cùng với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các hộ dân trên địa bàn thành phố thay thế các Quyết định 23/2005/QĐ-UB và 111/2005/QĐ-UB đã ban hành năm 2005 của UBND thành phố. Điểm thay đổi căn bản của Quyết định số 23/2008 so với hai quyết định đã ban hành năm 2005 là trên GCNQSDĐ có ghi thêm thông tin về tài sản gắn liền với đất (theo mẫu của Bộ Tài nguyên - Môi trường thực hiện Luật Đất đai 2003). Giải thích về việc cán bộ của phòng đưa tờ hướng dẫn công dân xin tự nguyện nộp thuế theo mức mới cho hộ ông N, chứ không phải thu theo mức tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp sổ đỏ của ông N, thì ông Ngọc giải thích: "Quy định này hiện không được cơ quan thuế chấp nhận". Vậy đã không được chấp nhận thì sao cán bộ tiếp nhận hồ sơ vẫn hướng dẫn người dân theo cách đó?.Ông Ngọc lại phân bua: "UBND thành phố chưa làm rõ chức năng của phòng Tài nguyên – Môi trường và phòng Quản lý đô thị cấp quận, chưa có hướng dẫn của cơ quan thuế về cách xác định mốc tính thuế.... nên triển khai thực hiện còn vướng mắc". Và, ông Ngọc cũng thừa nhận: Đây là hạn chế của Quyết định 23/2008 của thành phố. Bởi, lẽ ra khi ban hành Quyết định số 23, thành phố cần có một thời gian để giải quyết hết các hồ sơ cũ, chứ hồi tố thế này vừa khiến cơ quan thực thi lúng túng, vừa gây bức xúc đối với các hộ dân khi thực hiện cấp sổ đỏ. Nhưng, ý kiến của những nhà quản lý, ban hành chính sách của Bộ TN&MT lại cho rằng: Áp dụng như trường hợp trên là trái với các quy định hiện hành về thủ tục cấp GCNQSDĐ. Tại Nghị định 84/NĐ-CP của Chính phủ đã ban hành thì trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ trước ngày 1/1/2005 thì giá đất áp dụng để xác định nghĩa vụ tài chính là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ và nếu cơ quan chức năng chậm làm thủ tục hoặc hướng dẫn lập hồ sơ không đúng quy định thì người nộp hồ sơ có quyền khiếu nại đối với hành vi gây chậm trễ trong việc xử lý hồ sơ... Cách làm này cũng trái quy định cả với quy định tại Luật Nhà ở. Vì theo quy định của Luật Nhà ở, việc đăng ký tài sản gắn liền với đất là do ý muốn của người dân. Dân có nhu cầu thì đăng ký, còn không thì cơ quan cấp GCNQSDĐ không có quyền yêu cầu kê khai để gây phức tạp thêm thủ tục