Đánh Giá Khái Quát Việc Nhận Tài Sản Bảo Đảm Tại Các Ngân Hàng

trên thì bên nhận thế chấp có quyền: (i) Thu giữ tài sản bảo đảo đảm theo quy định tại Điều 63 Nghị định 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung Nghị định số 11/2012/NĐ-CP trong trường hợp khoản nợ là vật, (ii) Yêu cầu bên có nghĩa vụ phải trả số tiền gốc, lãi và lãi quá hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng; (iii) Yêu cầu bên thế chấp thực hiện tiếp nghĩa vụ bảo đảm trong trường hợp giá trị nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng có căn cứ phát sinh quyền đòi nợ thực hiện không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ của bên thế chấp; (iv) Khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.

- Đối với tài sản hình thành trong tương lai:

+ Đối với tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai thuộc đối tượng đăng ký quyền sở hữu, quyền lưu hành tài sản, việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện như sau:

Thứ nhất, đối với việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Thông tư 16 quy định: (i) Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp được nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thứ ba. Việc nhận chính tài sản thế chấp thay cho việc thực hiện nghĩa vụ của ngân hàng phải tuân thủ quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật các tổ chức tín dụng. (ii) Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở trong trường hợp nhà ở được bán để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.

Thứ hai, đối với việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, Thông tư 16 quy định: (i) Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà

ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở với bên thế chấp để bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; (ii) Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Thứ ba, đối với việc xử lý tài sản bảo đảm là các loại tài sản khác, Thông tư 16 quy định: (i) Nếu bên bảo đảm là người mua tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm và quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Bên nhận bảo đảm (trong trường hợp nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm) hoặc người mua tài sản bảo đảm được quyền yêu cầu người bán tài sản giao tài sản theo hợp đồng mua bán tài sản khi tài sản đó đã hình thành. Người bán tài sản có nghĩa vụ giao tài sản theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm. Khi yêu cầu người bán giao tài sản, bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm có trách nhiệm xuất trình hợp đồng bảo đảm để chứng minh tài sản đó đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Việc giao tài sản bảo đảm phải được lập thành biên bản có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm và người bán tài sản. Trường hợp người bán tài sản không giao tài sản đã hình thành cho bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm thì bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm có quyền thu giữ tài sản đã hình thành theo quy định tại Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung Nghị định số 11/2012/NĐ-CP hoặc khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật; (ii) Nếu bên bảo đảm là bên chế tạo, sản xuất tài sản thì

bên bảo đảm có trách nhiệm chuyển giao tài sản đã hình thành và các hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản đã hình thành cho bên nhận bảo đảm hoặc bên mua tài sản. Việc giao tài sản và hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản giữa các bên phải được lập thành biên bản có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm và bên bảo đảm. Bên nhận bảo đảm, người mua tài sản bảo đảm được quyền yêu cầu người bán tài sản giao tài sản khi tài sản bảo đảm đó đã hình thành. Việc giao tài sản phải lập thành biên bản có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm và bên mua bảo đảm.

Ngoài ra, Thông tư 16 tiếp tục quy định nguyên tắc đã được quy định từ Nghị định 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung Nghị định số 11/2012/NĐ-CP là việc đăng ký quyền sở hữu, quyền lưu hành tài sản sau khi tài sản hình thành không cần có văn bản ủy quyền của bên bảo đảm.

+ Đối với việc xử lý các tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai là các loại tài sản không thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền lưu hành tài sản, Thông tư 16 quy định Bên nhận bảo đảm (trong trường hợp nhận chính tài sản bảo đảm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ), bên mua tài sản bảo đảm được quyền sở hữu tài sản bảo đảm tại thời điểm xử lý tài sản bảo đảm và hợp đồng bảo đảm, và biên bản xử lý tài sản bảo đảm (nếu có) là giấy tờ chứng minh bên nhận bảo đảm được thực hiện các quyền, giao dịch về tài sản.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 93 trang tài liệu này.

* Ngoài ra, một nội dung quan trọng của Thông tư 16 là quy định hướng dẫn cụ thể việc định giá tài sản bảo đảm trong trường hợp bán tài sản bảo đảm không qua đấu giá. Cụ thể, việc xác định giá bán trong trường hợp này được thực hiện như sau: (i) Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm thỏa thuận về giá bán tài sản bảo đảm bằng văn bản; (ii) Trường hợp không thỏa thuận được, bên bảo đảm được quyền chỉ định cơ quan, tổ chức thẩm định giá trong

15 ngày kể từ ngày không thỏa thuận được giá bán; (iii) Hết thời hạn này nếu bên bảo đảm không chỉ định, thì bên nhận bảo đảm có quyền chỉ định cơ quan, tổ chức thẩm định giá xác định giá bán tài sản bảo đảm.

Trong trường hợp tài sản bảo đảm không bán được theo giá định giá, thì bên nhận bảo đảm được hạ giá bán. Việc hạ giá được thực hiện tối đa ba lần, mỗi lần không quá 10% giá đã định, thời gian hạ giá phải cách nhau ít nhất 30 ngày đối với bất động sản và 15 ngày đối với động sản. Sau ba lần hạ giá mà vẫn chưa bán được thì bên nhận bảo đảm được nhận chính tài sản bảo đảm. Giá trị tài sản trong trường hợp này là mức giá của lần hạ giá cuối cùng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

* Để tháo gỡ khó khăn trong trường hợp bên bảo đảm không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm, Thông tư 16 quy định bên nhận bảo đảm được quyền ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu đó, nhưng trong hồ sơ đề nghị chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải bổ sung một bản chính hợp đồng bảo đảm đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hoặc một bản sao hợp lệ hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản khác chứng minh có thỏa thuận về việc bên nhận bảo đảm được quyền ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm. Đối với tài sản không thuộc đối tượng phải đăng ký thì bên mua, bên nhận chính tài sản bảo đảm có quyền sở hữu tài sản theo quy định tại Khoản 1 Điều 439 Bộ luật Dân sự.

Đồng thời, để tạo điều kiện cho bên bảo đảm vẫn có thể giao dịch được đối với tài sản bảo đảm, vừa đảm bảo tránh rủi ro cho bên nhận bảo đảm khi đồng ý cho bên bảo đảm chuyển nhượng tài sản bảo đảm trong thời gian hợp đồng bảo đảm có hiệu lực, Thông tư 16 quy định bên bảo đảm có quyền yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản trước khi xóa đăng ký giao dịch bảo đảm.

Bên cạnh đó, Thông tư 16 cũng quy định về việc thực hiện thủ tục xác nhận thay đổi về hiện trạng và đăng ký biến động đối với tài sản thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng do có sự đầu tư thêm. Theo đó, bên thế chấp có nghĩa vụ thực hiện thủ tục xác nhận sự thay đổi về hiện trạng hoặc đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày tài sản thế chấp có sự thay đổi. Nếu bên thế chấp không thực hiện thì bên nhận thế chấp vẫn có quyền xử lý tài sản thế chấp và thực hiện thủ tục xác nhận sự thay đổi hoặc đăng ký biến động đồng thời với thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng sau khi xử lý tài sản thế chấp.

2.3. ĐÁNH GIÁ KHÁI QUÁT VIỆC NHẬN TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CÁC NGÂN HÀNG

2.3.1. Tình hình thực hiện cho vay có bảo đảm bằng tài sản

Đối với cho vay có bảo đảm bằng tài sản của khách hàng và bên thứ ba, các ngân hàng tuân thủ quy định chung của pháp luật về điều kiện của tài sản bảo đảm: tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh; tài sản phải được phép giao dịch mua bán; tài sản không thuộc diện tranh chấp và phải mua bảo hiểm theo quy định của pháp luật. Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm trước khi cho vay tuỳ theo giá trị mức xin vay mà các ngân hàng có các hình thức và biện pháp thẩm định, mức cho vay tối đa thông thường bằng 70% giá trị tài sản bảo đảm, đối với tài sản là vàng, đá quý tối đa 90%, tài sản cầm cố là trái phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm và các giấy tờ có giá khác do Chính phủ, ngân hàng nhà nước phát hành thì các ngân hàng quyết định trên cơ sở nguyên tắc thu đủ nợ gốc, lãi và phí.

Hầu hết các cá nhân và hộ gia đình chưa có hồ sơ tín dụng tại các ngân hàng nên thông tin về họ rất ít, việc xác định các thông tin về tình trạng sức khoẻ của người vay, thông tin về công việc hiện có và mức độ ổn định của công việc là rất khó khăn. Vì vậy đối với các khoản vay này các ngân hàng

luôn yêu cầu khách hàng vay phải có tài sản bảo đảm, ngoại trừ trường hợp cán bộ công nhân viên vay tín chấp có sự xác nhận của người sử dụng lao động (thường mức cho vay trong trường hợp này không cao, có thể tương đương 6 tháng lương của khách hàng).

Tài sản bảo đảm của khách hàng vay vốn thường là quyền sử dụng đất, phương tiện vận tải, nhà ở, dự án. Không ít trường hợp chủ sở hữu doanh nghiệp sử dụng tài sản của cá nhân làm vật thế chấp, cầm cố để vay vốn kinh doanh cho doanh nghiệp do các tài sản tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh không đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu thuộc về doanh nghiệp.

2.3.2. Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

Trong trường hợp khách hàng vay vốn không trả được nợ hoặc trả không hết nợ vay thì các ngân hàng phải xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay. Tài sản bảo đảm phải được xử lý theo các phương thức các bên đã thoả thuận trong hợp đồng, trong trường hợp không xử lý được theo phương thức đã thoả thuận thì ngân hàng tiến hành khởi kiện tại Tòa án.

2.3.3. Một số hạn chế

Danh mục các loại tài sản bảo đảm chưa đa dạng, hiện tại chủ yếu tập trung vào các loại giấy tờ có giá, sổ tiết kiệm, nhà ở, quyền sử dụng đất, phương tiện vận tải. Việc thế chấp bằng các loại máy móc thiết bị chỉ được các ngân hàng áp dụng đối với những doanh nghiệp có quan hệ vay vốn truyền thống. Thực trạng này gây nhiều khó khăn cho các đơn vị sản xuất có giá trị máy móc thiết bị chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tài sản khi xin vay vốn, nhất là các doanh nghiệp ngoài quốc doanh. Các doanh nghiệp này chủ yếu vay vốn là từ việc cầm cố giấy tờ có giá hoặc thế chấp quyền sử dụng đất, thậm chí thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu doanh nghiệp trong khi doanh nghiệp có tài sản là máy móc thiết bị có thể thế chấp nhưng ít được chấp thuận do khó khăn trong việc xác định giấy tờ sở hữu.

Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm khoản vay còn nặng tính chủ quan, trên thực tế việc xác định giá trị tài sản bảo đảm của khách hàng đều do tổ thẩm định tín dụng của các ngân hàng thực hiện mà không có sự tham gia của các cơ quan chuyên môn. Việc phân tích đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư, của phương án sản xuất kinh doanh chủ yếu vẫn nặng về phân tích tài chính mà thiếu đi việc phân tích các khía cạnh thị trường, khả năng quản lý, khả năng tổ chức sản xuất.

Các thông tin để làm căn cứ thẩm định khách hàng, về dự án đầu tư, phương án sử dụng vốn vay, về tài sản bảo đảm còn hạn chế, thiếu cơ sở khẳng định tính trung thực khách quan của các thông tin đã gây khó khăn cho ngân hàng trong việc phân tích tình hình tài chính, tài sản bảo đảm cũng như tính khả thi của phương án sử dụng vốn vay. Bên cạnh các thông tin do chính khách hàng cung cấp và nguồn thông tin từ Trung tâm thông tin tín dụng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, hầu như không có các thông tin khai thác từ các hiệp hội mà khách hàng tham gia, từ phía bạn hàng của khách hàng, từ các tổ chức nghiên cứu thị trường, ngoài ra ngân hàng vẫn chưa có được sự liên thông với các cơ quan thuế, hải quan để kiểm chứng thông tin do khách hàng cung cấp...

Chương 3

THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH

VỀ CẦM CỐ TÀI SẢN VÀ THẾ CHẤP TÀI SẢN TẠI GP.BANK VÀ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG

3.1. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CẦM CỐ TÀI SẢN, THẾ CHẤP TÀI SẢN TẠI GP.BANK

Trong thực tế làm việc và vận dụng pháp luật, GP.Bank gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp khi tiến hành các thủ tục trong các giao dịch cầm cố tài sản, giao dịch thế chấp tài sản. Dưới đây là một số những khó khăn và rủi ro tiềm ẩn điển hình nhất.

3.1.1. Vấn đề thứ nhất: Thẩm định về nhân thân của người tham gia ký kết hợp đồng thế chấp tài sản

+ Xác định chính xác nhân thân của người tham gia giao kết hợp đồng Vấn đề tưởng là đơn giản nhưng trong thực tế lại rất phức tạp vì đã có

trường hợp do cán bộ ngân hàng, công chứng viên không làm hết trách nhiệm đã công chứng hợp đồng có chữ ký giả, bị đánh tráo người ký hợp đồng thế chấp do người yêu cầu công chứng không có chứng minh thư (chỉ có đơn xác nhận mất giấy tờ, đơn xin cấp chứng minh thư có xác nhận của công an xã, phường); dùng chứng minh thư photo; chứng minh thư bị sửa; chứng minh thư giả; người giống trong ảnh của chứng minh thư để thay thế người đã chết thậm chí thay thế cả người đang còn sống; dùng hợp đồng ủy quyền giả để ký hợp đồng.

Ví dụ: Tại chi nhánh Ba Đình – GP.Bank có món vay của một khách hàng: Khách hàng vay một tỷ đồng với mục đích là mua bất động sản với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình Ông Nguyễn Văn A. Hợp đồng thế chấp được ký kết theo đúng quy định. Tuy nhiên, khi khách