Vấn Đề Thứ Ba: Xác Định Tài Sản Bảo Đảm Là Tài Sản Chung Hay Tài Sản

nhận quyền sử dụng đất làm từ phôi thật để giả con dấu và chữ ký, hoặc có trường hợp phôi thật, con dấu thật nhưng chữ ký giả nên rất khó nhận biết. Trong khi đó cán bộ ngân hàng và ngay cả Công chứng viên cũng không hề được đào tạo về nghiệp vụ nhận biết, phân biệt giấy tờ giả nên bằng mắt thường thật sự rất khó để nhận biết đâu là "sổ đỏ" giả đâu là "sổ đỏ" thật.

Tồn tại rất nhiều trường hợp tài sản bảo đảm của khách hàng có giá trị thật là 5 tỷ nhưng khi định giá để cho vay 10 tỷ để cho khách hàng vay số tiền cao hơn giá trị thật của tài sản bảo đảm, khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng mang xử lý tài sản bảo đảm mới "ngã ngửa ra" là giá trị thật của tài sản bảo đảm thấp hơn nhiều khoản cho vay. Nguyên nhân là do khi cán bộ ngân hàng hoặc hỗ trợ tín dụng chỉ định giá tài sản bằng cách tham khảo giá bán, chuyển nhượng nhà ở, đất ở của khu vực có tài sản thế chấp thông qua internet mà không trực tiếp đến kiểm tra, thẩm định hiện trạng nhà, đất - giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng.

+ Rủi ro đến từ chính sách, pháp luật

Chẳng hạn như hiện tại, nhà và đất được quản lý riêng, nhà do Bộ Xây dựng quản lý theo Luật Nhà ở, đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý theo Luật Đất đai. Từ năm 2003, Luật Đất đai có hiệu lực, song Luật Nhà ở đến ngày 1/7/2006 mới có hiệu lực. Điều này dẫn đến trường hợp ngân hàng cho vay, tài sản thế chấp là 360m2 đất ở khu vực khá đắt đỏ của Hà Nội của

một bên thứ ba. Sau một thời gian, bên thế chấp xây một biệt thự trên đất đó. Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng muốn xử lý tài sản thế chấp nhưng không được, bởi hợp đồng thế chấp chỉ có tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thứ ba và bên này không thế chấp nhà hay tài sản gắn liền với đất. Không có cách nào để "bê" biệt thự đi nơi khác, ngân hàng đành làm "ngơ' đối với khoản vay nói trên.

Có trường hợp khách hàng chỉ thế chấp nhà mà không thế chấp đất và

hậu quả là ngân hàng lâm tình huống tiến thoái lưỡng nan, khi mà tài sản bảo đảm tuy có và ngân hàng có toàn quyền xử lý, nhưng chỉ có điều ngân hàng không cách nào xử lý được. Bởi lẽ, tài sản bảo đảm là khung nhà xưởng của một doanh nghiệp và ngân hàng không cách nào bán được, do không có ai mua. Thậm chí, ngân hàng còn bị khu công nghiệp giục đến lấy nhà xưởng về để trả đất thuê cho khu công nghiệp.

3.1.3. Vấn đề thứ ba: Xác định tài sản bảo đảm là tài sản chung hay tài sản riêng

+ Không đủ căn cứ để xác định tài sản đem thế chấp của khách hàng là tài sản chung của vợ chồng hay tài sản riêng của vợ/chồng

Khoản 1 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình 2000 đã quy định: Tài sản chung của vợ chồng và hình thức sở hữu đối với tài sản chung của vợ chồng. "Những thu thập hợp pháp khác" của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân có thể là tiền thưởng, tiền trợ cấp, tiền trúng thưởng xổ số, mà vợ, chồng có được hoặc tài sản mà vợ chồng được xác lập quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 247, 248, 249, 250, 251 và 252 Bộ luật Dân sự... trong thời kỳ hôn nhân. Khoản 2 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình 2000 quy định: "Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 93 trang tài liệu này.

tên của cả vợ và chồng".

Thực tiễn cho thấy chỉ có tài sản rất lớn, rất quan trọng đối với đời sống gia đình thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu mới ghi tên của cả vợ chồng (như: nhà ở, quyền sử dụng đất...), song cũng không phải trong mọi trường hợp. Đối với các tài sản khác phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng trong giấy chứng nhận thường chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng (như: xe môtô, xe ôtô, tàu, thuyền vận tải...). Mặt khác, Khoản 1 Điều 32 Luật Hôn nhân và gia đình 2000 đã quy định cụ thể về tài sản riêng của vợ chồng. Để bảo vệ quyền lợi

chính đáng của các bên, trong trường hợp tài sản do vợ, chồng có được trong thời kỳ hôn nhân mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng, nếu không có tranh chấp thì đó là tài sản chung của vợ chồng; nếu có tranh chấp là tài sản riêng thì người có tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải chứng minh được tài sản này do được thừa kế riêng, được tặng riêng trong thời kỳ hôn nhân hoặc tài sản này có được từ nguồn tài sản riêng quy định tại Khoản 1 Điều 32 (ví dụ: được thừa kế riêng một khoản tiền và dùng khoản tiền này mua cho bản thân một chiếc xe môtô mà không nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng).Trong trường hợp không chứng minh được tài sản đang có tranh chấp này là tài sản riêng thì theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình 2000 tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng.

Trong trường hợp là tài sản riêng của vợ hoặc chồng thì phải có tài liệu chứng minh (bản di chúc, hợp đồng tặng cho riêng…) hoặc bản cam kết của người còn lại xác nhận tài sản mang ra giao dịch là tài sản riêng. Tuy nhiên, pháp luật không quy định hình thức pháp lý của tài liệu/văn bản cam kết này. GP.Bank có rất nhiều trường hợp hợp đồng thế chấp chỉ do chồng ký vì đã có văn bản cam kết viết tay của người vợ về việc tài sản đó là tài sản riêng của người chồng. Nhưng ai đảm bảo rằng họ chưa từng lập văn nào trước đó hoặc sau đó bà vợ bỏ tiền sửa chữa nhà/xây mới nhà cửa trên đất đồng thời quay lại tranh chấp với ngân hàng.

Mới đây, GP.Bank phát sinh một vụ việc như sau: Ông A và bà B kết hôn 1999 và đã ly hôn theo quyết định ly hôn ngày 1/7/2014. Theo nội dung tại Quyết định ly hôn thì họ không yêu cầu Tòa án chia tài sản. Như vậy, phần tài sản họ tự thỏa thuận. Ngày 23/7/2014, Ông A kết hôn với bà C (Giấy đăng ký kết hôn ngày 23/7/2014). Hiện ông A có nhu cầu vay vốn tại GP.Bank và thế chấp otô do ông đứng tên làm chủ sở hữu, Giấy chứng nhận đăng ký xe

được cấp ngày 25/5/2014. Như vậy, để bảo đảm rủi ro và tránh tranh chấp cho GP.Bank, những ai là người tham gia ký hợp đồng thế chấp?

Giải pháp: yêu cầu khách hàng cung cấp văn bản thỏa thuận với bà B có nội dung định đoạt xe ôtô nói trên. Theo đó, xác nhận phần tài sản đang thuộc sở hữu của ai? Nếu chiếc ôtô thuộc về ông A thì yêu cầu ông A, bà C có giấy cam đoan về việc đây là tài sản riêng của ông A, bà C không có quyền lợi gì liên quan đến tài sản này, ông A cũng không nhập tài sản này vào khối tài sản chung vợ chồng. Nếu đáp ứng đầy đủ giả thuyết trên: Hợp đồng thế chấp sẽ được ký giữa Ngân hàng và Ông A mà thôi.

+ Tài sản bảo đảm là đất cấp cho hộ gia đình nhưng không có đủ thành viên từ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tham gia ký kết hợp đồng thế chấp.

Tại Điều 106 của Bộ luật Dân sự đã quy định về hộ gia đình:

Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này [49].

Tại Điều 108 của Bộ luật đã quy định về tài sản chung của hộ gia đình: "Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ" [49].

Tại Điều 109 của Bộ luật đã quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình:

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận; 2. Việc định đoạt tài

sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý [49].

Theo đó, trong trường hợp tài sản bảo đảm là đất cấp cho hộ gia đình thì cần phải làm rõ danh sách thành viên hộ gia đình có tên trong hộ khẩu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình để yêu cầu tất cả các thành viên của hộ gia đình từ đủ 15 tuổi trở lên phải ký vào hợp đồng thế chấp.

Trong thực tế, đã có nhiều trường hợp do cán bộ ngân hàng và công chứng viên "để sót" thành viên hộ gia đình không ký vào hợp đồng thế chấp, khi ngân hàng xử lý tài sản thì xuất hiện thành viên này khởi kiện. Hợp đồng thế chấp vô hiệu trong sự "ngẩn ngơ" của ngân hàng.

Một trường hợp rủi ro khác liên quan đến hộ gia đình, đó là cách xác định thành viên trong hộ theo "sổ hộ khẩu" hay theo giấy tờ nào vẫn còn là đề tài tranh cãi trong quá trình thực hiện nghiệp vụ công chứng. Để tạo điều kiện nhanh chóng và thuận lợi thì đa số các công chứng viên - phòng công chứng vẫn sử dụng "sổ hộ khẩu" để xác định số thành viên của hộ. Nhưng nếu, có người chứng minh được họ không có tên trong "sổ hộ khẩu" nhưng là thành viên của hộ theo quy định của Điều 106 Bộ luật Dân sự:

Mà không "được ký hợp đồng thế chấp" thì việc hợp đồng thế chấp bị vô hiệu, rủi ro cho ngân hàng là hoàn toàn có thể xảy ra.

3.1.4. Vấn đề thứ tư: Xử lý tài sản bảo đảm

Muốn xử lý tài sản cầm cố, tài sản thế chấp thì trước tiên ngân hàng phải thu giữ được tài sản. Tuy hiện nay cơ chế pháp lý "mở" hơn đối với ngân hàng nhưng khó khăn vẫn còn như:

- Thẻ tiết kiệm/ Hợp đồng tiền gửi do ngân hàng khác được cầm cố tại GP.Bank. Do tài này còn được cầm cố bảo đảm cho 1 hoặc nhiều nghĩa vụ khác tại ngân hàng đã phát hành thì thứ tự thanh toán cho GP.Bank mất an toàn vì đương nhiên các nghĩa vụ phát sinh tại ngân hàng phát hành sẽ được khấu trứ trước tiên. Nguyên nhân là do: GP.Bank không trực tiếp giữ tại sản mà chỉ gửi yêu cầu phong tỏa sang ngân hàng phát hành. Theo đó, ngân hàng phát hành không phải là bên thứ ba được ủy quyền giữ tài sản nên khi đối chiếu lại quy định pháp luật:

Điều 16 Nghị định 163/2006/ND-CP được sửa đổi, bổ sung Nghị định số 11/2012/ND-CP:

Sau khi nhận chuyển giao tài sản cầm cố, bên nhận cầm cố trực tiếp giữ tài sản hoặc uỷ quyền cho người thứ ba giữ tài sản; trường hợp uỷ quyền cho người thứ ba giữ tài sản thì bên nhận cầm cố vẫn phải chịu trách nhiệm trước bên cầm cố về việc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định tại Điều 332 Bộ luật Dân sự và nghĩa vụ khác theo thoả thuận với bên cầm cố [28].

Điều 17 Nghị định 163/2006/ND-CP được sửa đổi, bổ sung Nghị định số 11/2012/ND-CP về Trách nhiệm của bên nhận cầm cố trong trường hợp tài sản cầm cố bị mất, hư hỏng, mất giá trị hoặc giảm sút giá trị:

1. Trong trường hợp tài sản cầm cố là vật có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thì bên nhận cầm cố đang giữ tài sản đó phải thông báo cho bên cầm cố và yêu cầu bên cầm cố cho biết cách giải quyết trong một thời hạn nhất định; nếu hết thời hạn đó mà bên

cầm cố không trả lời thì bên nhận cầm cố thực hiện biện pháp cần thiết để ngăn chặn. Bên nhận cầm cố có quyền yêu cầu bên cầm cố thanh toán các chi phí hợp lý, nếu bên nhận cầm cố không có lỗi trong việc xảy ra nguy cơ đó. Trường hợp tài sản cầm cố bị mất, hư hỏng, mất giá trị hoặc giảm sút giá trị do lỗi của bên nhận cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố;

2. Trong trường hợp tài sản cầm cố là vật do người thứ ba giữ mà có nguy cơ bị mất, hư hỏng, mất giá trị hoặc giảm sút giá trị thì quyền và nghĩa vụ giữa người thứ ba và bên nhận cầm cố được thực hiện theo hợp đồng gửi giữ tài sản;

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không áp dụng trong trường hợp vật cầm cố bị hao mòn tự nhiên [28].

Điều 19 Nghị định 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung Nghị định số 11/2012/ND-CP:

1. Trong trường hợp nhận cầm cố vận đơn theo lệnh, vận đơn vô danh (bộ vận đơn đầy đủ) theo quy định tại Điều 89 Bộ luật Hàng hải Việt Nam thì bên nhận cầm cố có quyền đối với hàng hóa ghi trên vận đơn đó;

2. Trong trường hợp nhận cầm cố thẻ tiết kiệm thì bên nhận cầm cố có quyền yêu cầu tổ chức nhận tiền gửi tiết kiệm phong toả tài khoản tiền gửi tiết kiệm của bên cầm cố;

3. Trong trường hợp nhận cầm cố giấy tờ có giá thì bên nhận cầm cố có quyền yêu cầu người phát hành giấy tờ có giá hoặc Trung tâm lưu ký chứng khoán đảm bảo quyền giám sát của bên nhận cầm cố đối với giấy tờ có giá đó. Trong trường hợp người phát hành giấy tờ có giá hoặc Trung tâm lưu ký chứng khoán vi phạm cam kết đảm bảo quyền giám sát của bên nhận cầm cố mà gây thiệt

hại cho bên nhận cầm cố thì phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên nhận cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp tài sản cầm cố là các loại chứng khoán thuộc đối tượng phải đăng ký, lưu ký chứng khoán thì việc đăng ký cầm cố tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm và việc đăng ký, lưu ký chứng khoán tại Trung tâm lưu ký chứng khoán được thực hiện theo quy định của pháp luật về chứng khoán [28].

Theo đó, GP.Bank không cơ sở yêu cầu ngân hàng phát hành thanh toán đủ cho mình số tiền tương ứng nghĩa vụ của bên cầm cố phát sinh tại GP.Bank và càng không có cơ sở để yêu cầu bồi thường trong trường GP.Bank không thu hồi được nợ.

- Sự phối hợp của các cơ quan liên quan như: Công an; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Ủy ban nhân dân... Các quy định hiện nay chỉ dừng ở hình thức "phối hợp", chưa nâng đến tầm "trách nhiệm", chưa có chế tài về việc không thực hiện nên việc "cầu cứu" từ phía các ngân hàng vẫn chỉ đang là "trông chờ"...

- Liên quan đến phương thức bán đấu giá tài sản bằng hình thức bỏ phiếu kín: Do Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản chưa quy định cụ thể về thủ tục bán đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu, nên có trường hợp Trung tâm bán đấu giá tài sản đã "vận dụng" để ấn định hình thức bán đấu giá theo cách bỏ phiếu kín 1 vòng ghi giá mua khi nộp hồ sơ đăng ký và sau một thời gian dài (ví dụ, 10 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ) sẽ mở phiếu công bố kết quả đấu giá. Đây là hình thức bán đấu giá thiếu công khai, minh bạch, không phản ánh đúng tính chất đấu giá (đấu giá liên tục và bán theo giá đấu cao nhất), qua đó hiện tượng "mớm" giá, cố tình hủy kết quả, cho kết quả không thành (theo quy định thì mỗi lần đấu giá tiếp theo sẽ

Xem toàn bộ nội dung bài viết ᛨ