Vấn Đề Thứ Hai: Thẩm Định Về Tài Sản Bảo Đảm

hàng không trả được nợ, tiến hành kiện ngược lại ngân hàng với lý do, một thành viên của Hộ gia đình ông Nguyễn Văn A tham gia ký kết hợp đồng thế chấp là giả mạo và yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp là vô hiệu.

Bình luận vụ án này: Đối với vụ án này, đa số quan điểm của Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu do vi phạm về chủ thể ký kết hợp đồng. Căn cứ pháp luật được Tòa án viện dẫn:

Việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý theo quy định tại khoản 2, Điều 108 Bộ luật Dân sự: "Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý" [49].

Khoản 2, Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 20/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định:

Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự [19].

Tuy nhiên, theo quan điểm của cá nhân tôi. Việc xét xử như vậy là không thấu tình đạt lý với những lý do như sau:

- Cơ sở pháp lý để xác định các thành viên Hộ gia đình không có. Theo đó, việc yêu cầu đầy đủ các thành viên hộ gia đình ký kết tại hợp đồng thế chấp là không có cơ sở để thực hiện.

- Tại Điều 107 Bộ luật Dân sự quy định về cơ chế đại diện của Hộ gia

đình, giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình.

- Bên cạnh đó, theo pháp luật về đất đai quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình với mục đích sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp. Quyền sử dụng đất cấp với mục đích đất ở không cấp cho hộ gia đình.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 93 trang tài liệu này.

Từ những phân tích nêu trên, bản án của vụ việc nêu trên nên theo hướng: công nhận hợp đồng thế chấp khi xét thấy đại diện của chủ hộ gia đình đó có tham gia ký kết hợp đồng thế chấp và hợp đồng được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật. Trường hợp giả mạo người khác, các bên làm đơn tố cáo lên công an để có những điều tra phù hợp.

+ Xác định người ký kết hợp đồng có đủ năng lực hành vi dân sự

Trong thực tế, có trường hợp công chứng viên đã cho cả người vừa mới chết lăn tay điểm chỉ vào hợp đồng hoặc cho cả người đang còn sống khỏe mạnh nhưng "mồm ăn lá, chân đá ống bơ, suốt ngày làm thơ" (chỉ những người có dấu hiệu của bệnh thần kinh) cũng lăn tay, điểm chỉ vào hợp đồng. Công chứng viên càng khó xác định năng lực hành vi dân sự hơn đối với những người bị tâm thần phân liệt, có lúc bình thường và có lúc bị bệnh.

+ Xác định người ký kết hợp đồng có đủ thẩm quyền hay không

Trong trường hợp ký kết hợp đồng thế chấp giữa 02 (hai) pháp nhân thì mỗi bên chỉ cần một người đại diện ký hợp đồng. Đối với ngân hàng, ít khi người đại diện theo pháp luật ký hợp đồng, mà thường do người được uỷ quyền ký, trong đó không ít trường hợp uỷ quyền cho người thứ ba một cách thường xuyên, liên tục. Phổ biến là trường hợp, người đại diện pháp luật của ngân hàng uỷ quyền cho giám đốc chi nhánh, sau đó giám đốc chi nhánh uỷ quyền lại cho phó giám đốc hoặc trưởng phòng. Ngược lại, để phòng ngừa rủi ro, ngân hàng nên chấp nhận cho bên vay là doanh nghiệp uỷ quyền một cấp cho người thứ hai và thường là có vị trí ngay dưới người uỷ quyền ký hợp

đồng. Việc đòi hỏi như trên của ngân hàng là chặt hơn đòi hỏi của pháp luật, nhưng nó có ý nghĩa quan trọng trên thực tế, nhằm hạn chế rủi ro về chủ thể ký hợp đồng, giúp cho hợp đồng thế chấp an toàn và dễ dàng hơn trong việc thu hồi nợ.

Đối với bên thế chấp là doanh nghiệp, thì đòi hỏi phải có sự thông qua của Hội đồng Thành viên hoặc Chủ sở hữu công ty hoặc Hội đồng quản trị đối với các trường hợp giá trị tài sản bảo đảm đạt đến một mức nhất định như: "bằng hoặc lớn hơn 50% tổng giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính tại thời điểm công bố gần nhất của công ty hoặc một tỷ lệ khác nhỏ hơn quy định tại Điều lệ công ty" (Điều 47, 64 và 108 Luật Doanh nghiệp 2005).

Ngân hàng phải chọn người đại diện hợp pháp để ký hợp đồng do tại Khoản 5, Điều 144 của Bộ luật Dân sự đã quy định về phạm vi đại diện: "Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [49]. Theo đó, giao dịch theo những trường hợp sau là những giao dịch vi phạm pháp luật:

- A đại diện cho cá nhân hoặc/và tổ chức để ký hợp đồng với chính A;

- A đại diện cho cá nhân hoặc/và tổ chức để ký hợp đồng với A là đại diện cho cá nhân hoặc/và tổ chức.

Tại GP.Bank, có vụ án khởi kiện khách hàng nợ quá hạn và được Tòa án xử thua kiện với cơ sở pháp lý nêu trên.

Tóm tắt vụ việc: khách hàng vay là Công ty cổ phần Dược phẩm Thiên Thạch do ông Nguyễn Thanh Bình – Giám đốc đồng thời là người đại diện theo pháp luật của công ty. Bên thế chấp là Hộ ông Nguyễn Văn Xuất và Hộ ông Vũ Đình Luyện. Hai chủ tài sản và Ông Nguyễn Thanh Bình ký Hợp đồng ủy quyền với nội dung Ông Bình được thay mặt chủ tài sản ký trên các hồ sơ thế chấp hai tài sản thuộc sở hữu của họ để bảo đảm cho khoản vay của

Công ty cổ phần Dược phẩm Thiên Thạch tại GP.Bank. Trên cơ sở đó, thủ tục thế chấp tài sản tại GP.Bank được hoản tất và GP.Bank giải ngân khoản vay của Công ty cổ phần Dược phẩm Thiên Thạch

Khi khoản vay quá hạn, dù đã rất tạo điều kiện cho Công ty cổ phần Dược phẩm Thiên Thạch có điều kiện và thời gian để trả nợ nhưng Công ty cổ phần Dược phẩm Thiên Thạch không hợp tác nên GP.Bank tiến hành khởi kiện tại Tòa vụ án này.

Tại bản án phúc thẩm số 144/2012/KDTM-PT ngày 1/8/2012 của Tòa án nhân dân tối cao Tòa án phúc thẩm tại Hà Nội nhận định: Hai Hợp đồng thế chấp được xác lập để đảm bảo cho khoản vay của Công ty cổ phần Dược phẩm Thiên Thạch là không phù hợp với quy định pháp luật về đại diện theo ủy quyền. Tại khoản 5 Điều 144 Bộ luật Dân sự đã quy định về phạm vi đại diện: "Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [49].Tại hai Hợp đồng thế chấp, ông Bình là người đại diện theo ủy quyền với tư cách là bên thế chấp đồng thời ông Bình cũng là đại diện ký của bên vay là Công ty cổ phần Dược phẩm Thiên Thạch. Như vậy, ông Bình là đại diện theo ủy quyền đã xác lập với người thứ ba là công ty cổ phần Dược phẩm Thiên Thạch mà ông là người đại diện. Do vậy, Hợp đồng thế chấp nêu trên là không có hiệu lực. Theo đó, Tòa án bác yêu cầu của GP.Bank về phát mại tài sản thế chấp trong trường hợp công ty cổ phần Dược phẩm Thiên Thạch không trả /trả không đầy đủ các khoản nợ tại GP.Bank.

Như vậy, khoản vay hiện nay không có tài sản bảo đảm. Việc thu hồi nợ hay nói cách khác là thi hành bản án phúc thẩm là vô vọng.

+ Rủi ro khi ký hợp đồng với người được ủy quyền thế chấp tài sản Trong thực tế, nhiều trường hợp mua bán tài sản được "ngụy trang"

dưới hợp đồng ủy quyền cho người được ủy quyền có đầy đủ quyền sở hữu: sử dụng, chiếm hữu, định đoạt. Khi một người được ủy quyền sở hữu nói chung và được ủy quyền thế chấp tài sản để vay vốn tại các ngân hàng nói chung và GP.Bank nói riêng thì sẽ có 06 (sáu) khả năng rủi ro có thể xảy ra:

Một là, một trong hai bên trong quan hệ ủy quyền vẫn có thể yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên.

Ví dụ: Hiện tượng vay ké nhau là có. Việc các công ty vay bổ sung vốn lưu động và cho họ hàng/người quen vay ké cùng mình là có. Tại GP.Bank tính theo số nhiều: hồ sơ tài sản bảo đảm tuân thủ quy định của pháp luật (công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm). Tuy nhiên, chủ sở hữu thực sự đang sinh sống tại bất động sản đó hoàn toàn khác so với người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở - tài sản thế chấp. Khi khởi kiện vụ án này, rủi ro vô cùng lớn do hiện nay chưa có quy định nào bảo vệ quyền lợi của ngân hàng trong tình huống này. Nguy cơ vô hiệu Hợp đồng thế chấp cao, khoản vay không còn tài sản bảo đảm nữa thì việc thu hồi nợ là vô cùng khó khăn.

Hai là, đại diện theo ủy quyền của Bên thế chấp chết hoặc bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết. Hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt đương nhiên (dù các bên có thỏa thuận khác).

Theo Điều 589 Bộ luật Dân sự:

Hợp đồng ủy quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng ủy quyền hết hạn;

2. Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;

3. Bên ủy quyền, bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 588 của Bộ luật này;

4. Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết [49].

Như vậy, nếu nhận thế chấp trong trường hợp này thì sẽ dẫn đến rủi ro rất cao cho ngân hàng, hợp đồng ủy quyền chấm dứt (do chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản thế chấp chết), những người thừa kế của người ủy quyền là những người có quyền kế thừa đối với tài sản này, quá trình xử lý tài sản là vô cùng phức tạp và kéo dài. Nhiều trường hợp, xuất hiện sự tranh chấp giữa bên được ủy quyền và những người thừa kế của người ủy quyền, lúc này tài sản trong tay ngân hàng cũng chỉ “đóng băng” mà thôi. Hoặc chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản đã chết, mà người nhận ủy quyền vẫn sử dụng hợp đồng ủy quyền để xác lập giao dịch thế chấp thì lúc này hợp đồng thế chấp sẽ vô hiệu hoàn toàn. Việc xác định tình trạng sống/chết của bên ủy quyền là rất khó vì khi tham gia giao dịch thế chấp, công chứng chỉ kiểm tra hồ sơ pháp lý có khớp đúng người và phạm vi ủy quyền cho phép đồng thời kiểm tra tình trạng của người được ủy quyền (người trực tiếp ký giao dịch thế chấp) mà thôi.

Ba là, Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Điều 588 Bộ luật Dân sự về đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền:

1. Trong trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực

hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt;

2. Trong trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền [49].

Rủi ro xảy ra trong trường hợp này xuất phát từ hệ thống quản lý công chứng chưa được công khai và minh bạch hiện nay. Ngân hàng không thể biết được việc một bên đã đơn phương chấm dứt hợp đồng và cứ thế giao kết hợp đồng thế chấp với người nhận ủy quyền (với tư cách là người đại diện theo ủy quyền) thì lúc này sẽ phát sinh tranh chấp và nguy cơ quan hệ thế chấp bị vô hiệu rất cao.

Bốn là, khi bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ ba, ví dụ nợ đối tác, cơ quan thuế hay ngân hàng thì theo quy định của Luật Tố tụng dân sự, quản lý thuế, thi hành án... các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả bất động sản đã "chuyển nhượng" theo hợp đồng ủy quyền. Trừ khi đã được chuyển giao hợp lệ cho bên thứ ba, về mặt pháp lý bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền. Bên được ủy quyền về bản chất chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên các chủ nợ vẫn có nguyên quyền yêu cầu kê biên và/hoặc phát mãi bất động sản để thanh toán cho khoản nợ với mình.

Năm là, trên thực tế, người ủy quyền khi ký hợp đồng ủy quyền vẫn là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản nhưng do vi phạm pháp luật nên cơ quan tố tụng đã xác định tài sản này là tang vật của vụ án hoặc là tài sản do phạm tội

mà có… nếu ngân hàng cần xử lý tài sản này thì sẽ bị cơ quan tố tụng "tuýt còi" và nợ xấu… lại trở về với nợ xấu.

Sáu là, còn có một số trường hợp khác mà nếu bên ủy quyền hoặc/và bên được ủy quyền bội tín thì mỗi bên vẫn có thể sử dụng những kỹ thuật nhất định trong việc vận dụng hợp đồng và quy định của pháp luật để tước đi một cách hợp pháp quyền lợi của bên kia. Ví dụ: có vụ việc xảy ra khi ký Hợp đồng ủy quyền xong (giao dịch thực chất là mua bán), một thời gian sau, bên ủy quyền có văn bản đề nghị ngân hàng A không nhận thế chấp quyền sử dụng đất của bên được ủy quyền… và tranh chấp xảy ra.

Theo đó, khi ngân hàng gặp phải 01 trong 06 rủi ro trên thì hợp đồng ủy quyền thế chấp tài sản bị vô hiệu và nợ xấu… vẫn chồng nợ xấu. GP.Bank đang có những khoản nợ xấu phát sinh từ rủi ro thứ nhất, rủi ro thứ năm và rủi ro thứ sáu. Chính vì nhận ra nhiều rủi ro tiềm ẩn như vậy nên hiện nay GP.Bank không nhận thế chấp dưới dạng này nữa.

3.1.2. Vấn đề thứ hai: Thẩm định về tài sản bảo đảm

Thực tế, hệ thống văn bản nội bộ GP.Bank được xây dựng khá chặt chẽ và hạn chế hầu hết rủi ro. Vấn đề là rủi ro xảy ra thường do do nhân viên non kém nghiệp vụ không thẩm định, tìm hiểu kỹ lưỡng hoặc đến từ những khó khăn bên ngoài. Khó khăn và nguy hiểm nhất là rủi ro do đạo đức của cán bộ, nhân viên. Hiện nay, hệ thống GP.Bank tổng hợp một số trường hợp điển hình như sau:

+ Tài sản bảo đảm ảo hoặc có tài sản thật nhưng không được định giá đúng cán bộ khách hàng không tiến hành thẩm định tài sản trên thực tế, chỉ dựa trên giấy tờ sở hữu khách hàng cung cấp nên khi khoản nợ quá hạn, khách hàng không trả nợ. Ngân hàng tiến hành thủ tục xử lý tài thế chấp thì phát hiện ra tại địa chỉ đó không có nhà và cũng không có giấy tờ nhà đất. Hóa ra, khách hàng đã làm giả giấy tờ, hồ sơ để vay được tiền. Khách hàng cung cấp giấy chứng