Cầm cố tài sản và thế chấp tài sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Dầu khí Toàn cầu GP.Bank

- Trường hợp bên thế chấp hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp (sau đây gọi là người đã đầu tư vào tài sản thế chấp), nhưng không dùng phần tài sản sản tăng thêm do đầu tư để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thì giải quyết như sau:

+ Trường hợp phần tài sản tăng thêm do đầu tư có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp mà không làm mất hoặc giảm giá trị của tài sản thế chấp thì khi xử lý tài sản bảo đảm người đã đầu tư vào tài sản thế chấp có quyền tách phần tài sản tăng thêm do đầu tư ra khỏi tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

+ Trường hợp phần tài sản tăng thêm do đầu tư không thể tách rời khỏi tài sản thế chấp hoặc nếu tách rời sẽ làm mất hoặc giảm giảm giá trị của tài sản thế chấp thì người đầu tư vào tài sản thế chấp không được tách phần tài sản tăng thêm do đầu tư ra khỏi tài sản thế chấp, nhưng khi xử lý tài sản thế chấp thì người đã đầu tư vào tài sản thế chấp được ưu tiên thanh toán phần giá trị tăng thêm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2.2.3. Xử lý tài sản bảo đảm

Trước khi ban hành Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT- NHNN hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm (TTLT 16), từ 2006 đến nay, các Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm, đã có những quy định tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Tuy nhiên, do chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể cách thức xử lý tài sản bảo đảm, trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan nên các tổ chức, cá nhân gặp nhiều khó khăn, lúng túng trong quá trình áp dụng. Với việc ban hành Thông tư 16, khuôn khổ pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của các ngân hàng đã được hoàn thiện một bước, giải quyết được nhiều

khó khăn, vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm và đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý tài sản bảo đảm.

Thực tế cho thấy, tài sản bảo đảm ở các ngân hàng hiện nay có hai dạng thường gặp là tài sản bảo đảm bằng động sản và bất động sản.

* Đầu tiên với tài sản bảo đảm là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu (máy móc, dây chuyền sản xuất...), theo quy định hiện hành chỉ cần căn cứ vào những thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng mà ngân hàng và người vay đã ký kết, ngân hàng được phép bán qua đấu giá, thu hồi vốn. Riêng đối với tài sản là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh không chỉ một mà rất nhiều ngân hàng đang tồn đọng rất nhiều nợ xấu do doanh nghiệp vay tiền và tài sản là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh thì đã bị chủ doanh nghiệp bán. Đây là loại tài sản mà pháp luật cho phép bên thế chấp có quyền bán/thay thế mà không cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Quyền lợi của các ngân hàng nhận thế chấp loại tài sản này chưa được bảo vệ đúng mức thì nay tại Thông tư liên tịch số 16 đã đưa ra cơ chế thu hồi tài sản thế chấp do bên thế chấp bán, thay thế tài sản thế chấp không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong khi hợp đồng thế chấp đã được đăng ký giao dịch bảo đảm và giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp có thỏa thuận khi bán, thay thế tài sản thế chấp phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp, cụ thể:

- Trình tự thu hồi:

Theo quy định tại Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung Nghị định số 11/2012/NĐ-CP:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 93 trang tài liệu này.

1. Bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản đó cho người xử lý tài sản theo thông báo của người này; nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản thì người xử lý tài sản có quyền thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 2 Điều này để xử lý hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết;

2. Khi thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm, người xử lý tài sản có trách nhiệm: a) Thông báo trước cho người giữ tài sản về việc áp dụng biện pháp thu giữ tài sản bảo đảm trong một thời hạn hợp lý. Văn bản thông báo phải ghi rõ lý do, thời gian thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của các bên; b) Không được áp dụng các biện pháp vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm;

3. Trong trường hợp người giữ tài sản bảo đảm là người thứ ba thì bên bảo đảm có trách nhiệm phối hợp với người xử lý tài sản thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm;

4. Bên bảo đảm hoặc người thứ ba giữ tài sản bảo đảm phải chịu các chi phí hợp lý, cần thiết cho việc thu giữ tài sản bảo đảm; trong trường hợp không giao tài sản để xử lý hoặc có hành vi cản trở việc thu giữ hợp pháp tài sản bảo đảm mà gây thiệt hại cho bên nhận bảo đảm thì phải bồi thường;

5. Trong quá trình tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, nếu bên giữ tài sản bảo đảm có dấu hiệu chống đối, cản trở, gây mất an ninh, trật tự nơi công cộng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật khác thì người xử lý tài sản bảo đảm có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và cơ quan Công an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm [20].

+ Theo đó, bên nhận thế chấp gửi trực tiếp hoặc qua đường bưu điện văn bản thông báo cho bên nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản về việc thu hồi tài sản, kèm theo một bản chính hợp đồng bảo đảm hoặc một

bản sao hợp đồng bảo đảm được Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực, tổ chức hành nghề công chứng cấp từ bản chính hoặc 01 bản sao Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp. Văn bản thông báo gửi bên nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng phải xác định rõ tài sản thế chấp, thời hạn, địa điểm giao nhận tài sản thế chấp, chủ thể có quyền nhận tài sản thế chấp;

+ Nếu bên nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thực hiện việc giao lại tài sản theo đúng yêu cầu của bên nhận thế chấp thì các bên lập biên bản bàn giao tài sản, có chữ ký, con dấu (nếu có) của các bên;

+ Chi phí liên quan đến việc bảo quản tài sản thế chấp được tính vào chi phí xử lý tài sản bảo đảm. Sau khi nhận lại tài sản thế chấp thì bên nhận thế chấp có trách nhiệm bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất hoặc hư hỏng tài sản thế chấp thì phải bồi thường thiệt hại cho bên thế chấp trừ những hư hỏng, mất mát đã có trước khi bên nhận thế chấp thu hồi tài sản thế chấp hoặc do sự kiện bất khả kháng;

+ Trường hợp không tiến hàng thu giữ tài sản trước bất kì hình thức nào thì có thể tiến hành khởi kiện khách hàng tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

- Phương thức thu hồi tài sản:

+ Trường hợp bên thế chấp bán tài sản thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được từ việc bán tài sản thế chấp để thanh toán cho giá trị nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Nếu bên thế chấp chưa nhận tiền thanh toán hoặc mới nhận một phần tiền thanh toán thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên mua thanh toán số tiền mua tài sản thế chấp cho mình. Trường hợp số tiền thu được hoặc giá trị tài sản hình thành từ số tiền thu được không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ thì bên thế chấp phải thanh

toán số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp nếu bên thế chấp đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thanh toán số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp nếu bên thế chấp không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trong trường hợp số tiền thu được hoặc giá trị tài sản hình thành từ số tiền thu được lớn hơn giá trị nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp phải trả số tiền chênh lệch cho bên thế chấp.

+ Trường hợp bên thế chấp thay thế tài sản thế chấp thì bên nhận thế chấp được quyền thu giữ, xử lý tài sản thay thế và số tiền thanh toán giá trị chênh lệch (nếu có) để thanh toán cho nghĩa vụ của bên thế chấp.

- Trường hợp bên nhận thế chấp không thể thực hiện quyền thu hồi tài sản thế chấp do tài sản thế chấp bị mất, hư hỏng, mất hoặc giảm sút giá trị thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp sửa chữa, bổ sung hoặc thay thế tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bổ sung, thay thế biện pháp bảo đảm khác hoặc yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

* Còn với tài sản bảo đảm là bất động sản, các tài sản này phải đăng ký quyền sở hữu và liên quan đến phạm vi điều chỉnh của nhiều bộ luật khác. Mặc dù, theo quy định tại Bộ luật Dân sự, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung Nghị định số 11/2012/NĐ-CP và các thỏa thuận tại Hợp đồng giữa các bên, việc toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm thuộc về bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, nếu khách hàng không ký vào hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho ngân hàng/Biên bản bàn giao tài sản thì ngân hàng không sang tên sở hữu đối với tài sản đó hoặc chuyển nhượng cho bên thứ ba. Vì vậy, để có thể xử lý được tài sản bảo đảm và thu hồi nợ, bên thế chấp thường sẽ lựa chọn con đường tố tụng. Đây là con đường phổ biến nhất hiện nay vừa có bán án/quyết định từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền vừa tiết kiệm khoản thuế sang

tên tài sản. Lúc này, việc bán tài sản để thu hồi nợ được sự hỗ trợ của Cơ quan thi hành án. Tuy nhiên, cách làm này mất nhiều thời gian, thủ tục phức tạp, qua nhiều cấp xét xử với nhiều quy trình tố tụng... đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh, đầu tư của bên nhận bảo đảm. Hoặc, khi ngân hàng đưa đơn khởi kiện khách hàng ra tòa án nhưng chỉ cần khách hàng cố tình trốn tránh, trốn đi nhằm che giấu địa chỉ khiến Tòa án không thể tống đạt văn bản tố tụng, quá trình khởi kiện theo đó bị đình chỉ hoặc trả lại đơn, kéo theo việc xử lý nợ không thực hiện được, mà không có chế tài nào can thiệp.

Bên cạnh đó, có trường hợp bên nhận bảo đảm thắng kiện nhưng vẫn không chắc chắn có thể xử lý được tài sản bảo đảm trên thực tế vì khi thực hiện phát mãi tài sản theo bản án/quyết định thì cơ quan thi hành án trả lời: bản án/quyết định không rõ ràng hoặc có thể hiểu nhiều cách khác nhau nên không có cơ sở để thi hành khiến quá trình thi hành án kéo dài, không hồi kết.

Trở lại Thông tư liên tịch số 16, với những quy định mới tại văn bản này các nút thắt xử lý tài sản bảo đảm nêu trên có thể được giải quyết. Cụ thể, theo Điều 10 của Thông tư này, nếu bên thế chấp (bên đi vay) và bên nhận thế chấp (ngân hàng) không thỏa thuận được giá bán tài sản bảo đảm thì ngay cả trong trường hợp bên thế chấp bất hợp tác, phía ngân hàng cũng có thể chỉ định tổ chức thẩm định giá để xác định giá bán tài sản.

Trong trường hợp tài sản bảo đảm không bán được theo giá mà tổ chức thẩm định giá đưa ra thì phía ngân hàng có quyền hạ giá tài sản bảo đảm xuống tối đa 30% (trong vòng 3 tháng) so với giá bán ban đầu. Việc cho phép các ngân hàng hạ giá bán tài sản bảo đảm không cần sự đồng ý từ phía bên thế chấp tạo ra điều kiện để các ngân hàng thanh lý tài sản và thu hồi nợ tốt hơn.

Trong trường hợp, đã hạ giá tài sản bảo đảm xuống 30% so với giá mà tổ chức thẩm định đưa ra mà vẫn không bán được tài sản thì các ngân hàng có thể nhận chính tài sản bảo đảm là bất động sản để làm thủ tục chuyển đổi

quyền sở hữu theo pháp luật. Việc chuyển đổi quyền sở hữu này theo quy định tại Điều 12 của Thông tư liên tịch nêu trên thì trong trường hợp bên thế chấp không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu, các ngân hàng vẫn có thể thực hiện chuyển đổi được với điều kiện chỉ cần kèm thêm bản chính hợp đồng bảo đảm đã được công chứng trong hồ sơ chuyển đổi.

Như vậy có thể thấy rằng, với những quy định, hướng dẫn mới tại Thông tư liên tịch số 16, việc phát mãi tài sản thế chấp là bất động sản trong thời gian tới có thể sẽ được xử lý nhanh hơn. Cơ chế pháp lý này có ý nghĩa đột phá trong việc xử lý nợ xấu tại các ngân hàng, vì hiện nay trong tổng dư nợ của toàn nền kinh tế có 72% dư nợ có tài sản bảo đảm, trong đó 66% là tài sản bảo đảm bằng bất động sản. Nếu tính trên tổng số nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng thì có tới 57% tài sản bảo đảm là bất động sản. Một khi "cục máu đông" bất động sản này được xử lý tốt hơn thì những tắc nghẽn của dòng tín dụng sẽ được khơi thông đáng kể.

* Bên cạnh đó, Thông tư liên tịch số 16 quy định quy định cụ thể việc xử lý tài sản thế chấp là quyền đòi nợ và các loại tài sản hình thành trong tương lai:

- Đối với quyền đòi nợ (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được được coi là một dạng của quyền đòi nợ và việc xử lý tài sản được áp dụng tương tự như xử lý tài sản thế chấp là quyền đòi nợ):

Thứ nhất, trước thời điểm xử lý quyền đòi nợ ít nhất 07 (bảy) ngày làm việc, bên nhận thế chấp gửi cho bên có nghĩa vụ trả nợ văn bản thông báo xử lý quyền đòi nợ và một bản sao có xác nhận của tổ chức hành nghề công chứng đối với hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ đã được công chứng hoặc bản chính hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ có chữ ký, con dấu (nếu có) của các bên hoặc Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền đòi nợ do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp.

Thứ hai, trong thời hạn 07 (bảy) ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thông báo xử lý quyền đòi nợ, bên có nghĩa vụ trả nợ có trách nhiệm thanh toán khoản nợ cho bên nhận thế chấp theo hướng dẫn như sau: (i) Nếu thời điểm thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng có căn cứ phát sinh quyền đòi nợ của bên thế chấp xảy ra trước thời điểm xử lý quyền đòi nợ theo hợp đồng thế chấp thì bên có nghĩa vụ trả nợ có trách nhiệm chuyển khoản tiền trả nợ vào tài khoản do bên có nghĩa vụ trả nợ mở tại Ngân hàng theo chỉ định của bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu Ngân hàng phong tỏa tài khoản này và được quyền yêu cầu Ngân hàng giải tỏa khi đến thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Kể từ thời điểm nộp tiền vào tài khoản, Bên có nghĩa vụ trả nợ không được quyền yêu cầu Ngân hàng giải tỏa và thực hiện giao dịch đối với số tiền này; (ii) Nếu thời điểm thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng có căn cứ phát sinh quyền đòi nợ của bên thế chấp xảy ra sau thời điểm xử lý quyền đòi nợ theo hợp đồng thế chấp thì bên nhận thế chấp được quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ trả nợ phải thanh toán khoản nợ đó cho mình tại thời điểm nghĩa vụ trả nợ đến hạn. Bên nhận thế chấp không được yêu cầu bên thế chấp thanh toán khi nghĩa vụ trả nợ chưa đến hạn, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

Thứ ba, trường hợp nhận trực tiếp các khoản tiền, tài sản từ bên có nghĩa vụ trả nợ thì bên nhận thế chấp phải lập biên bản có chữ ký của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên có nghĩa vụ trả nợ. Biên bản nhận các khoản tiền, tài sản phải ghi rõ việc bàn giao, tiếp nhận các khoản tiền, tài sản và xác định giá trị tài sản. Trong trường hợp bên thế chấp không ký vào biên bản thì biên bản đó chỉ cần chữ ký của bên nhận thế chấp và bên có nghĩa vụ trả nợ. Bên nhận thế chấp có trách nhiệm gửi biên bản nhận các khoản tiền, tài sản cho bên thế chấp.

Thứ tư, nếu bên có nghĩa vụ trả nợ không thực hiện các quy định nêu

Xem toàn bộ nội dung bài viết ᛨ