Tỷ lệ ngành xây dựng trong GDP thực tế từ năm 1950 chiếm khoảng 10% GDP trong vòng 25 năm. Tuy chỉ chiếm một tỷ lệ khiêm tốn so với ngành dịch vụ và hàng hoá, nhưng ngành xây dựng lại là nền tảng và thúc đẩy các ngành khác phát triển.
Trong nền kinh tế thị trường, lợi nhuận là dấu hiệu quan trọng cho thấy sự hiệu quả của việc phân bổ các nguồn lực kinh tế. Khi một ngành có lợi nhuận lớn, nó sẽ thu hút các nguồn vốn đầu tư chảy vào. Nếu xét theo tỷ lệ lợi nhuận, trong số 7 ngành công nghiệp đạt tỷ lệ lợi nhuận lớn nhất là: ngành tài chính và bảo hiểm, ngành sản xuất, quản trị doanh nghiệp, công nghiệp bán lẻ, công nghiệp bán buôn, xây dựng và thông tin, đóng góp 75% tổng lợi nhuận trong năm 2006 thì ngành xây dựng đứng thứ 6 với 5,13%. Từ năm 1998 đến năm 2005, thời điểm mà thị trường bất động sản bùng nổ, lợi nhuận sau thuế của ngành công nghiệp xây dựng đã tăng trung bình khoảng 19%/năm, nhưng đã giảm 21% năm 2006 và tiếp tục giảm vào năm 2007.
2006 (%) | 2002 (%) | 1998 (%) | |
Finance & Insurance | 20,32 | 22,00 | 10,29 |
Manufacturing | 17,18 | 1,97 | 21,58 |
Management of Companies | 10,70 | 21,04 | 10,37 |
Retail Trade | 8,86 | 14,32 | 13,01 |
Wholesale Trade | 7,81 | 9,82 | 9,58 |
Construction | 5,13 | 10,06 | 8,42 |
Information | 4,84 | -3,12 | -0,40 |
Total of Listed Categories | 74,84 | 76,09 | 72,85 |
Có thể bạn quan tâm!
-
Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 - 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam - 2 -
Nội Dung Kinh Doanh Dịch Vụ Quản Lý Bất Động Sản Bao Gồm: -
Vay Thế Chấp (Hay Còn Gọi Là “Vay Tài Sản” Hoặc Thế Chấp Thứ Cấp) -
Nguyên Nhân Dẫn Đến Tình Trạng Bong Bóng Bất Động Sản Ở Mỹ -
Tỷ Lệ Lãi Suất Liên Bang (Federal Fund Rate) Thay Đổi Liên Tục. -
Tác Động Tới Thị Trường Tài Chính Thế Giới
Xem toàn bộ 120 trang tài liệu này.
Hình 4: Tỷ lệ lợi nhuận của 7 ngành công nghiệp giai đoạn 1998-2006 [51]
Nguồn: http://www.stlouisfed.org/news/speeches/2007/10_09_07.html
Nếu xét theo tỷ lệ nhân công, ta cũng có 7 ngành công nghiệp tư nhân có tỷ lệ nhân công lớn nhất. Đó là dịch vụ giáo dục và y tế, dịch vụ kinh doanh, công nghiệp bán lẻ, ngành sản xuất, giải trí, các hoạt động tài chính, và ngành xây dựng. Bảy ngành công nghiệp này chiếm khoảng 70% tổng số nhân công. Năm 2007, số lượng công việc trong ngành xây dựng là 7,7 triệu, đứng thứ 7 và chỉ chiếm khoảng 5,5%. Trên thực tế, tỷ lệ trong ngành xây dựng chỉ bằng một nửa ngành sản xuất và ít hơn 60% ngành giáo dục và dịch vụ y tế.
2007 (%) | 2002 (%) | 1998 (%) | |
Education & Health Services | 13,27 | 12,43 | 11,47 |
Profess & Business Services | 12,97 | 12,26 | 12,03 |
Retail Trade | 11,17 | 11,53 | 11,60 |
Manufacturing | 10,22 | 11,71 | 13,95 |
Leisure & Hospitality | 9,80 | 9,20 | 8,92 |
Financial Activities | 6,14 | 6,02 | 5,93 |
Construction | 5,56 | 5,15 | 4,88 |
Total of Listed Categories | 69,13 | 68,29 | 68,77 |
Hình 5: Tỷ lệ nhân công trong 7 ngành công nghiệp tư nhân giai đoạn 1998-2007 [51]
Nguồn: http://www.stlouisfed.org/news/speeches/2007/10_09_07.html
Tuy nhiên, thị trường bất động sản Mỹ là một thành phần của nền kinh tế Mỹ, cũng mang tính chu kỳ. Thị trường bất động sản đã trải qua thời kỳ khủng hoảng những năm đầu thế kỷ 20, và là một trong những nguyên nhân dẫn đến “Đại suy thoái” trên toàn nước Mỹ. Cuộc khủng hoảng này bắt
nguồn từ sự bùng nổ của bong bóng đầu cơ tại bang Florida và đã gây thiệt hại lớn cho nền kinh tế Mỹ. Năm 1933, GDP của Mỹ giảm hơn 25%, sản lượng công nghiệp giảm đến 50%. Mức thất nghiệp là khoảng 25% và duy trì trên 14% vào những năm 1940. Số lượng ngân hàng tại Mỹ cũng giảm 35% trong giai đoạn 1929 đến 1933.
Hiện nay, nước Mỹ cũng đang đứng trước nguy cơ rơi vào cuộc “Đại suy thoái lần thứ 2” với những thiệt hại to lớn không chỉ với nước Mỹ mà còn lan rộng ra trên toàn thế giới, mà nguyên nhân cũng bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường bất động sản.
II. Diễn biến bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001-3/2008 1. Giai đoạn 2001- 2005
Năm 2001 đánh dấu sự hình thành của bong bóng nhà đất trên thị trường Mỹ sau khi Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) 11 lần cắt giảm lãi suất từ mức 6,5% xuống mức 1,75% nhằm vực dậy nền kinh tế Mỹ đang trên đà suy thoái sau sự sụp đổ của ngành công nghiệp Dot – Com. Lãi suất thấp đã khuyến khích người dân mua nhà từ nguồn cho vay cầm cố, khiến cho thị trường bất động sản trở nên cực kỳ sôi động.
1.1. Về giá nhà
Năm 2000, giá trung bình của một căn nhà đang sử dụng là 139,000 USD thì sang đến năm 2001 đã đạt 139,700 USD và có xu hướng tăng cao cho tới năm 2005. Dưới đây là bảng thống kê chỉ số giá nhà quốc gia của S/P 500:
QTR | S&P/Case-Shiller U.S National Home Price Index | |
2001 | Q1 | 109,27 |
Q2 | 112,69 | |
2001 | Q3 | 115,50 |
2001 | Q4 | 116,23 |
2002 | Q1 | 118,00 |
2002 | Q2 | 122,24 |
2002 | Q3 | 126,13 |
2002 | Q4 | 128,58 |
2003 | Q1 | 130,48 |
2003 | Q2 | 134,20 |
2003 | Q3 | 138,41 |
2003 | Q4 | 142,29 |
2004 | Q1 | 146,26 |
2004 | Q2 | 152,92 |
2004 | Q3 | 158,53 |
2004 | Q4 | 163,06 |
2005 | Q1 | 169,19 |
2005 | Q2 | 176,70 |
2005 | Q3 | 183,08 |
2005 | Q4 | 186,97 |
Hình 6: Bảng thống kê chỉ số giá nhà quốc gia của S/P 500. [52] Nguồn:Theo Standard and Poors
http://www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.topic/i dices_csmahp/0,0,0,0,0,0,0,0,0,1,1,,0.html
BiÓu ®å biÓu thÞ chØ sè gi¸ nhµ theo S/P 500
200
ChØ sè
150
100
50
0
Q1 Q2 Q3
Q4
2001 2002 2003 2004 2005
N¨m
Hình 7: Biểu đồ biểu thị giá nhà theo S/P 500. [52]
Nguồn:Theo Standard and Poors
http://www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.topic/indices_cs mahp/0,0,0,0,0,0,0,0,0,1,1,0.html
Từ biểu đồ trên có thể thấy giá nhà tăng cao liên tục từ năm 2001 cho tới năm 2005 với tốc độ ngày càng nhanh với mức 219,600 USD năm 2005 đối với những căn nhà đang sử dụng và đạt mức kỷ lục vào quý 2 năm 2005. Giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng trên toàn nước Mỹ vào tháng 4/2005 là 206,000 USD, tăng 15,1% so với tháng 4 năm 2004 khi mà giá trung bình ở mức 179,000 USD. Đây là mức tăng giá lớn nhất kể từ tháng 11 năm 1980, thời điểm mà khi đó giá nhà tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước. Tuỳ từng khu vực mà có mức giá tăng khác nhau, trong đó, giá tăng cao nhất ở phía Tây với 305,000 USD cho một căn nhà đang sử dụng, tương đương 21%.
Giá trung bình những căn nhà đang sử dụng tháng 4/2005 (USD) | Tỷ lệ tăng so với tháng 4/2004 (%) | |
Phía Nam | 176, 000 | 8, 0 |
Phía bắc sông Mississipi | 166, 000 | 12, 9 |
Phía Đông Bắc | 243, 000 | 15,2 |
Phía Tây | 305, 000 | 21,0 |
Hình 8: Giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng tháng 4/2005 theo khu vực tại Mỹ. [53]
Nguồn:Theo National Association of Realtors http://www.realtor.org/pressroom/news_releases/YEAR=2005&QUARTER= 4
Năm 2005 cũng là năm mà giá nhà ở các bang thuộc khu vực trung tâm tăng đến mức kỷ lục. Trong quý 1 năm 2005, bang Florida dẫn đầu toàn liên bang về tốc độ tăng giá nhà. ở Bradenton, giá nhà trung bình là 275,100 USD (tăng 45.6% so với cùng kỳ năm 2004), tiếp theo là Sarrasota với 326,300 USD (tăng 36%) và khu vực West Palm Beach – Boca Raton – Delray Beach với 362,800 USD (tăng 35,9%). Các bang Arizona, Califonia, Hawaii, Nevada… cũng đạt mức giá kỷ lục, tăng 25% so với năm 2004. [43]
1.2. Về khối lượng giao dịch
Khối lượng giao dịch cũng tăng lên một cách nhanh chóng trong giai đoạn này. Chỉ trong vòng 5 năm, lượng bán những căn nhà mới xây đã tăng 41,14%, từ 907,907 căn/tháng lên tới 1,283,000 căn/tháng. Còn khối lượng
giao dịch những căn nhà đang sử dụng cũng tăng 33,56%, từ 5,298,095 căn/tháng đến 7,076,000 căn/tháng.
Trung bình số nhà mới xây đã bán trong một tháng | Trung bình số nhà đang sử dụng đã bán trong một tháng | |
2001 | 909,000 | 5,298,095 |
2002 | 972,000 | 5,563,000 |
2003 | 1,088,000 | 6,175,000 |
2004 | 1,203,000 | 6,778,000 |
2005 | 1,283,000 | 7,076,000 |
Hình 9: Trung bình số nhà mới xây và đang sử dụng đã bán trong 1 tháng giai đoạn 2001- 2005 [54]
Nguồn: Theo Nation Association of Home Builders http://www.nahb.org/search.aspx?txtkeyword=existing+home+sales&x=0&y
BiÓu ®å biÓu thÞ tæng khèi l•îng giao dÞch trung b×nh trong 1 th¸ng giai ®o¹n 2001 - 2005
10000
Sè l•îng nhµ
(ngh×n c¸i)
8000
6000
4000
2000
0
6207
6535
7263
7981
8359
Tæng khèi l•îng giao dÞch
2001 2002 2003 2004 2005
N¨m
Hình 10: Biểu đồ biểu thị tổng khối lượng giao dịch trung bình trong một tháng giai đoạn 2001 - 2005 [54]
Nguồn: Theo Nation Association of Home Builders http://www.nahb.org/search.aspx?txtkeyword=existing+home+sales&x=0&y
Tổng khối lượng giao dịch nhà đang sử dụng và nhà mới xây trung bình trên thị trường tăng 2,102,000 căn/tháng từ năm 2001 đến 2005 (tương đương 33,86%). Năm 2004 đã lập kỷ lục về số lượng những người sở hữu nhà đạt tỷ lệ cao nhất ở mức 69,2%.
Bong bóng nhà đất kéo dài suốt giai đoạn 2001- 2005. Lãi suất giảm làm giảm giá trị các khoản thanh toán cầm cố hàng tháng của người dân, trong khi đó, giá nhà tăng giúp họ có được những khoản vay mới lớn hơn để chi tiêu tiêu dùng, từ đó kích thích tăng trưởng. Do đó, sự bùng nổ thị trường nhà đất giai đoạn này là một yếu tố quan trọng đóng góp vào sự phục hồi của nền kinh tế Mỹ.
2. Giai đoạn 2005 – 3/2008
Sự phục hồi của nền kinh tế Mỹ cùng với nguy cơ lạm phát gia tăng từ những yếu tố cung cầu đã dẫn tới sự e ngại trong tâm lý một số người dân do người Mỹ có thói quen chi tiêu rất nhiều cho tiêu dùng. Do đó, Cục dự trữ liên bang Mỹ đã quyết định tăng lãi suất trở lại, đến tháng 8/2005, lãi suất liên ngân hàng định hướng của Mỹ đạt mức 3,75% và dự kiến sẽ còn tiếp tục tăng nên không còn là mức lãi suất hấp dẫn với những người mua nhà. Cơn sốt nhà tạm dừng lại. Bong bóng nhà đất bắt đầu xì hơi, kéo theo đó là sự sụt giảm liên tục ở nhiều nơi trên đất Mỹ.