Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 - 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam

tài liệu, hình thức mô tả khác. Vì đặc điểm này mà việc quản lý BĐS có thể được thực hiện dễ dàng hơn cho dù có thay đổi nhiều chủ sở hữu. Pháp luật quy định việc giao dịch BĐS thông qua chứng từ, chứng thư về quyền sử dụng và phải được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền nhằm mục đích quản lý chặt chẽ BĐS và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tính cố định còn làm cho hàng hóa BĐS mang tính địa điểm khác nhau thì có những giá trị khác nhau. Tính cố định này đã đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so với các thị trường hàng hóa thông thường, thông qua dự báo và lập kế hoạch tạo lập chủ động của chính quyền địa phương để điều tiết cung cầu.

- Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ, kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.

- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

- Có vòng đời dài: Khi vòng đời vật lý chấm dứt, các kết cấu chịu lực chủ yếu của công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, có thể tiến hành cải tạo, nâng

cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới để kéo dài vòng đời vật lý, đồng thời cũng kéo dài vòng đời kinh tế bắng cách tiếp tục khai thác hoặc chuyển mục đích sử dụng. Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. [5]

- Giá trị BĐS: BĐS thường được coi là tài sản có giá trị lớn và có thể gia tăng giá trị (thông qua đầu tư, kinh doanh,…). Do đó, BĐS trở thành đối tượng để đầu tư, bảo toàn giá trị đồng tiền tích lũy và cũng là đối tượng thu hút đầu cơ. Giá trị BĐS đất đai có đặc thù rất khác biệt so với các BĐS khác. Giá trị BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng, hay nói cách khác, là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS.

1.4. Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 120 trang tài liệu này.

Theo định nghĩa của kinh tế học cổ điển, để của cải nói chung trở thành hàng hóa thì xã hội phải có sự phân công lao động đến một mức độ nhất định, đồng thời phải có sự cách biệt tương đối giữa các chủ thể sản xuất. Đối với những hàng hóa đặc biệt thì phải có những điều kiện đặc biệt.

BĐS sẽ trở thành hàng hóa và là một hàng hóa đặc biệt nếu nó hội tụ các điều kiện sau:

- BĐS phải là sản phẩm của lao động do con người bỏ công sức khai phá, giữ gìn.

- BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường…[3]

2. Thị trường bất động sản

2.1. Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường là một khái niệm thường xuyên được nhắc tới trong kinh doanh. Một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là: “Thị trường là tập hợp các sự thỏa thuận thông qua đó người bán và người mua tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và dịch vụ” [1]. Hiện nay cũng chưa có một khái niệm chính tắc nào được đưa ra cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, do những đặc điểm riêng của hàng hóa BĐS, từ khái niệm tổng quát có thể có các cách hiểu về thị trường BĐS như sau:

- Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo các quy luật của thị trường và sự quản lý của Nhà nước.

- Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.

- Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến BĐS sao cho chúng có thể trao đổi lấy giá trị giữa các cá nhân hoặc các chủ thể tham gia thị trường. Các quyền này đôc lập với các tính vật chất của BĐS. Khái niệm này nghiêng về thị trường BĐS như một mô hình, tổ chức để các quyền liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.

Tuy nhiên, các cách hiểu trên đều có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS, đó là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện

thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Cụ thể hơn, đó là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa BĐS (các quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu về BĐS) và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS, đó là thị trường nhà đất vì trong thị trường BĐS, thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt nhất và vận hành sôi động nhất. Thị trường nhà đất được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai, công trình xây dựng cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình trao đổi quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.

Trong thị trường bất động sản tồn tại hai hình thức kinh doanh. Đó là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản:

- Kinh doanh bất động sản: Theo định nghĩa của Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam thì: “Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.” [7] Các đối tượng thực hiện hoạt động này là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ phát triển BĐS, các nhà đầu cơ BĐS, các đối tác góp vốn trong dự án dưới các hình thức như tiền, đất, công nghệ…

- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: “Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS”. [7] Tham gia vào hoạt động này có các công ty tư vấn đầu tư, các công ty môi giới BĐS, các công ty quản lý BĐS, các đại lý marketing, các công ty kiểm toán, đấu giá, công ty chứng khoán…

Tuy là những khái niệm tách rời nhau nhưng hoạt động kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS luôn luôn gắn liền nhau và có tác động qua lại và ảnh hưởng tới nhau trong việc phát triển BĐS. Việc kinh doanh BĐS không thể thành công được nếu như không có sự tồn tại của hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS và ngược lại. Chính vì vậy, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm hay chuyển dịch quyền sử dụng BĐS,… và các giao dịch trên thị trường BĐS cũng chịu tác động bởi quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh… như trên các thị trường hàng hóa khác.

Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản

Dưới góc độ kinh tế thương mại, thị trường BĐS được nhìn nhận trên cơ sở tổng thể các yếu tố cấu thành thị trường này, bao gồm:

- Hàng hóa BĐS: đất đai, công trình trên đất…

- Các lực lượng tham gia thị trường BĐS: người mua, người bán, nhà đầu tư, nhà quản lý, người trung gian, người thuê và cho thuê BĐS…

- Cơ sở vật chất hạ tầng của thị trường BĐS: nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, các phương tiện hỗ trợ cho việc trao đổi, mua bán, giao dịch, phương tiện thông tin, cơ sở pháp lý…

- Cơ chế vận hành của thị trường: Sự quản lý của Nhà nước và sự điều tiết của các quy luật trên thị trường.

2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản

Bất động sản cũng là một loại hàng hóa, do đó thị trường bất động sản cũng mang những đặc điểm giống với thị trường hàng hóa khác.

- Thị trường BĐS cũng chịu tác động của các quy luật thị trường như các thị trường hàng hóa khác như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh… và chịu ảnh hưởng của các nhân tố cung, cầu về BĐS, số lượng các giao dịch về BĐS, giá cả, cạnh tranh, các chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương...

- Quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS được pháp luật bảo vệ. Đồng thời, việc giao dịch và kinh doanh BĐS luôn yêu cầu cần sự minh bạch, công khai.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng như

- Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: Do BĐS không phải là hàng

hóa thông thường, quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS bị tách rời nhau nên khi mua bán, chuyển nhượng hàng hóa BĐS, phải có cơ chế để quyền sở hữu được thực hiện về mặt kinh tế. Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS luôn kèm theo hợp đồng, chứng thư.

- Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS luôn có các chi phí giao dịch BĐS như thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí công chứng, phí luật sư, phí hoa hồng cho môi giới, thông tin… Theo thông lệ thì tổng phí giao dịch BĐS hợp lý chiếm khoảng 6% đến 8% giá mua bán, chuyển nhượng BĐS. Việc định giá khung tổng hợp các chi phí giao dịch, dịch vụ và thuế là do các cơ quan chức năng của Nhà nước thực hiện. Thuế sử dụng đất là thuế trả hàng năm tính theo hoa lợi thu trên đất. Nhìn chung thì thuế sử dụng đất không ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS, nhưng trong việc định giá BĐS thì thuế sử dụng đất cũng được xem là một yếu tố giúp định giá BĐS chính xác hơn.

- Thị trường BĐS có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS. Bởi vì muốn thị trường BĐS hình thành và phát triển thì phải có cơ chế tín dụng BĐS như tín dụng cho người mua, tín dụng thế chấp, các khoản vay đầu tư dài hạn… Ở các nước càng có thị trường BĐS phát triển thì lượng tín dụng BĐS lại càng cao và có xu hướng hình thành những ngân hàng chuyên nghiệp về tín dụng BĐS trong nền kinh tế.‌

II. Quản lý thị trường bất động sản và quản lý bất động sản

Trong lĩnh vực BĐS, quản lý là quá trình thực hiện và phối hợp các chức năng hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát các hoạt động trong thị trường BĐS trong sự tác động của hệ thống quản lý đến hệ thống bị quản lý nhằm đạt được mục tiêu thông qua việc sử dụng các công cụ và chính sách quản lý. Có thể chia hoạt động quản lý thành hai cấp độ:

1. Quản lý thị trường bất động sản

Vai trò quản lý thị trường BĐS là thuộc trách nhiệm của Nhà nước. Quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS là một quá trình thực hiện và phối hợp bốn loại chức năng: hoạch định, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát đối với các giao dịch trên thị trường BĐS nhằm thúc đẩy sự phát triển tích cực của thị trường này. Đối với thị trường BĐS, quản lý Nhà nước có những vai trò sau:

- Định hướng: Nhà nước định hướng và hướng dẫn các doanh nghiệp trong các hoạt động đầu tư và kinh doanh trên thị trường BĐS nhằm khai thác mọi tiềm năng phát triển thị trường thông qua các chiến lược, quy hoạch, các chương trình mục tiêu, các kế hoạch, chính sách và các quy định pháp luật.

- Tạo lập môi trường kinh doanh: Nhà nước tạo lập và cải thiện môi trường kinh doanh cho các doanh nghiệp thông qua việc khai thông các quan hệ thương mại trên thị trường BĐS và ban hành hệ thống pháp luật đồng bộ

như ban hành Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản, Luật thuế…Nhà nước cũng thông qua các quan hệ đối ngoại của mình để thu hút đầu tư, huy động vốn cho việc phát triển thị trường BĐS.

- Hỗ trợ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS: Trong quá trình quản lý kinh tế và thương mại, Nhà nước luôn sử dụng quyền lực và khả năng của mình để hỗ trợ các doanh nghiệp thông qua các chính sách xây dựng, tín dụng, lãi suất, tỷ giá, các loại quỹ đầu tư…và các công ty tư vấn pháp luật cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng quan tâm phát triển những lĩnh vực khác nhằm hỗ trợ cho các hoạt động của thị trường bất động sản như thông tin, xúc tiến thương mại…

- Giải quyết các mâu thuẫn trên thị trường: Nhà nước chính là chỗ dựa cho doanh nghiệp trong việc giải quyết những mâu thuẫn phát sinh trong giao dịch trên thị trường như mâu thuẫn giữa các chủ thể kinh doanh với nhau, mâu thuẫn trong việc thực hiện các quy định về thuế, thủ tục hành chính pháp luật…thông qua hệ thống luật pháp, các quy định, chuẩn mực và bộ máy tổ chức của mình nhằm lành mạnh hóa các quan hệ kinh tế, xã hội trong lĩnh vực BĐS và tạo động lực phát triển kinh tế. Thị trường và doanh nghiệp không thể tự mình giải quyết những mâu thuẫn này.

- Điều tíết thị trường bất động sản: Thị trường điều tiết cung cầu và giá cả theo cả hai hướng tích cực và tiêu cực. Nhưng Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong nhận thức và chủ động sử dụng các biện pháp công cụ để can thiệp thị trường nhằm phát huy mặt tích cực và hạn chế mặt tiêu cực của nó. Nhà nước không trực tiếp tham gia vào các nghiệp vụ kinh doanh BĐS mà chỉ tạo ra môi trường thuận lợi giúp các chủ thể kinh doanh phát huy lợi thế so sánh, khai thác nội lực và nâng cao hiệu quả hoạt động.

2. Quản lý bất động sản