Giải Pháp Hoàn Thiện Quy Định Của Pháp Luật Dân Sự

cản trở việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân như xâm phạm, cản trở quyền chiếm hữu đối với nhà ở; sử dụng nhà ở; bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật; bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật có liên quan. Quyền sở hữu nhà ở được chia thành hai dạng là quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà không gắn liền với đất ở. Thực tế, các tranh chấp phát sinh liên quan đến nhà ở giữa người sở hữu nhà ở với người có quyền sử dụng đất mà nhà ở được xây dựng trên đó thường xuyên xảy ra trên thực tế như cản trở người có quyền sở hữu nhà ở thực hiện việc chiếm hữu, sử dụng nhà ở hay thực hiện các quyền sử dụng đối với đất đai làm ảnh hưởng đến chất lượng nhà ở của chủ sở hữu nhà ở. Do cả hai chủ thể đều được bảo vệ đối với tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của mình nên các tranh chấp thường kéo dài và khó đạt được sự đồng thuận từ cả hai phía. Hành vi xâm phạm quyền sở hữu nhà ở còn thể hiện dưới hình thức chiếm hữu, sử dụng nhà ở khi chủ sở hữu nhà ở đi vắng mà sau đó không trả lại nhà ở cho chủ sở hữu hoặc quyền chiếm hữu đối với nhà ở phát sinh trên cơ sở hợp đồng cho thuê, cho mượn nhà ở nhưng sau đó người thuê mượn vi phạm điều khoản hợp đồng về mục đích sử dụng, về việc sửa chữa nhà ở đối với nhà ở hoặc hết hạn hợp đồng mà không trả lại nhà cho chủ sở hữu… Người đối kháng khi chủ sở hữu nhà ở thực hiện các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu nhà ở là cá nhân, tổ chức có hành vi xâm phạm quyền chiếm hữu, sử dụng.. nhà ở của chủ sở hữu, trong một số trường hợp là cơ quan, nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thực hiện hoạt động của mình đã ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người có quyền

sở hữu đối với nhà ở như phá dỡ nhà ở khi chưa có quyết định của cơ quan có thẩm quyền cũng như chưa có thông báo đối với người sở hữu nhà ở…

Theo quy định của pháp luật dân sự, chủ sở hữu nhà ở với tư cách là một trong những chủ sở hữu đối với tài sản cũng được thực hiện các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu của mình bao gồm biện pháp tự bảo vệ như thực hiện yêu cầu người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu nhà ở phải chấm dứt hành vi, trả lại nhà ở và bồi thường các thiệt hại phát sinh trong quá trình thực hiện hành vi xâm phạm quyền sở hữu và biện pháp khởi kiện tại Tòa án. Khoản 1 Điều 147 Luật nhà ở quy định “Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hoà giải” [11] tuy nhiên hòa giải tại cơ sở không phải là một quy định bắt buộc để chủ sở hữu nhà ở có thể thực hiện viện kiện ra Tòa án yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi của mình. Trong trường hợp nỗ lực thực hiện biện pháp tự bảo vệ không thành công, chủ sở hữu nhà ở sẽ khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu Tòa án buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu nhà ở phải chấm dứt hành vi, trả lại nhà ở và bồi thường các thiệt hại. Tòa án mà chủ sở hữu nhà ở có thể khởi kiện theo quy định của pháp luật dân sự nhằm bảo vệ quyền lợi là Tòa án nhân dân cấp huyện, trong trường hợp, chủ sở hữu nhà hoặc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu nhà đang ở nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết yêu cầu sẽ là Tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi có bất động sản là nhà ở.

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ

BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

3.1.Giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật dân sự

3.1.1.Hoàn thiện khái niệm tài sản trong Bộ Luật dân sự nhằm mở rộng đối tượng tài sản được bảo vệ quyền sở hữu

Điều 164 BLDS quy định:“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật” [6]. Như vậy, quyền sở hữu và việc bảo vệ quyền sở hữu gắn liền với khái niệm tài sản. Tùy vào việc vật chất, của cải mà người đang nắm giữ có được thừa nhận là tài sản hay không thì quyền sở hữu và việc bảo vệ quyền sở hữu của người đang nắm giữ, quản lý tài sản đó mới được thiết lập. Khái niệm tài sản đã được hoàn thiện dần qua các BLDS 1995, BLDS 2005 từ định nghĩa tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản đến định nghĩa tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản ghi nhận vật nói chung bao gồm cả vật có thực và vật hình thành trong tương lai đều là tài sản. Tuy nhiên, cách thức định nghĩa khái niệm tài sản không có sự thay đổi, vẫn là cách thức liệt kê cụ thể các đối tượng được coi là tài sản mà không có tiêu chí chung để làm căn cứ xác định đối tượng nào đó có phải là tài sản hay không. Hiểu theo quy định tại Điều 163 BLDS hiện hành thì các đối tượng không phải là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản không được coi là tài sản và không được bảo vệ quyền sở hữu. Cách thức xây dựng khái niệm theo phương thức liệt kê dẫn đến việc quy định pháp luật không lường trước được những sự xuất hiện của cải, vật chất hình thành trong quá trình phát triển đời sống xã hội cũng có giá trị tương đương với vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản và cũng mang lại cho người nắm giữ, quản lý, khai thác sử dụng nó những lợi ích vật chất nhất định. Trên thực tế, các tài sản ảo như tên miền internet, địa chỉ hộp thư

điện tử, các loại tài khoản Game Online, các tài sản trong trò chơi online như gươm, kiếm, nhà cửa ảo, danh sách số điện thoại hay thông tin liên lạc của các khách hàng là cá nhân, tổ chức được các tổ chức kinh doanh mua bán, trao đổi. Sự tồn tại của các dạng đối tượng này như một thực tế chứng minh cho khái niệm tài sản theo quy định của BLDS đã không còn đáp ứng được nhu cầu đời sống cũng như nhu cầu xác lập quyền cũng như bảo vệ quyền đối với tài sản của cá nhân, tổ chức. Các tài sản ảo này tuy không nằm trong khái niệm tài sản hiện hành nhưng thực tế vẫn mang lại cho người nắm giữ nó những lợi ích nhất định như đáp ứng nhu cầu giải trí, nhu cầu trao đổi thông tin, thâm chí là thực hiện các giao dịch mang lại giá trị vật chất hiện hữu là tài sảnnhư một vật, tiền, giấy tờ có giá hay quyền tài sản. Việc “công ty an ninh mạng Bkav đã bỏ ra 2,3 tỷ đồng để mua lại tên miền Bkav.com, doanh nhân Phạm Trường Sơn, Giám đốc công ty kinh doanh đồ ảo Market4gamer mạnh tay chi 1,8 tỷ đồng mua lại 02 tài khoản game của game thủ Hắc Điểu; anh Nguyễn Thanh Hùng đã đầu tư vào nhân vật Đường Môn của mình trong game Võ lâm truyền kỳ 1 ở sever Lương Sơn số tiền 700 triệu đồng cho việc sắm đồ hoàng kim, ăn event, nạp thẻ,…” [17] cho thấy dù không có quy định thì các đối tượng trên vẫn tồn tại và vẫn được giao dịch, vẫn có những hành vi ảnh hưởng đến quyền lợi của những người đang nắm giữ, sử dụng các đối tượng trên. Do đó, đối với các tài sản ảo, vẫn cần được nhà nước thiết lập cơ chế bảo vệ hợp lý. Hoặc trên thực tế, trong thời gian vừa qua, nhiều Tòa á đã từ chối thụ lý đơn kiện đòi giấy tờ nhà của các cá nhân do kiện đòi giấy tờ nhà không thuộc danh mục vụ kiện do Tòa thụ lý. Đồng thời, ngày 21/9/2011, Tòa án nhân dân tối cao đã có công văn số 141/TANDTC-KHXX gửi các Tòa án về thẩm quyền giải quyết các yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, trong đó nêu rõ giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy đăng ký

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

xe mô tô,… không phải là giấy tờ có giá theo quy định tại Điều 163 BLDS. Do đó,“khi có yêu cầu Tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại các giấy tờ này thì Tòa án không thụ lý giải quyết” [13]. Thực tế này cho thấy bất cập trong cách định nghĩa khái niệm tài sản hiện hành dẫn đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở… tuy mang lại khả năng cầm cố, thế chấp thực tế nhưng lại không được bảo vệ với tư cách là một loại tài sản. Có nhiều quan điểm về mặt học thuật khác nhau trong đề xuất tìm một khái niệm tài sản mang tính khái quát và dự đoán cao như dựa trên khả năng định giá được, dựa vào tính vật chất của đối tượng... Tuy nhiên, theo người viết, khái niệm tài sản nên được xây dựng theo hướng khái quát điều kiện để một đối tượng được xác định là tài sản là khả năng mang lại cho người nắm giữ, khai thác, sử dụng nó một lợi ích nhất định trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc tiêu dùng. Kết hợp với khái niệm tài sản nêu trên là việc phân loại tài sản để dễ dàng cho các cá nhân, tổ chức cũng như cơ quan có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp phát sinh xác dịnh được đối tượng đó là tài sản để thực hiện quyền bảo vệ theo quy định của pháp luật. Việc phân loại tài sản có thể là căn cứ vào tính chất nhận biết được thông qua đặc tính vật lý hữu hình hay vô hình của tài sản; căn cứ vào tính chất di dời mà phân loại thành tài sản là động sản hay bất động sản. Như vậy, việc bảo vệ quyền sở hữu đối với tài sản sẽ được mở rộng hơn.

3.1.2. Ghi nhận khái niệm vật quyền và bảo vệ vật quyền bên cạnh khái niệm quyền sở hữu và bảo vệ quyền sở hữu

Pháp luật dân sự quy định quyền sở hữu và các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu đồng thời cũng ghi nhận quyền của người không phải là chủ sở hữu như người chiếm hữu hợp pháp, người chiếm hữu trên cơ sở quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật cũng như ghi nhận biện pháp bảo vệ quyền của những

người không phải là chủ sở hữu đồng nhất với các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu. Việc quy định các trường hợp quyền của người không phải là chủ sở hữu khác theo quy định pháp luật là một quy định chung chung, khó hiểu và khó rạch ròi trong quá trình thực hiện trên thực tế. Trong khi đó liệt kê người được bảo vệ quyền khi không phải là chủ sở hữu bao gồm người có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mới chỉ ra một phạm vi nhỏ những người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản nhưng thực tế cũng đang thực hiện những quyền tác động trên vật như quyền được sử dụng và khai thác lợi ích vật chất một hoặc nhiều vật thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác mà thực tế không nắm giữ, quản lý đối với tài sản; quyền sở hữu đối với tài sản trên đất mà đất thuộc quyền sử dụng của một người khác như quyền đối với cây trồng được người đó ươm trồng, chăm sóc trên đất… Việc ghi nhận vật quyền cũng như quy định các biện pháp bảo vệ vật quyền sẽ góp phần bảo vệ một cách đầy đủ và chính xác đối với quyền của các tổ chức, cá nhân bao gồm chủ sở hữu và người không phải chủ sở hữu thực hiện trên tài sản, đồng thời ổn định trật tự trong các giao lưu dân sự.

Vật quyền hiểu theo nghĩa là mối quan hệ giữa một chủ thể với vật chịu sự thống trị trực tiếp của chủ thể đó, là quyền của một chủ thể bằng hành vi của mình tác động lên tài sản theo ý chí mà không phụ thuộc vào người khác để nhằm thỏa mãn lợi ích của mình đã được ghi nhận tuy chưa rõ ràng trong BLDS 2005. Đó là quy định về quyền sở hữu tại Điều 164 BLDS với tư cách là vật quyền chính, vật quyền đầy đủ nhất mà chủ sở hữu có thể bằng hành vi thực hiện mọi tác động lên tài sản theo ý chí để thỏa mãn lợi ích như sử dụng, khai thác, chuyển giao tài sản… Và quyền của người không phải là chủ sở hữu tại Điều 173 BLDS bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và các quyền khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên khái niệm vật quyền không được ghi nhận một cách

chính thức trong pháp luật dân sự. Hiểu quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là vật quyền thì chưa bao quát hết các vật quyền được thừa nhận trong pháp luật dân sự của nhiều quốc gia trên thế giới. Bộ luật dân sự quy định về quyền chiếm hữu đối với tài sản tuy nhiên quyền chiếm hữu được hiểu trên cơ sở là một trong ba quyền sở hữu xuất phát từ quyền sở hữu thông qua thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, là tình trạng nắm giữ thực tế đối với tài sản chứ không phải là tình trạng pháp lý – hiểu theo nghĩa là quyền xác lập trên sự nắm giữ, quản lý tài sản. Người chiếm hữu không có quyền tuyệt đối đối với tài sản hiện đang nắm giữ, quản lý. Do đó, thay vì có thể sử dụng hành động lập tức, ngay tức thì chống lại mọi hành vi xâm phạm quyền chiếm hữu, người chiếm hữu phải chứng minh được sự chiếm hữu của mình là căn cứ trên các quy định của pháp luật. Như vậy tính chất vật quyền của quyền chiếm hữu không được thể hiện đầy đủ.

Vật quyền bao gồm quyền sở hữu và vật quyền khác của những người không phải là chủ sở hữu. Trong đó quyền sở hữu là vật quyền chính, vật quyền tuyệt đối, là vật quyền của chủ sở hữu tài sản đối với tài sản của mình mà theo đó, chủ sở hữu có độc quyền đối với vật, từ nắm giữ, kiểm soát về phương diện vật chất cho đến khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ vật và quyết định số phận vật chất, pháp lý của vật đó. Trong khi vật quyền khác là các vật quyền đối với vật của người khác, là vật quyền hạn chế, các loại quyền này “là sự độc lập hoá theo mục đích của quyền sở hữu, là những bộ phận của quyền sở hữu, theo chức năng của quyền sở hữu, là một phần được tách ra từ quyền sở hữu để trở thành một quyền độc lập và được những chủ thể không phải là chủ sở hữu thực hiện” [18]. Các vật quyền khác được thừa nhận trong pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới bao gồm: quyền địa dịch – là quyền chủ sở hữu bất động sản đối với bất động sản liền kề, có thể là “(1)quyền được sử dụng thửa đất lân cận trong một số quan hệ nhất định

(quyền được đi qua, quyền mắc đường dây tải điện, điện thoại, dẫn nước...); hoặc (2) cam kết không thực hiện một số hành vi nhất định nào đấy mà có thể gây ảnh hưởng đến bất động sản lân cận (cam kết khi xây dựng công trình trên đất sẽ dành một khoảng cách nhất định đối với mảnh đất khác); hoặc (3) chủ sở hữu bất động sản phải chịu đựng một việc gì đó, tự nguyện không thực hiện một số hành vi nhất định mà người ta có quyền trong phạm vi sở hữu của mình: gây tiếng động, để cành cây chìa sang đất nhà hàng xóm...” [19]; quyền hưởng dụng tức là quyền sử dụng và khai thác hoa lợi, lợi tức trên tài sản không thuộc sở hữu hay nắm giữ, quản lý của mình; vật quyền bảo đảm là quyền trực tiếp và ngay tức khắc của bên nhận bảo đảm trên một tài sản… Quyền chiếm hữu theo quy định của Bộ luật dân sự cũng nên tách khỏi khái niệm quyền sở hữu và xác định trên nguyên tắc là một vật quyền khác với tư cách là quyền của một người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản. Quy định về khái niệm chiếm hữu có căn cứ pháp luật do đó cần loại bỏ căn cứ xác định chủ sở hữu là chiếm hữu có căn cứ pháp luật đối với tài sản.

Để phù hợp với thông lệ thế giới khi xây dựng khái niệm về quyền đối với tài sản cũng như tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện và bảo vệ các quyền đối vật, pháp luật dân sự cần nghiên cứu xây dựng và hoàn thiện chế định vật quyền trên cơ sở tham khảo các quy định trong luật dân sự các nước cũng như tình hình thực tế của Việt Nam.

3.1.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản và ghi nhận quyền đăng ký quyền sở hữu tài sản tự nguyện của chủ sở hữu đối với tài sản là động sản không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu

Như đã trình bày ở các phần trên, việc đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản không làm thay đổi quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản cũng như quyền được thực hiện các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu do pháp luật quy định nhưng đăng ký quyền sở hữu là một hình thức công khai hay công bố