Quy Định Về Lựa Chọn Và Ký Hợp Đồng Thuê Tổ Chức Có Chức Năng Tư Vấn

“- Mục đích định giá đất và các thông tin về thửa đất cần định giá;

- Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin về giá đất thị trường;

- Việc áp dụng phương pháp giá đất;

- Kết quả xác định giá đất và đề xuất các phương án giá đất;

- Đánh giá tác động về kinh tế - xã hội của các phương án giá đất.”

Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng tờ trình về việc quyết định giá đất trình Hội đồng thẩm định giá đất sau khi đã kiểm tra, đánh giá kết quả việc xác định giá đất và phương án giá đất.

Bước 4: Thẩm định phương án giá đất.

Thẩm định phương án được thực hiện theo Điều 14 Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT “hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất” do Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành gồm những nội dung:

+ Hội đồng thẩm định giá đất tiến hành tổ chức các phiên họp để thẩm định phương án giá đất theo các nội dung như:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 81 trang tài liệu này.

- Thẩm định việc áp dụng nguyên tắc định giá đất theo quy định tại Khoản 1, Điều 112 của Luật Đất đai trong xây dựng phương án giá đất;

- Thẩm định việc áp dụng các phương án nguyên tắc định giá đất theo quy định tại các Khoản 1,2,3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 trong phương án giá đất; thẩm định việc áp dụng phương pháp định giá đất theo quy định tại Khoản 5, Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 trong phương án hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

- Thẩm định sự phù hợp của các thông tin thu thập được về thửa đất khảo sát, phương án giá đất giá đất đề xuất so với giá thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai.

+ Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường cùng tổ chức tư vấn xác định giá đất được thuê có trách nhiệm giải trình trước Hội đồng về phương án giá đất và kết quả xác định giá đất nếu có yêu cầu.

+ Căn cứ Biên bản cuộc họp thẩm định, Chủ tịch Hội đồng (hoặc uỷ quyền Thường trực Hội đồng) ký văn bản thẩm định phương án giá đất theo hình thức thông báo kết quả thẩm định phương án giá đất. Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện phương án giá đất trong thời hạn 03 ngày làm việc trình UBND cấp tỉnh quyết định.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ Hồ sơ đề nghị thẩm định phương án giá đất phải ban hành văn bản thẩm định phương án giá đất. Trong trường hợp Hồ sơ phức tạp cần kéo dài thời gian thẩm định thì thời gian được kéo dài thêm nhưng không quá 05 ngày làm việc.

Bước 5: Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất.

Theo quy định tại Điều 32 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014, “khi nhận được văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất thì trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, Sở Tài nguyên và Môi trường phải hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định”.

Hồ sơ trình UBND cấp tỉnh thực hiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 16 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, gồm:

“- Tờ trình về phương án giá đất

- Dự thảo phương án giá đất

- Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất

- Văn bản thẩm định phương án giá đất.”

UBND cấp tỉnh phải có trách nhiệm quyết định giá đất trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc khi nhận được văn bản đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường. Trước ngày 15 tháng 01 hàng năm, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm báo cáo kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương cho Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Lưu ý về trường hợp xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất với trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất chỉ được sử dụng theo những điều kiện nhất định. Cụ thể theo quy định tại Nghị định số 44/2014/ND-CP thì “Trường hợp quy định tại Điểm đ, Khoản 4, Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất”.

Do đó, việc giá đất khi Nhà nước thu hồi sẽ được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5, Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CPmà cụ thể hóa điều luật này được hướng dẫn trong Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, cụ thể như sau:

Bước một: Tiến hành khảo sát, thu thập thông tin về giá đất.

Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá QSDĐ trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất.

Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d, Khoản 1, Điều 3 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT. Cụ thể: “khi tiến hành khảo sát, thu thập thông tin về giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá đất giao dịch thành công trên thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, các thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trong trường hợp tại những khu vực

cần định giá không có đầy đủ những thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại những khu vực lân cận có những điều kiện tương tự như về tự nhiên, kinh tế và xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá”.

Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất khi thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất.

Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương.

Bước hai: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất.

“Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định”19. Thống kê giá đất thị trường theo vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được. Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá tại vị trí đất đó.

Bước ba: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất.

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.

Xác định giá đất của thửa đất theo công thức:

Giá trị của thửa đất cần định giá = (bằng) Giá đất trong bảng giá đất x (nhân) Hệ số điều chỉnh giá đất.

19Khoản 3, Điều 3 của Nghị định số 44/2014/ND-CP

1.2.5. Quy định về lựa chọn và ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất là một doanh nghiệp độc lập, có chuyên môn nghiệp vụ về tư vấn xác định giá đất. Theo quy định tại Khoản 3, Điều 114 Luật Đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường có chức năng giúp UBND cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình đó, Sở Tài nguyên và Môi trường được phép thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để giúp xác định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, việc thuê tổ chức này phải thông qua một quy trình lựa chọn cụ thể để bảo đảm lựa chọn đúng tổ chức đủ năng lực.

Quy định về lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất

Theo quy định tại Điều 34, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể và hồ sơ thửa đất cần định giá, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật Đấu thầu.

Trong trường hợp áp dụng phương thức đấu thầu rộng rãi thì Sở Tài nguyên và Môi trường phải thực hiện theo trình tự sau:

“- Thành lập tổ tư vấn đấu thầu và xâu dựng tiêu chí, phương pháp đánh giá hồ sơ dự thầu;

- Thông báo nội dung và hồ sơ mời thầu được thực hiện công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng theo quy định của pháp luật về đấu thầu rộng rãi;

- Việc đánh giá hồ sơ dự thầu phải thực hiện theo nguyên tắc khách quan, trung thực trên cơ sở tiêu chí đánh giá cũ thể được quy định tại hồ sơ mời thầu;

- Quyết định lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện việc định giá đất cụ thể.”

Trường hợp áp dụng phương thức chỉ định thầu theo quy định của Luật Đấu thầu: Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện đánh giá năng lực và quyết định lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất phù hợp và giao thực hiện việc định giá đất cụ thể.

đất

Quy định về ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá

Ký hợp đồng thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất được quy định tại Điều 35,

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định tư vấn xác định giá đất, phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể ban hành như sau:

Căn cứ vào quyết định lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất,Sở Tài nguyên và Môi trường ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất gồm các nội dung chính như sau:

“- Tên, địa chỉ của Sở Tài nguyên và Môi trường; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất;

- Mục đích định giá đất;

- Các thông tin về thửa đất cần định giá như diện tích, vị trí, loại đất và thời hạn sử dụng của thửa đất cần định giá;

- Thời gian thực hiện việc xác định giá đất;

- Kết quả định giá đất bao gồm phiếu thu thập thông tin giá đất thị trường; kết quả tổng hợp giá đất thị trường; chứng thư định giá đất và báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất;

- Chi phí định giá đất và phương thức thanh toán;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng.”

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong chương 1, trên cơ sở các luận cứ khoa học Luận văn đã xây dựng được khung lý thuyết về xác định GTQSDĐ để BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, Luận văn đã làm rõ nội hàm các khái niệm về quyền sử dụng đất, xác định GTQSDĐ và các khái niệm về giá đất, giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, phân tích làm rõ những quy định của pháp luật về thẩm quyền, nguyên tắc, phương pháp, trình tự, thủ tục thực hiện việc xác định GTQSDĐ để BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm những nội dung sau:

(1) Những vấn đề chung về giá trị quyền sử dụng đất; (2) Khái niệm về QSDĐ và xác định giá trị quyền sử dụng đất; (3) Ý nghĩa của xác định GTQSDĐ trong bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; (4) Quy định về thẩm quyền xác định giá trị quyền sử dụng đất; (5) Các loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất

(6) Nguyên tắc và phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất; (7) Trình tự, thủ tục thực hiện xác định GTQSDĐ để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI NINH THUẬN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ

Để cụ thể một số nội dung về chính sách BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ để phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương và thực hiện hóa những quy định của pháp luật, UBND tỉnh Ninh Thuận đã ban hành nhiều văn bản pháp quy về việc xác định GTQSDĐ tại tỉnh Ninh Thuận, cụ thể:

“- Quyết định 106/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 ban hành bảng giá các loại đất định kỳ 05 năm (2015 - 2019) trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận (sửa đổi bổ sung ngày 15/01/2018);

- Nghị quyết số 33/2014/NQ-HĐND, ngày 25/12/2014 của Hội đồng nhân dân tỉnh Ninh Thuận về việc phê duyệt bảng giá các loại đất kỳ 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận;

- Quyết định số 64/2016/QĐ-UBND ngày 26/9/2016 của UBND tỉnh Ninh Thuận ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận (sửa đổi, bổ sung ngày 26/01/2018) các hình thức hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất;

- Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND, ngày 06/02/2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận về việc ban hành bảng điều chỉnh giá các loại đất kỳ 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận;

- Quyết định số 15/2018/QĐ-UBND, ngày 26/01/2018 của UBND tỉnh Ninh Thuận về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận ban hành kèm theo Quyết định số 64/2016/QĐ-UBND ngày 26 tháng 9 năm 2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Ninh Thuận;

- Quyết định 104/2018/QĐ-UBND ngày 28/12/2018 của UBND tỉnh Ninh Thuận về việc Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng trong việc thu tiền sử dụng