Một Số Nhận Xét Về Việc Xác Định Giá Đất Cụ Thể Tại Dự Án Khu Đô

Thẩm định phương án hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trên cơ sở điều tra, tổng hợp thông tin về giá thị trường tại khu vực cần định giá đất với khu vực khảo sát, Trung tâm Phát triển quỹ đất Ninh Thuận đã lập phương án xác định giá đất cụ thể và đề nghị phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất tại dự án Khu đô thị mới Khánh Hải như sau:

Bảng 2.3. Bảng giá đất cụ thể

2.1.2.2. Một số nhận xét về việc xác định giá đất cụ thể tại dự án Khu đô thị mới Khánh Hải:

Thứ nhất,về phương pháp định giá đất: Dự án Khu đô thị mới Khánh Hải thuộc địa bàn huyện Ninh Hải không phải địa bàn thành phố Phan Rang – Tháp Chàm nhưng khi thực hiện quy định về phương pháp định giá đất Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Thuận lại áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Văn bản số 1904/STNMT-ĐĐ ngày 02/6/2016 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc lập phương án xây dựng giá đất cụ thể để bồi thường khi Nhà nước THĐ thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Phan Rang – Tháp Chàm là không đúng với quy định.

Việc xác định GTQSDĐ còn nhiều vướng mắc, sai sót; áp dụng các phương pháp xác định GTQSDĐ không phù hợp với quy định, giá trị đất được xác định không phù hợp giá thị trường. Giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định không phù hợp với giá đất thực tế giao dịch trên thị trường.

Thứ hai,về phương án giá đất cụ thể: Thông qua kết quả điều tra, khảo sát thông tin về giá đất thị trường Dự án Khu dân cư thị trấn Khánh Hải có 03 vị trí đất ở, 3 vị trí đất phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại, dịch vụ) và 2 loại đất nông nghiệp (vị trí 1) cần định giá đất cụ thể để bồi thường; Phương pháp được lựa chọn là phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Văn bản số 1904/STNMT-ĐĐ ngày 02/6/2016 của Sở Tài nguyên và Môi trường. Kết quả điều tra đối với đất phi nông nghiệp không thu thập được thông tin chuyển nhượng. Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Thuận vẫn đề xuất với UBND tỉnh Ninh Thuận

quyết định giá đất cụ thể đất phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại, dịch vụ) để bồi thường bằng 60% giá đất ở cụ thể tại vị trí đó là không có căn cứ pháp luật. Trong trường hợp này Hội đồng thẩm định giá đất có thể áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất cụ thể.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 81 trang tài liệu này.

Thứ ba,về quy trình xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh Ninh Thuận không tiến hành thuê Tổ chức tư vấn xác định giá đất theo quy định của pháp luật mà giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất Ninh Thuận tiến hành thực hiện việc xác định giá đất cụ thể là chưa thể hiện tính dân chủ, công khai minh bạch và không công bằng dễ dẫn đến việc thẩm định giá đất theo ý chí chủ quan của Hội đồng thẩm định giá.

Việc xác định GTQSDĐ thông qua bảng giá đất hàng năm của địa phương hiện nay rất bất cập và hoàn toàn không phù hợp với thực tiễn cuộc sống, nhất là khi áp dụng giá đất cụ thể theo bảng giá đất để thực hiện công tác bồi thường khi thu hồi đất.

Thứ tư, quy định của pháp luật về xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường:

Giá đất trong bảng giá của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Theo quy định hiện hành, Chính phủ ban hành khung giá đất và đây cũng là căn cứ để UBND tỉnh ban hành bảng giá đất. Bảng giá đất được Hội đồng thẩm định sử dụng làm cơ sở để tính GTQSDĐ để bồi thường khi thu hồi đất.

Luật Đất đai hiện hành chưa làm rõ như thế nào là giá thị trường và tổ chức nào có chức năng xác định giá thị trường đó. Chính vì vậy, hiện nay Nhà nước và chủ đầu tư cho rằng đã định giá theo giá thị trường, nhưng đa số người dân có đất bị thu hồi không đồng thuận với giá đó và quan niệm rằng giá thị trường là giá đang giao dịch. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.

2.1.3. Vụ việc thứ ba: Dự án Khu đô thị biển Bình Sơn – Ninh chữ (K2)

2.1.3.1. Cách xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Ngày 13/10/2015, UBND tỉnh Ninh Thuận ban hành Quyết định số 412/QĐ- UBND về việc phê duyệt phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án Khu đô thị biển Bình Sơn – Ninh chữ (gọi tắc là khu K2). Những thông tin về các thửa đất cần định giá trong dự án này như sau:

Vị trí khu đất thu hồi: Khu đất thu hồi chủ yếu là đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm khác, đất ở đô thị và một phần đất trụ sở cơ quan Nhà nước, đất sản xuất kinh doanh và đất nghĩa trang;

Phạm vi ranh giới Khu quy hoạch: Khu đất triển khai thực hiện dự án có diện tích 51,04 ha; bao gồm hai khu vực được giới hạn như sau:

Khu 1: Khu đất dành cho xây dựng Khu đô thị mới: có diện tích khoảng 41,56 ha: Phía Đông giáp Đường Yên Ninh (đường hiện có dọc bờ biển); Phía Tây giáp khu Trung tâm tuyên truyền & quảng bá Điện Hạt nhân và công viên cây xanh (theo Quy hoạch chung); Phía Nam: Hầu hết giáp đường Bùi Thị Xuân (đường quy hoạch) và một phần giáp đường 16 tháng 4 hiện có kết thúc tại đường Yên Ninh; Phía Bắc giáp khu Quy hoạch chuyên gia hạt nhân và Lữ đoàn Đặc công nước 5.

Khu 2: Khu đất phục vụ tái định cư, chuyển đổi việc làm và nhu cầu đất ở: có diện tích khoảng 9,34 ha: Phía Đông giáp Lữ đoàn Đặc công nước 5; Phía Tây và Nam giáp Khu chuyên gia quản lý vận hành Nhà máy điện hạt nhân Ninh Thuận; Phía Bắc giáp đường Quy hoạch.

Tổng diện tích đất nằm trong phạm vi dự án: Bảng 2.4. Diện tích đất thu hồi trong dự án K2

Thửa đất cần định giá: Các thửa đất có mục đích sử dụng sản xuất nông nghiệp, đất ở đô thị, đất xây dựng thuộc phường Mỹ Bình, thành phố Phan Rang- Tháp Chàm.

Tổng số hộ, số nhân khẩu, số lao động trong khu vực thu hồi đất: Số hộ dân dự kiến bị ảnh hưởng là 500 hộ; Số nhân khẩu dự kiến là 2.000 nhân khẩu; Số lao động dự kiến là 550 lao động; Mồ mả là 2.000 ngôi mộ.

Nguyên tắc định giá đất cụ thể:

“Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất;Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”. Giá đất cụ thể được xác định không được cao hơn hay thấp hơn giá đất theo Khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014.

Phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất.

Theo khoản 1, Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ, UBND tỉnh Ninh Thuận quyết định giá đất cụ thể căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá đất vàkết quả tổng hợp thông tin về thửa đất, giá đất thị trường. Trong dự án này, Hội đồng thẩm định giá đất đã phân tích 5 phương pháp xác định giá đất để lựa chọn phương pháp phù nhằm xác định giá đất cụ thể để bồi thường khi thu hồi đất.

Đối với Phương pháp so sánh trực tiếp: Quá trình xây dựng Bảng giá các loại đất kỳ 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh và thời gian quan đã có các đơn vị tư vấn tổ chức điều tra, khảo sát giá thị trường tại địa bàn phường (nơi có dự án) và các khu vực lân cận do đó đã có thông tin chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường, sử dụng thông tin này và kết quả phân tích thị trường để áp dụng tính toán giá đất cụ thể tại dự án. Tuy nhiên, cơ quan chức năng đã không áp dụng phương pháp này để tiến hành định giá đất cụ thể vì cho rằng nếu dùng phương pháp này thì việc định giá đất cho từng thửa đất là hết sức phức tạp và dễ dẫn đến sự chênh lệch bất hợp lý về giá các thửa đất.

Đối với Phương pháp chiết trừ: Các đơn vị tư vấn cho rằng đây là các khu đất chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng và trên địa bàn tỉnh cũng không có thửa đất tương tự có tài sản trên đất để áp dụng phương pháp này. Do vậy, các đơn vị tư vấn xác định giá đất đã không áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất cụ thể trong dự án trên.

Đối với Phương pháp thu nhập: Đơn vị tư vấn cho rằng các khu đất của dự án trên chưa bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, trên đất chưa có công trình xây dựng để tạo ra thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Do vậy, phương pháp thu nhập cũng không được các tổ tư vấn áp dụng để xác định giá đất cụ thể các trong dự án này.

Đối với Phương pháp thặng dư: Cùng với nhận định như trên, các đơn vị tư vấn nhận định đây là các dự án chưa bồi thường, giải phóng mặt bằng, chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng, trên đất chưa có công trình xây dựng, chưa hình thành doanh thu. Do vậy, các tổ tư vấn cũng không áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể trong dự án này.

Đối với Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Đối với dự án nêu trên, các cơ quan chức năng đã sử dụng phương pháp này để xác định giá đất cụ thể vì cho rằng đây là phương pháp đơn giản, khoa học, kết quả xác định giá đất của Phương pháp này đảm bảo không tạo chênh lệch bất hợp lý về giá đất trong toàn dự án. Phương pháp này đòi hỏi phải có giá đất cơ sở từ các khu vực, tuyến đường lân cận sau đó phân tích các yêu tố thuận lợi, khó khăn đối với từng thửa đất để đưa ra hệ số điều chỉnh giá đất cho từng thửa đất cần định giá.

Lựa chọn phương pháp định giá đất:

Trong các dự án này, Sở Tài nguyên và Môi trường cùng với Trung tâm quỹ đất tỉnh Ninh Thuận đã lựa chọn phương án áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để định giá đất cụ thể.

Khảo sát, điều tra, tổng hợp thông tin:

Thời điểm xác định giá đất: Tháng 04 năm 2017. Qua khảo sát thị trường, thu thập thông tin về giá đất thì:

Đối với loại đất trồng cây hàng năm: Các thửa đất số 309, tờ bản đồ số 14, các thửa số 1257, 808, 595, tờ bản đồ số 7 loại đất BHK thuộc phường Mỹ Bình, thành phố Phan Rang – Tháp Chàm đã được chuyển nhượng trên thị trường trong khoảng thời gian từ tháng 5 năm 2015 đến thời điểm định giá, có đặc điểm tương tự về điều kiện sản xuất, khả năng sinh lợi … với các thửa đất có cùng mục đích sử dụng trong vùng dự án.

Bảng 2.5. Thông tin về giá chuyển nhượng các thửa đất

Xác định giá đất phổ biến trên thị trường: (194,9 + 83,3 + 443,3 + 66,7)/4 = 197,05 (ngàn đồng/m2).

Đối với loại đất trồng cây lâu năm: Các thửa đất số 910, tờ bản đồ số 6, thửa số 676, 677 tờ bản đồ số 7, loại đất CLN thuộc phường Mỹ Bình, thành phố Phan Rang – Tháp Chàm đã được chuyển nhượng trên thị trường trong khoảng thời gian từ tháng 5 năm 2015 đến thời điểm định giá, có đặc điểm tương tự về điều kiện sản xuất, khả năng sinh lợi … với các thửa đất có cùng mục đích sử dụng trong vùng dự án.

Bảng 2.6. Thông tin về giá chuyển nhượng các thửa đất

Xác định giá đất phổ biến trên thị trường: (71,8 + 649,4 + 80)/3 = 267,07 (ngàn đồng/m2)

Đối với loại đất ở đô thị: Các thửa đất số 210, tờ bản đồ số 48; thửa số 576, 382, 510, tờ bản đồ số 7, loại đất ODT thuộc phường Mỹ Bình, thành phố Phan Rang – Tháp Chàm, đã được chuyển nhượng trên thị trường trong khoảng thời gian năm 2015 đến thời điểm định giá, có đặc điểm tương tự với các thửa đất với các thửa đất có cùng mục đích sử dụng trong vùng dự án, trừ các thửa đất giáp đường Nguyễn Thị Minh Khai: thửa số 40, 43, 43a, 223, 349, 201, 201a, 299, 360, 334,

358, 96, 148, 359, 329, tờ bản đồ số 7 ; thửa số 40a, tờ bản đồ số 3, loại đất ODT thuộc phường Mỹ Bình, thành phố Phan Rang – Tháp Chàm.

Bảng 2.7. Thông tin về giá chuyển nhượng các thửa đất

Xác định giá đất phổ biến trên thị trường: (722,9+ 935,7 + 945,6 + 920,8)/4

= 881,25 (ngàn đồng/m2)

Đối với loại đất sản xuất kinh doanh: Qua điều tra khảo sát thì từ tháng 04 năm 2015 đến nay, không có các thửa đất có đặc điểm tương tự được chuyển nhượng trên thị trường.

Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Trên cơ sở điều tra, tổng hợp thông tin về giá thị trường tại khu vực cần định giá đất cho thấy:

Giá đất trồng cây hàng năm: Kết quả tính bình quân giá chuyển nhượng các thửa đất cùng khu vực phường thì giá đất thị trường là 197.050 đồng/m2. Giá đất trên cao hơn giá đất theo Khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014, tối đa 120.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất: 197.050đ/70.000đ = 2,815. Lấy giá đất cụ thể bằng giá đất tối đa 120.000đ/70.000đ, tương ứng với hệ số điều chỉnh giá đất là 1,71;

Giá đất trồng cây lâu năm: Kết quả tính bình quân giá chuyển nhượng các thửa đất cùng khu vực phường thì giá đất thị trường là 267.070 đồng/m2. Giá đất trên cao hơn giá đất theo Khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014, tối đa 135.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất là 267.070đ/80.000đ = 3,34. Lấy giá đất cụ thể bằng giá đất tối đa 135.000đ/80.000đ, tương ứng với hệ số điều chỉnh giá đất là 1,67;

Giá đất ở: Tại khu vực thực hiện dự án và lân cận đều cho mức giá dao động lớn với hệ số điều chỉnh giá đất ở từ 0,97 đến 7,97. Lấy hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể 1,5.

Giá đất cụ thể loại đất sản xuất kinh doanh, hệ số điều chỉnh giá đất là 1,5.

Xác định giá đất cụ thể của thửa đất cần định giá:

Giá đất cụ thể loại đất trồng cây hàng năm: 120.000 đồng/m2/70.000đ, tương ứng với hệ số điều chỉnh giá đất là 1,71; Lấy 70.000 (bảng giá đất) x 1,71 (hệ số điều chỉnh)

Giá đất cụ thể loại đất trồng cây lâu năm: 135.000 đồng/m2/80.000đ, tương ứng với hệ số điều chỉnh giá đất là 1,67; Lấy 80.000 (bảng giá đất) x 1,67 (hệ số điều chỉnh)

Giá đất cụ thể loại đất ở, hệ số điều chỉnh giá đất là 1,5.

Giá đất cụ thể loại đất sản xuất kinh doanh, hệ số điều chỉnh giá đất là 1,5. Bảng 2.8. Danh sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đợt 1

Bảng 2.9. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đợt 2

2.1.3.2. Một số nhận xét về việc xác định giá đất cụ thể tại dự án Khu đô thị biển Bình Sơn – Ninh chữ (K2):

Thứ nhất, về phương pháp xác định giá đất cụ thể: Từ những phân tích về các phương pháp xác định giá đất cụ thể, nhận thấy trong dự án này có 02 phương pháp có thể áp dụng đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, tổ tư vấn xác định giá đất chỉ lựa chọn phương pháp hệ số điều chỉnh để xác định giá đất cụ thể để bồi thường khi THĐ là chưa đảm bảo tính công bằng và khách quan. Mặc khác, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Thuận ban hành Văn bản số 1904/STNMT-ĐĐ ngày 02/6/2016 về việc lập phương án xây dựng giá đất cụ thể để bồi thường khi Nhà nước THĐ chỉ áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho dự án trên địa bàn thành phố Phan Rang

– Tháp Chàm là không đúng với quy định tại Điều 5,Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.

Thứ hai, về xác định hệ số điều chỉnh giá đất:

Phương pháp tính hệ số điều chỉnh (K) = Giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường/ (chia) Bảng giá đất UBND tỉnh quy định. Trong dự án này, đối với giá đất trồng cây hàng năm, hệ số điều chỉnh tính được là 2,815; giá đất trồng cây lâu năm, hệ số điều chỉnh tính được là 3,34 và giá đất ở giao động từ 0,97 đến 7,97. Tuy nhiên, Hội đồng thẩm định giá chỉ lấy hệ số điều chỉnh để tính giá đất cụ thể đối với đất trồng cây hàng năm là 1,71; đất trồng cây lâu năm là 1,67 và đất ở là 1,5. Có thể thấy rằng việc áp dụng phương pháp tính hệ số điều chỉnh của Hội đồng thẩm định là cảm tính, không có căn cứ pháp lý. Việc xác định hệ số điều chỉnh như vậy là bất hợp lý, vô hình chung sẽ đẩy giá đất được bồi thường xuống quá thấp so với giá đất trên thị trường và người có đất bị thu hồi sẽ bị thiệt thòi.

Thứ ba, về xác định giá đất cụ thể: Theo quy định tại khoản 4, Điều 7 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và