Các Loại Đất Cần Phải Xác Định Giá Trị Quyền Sử Dụng Đất.

“- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;

- Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng;

- Đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường;

- Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;

- Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá trị quyền sử dụng đất hoặc chuyên gia về giá đất;

- Các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.”

Về trình tự thực hiện xác định giá đất như sau:

Bước 1: Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp UBND tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Điều lưu ý là trong quá trình thực hiện, Sở Tài nguyên và Môi trường được phép thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Bước 2: Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định GTQSDĐ xem xét. Hội đồng thẩm định GTQSDĐ tổ chức họp thẩm định phương án xác định giá trị quyền sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 81 trang tài liệu này.

Bước 3: Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND tỉnh ký, ban hành quyết định giá đất cụ thể.

1.2.2. Các loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất.

Để bảo đảm việc xác định giá đất được chính xác, tại Khoản 3, Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định rõ “việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất phù hợp”. Trong đó, phương pháp xác định GTQSDĐ phù hợp chịu sự tác động rất lớn từ loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất. Vì vậy, phần dưới đây sẽ trình bày các quy định hiện hành của pháp luật đất đai về loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 10, Luật Đất đai 2013,căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà nhà nước phân loại đất thành ba nhóm đất khác nhau gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Đất nông nghiệp: Là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng..v..v. Là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông - lâm nghiệp.Căn cứ vào Luật Đất đai 2013, tùy theo mục đích sử dụng mà đất nông nghiệp được chia ra thành nhiều loại khác nhau bao gồm:

“- Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm;

- Đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi;

- Đất trồng cây lâu năm;

- Đất rừng sản xuất;

- Đất rừng phòng hộ;

- Đất rừng đặc dụng;

- Đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối;

- Đất nông nghiệp khác.”

Đất phi nông nghiệp: Là loại đất không được sử dụng cho mục đích nông nghiệp, bao gồm các loại đất là:

“- Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng;

- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

- Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.”

Đất chưa sử dụng: Đất chưa sử dụng là “đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa được xác định để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp, chưa xác định là đất khu dân cư nông thôn, đô thị, chuyên dùng và Nhà nước chưa giao cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân nào sử dụng ổn định lâu dài.”

Từ những quy định về nhóm đất, phân loại đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 quy định về giá đất. Nghị định này “quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất”.Cụ thể hoá các quy định này, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã ban hành Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT, ngày 30/6/2014 “quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh Bảng giá đất; Định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất”.

1.2.3. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất.

1.2.3.1. Nguyên tắc định giá đất.

Giá đất có mối liên hệ thiết thực với quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất và luôn là vấn đề quan tâm của cả Nhà nước và người sử dụng đất có đất bị thu hồi, thậm chí tác động đến dư luận. Vì vậy, pháp luật quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất để làm cơ sở cho các cơ quan có thẩm quyền đưa ra những văn bản hướng dẫn cụ thể trong việc định giá đất ở từng địa phương. Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013, việc định giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

Nguyên tắc thứ nhất: “Việc định giá đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá”. Có nghĩa là giá đất dùng để tính chi phí bồi thường phải được xác định theo mục đích sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất, không căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất thực tế. Đối với những thửa đất mặc dù đã được xây dựng nhà ở từ rất lâu nhưng nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất và loại đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm thì chỉ được bồi thường theo giá đất trồng cây lâu năm, không được bồi thường theo giá đất ở. Theo quy định tại Khoản 2, Điều 74, Luật Đất đai 2013 thì “việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.Những trường hợp thửa đất lấn chiếm từ các bờ

sông, kênh rạch, dù đã được định cư rất lâu thì diện tích đất lấn chiếm đó có thể không phải là đối tượng được bồi thường về đất”11.

Nguyên tắc thứ hai:“Định giá đất xem xét đến thời hạn sử dụng đất đối với loại đất được định giá”. Đối với các loại đất mà Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất có thời hạn sử dụng đất, khi tiến hành định giá để bồi thường phải tính đến khoảng thời gian mà người được giao đất đã sử dụng từ khi được giao hoặc được cho thuê đất cho đến thời điểm bị THĐ để khấu trừ thời gian mà người được giao hoặc được cho thuê đất đã sử dụng đất và chỉ bồi thường tương ứng với khoảng thời gian còn lại.

Nguyên tắc thứ ba:“Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Giá đất phổ biến trên thị trường là giá đất giao dịch hoàn thành trong chuyển nhượng trên thị trường bất động sản của loại đất có cùng mục đích sử dụng, hoặc giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.

Nguyên tắc thứ tư:“Đảm bảo các thửa đất liền kề mà được sử dụng vào cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau, không có sự chênh lệch thì có mức giá như nhau”. Nguyên tắc này được áp dụng đối với các khu đất, vùng đất đã được Nhà nước quy hoạch chi tiết, cụ thể và có cùng mục đích sử dụng, không có sự đan xen của các thửa đất có mục đích sử dụng khác vào nhau.

1.2.3.2.Các phương pháp định giá đất.

Số tiền bồi thường về đất được áp dụng trong các trường hợp THĐ vì mục đích quốc phòng, anh ninh; hoặc THĐ để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng; hoặc THĐ do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, giá đất làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước THĐ là giá đất cụ thể12. Thực chất giá đất cụ thể là một loại

11Khoản 3, Điều 56, Luật Bảo vệ Môi trường quy định: “Tổ chức, cá nhân không được lấn chiếm, xây dựng trái phép công trình, nhà ở trên mặt nước hoặc trên bờ tiếp giáp mặt nước hồ, ao, kênh, mương, rạch; hạn chế tối đa việc san lấp hồ, ao trong đô thị, khu dân cư”.

12theo quy định tại Điểm đ, Khoản 4, Điều 114, Luật Đất đai 2013

giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định. Như vậy, người có đất thuộc diện bị Nhà nước thu hồi thì không được thỏa thuận giá bồi thường mà sẽ tính theo giá đất cụ thể. Tuy nhiên, giá đất cụ thể là hoàn toàn khác với giá đất theo bảng giá và được xác định trong những trường hợp cụ thể theo nguyên tắc gần với giá đất thị trường.

Tại Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, thì “phương pháp định giá đất gồm 5 phương pháp đó làphương pháp so sách trực tiếp, phương pháp chiếc trừ,phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất”, trong đó:

Phương pháp so sánh trực tiếp là “phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về vị trí, mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh mà đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh nhằm xác định giá của thửa đất cần định giá”13. Đây là một trong những phương pháp được sử dụng phổ biến khi định giá đất và trong nhiều trường hợp, phương pháp này cũng được sử dụng kết hợp với các phương pháp định giá đất khác. Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng trong trường hợp định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương pháp chiết trừ là “phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản” (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)14. Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Phương pháp thu nhập là“phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất

13Khoản 1, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

14 Khoản 2,Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh”15. Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

Phương pháp thặng dư là “phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản”16. Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là“phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành”17. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại khoản 2, Điều 18 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.

1.2.4. Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc xác định giá đất cụ thể là một quá trình phức tạp, cần được tiến hành chặt chẽ nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và cộng đồng. Vì lẽ đó, pháp luật quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện xác định GTQSDĐ để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo quy định từ Điều 28 đến Điều 35 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 thì trình tự đó được thực hiện như sau:

15Khoản 3, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP 16Khoản 4, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP 17Khoản 5, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

Bước 1: Lập kế hoạch định giá đất cụ thể.

Theo quy định của Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Điều 28 của Thông tư số 36/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 thì “hằng năm Sở Tài nguyên và Môi trường phải lập kế hoạch để định giá đất cụ thể cho những năm tiếp theo trên cơ sở kế hoạch thực hiện việc sử dụng đất hằng năm của cấp huyện và kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước”. Sau khi đã lập kế hoạch thì Sở Tài nguyên và Môi trường phải trình UBND tỉnh trước ngày 30/6 hàng năm để UBND tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch xác định giá đất cụ thể phải căn cứ vào các nội dung:

“- Dự kiến các trường hợp cần tiến hành định giá đất cụ thể

- Dự kiến các trường hợp phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và số lượng tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

- Dự kiến thời gian và kinh phí khi thực hiện việc định giá đất.”

Bước 2: Chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể.

Sau khi UBND cấp tỉnh đã phê duyệt kế hoạch định giá đất cụ thể thì Sở Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào kế hoạch để chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể. Theo quy định tại Điều 29 của Thông tư số 36/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 thì việc chuẩn bị thực hiện định giá đất gồm các nội dung sau đây:

“- Xác định mục đích cụ thể, dự kiến thời gian thực hiện và dự toán kinh phí cho việc định giá đất.

- Các thửa đất cần định giá cần chuẩn bị hồ sơ để tiến hành định giá theo đúng quy định của pháp luật bao gồm: Vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng của thửa đất; Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng của thửa đất.

- Đối với các trường hợp thuê tư vấn xác định giá đất, cơ quan chức năng cần lựa chọn và ký hợp đồng thuê các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để thực hiện định giá đất.”

Bước 3: Thực hiện điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất và xây dựng phương án giá đất.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, “trước khi thực hiện việc định giá cần xác định rõ thửa đất cần xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Sau khi đã xác định rõ các thửa đất cần định giá thì cơ quan chức năng phải thực hiện việc điều tra, tổng hợp thông tin về các thửa đất, giá cả trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường hiện hành” và phải được thực hiện theo mẫu biểuqui định tại Thông tư số 36/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 (Từ Mẫu số 01 đến Mẫu số 05, Phục lục số 05, Thông tư 36)18

Cơ quan có thẩm quyền mà cụ thể là Sở Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào các thông tin đã thu thập được về các thửa đất cần định giá, sau đó áp dụng các phương pháp định giá đất (gồm 5 phương pháp nêu trên) để xác định giá đất cụ thể. Những quy định, trình tự nội dung của các phương pháp này quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4, Điều 4 của Nghị định 44 và quy định tại các Điều 3, 4, 5 và 6 của Thông tư số 36/TT-BTNMT ngày 30/6/2014.

Đối với các trường hợp phải thuê tổ chức tư vấn để xác định giá đất thì các tổ chức tư vấn xác định giá đất được thuê phải xây dựng “Chứng thư định giá đất” (Theo mẫu số 21 của Phụ lục số 05 Thông tư số 36/TT-BTNMT ngày 30/6/2014). Việc xác định giá đất của tổ chức tư vấn được thuê phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ các nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013.

Xây dựng phương án giá đất (kèm theo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất) phải có các nội dung chính là:

18“Mẫu số 01 Áp dụng đối với đất nông nghiệp; Mẫu số 02 Áp dụng đối với đất ở nông thôn;Mẫu số 03 Áp dụng đối với đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; Mẫu số 04 Áp dụng đối với đất ở đô thị; Mẫu số 05 Áp dụng đối với đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị”.