Liệu Lịch Sử Có Lặp Lại? Nguyên Nhân Của Cuộc Khủng Hoảng 1997

trưởng tín dụng năm 2007 đột ngột tăng cao: gần 40%. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản, tiềm lực tài chính của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh BĐS vẫn còn hạn chế, ước tính số vốn đầu tư vào BĐS ở nước ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Các nghiên cứu của các nhà kinh tế trong và ngoài nước đều cảnh báo thực trạng của nền kinh tế có nhiều dấu hiệu yếu kém từng là nguyên nhân của cuộc khủng hoảng 1997 và việc Nhà nước không kiểm soát được Ngân hàng cho vay tiềm ẩn nguy cơ khủng hoảng tín dụng BĐS như ở Mĩ cuối năm 2007.

Bảng 6: Liệu lịch sử có lặp lại? Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng 1997

Triệu chứng

Việt Nam năm 2007
Thâm hụt tài khoản vãng lai	Có
Bong bóng tài sản	Có
Vay ngoại tệ không phòng vệ	Có
Hệ số ICOR cao	Có
Đầu tư công kém hiệu quả	Có
Kiểm soát bất cẩn đối với ngân hàng	Có
Nợ xấu cao	Có
Vay nợ chéo trong tập đoàn	Có
Nợ nước ngoài ngắn hạn	Không
Tự do hóa tài khoản vốn	Không

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

(Nguồn: Báo cáo Lựa chọn thành công của tiến sĩ David Dapice, Mỹ)

Đứng trước thực trạng trên, đầu năm 2008, Nhà nước siết chặt quản lý bằng Chỉ thị 03 của Ngân hàng Nhà nước. Sau biện pháp tăng dự trữ bắt buộc, đồng loạt tăng các lãi suất chủ chốt, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thể hiện quyết tâm kiềm chế lạm phát khi đưa ra kế hoạch rút hơn 20.000 tỉ đồng trong lưu thông về, sau đó tiếp tục rút thêm 30.000 tỉ đồng nữa. Hệ thống Ngân hàng vì đã cho vay quá nhiều, đặc biệt là cho vay BĐS nên phải huy động VNĐ, gần như ngừng cho vay bất động sản. Các nhà đầu tư địa ốc liên kết với ngân hàng đang từ thế được phép thế chấp BĐS được mua và vay đến 70% giá trị BĐS, nay gặp khó khăn trong việc vay kinh doanh BĐS; nên hoạt động trên thị trường BĐS đình trệ lại. Như vậy chỉ trong hơn 1 tháng từ đầu tháng 2/2008, BĐS đang sốt, đến tháng 3/2008, thị trường BĐS lại đóng băng.

Những sự kiện dồn dập của quý I/2008 cho thấy sự liên thông giữa thị trường BĐS và thị trường tài chính tiền tệ mà cụ thể ở đây là hệ thống ngân hàng có mối liên quan mật thiết. Trong điều kiện môi trường pháp lý chưa ổn định, chỉ một quyết định mang tính tình thế của Nhà nước (Chỉ thị 03 của Ngân hàng Nhà nước) đã tác động mạnh mẽ lên thị trường BĐS. Điều này phản ánh rõ một rủi ro lớn trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam, đó là rủi ro về mặt pháp lý.

2.3.3.Thị trường bất động sản Việt Nam mất cân xứng về nhiều

mặt

2.3.3.1. Thị trường BĐS mang tính cục bộ, địa phương

Những diễn biến tăng giảm, nóng lạnh của thị trường BĐS Việt Nam cho

thấy tình cục bộ, địa phương, gắn với các động thái chính sách quản lý và đầu tư của Nhà nước. Ngoại trừ cơn số giá bùng phát đầu tiên vào cuối những năm 80, đầu những năm 90 của thế kỷ trước do sự chuyển đổi từ giá bao cấp quá thấp, giả tạo, phi kinh tế, sang bước đầu theo giá thị trường, các cơn sốt giá sau này không diễn ra đồng loạt, cùng lúc trên phạm vi toàn quốc, hoặc tất cả các bộ phận của TTBĐS.

Giá BĐS chênh lệch nhau rất lớn giữa các địa phương. Giá ở các thành phố cao hơn nhiều giá ở tỉnh. Giá ở thị xã cao hơn huyện lỵ, thị trấn. Giá ở thị trấn cao hơn vùng sâu, vùng sa. Giá BĐS còn phụ thuộc vào các quy hoạch nhiều loại, từ quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch giao thông vận tải, đến quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết kiến trúc, nhiều quy hoạch thiếu tính khả thi, chậm thực hiện. Giá BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi những chương trình, dự án đầu tư lớn phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoặc hạ tầng xã hội. Chẳng hạn, một con đường nội đô thị, hoặc liên tỉnh, liên huyện, liên xã, đường cao tốc được xây dựng hoặc một đô thị mới, chung cư cao cấp xuất hiện cũng góp phần làm giá BĐS ở khu vực liên quan như vùng đất dọc theo đường, quanh khu đô thị thay đổi mạnh theo chiều hướng tăng lên.

2.3.3.2. Nguồn cung BĐS cho người thu nhập cao và người thu nhập thấpkhông cân xứng

Cả nước ta hiện có khoảng 1,4 triệu cán bộ, công chức và khoảng 800.000 công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công

nghệ cao. Trong đó có khoảng 330 nghìn người có khó khăn về nhà ở cần sự hỗ trợ, tạo điều kiện để cải thiện nhà ở. Theo quy chế, “người có thu nhập thấp” là người có mức thu nhập từ 300.000 đến 500.000 đồng/người/tháng và hiện chưa có nhà ở hoặc ở trong nhà chật hẹp, diện tích bình quân dưới 6m2/người. Thời gian qua, hàng loạt dự án nhà ở được triển khai, nhưng hầu hết dành cho người có mức thu nhập cao, còn lại những người có mức thu nhập trung bình và thấp thì không được quan tâm. Trong khi nhu cầu nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp - đối tượng chính của xã hội - là rất lớn. Nhà nước cũng chưa có một hệ thống hỗ trợ như quỹ phát triển nhà ở xã hội, trợ giá, miễn thuế, hỗ trợ tài chính. Các ban ngành địa phương tới nay vẫn chậm chễ trong việc báo cáo quỹ nhà ở xã hội. Tính đến cuối 2007, TP.HCM đã hoàn thành 14 dự án thuộc chương trình xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, nhưng ít nhất 6/14 dự án đã bị chuyển đổi mục đích chỉ vì lợi nhuận; phần nhiều bị cơn sốt giá cả đẩy lên cao, hoặc nếu không đang trong tình trạng an ninh vệ sinh kém. (Nguồn: Báo cáo của Đoàn kiểm tra Sở Xây dựng TP. HCM về Tình hình thực hiện chương trình Nhà ở xã hội, 10/2007)

Sự bất hợp lý giữa phần đông đối tượng chính của xã hội thiếu nhà ở hoặc khó khăn về nhà ở trong khi các dự án tiếp tục nhằm vào đối tượng người có thu nhập cao; cùng với sự mâu thuẫn giữa giá đất ở Việt Nam thuộc hàng cao nhất thế giới trong khi hầu hết người dân có thu nhập thấp nhất thế giới đặt ra vấn đề trách nhiệm của Nhà nước để đảm bảo công bằng xã hội và phát triển bền vững.

2.3.4. Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém

2.3.4.1. Nhiều cơ quan cùng quản lý

Hành lang pháp lý của nước ta còn khá cứng nhắc, tạo ra những hạn chế không nhỏ trong công tác quản lý. Văn bản pháp quy về bất động sản hiện nay cũng chưa thực sự là hành lang phát triển cho Doanh nghiệp. Trên thực tế hiện nay có nhiều bộ ngành tham gia quản lý như; Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý về đất, Bộ Xây dựng về công trình, Bộ Tư pháp về giấy tờ chuyển nhượng, Bộ Tài chính về thuế. Đặc biệt, Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, Bộ Thủy sản cũng quản lý về đất như hiện nay đã tạo nên sự chồng chéo trong khâu quản lý, gây ra những khó khăn cho dân cho DN.

2.3.4.2. Luật chồng chéo và mâu thuẫn

Pháp luật ở Việt Nam đi vào đời sống còn chậm chạp và nhiều vấn đề. Luật do Quốc hội ban hành, nhưng các địa phương chưa thực hiện ngay, vì phải đợi Nghị định của CP. Nghị định của CP ban hành thì lại phải đợi Thông tư của các bộ ngành. Kèm theo quá trình chậm chạp và chồng chéo đó, các văn bản dưới luật nhiều khi biến động, năm trước Thông tư này, ngay năm sau có Thông tư sửa đổi, bổ sung. Quá trình thực thi pháp luật vì vậy mà có độ trễ về thời gian. Chẳng hạn, Luật đất đai sửa đổi ban hành năm 2003. Nhưng phải đến 3/12/2004, Nghị định 197 của CP về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Bộ Tài chính 4 ngày sau đã có Thông tư 116/2004/TT-BTC, nhưng 2 năm sau Thông tư 69/2006 để sửa đổi Thông tư trước về hướng dẫn. (Xem phụ lục 2).

Hai trường hợp nghiên cứu sau minh họa cho thực tế: Sự mâu thuẫn và chống chéo trong luật pháp của nhà nước.

Hộp nghiên cứu 3:

Thời điểm 15/8/1999, ông A tự san lấp xây dựng nhà ở diện tích 100m2 nhưng khi xin cấp GCN thì diện tích đã là 300m2. Trường hợp này Luật Đất đai quy định miễn tiền sử dụng đất 100m2, phần còn lại phải thu tiền sử dụng đất. Theo Nghị định 84/2007, Nhà nước sẽ thu 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức quy định (300m2). Nhưng theo Luật Đất đai 2003, nếu người dân tự ý san lấp và cất nhà ở trước 1/7/2004 thì được miễn 50% tiền sử dụng đất.

(Nguồn: báo Sài Gòn Giải phóng 11/2/2008, dẫn chứng của Chủ nhiệm Uỷ ban Quốc phòng và an ninh Quốc hội Lê Quang Bình)

Hộp nghiên cứu 4

Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định rõ: “GCNQSDĐ cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất”. Song khoản 1, Điều 48 cũng lại quy định: “Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCNQSDĐ, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Đáng lẽ phải “công nhận”, Nhà nước chỉ “ghi nhận”.

Giải pháp cho vấn đề này, năm 2005, QH ban hành Luật Nhà ở, khoản a, Điều 11 có ghi: “Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sở hữu đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một GCN là GCNQSHNƠ và

GCNQSDĐ”. Như vậy Luật Đất đai năm 2003 không công nhận quyền sở hữu nhà, còn đến Luật Nhà ở năm 2005 thì được công nhận. Sau khi có Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng tiếp tục tham mưu cho CP ra đời Nghị định 90 và tại khoản 4 có ghi “Bộ Xây dựng có trách nhiệm in ấn phát hành GCNQSDNƠ theo nội dung và mẫu giấy theo quy định tại điều này để áp dụng thống nhất trong cả nước”. Cũng từ đây Ngành Tài nguyên và môi trường và Ngành Xây dựng tranh luận triền miên bất cập GCNQSDĐ và GCNQSHNƠ; một sổ, hai sổ, thêm tư pháp, thêm sổ xanh, tạo thêm phức tạp cho việc quản lý Nhà nước.

2.3.4.3. Từ Trung ương đến địa phương đều chậm trễ trong tác ban hànhvăn bản dưới luật:

Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 1/1/2007 nhưng phải gần 10 tháng (15/10/2007) sau, CP mới ban hành Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS. Sự ra đời chậm trễ của Nghị định này diễn ra trong thời kì giao dịch BĐS diễn ra sôi động, gây hậu quả không nhỏ cho các doanh nghiệp.

Sự chậm chạp này không chỉ ở CP, mà còn ở cấp địa phương. Nhìn chung tình hình ban hành văn bản quy định liên quan đến bất động sản của các địa phương vẫn còn chậm. Theo báo cáo của các tỉnh, thành phố trực thuộc TW (gọi chung là tỉnh) đến 9/2007, tình hình ban hành văn bản của các địa phương như sau:

64 tỉnh đã ban hành bảng giá đất tại địa phương; đạt 100% 48 tỉnh đã ban hành quy định về hạn mức giao đất ở, đạt 75%

46 tỉnh đã ban hành quy định về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối trường hợp sử dụng đất có vườn, ao, gắn liền với nhà ở trên cùng một thửa đất, đạt 71,8%.

40 tỉnh đã ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể hóa các quy định về điều kiện cấp GCN, thời gian và trình tự thủ tục cấp GCN, đạt 62,5%.

38 tỉnh đã ban hành văn bản quy định về phí và lệ phí, đạt 59,4%

(Nguồn: Báo cáo số 93/BC-CP của Chính phủ)

Như vậy tỷ lệ các tỉnh chưa hoàn thành và công bố các văn bản hướng dẫn cụ thể hóa còn cao, làm giảm tốc độ triển khai thi hành Luật Đất đai.

2.3.5. Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật còn diễn ra khá phổ biến

Đầu cơ là hành vi phổ biến trong bất kỳ xã hội nào có nền sản xuất hàng hóa. Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu cơ là hành vi mua bán hàng hóá có giá trị (chẳng hạn đất đai) để kiếm lời cao bằng cách lợi dụng những biến động bất thường của giá cả, thông qua việc tích lũy hàng hóa và chờ cho thị trường khan hiếm (giả tạo) để bán với giá cao. Trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường hiện nay, đầu cơ trong lĩnh vực BĐS là không tránh khỏi. Về phương diện kinh tế, vì đất đai là yếu tố đầu vào của bất kỳ lĩnh vực sản xuất kinh doanh nào (đặc biệt là kinh doanh BĐS) nên đầu cơ đất đai sẽ làm tăng giá thành sản xuất, hạn chế đầu tư. Về phương diện xã hội, đầu cơ đất đai sẽ dẫn đến sự phân hóa xã hội, khoảng cách giàu nghèo sẽ ngày càng lớn và sẽ dẫn đến mất ổn định xã hội.

Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta đã có những bước phát triển quan trọng, đời sống và thu nhập của dân cư tăng lên nhanh chóng, do vậy, nhu cầu về bất động sản cho sinh hoạt và sản xuất kinh doanh cũng tăng. Việc đầu cơ kinh doanh bất động sản đem lại những khoản lợi nhuận to lớn mà các lĩnh vực đầu tư kinh doanh khác không thể so sánh được. Chính vì vậy, trong nền kinh tế đã xuất hiện những đối tượng đầu cơ đất đai để kiếm lời.

Hiện tượng đầu cơ đất đai diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau như: xin giao đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ tại các khu vực sẽ quy hoạch khu đô thị, khu dân cư, các công trình kết cấu hạ tầng… nhưng không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích hoặc thuê lại người bán trông coi, bảo vệ để chờ giá đất lên cao mới đem ra bán. Theo báo cáo của các địa phương, trong số 13.042,6 ha đất nông nghiệp chuyển nhượng trái phép đã được thống kê thì đa số người nhận chuyển nhượng không có nhu cầu sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, mà chủ yếu đầu cơ để bán lại hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất. Việc sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê cũng diễn ra khá phổ biến. Năm 2006, qua kiểm tra việc sử dụng đất tại các khu quy hoạch và dự án đầu tư, đã phát hiện hàng nghìn quy hoạch “treo”, dự án “treo” với tổng diện tích đất sử dụng lãng phí lên đến 477

nghìn ha. Cụ thể, qua kiểm tra phát hiện 1.649 khu vực quy hoạch “treo” với diện tích 344.665 ha; 1.206 dự án “treo” với diện tích 132.463 ha. Ngoài ra còn có 1.288 dự án với diện tích 31.650 ha bị kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng (có dự án kéo dài đến 10 năm). Những địa phương quản lý yếu kém, sử dụng đất đai còn lãng phí nhiều là Hà Tây - 93.551 m2 diện tích đất để hoang và 1.193.709 m2 diện tích đất sử dụng không đúng mục đích; TP Hà Nội - hơn 6,3 triệu m2 đất sử dụng sai mục đích; TP Hồ Chí Minh - 390.088 m2 đất vi phạm về quản lý, sử dụng; Đắc Lắc

- 130.523 m2 đất hoang hoá và sử dụng sai mục đích; Sơn La - 29.426 m2 đất sử

dụng không đúng mục đích. (Nguồn: Báo cáo trước Quốc hội trong phiên họp sáng 29-3-2007 của Bộ trưởng Tài chính Vũ Văn Ninh).

Bên cạnh đó, những thiếu sót bất cập trong Luật cũng tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ BĐS. Chẳng hạn, điều 28 Luật Đất đai 2003 quy định phải công bố quy hoạch kế hoạch sử dụng đất trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được xét duyệt. Trước đó, Nghị định 68/2001/NĐ-CP ngày 01/10/2001 quy định việc công bố này được thực hiện sau 30 ngày, kể từ ngày được xét duyệt. Sự “sơ xuất” này trong khoảng thời gian dài đã làm cho việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được kéo dài vô thời hạn, làm cho hành vi đầu cơ càng phổ biến.

Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật nêu trên đã làm cho cung - cầu về bất động sản trên thị trường luôn ở tình trạng mất cân đối, giá cả bất động sản biến động phức tạp, giá nhà đất tại một số thành phố lớn bị đẩy lên rất cao một cách bất hợp lý. Quan hệ cung - cầu về bất động sản bị mất cân đối nghiêm trọng. Cầu về bất động sản mà chủ yếu là đầu tư với mục đích kinh doanh tăng nhanh, trong khi cung về bất động sản là có hạn và tăng chậm.

2.3.6. Gia tăng đầu tư trong và ngoài nước vào thị trường BĐS

2.3.6.1. Các tập đoàn kinh tế Nhà nước mở rộng sang lĩnh vực kinh doanh

BĐS

Một cuộc điều tra 200 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam mới đây do UNDP

thực hiện khẳng định rằng nhiều công ty trong “Top 200” của Việt Nam đang đầu cơ đất đai và chứng khoán mà thiếu tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi của

mình. Nghiên cứu của UNDP còn cho thấy một xu hướng đáng lo ngại, đó là nhiều công ty dân doanh và cổ phần hóa ít chú tâm tới việc trở nên cạnh tranh trên thị trường quốc tế. Trước sức hấp dẫn của thị trường BĐS, các tập đoàn Nhà nước đang thay đổi chiến lược kinh doanh theo ngành thu lại lợi nhuận cao trong ngắn hạn. Việt Nam hiện có 8 tập đoàn kinh tế Nhà nước gồm: Bưu chính – Viễn thông (VNPT), Than - Khoáng sản (Vinacomin), Dầu khí (PetroVietnam), Điện lực (EVN), Công nghiệp Tàu thủy (Vinashin), Dệt May (Vinatex), Cao su (VRG), Tài chính – Bảo hiểm (Bảo Việt). Tuy các tập đoàn đều ngoài ngành xây dựng, nhưng 4/8 tập đoàn đều đã lập công ty BĐS như: VinatexLand (Dệt May); VinacominLand (Than – Khoáng sản), Petroland (Dầu khí), EVN Land (Điện lực). Cùng với các tập đoàn ít kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng này, còn các công ty BĐS của Cơ điện lạnh REE, Viettronic Tân Bình, Dệt may Thành Công, Gỗ Savimex, Thực phẩm Kinh Đô, Giấy Viễn Đông, Sơn Đồng Nai. Trong ngành xây dựng xuất hiện thêm các công ty BĐS thành viên mới như: HUD Land ( của Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà), LilamaLand (của Tổng công ty lắp máy Việt Nam), Vigracera Land (của Tổng công ty thủy tinh và gốm xây dựng).

Theo Bộ Tài chính, hiện có 13/70 tập đoàn, doanh nghiệp Nhà nước đang đầu tư 2.331 tỷ đồng vào BĐS. Mặt khác hiệu quả sử dụng vốn của các tập đoàn, tổng công ty này chưa cao, một số tập đoàn, tổng công ty có hệ số vay nợ/vốn chủ sở hữu quá cao,.. Xem Phụ lục 3: Vốn, doanh thu vào lao động của các doanh nghiệp Việt Nam theo loại hình sở hữu (2005), có thể thấy bản thân các doanh nghiệp Nhà nước cũng hoạt động chưa thực sự hiệu quả: vốn đầu tư lớn gấp 3 lần doanh nghiệp ngoài quốc doanh nhưng doanh thu lại xấp xỉ thấp hơn các doanh nghiệp này. Thực tế này càng đáng lưu tâm khi mà các tập đoàn, doanh nghiệp Nhà nước lớn vốn đuợc coi là “xương sống” của nền kinh tế đất nước, ngoài nhiệm vụ kinh tế còn là nhiệm vụ chính trị, chứ không đơn thuần chỉ quan tâm đến lợi nhuận kinh doanh, lại tham gia vào lĩnh vực ít liên quan đến ngành nghề chính của mình. Tác giả xin trình bày một trường hợp điển hình như sau:

Hộp nghiên cứu 5: