chức thay Nhà nước làm nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất. Bên cạnh đó là tình trạng cho thuê đất một cách tùy tiện, sai mục đích, hưởng lợi từ quỹ đất công, lãng phí khối tài sản XHCN này.
2.3.1.2. Thị trường bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp và thủ tục phức tạp
Thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều mặt phát triển tích cực. Năm 2007 riêng vốn FDI đăng ký đầu tư vào BĐS là trên 8,5 tỷ USD, chiếm trên 42% tổng số vốn đăng ký (20,3 tỷ USD). Riêng 5 tháng đầu năm 2008, FDI vào lĩnh vực này lên tới 14,7 tỷ USD. Nhiều địa phương ngân sách thu từ BĐS chiếm tới 50% tổng thu. Cả nước đang triển khai trên 1.500 dự án nhà ở và khu đô thị mới, mỗi năm có thêm 37 triệu mét vuông nhà ở đô thị (Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cập nhật đến 26/5/2008). Tuy nhiên thị trường lại cho thấy nhiều bất cập. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, thiếu loại nhà ở cho thuê phù hợp với đa số đối tượng thu nhập trung bình và thấp. Nhiều công ty, tập đoàn lớn đầu tư vào lĩnh vực BĐS, hầu hết các ngân hàng thành lập quỹ hoặc công ty kinh doanh BĐS, xuất hiện đầu tư nội bộ khó kiểm soát.
Thủ tục cho công tác chuẩn bị đầu tư một dự án ở Việt Nam phải qua 34 khâu, kéo dài 2-3 năm trong khi đó ở Thái Lan chỉ mất 5 tháng. Theo dự thảo Luật đăng ký bất động sản, các cơ quan chịu trách nhiệm gồm: Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc TW. Nhiều chủ thể, cơ quan, quản lý như vậy, nhưng lại rất yếu về chế độ thông tin và cung cấp thông tin. Hiện chưa có cơ quan Nhà nước nào cung cấp các thống kê đáng tin cậy về giá và khối lượng giao dịch BĐS.
Mặt khác, thực tế là các tổ chức, cá nhân muốn tìm hiểu thông tin về BĐS đều gặp phải khó khăn. Theo kết quả khảo sát của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, thông tin về nhà và đất được lưu giữ tại hai cơ quan nhà và đất có sự khác nhau. Mỗi đơn vị lưu giữ một số tài liệu khác nhau trong hồ sơ địa chính. Lịch sử pháp lý về nhà, đất hiện rất phức tạp đã đem đến cho nhiều cơ quan hành chính, thậm chí là toà án phải tốn rất nhiều công sức, thời gian và cả kinh phí để tìm hiểu giải quyết.
2.3.1.3. Giao dịch không chính thức vẫn chiếm tỷ lệ lớn
Hiện nay, thị trường BĐS vẫn tồn tại giao dịch ngầm ngày càng phổ biến, làm cho thị trường BĐS vốn đã ít minh bạch lại càng thiếu sự minh bạch về giá hơn. Việc đăng ký BĐS nói chung được quy định tại nhiều văn bản khác nhau và thường xuyên thay đổi qua các thời kỳ nên dẫn tới tình trạng thiếu minh bạch là điều tất yếu. Cùng một thửa đất nhưng có nhiều các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng. Cụ thể, giấy chứng nhận (GCN) được cấp theo các Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003; GCN quyền sở hữu nhà trước khi có Nghị định 60 chưa được cấp đổi lại; GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cấp theo Nghị định 60; giấy tờ do chế độ cũ cấp... Với những thửa đất có GCN QSDĐ thì việc minh bạch giá đơn giản hơn rất nhiều so với những thửa đất chưa có GCN nhưng đã được chuyển nhượng qua tay nhiều chủ, nhiều người khác nhau. Ngoài ra, hiện trạng của đất cũng có thể bị thay đổi về chiều rộng, chiều ngang; nó đang ở trong ngõ, nhưng sau đó lại được ra mặt tiền, thêm nữa thửa đất có thể đã có công trình xây dựng làm tăng giá trị nhưng không được kê khai để giảm thuế... Sự minh bạch về giá gần như không đạt được
Thực tế trên thị trường BĐS hiện nay còn tồn tại hai hình thức giao dịch: chính thức và không chính thức. Giao dịch chính thức là những hàng hóa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Giao dịch không chính thức là hàng hóa chưa có giấy tờ sở hữu, hoặc chưa đầy đủ giấy tờ, hai bên mua và bán chỉ đến công chứng Nhà nước chứ không làm đầy đủ thủ tục tiếp theo. Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30% số giao dịch về BĐS được đăng ký. Theo GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường phát biểu tại Hội thảo Chống đầu cơ ở TPHCM ngày 8.11.2007: “Có những lúc lượng giao dịch không chính thức chiếm tới 80%.” Nhà nước chỉ kiểm soát được các giao dịch chính thức chủ yếu do các tổ chức, doanh nghiệp của Nhà nước hoặc giữa các công ty chuyển nhượng QSDĐ đã có kết cấu hạ tầng.
Nguyên nhân của những tồn tại trên trước hết là vì hành lang pháp lý còn nhiều bất cập. Người giao dịch luôn muốn trốn thuế nên làm hai hợp đồng. Hợp
đồng chính theo pháp luật sẽ không có yếu tố tăng giá, hợp đồng phụ bằng giấy tay sẽ thể hiện bằng giá thật theo thị trường. Mặt khác, thuế chuyển quyền sở hữu đất 4% cao như hiện nay, 1% lệ phí trước bạ còn là trở ngại về mặt nghĩa vụ tài chính đối với người dân. Nguyên nhân này cùng với nguyên nhân chưa có Sổ hộ khẩu thì chưa được cấp GCN QSDĐ, nên người dân càng chậm trễ hoặc trì hoãn việc xin cấp GCN QSDĐ. Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng ủng hộ việc giảm thuế chuyển quyền sở hữu đất; tuy nhiên Bộ Tài chính lại không đồng ý và vấn đề này tiếp tục bỏ ngỏ cho đến tháng 5/2008. Hình thức sàn giao dịch BĐS được coi là có tính khắc phục tình trạng giao dịch ngầm thiếu minh bạch cao nhưng tỷ lệ giao dịch trên sàn còn quá thấp.
Tỷ lệ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu còn cao
Bảng 3: Kết quả cấp GCN của cả nước đến ngày 30 tháng 9 năm 2007 như sau:
Số GCN đã cấp | Diện tích (ha) | Tỷ lệ hoàn thành | Tăng so với 2005 | |
1. Đất sản xuất nông nghiệp | 13.686.351 | 7.485.643 | 82,1% | 12,2% |
2. Đất lâm nghiệp | 1.111.302 | 8.116.154 | 62,1% | 45,3% |
3. Đất nuôi trồng thủy sản | 642.545 | 478.225 | 68,3% | (*) |
4. Đất ở tại đô thị | 2.837.616 | 64.357 | 62,2% | 43,8% |
5. Đất ở tại nông thôn | 11.705.664 | 383.165 | 76,5% | 42,6% |
6. Đất chuyên dùng | 71.897 | 208.828 | 37,4% | 85,1% |
7. Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng | 10.207 | 6.921 | 35,7% | (**) |
Có thể bạn quan tâm!
-
Vai Trò Của Thị Trường Bất Động Sản Trong Nền Kinh Tế -
Quá Trình Hình Thành Và Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Ở Nước Ta Qua Các Giai Đoạn: -
Giá Đất Tại Một Số Khu Đô Thị Mới Ở Miền Đông Nam Bộ: -
Liệu Lịch Sử Có Lặp Lại? Nguyên Nhân Của Cuộc Khủng Hoảng 1997 -
Dự Báo Sự Phát Triển Của Thị Trường Bất Động Sản -
Những Rủi Ro Có Khả Năng Tác Động Đến Xu Hướng Của Thị Trường Bđs Việt Nam
Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.
2005
(*) Đối với Đất nuôi trồng thủy sản: Bắt đầu triển khai cấp GCN từ năm
(**) Đối với Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng được thực hiện chủ yếu trong ba
năm từ 2005-2007 do trước khi ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, chưa có cơ sở pháp lý để cấp GCN cho đất loại này.
(Nguồn: Báo cáo số 93/BC-CP ngày 19 tháng 10 năm 2007 của CP)
Nhận xét: Bảng trên cho thấy đối với hầu hết các loại đất, tỷ lệ chưa hoàn thành cấp GCN còn cao (trên 30%), gây khó khăn cho Nhà nước trong công tác minh bạch hóa thị trường BĐS và quản lý Nhà nước nói chung.
Tình trạng sai sót trong quá trình thực hiện cấp GCN hiện nay còn khá phổ biến. Kết quả thanh tra việc xét cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trong năm 2006 cho thấy: Trong số 4.559.964 bộ hồ sơ được kiểm tra đã phát hiện
678.185 bộ hồ sơ có sai phạm (chiếm 14,87%); trong đó, sai về thời hạn trao trả GCN 79,64%; sai về trình tự thủ tục cấp GCN 8,38%; sai về khoản thu nộp ngân sách Nhà nước 2,74%; sai về đối tượng cấp GCN 1,39%; sai về diện tích đất 0,60%. (Nguồn: Báo cáo số 764/TT-CP-V.I ngày 18 tháng 4 năm 2007 của Thanh tra CP)
Bảng 4: Số liệu phân loại mức độ hoàn thành cấp GCN đối với các loại đất chính ở các tỉnh như sau: (Các loại đất chính: Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở đô thị, nông thôn).
14 tỉnh hoàn thành từ 80-90% gồm: Quảng Trị, Long An, Hậu Giang, An Giang, Hà Nam, Ninh Bình, Vĩnh PHúc, Bắc Ninh, Đà Nẵng, Cà Mau, Kiên Giang, Thừa Thiên Huế, Kon Tum, Phú Thọ. |
10 tỉnh hoàn thành từ 70-80% gồm: Hà Giang, Cao Bằng, Thái Nguyên, Bắc Giang, Hải Dương, Quảng Nam, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu, Bến Tre, Bạc Liêu. |
24 tỉnh hoàn thành từ 50-70%: Tuyên Quang, Lạng Sơn, Bắc Cạn, Điện Biên, Quảng Ninh, Sơn La, Hà Nội, Hưng Yên, Hà Tây, Nam Định, Thái Bình, Nghệ An, Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hoà, Ninh Thuận, Bình Thuận, Đắk Nông, Đắk Lắk, Lâm Đồng, Tây Ninh, TP Hồ Chí Minh, Trà Vinh. |
3 tỉnh hoàn thành thấp dưới 50% gồm Lai Châu, Yên Bái, Gia Lai. |
(Nguồn: Báo cáo số 93/BC-CP ngày 19 tháng 10 năm 2007 của CP)
T rên 90%
T ừ 80-90%
T ừ 70-80%
T ừ 50-70%
Dưới 50%
24
13 14
10
3
S ố tỉnh
Biểu 3: Phân loại mức độ hoàn thành cấp GCN đối với các loại đất chính ở các tỉnh Nhận xét: Trên 2/5 số tỉnh chưa cấp GCN QSDĐ đạt mức 70%. Một tỷ lệ
đáng kể làm thông tin thị trường BĐS ở Việt Nam thêm kém minh bạch.
2.3.2 Sự liên thông giữa thị trường Bất động sản, Vốn và Tiền tệ
Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế (năm 1986), tầm quan trọng của thị trường bất động sản và tài chính từng bước được khẳng định. Tới năm 2000, một thể thức mới ở mức phát triển hơn của thị trường vốn Việt Nam ra đời: thị trường chứng khoán, nơi các tài sản tài chính là cổ phần doanh nghiệp được trao đổi. Từ đó đã đánh dấu bước tiến tới sự đầy đủ của dạng thức kinh doanh tài chính tại Việt Nam.
Năm 2007, nền kinh tế Việt Nam, một lần nữa, đã được chứng kiến sự tăng giá chóng mặt của bất động sản. Một nguyên nhân lớn là nhiều phần đáng kể từ lãi suất kinh doanh chứng khoán vào cuối năm tài chính 2006 của nhiều nhà đầu tư, cả trong nước và nước ngoài, được chuyển thành tiền mặt, rồi đầu tư vào bất động sản đô thị. Sau đó, khi thị trường chứng khoán Việt Nam không thể quay trở lại mức đỉnh cao 1.173 của ngày 18/3/2007, và liên tục trồi sụt. Xu hướng đầu tư bất động sản trở nên rõ nét, với mức giá ngày càng cao hơn. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư - đầu cơ - kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần.
2.3.2.1. Sự tương tác giữa thị trường bất động sản và chứng khoán:
Bất động sản gần như là mối quan tâm thường trực của cá nhân mỗi khi tiềm lực tài chính được cải thiện hoặc vào lúc cần sắp xếp lại cơ cấu tài sản nắm giữ. Đặc tính này càng thể hiện rõ hơn khi nền kinh tế Việt Nam có những bước tiến tích cực, của cải tích lũy của người dân nhiều hơn. Có thể thấy ngay trong thập kỷ 1990, xã hội nước ta đã xem bất động sản như một phương tiện lưu trữ giá trị ưa thích bên cạnh vàng và ngoại tệ mạnh (phổ biến là USD). Xu hướng tăng giá bất động sản cũng là động lực quan trọng khiến thị trường này ngày một sôi động và lấn át các hình thức đầu tư và tiết kiệm truyền thống.
Ra đời từ giữa năm 2000, thị trường chứng khoán mang lại một phương thức mới để sử dụng nguồn vốn thặng dư trong xã hội, không chỉ lưu trữ giá trị mà còn có khả năng mang lại nguồn lợi đáng kể trong thời gian ngắn. Trong khoảng 6 năm hoạt động đầu tiên, thị trường này chưa nhận được nhiều sự quan tâm của các tác nhân trong nền kinh tế. Tuy nhiên, với sự thăng hoa của thị trường chứng khoán từ nửa cuối 2006 và trong năm 2007, đầu tư trên thị trường chứng khoán thực sự trở thành lựa chọn luôn được đưa ra cân nhắc cùng với bất động sản. Thậm chí, tại nhiều thời điểm cao trào, tập trung tài lực cho kinh doanh chứng khoán còn là lý do để rời bỏ tài sản nhà đất đang nắm giữ (đặc biệt với các quyết định cá nhân).
Quí I năm 2007 ghi nhận mức cầu bất động sản tăng vọt của những nhà đầu tư thắng lợi trên mặt trận chứng khoán. Lượng tiền mặt thu được từ các khoản lợi nhuận đầu tư chứng khoán không chỉ góp phần gia tăng số lượng giao dịch bất động sản mà còn tạo tính thanh khoản rất cao cho thị trường này. Chính điều này, có lẽ, là lý do trực tiếp nhất dẫn tới cơn sốt bất động sản trong quãng thời gian còn lại của năm 2007.
Giá nhà đất trong quí II năm 2007 tăng chóng mặt. Tác động tâm lý thể hiện khá rõ trong hành vi vội vã tham gia thị trường bất động sản. Những người thực sự có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm và sở hữu món bất động sản phù hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính trước khi giá leo thang. Một nhóm khác, chiếm từ 50%-
60% người mua vào bất động sản, nhanh chân thực hiện các giao dịch để đầu cơ, chờ giá lên.
Sụt giảm của thị trường chứng khoán từ sau tháng 4/2007 phần nào buộc công chúng điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư và xem xét lại tiềm lực tài chính, cân nhắc một trong hai lựa chọn: bất động sản hay chứng khoán. Sang đầu quý III năm 2008, giá nhà đất bình ổn hơn. Trước những biến động khó lường của tài sản tài chính, nguồn lực đầu tư một lần nữa được quả quyết tập trung vào bất động sản với những tài sản thực. Giá bất động sản không tăng đột ngột nhưng duy trì liên tục xu thế đi lên, tập trung vào khu vực căn hộ chung cư cao cấp.
Tới thời điểm cuối năm 2007, đầu 2008, những kết quả thất vọng trên thị trường chứng khoán càng như cổ vũ nhiều nhà đầu tư chứng khoán tìm đến bất động sản. Giá nhà đất bước vào vòng xoáy tăng cao mới.
Bảng 5: Tương quan giữa thị trường bất động sản và chỉ số thị trường chứng khoán
Giá bất động sản | Vn-Index | |
Quí I/2007 | Tăng | Tăng |
Quí II/2007 | Tăng mạnh | Giảm |
Quí III/2007 | ổn định | Giảm |
Quí IV/2007 | Tăng mạnh | Giảm mạnh |
Quan hệ tương quan giữa bất động sản và chứng khoán rất rõ ràng. Các tác động có khi cùng chiều, lúc lại ngược chiều do chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố tâm lý. Khi thị trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm sâu như thời gian qua, cả lượng giao dịch và mức giá trên thị trường bất động sản đều suy giảm mạnh. Hiện tượng này phần nào phản ánh tính phong trào của công chúng đầu tư Việt Nam, đặc biệt trong tình huống bất lợi của thị trường, đã được chứng minh bằng dữ liệu thống kê của thị trường chứng khoán Việt Nam.
2.3.2.2. Rủi ro pháp lý khiến thị trường BĐS phản ứng nhanh chóng đốivới những thay đổi trên thị trường tài chính tiền tệ
Từ nhiều năm qua, thị trường BĐS Việt Nam đặc biệt khác với các thị trường quốc tế ở chỗ đa số người dân mua bất động sản (nhà, đất) bằng tiền riêng, rất ít người dùng đến vốn vay ngân hàng. Điều này bắt đầu thay đổi từ vài năm trở lại đây và chỉ thực sự chuyển đổi mạnh mẽ từ năm ngoái, khi thị trường BĐS tăng đột ngột mạnh mẽ. Với việc giá bất động sản ở một số khu vực tăng gấp đôi, gấp ba chỉ trong thời gian ngắn, các ngân hàng đã chạy đua cho vay mua nhà và tín dụng thế chấp mua nhà là dịch vụ tài chính được ưa chuộng nhất trong nửa cuối năm 2007.
Theo ước tính của Tổng cục Thống kê, lạm phát năm 2007 lên tới mức hai con số: 12,6%, mức cao nhất trong vòng 11 năm qua. Điều này đặt ra cho Nhà nước phải có những biện pháp kiềm chế lạm phát. Nhà nước rà soát lại hoạt động cho vay BĐS tại các ngân hàng. Theo Ngân hàng Nhà nước, cho vay bất động sản năm 2007 chiếm 11% tổng dư nợ (khoảng 35.000 tỉ đồng). Tuy nhiên, có thông tin cho rằng thực tế con số 35.000 tỉ đồng thấp hơn con số thật rất nhiều. Căn cứ để các chuyên gia đưa ra mức dự đoán con số thật lên đến gần 100.000 tỉ đồng là tốc độ tăng