Quá Trình Hình Thành Và Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Ở Nước Ta Qua

CP Hàn Quốc đã đề ra các biện pháp nhằm giảm đáng kể những lợi nhuận tạo ra từ đầu cơ BĐS. CP đã vạch ra chính sách mới chủ yếu tập trung vào việc phạt những hộ giữ đất quá nhiều hay giữ đất mà không có nhu cầu sử dụng. Các biện pháp cấm đầu cơ và ổn định giá đất từ năm 1978 được thực hiện bằng cách tăng thuế đối với lãi vốn từ việc bán đất và sở hữu đất nhàn rỗi. CP đưa ra thuế sở hữu đất toàn diện, luỹ tiến theo quy mô đất, gia tăng gánh nặng thuế lên vai người sở hữu đất quy mô lớn, sau đó ban hành thuế đánh vào đất nhàn rỗi với mục đích đầu cơ. Đồng thời, CP quy định mức trần diện tích đối với đất thổ cư đô thị/hộ, buộc chủ đất sang nhượng đất dư thừa, thuế dư thừa ở mức đến 11% giá trị đất.

1.4.5. Bài học kinh nghiệm:

Thứ nhất, thị trường nhà đất được hình thành và phát triển tùy thuộc vào đặc điểm và tình hình cụ thể của mỗi nước, trong đó, pháp lý về nhà đất là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu.

Thứ hai, công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vững của thị trường nhà đất. Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước, khoa học, thận trọng và trước khi công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của người dân.

Thứ ba, Nhà nước là người tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế

- xã hội cho thị trường nhà đất. Trong một số trường hợp, Nhà nước cần can thiệp sâu và tích cực vào thị trường nhà đất, đặc biệt là thực hiện chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho hầu hết người dân có nhà ở thích hợp và hạn chế việc mua đi bán lại.

Thứ tư, kiểm soát tín dụng ngân hàng dành cho đầu tư BĐS nếu không chặt chẽ sẽ gây ra hiện tượng đầu cơ vào BĐS, xây dựng quá mức, dẫn đến tăng trưởng nóng và lạm phát.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM‌‌

2.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA QUA CÁC GIAI ĐOẠN:

2.1.3. Từ 8/1945 đến năm 1992

2.1.1.1. Giai đoạn sau 8/1945 đến năm 1953

Sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1953, đất đai, bất động sản nước ta thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của Nhà nước. Do vậy, hoạt động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố nhà cửa đất đai diễn ra một cách bình thường. Từ khi thực hiện luật cải cách ruộng đất của Nhà nước đến nay, quan hệ đất đai- thị trường đất đai ở Việt Nam vận động và phát triển rất khác nhau thông qua các giai đoạn phát triển của nền kinh tế.

2.1.1.2. Giai đoạn từ 1953-1957

Tháng 12- 1953 Quốc hội Việt Nam Dân chủ Cộng hoà thông qua luật cải cách ruộng đất. Sau khi luật được ban hành, ở các vùng do chính quyền Cách mạng kiểm soát Nhà nước Dân chủ nhân dân đã tịch thu, trưng thu hàng trăm nghìn hecta ruộng đất từ tay địa chủ, thực dân và chia cho hàng trăm nghìn hộ nhân dân. Đến năm1960, Nhà nước đã chia trên 810.000 ha ruộng đất cho 2,1 triệu hộ nông dân. Miền Bắc từ cuối năm 1954, tất cả các hộ nông dân không có ruộng đất và ít đất sản xuất đều được chia ruộng nhờ Cách mạng, ước mơ có ruộng của hàng triệu hộ nông dân đã được thực hiện.

Trước ngày miền Bắc được giải phóng khỏi sự cai trị của thực dân Pháp và chính quyền bù nhìn (năm 1954) và trước ngày miền Nam giải phóng khỏi ách cai trị của đế quốc Mĩ và chính quyền tay sai (năm 1975), các vùng do thực dân, đế quốc và chính quyền bù nhìn, tay sai kiểm soát thì đại bộ phận đất đai thuộc về tầng lớp địa chủ, thực dân, một bộ phận lớn các hộ nông dân không có ruộng đất, và họ phải đi làm thuê hoặc lĩnh canh của địa chủ. Trong giai đoạn này, ở các vùng tạm

chiếm, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và được mua bán như một loại hàng hoá, trong đó người bán chủ yếu là những người nông dân nghèo (bần cố nông) và người mua chủ yếu là tầng lớp địa chủ. Còn các vùng do chính quyền Cách mạng kiểm soát, nhờ chính quyền Cách mạng chia ruộng đất mà các hộ nông dân đều có ruộng để sản xuất. Việc mua bán hầu như không diễn ra. Mặc dù hiến pháp năm 1946 của Nhà nước chưa qui định chế độ kinh tế nói chung, chế độ ruộng đất nói riêng, song dưới chính quyền Cách mạng hiện tượng mua, bán ruộng đất bất bình đẳng hoặc mang tính chất tước đoạt ruộng đất của nông dân đã bị ngăn cấm.

2.1.1.3. Giai đoạn từ 1958-1980

Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ban hành Hiến pháp năm 1959, theo Hiến pháp: “các hầm mỏ, sông ngòi, và rừng cây đất hoang, tài nguyên khác mà pháp luật qui định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 12) và “Nhà nước chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân” (Điều 11). Như vậy, ruộng đất mà nông dân đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp là thuộc sở hữu của nông dân.

Trong các năm 1958 - 1960, phong trào hợp tác hóa nông nghiệp được tiến hành ở miền Bắc. Năm 1960 được xem là hoàn thành hợp tác hoá nông nghiệp với 83,83% số hộ nông dân miền Bắc vào làm ăn trong các hợp tác xã (HTX). Trước năm 1969, hầu hết các HTX nông nghiệp ở miền Bắc là HTX bậc thấp, người nông dân góp ruộng đất vào và được hưởng hoa lợi từ ruộng đất. Từ năm 1969, các HTX này đều chuyển lên HTX bậc cao. Trong HTX bậc cao, mọi tư liệu sản xuất, kể cả ruộng đất đều được tập thể hoá, người nông dân xã viên không còn hưởng hoa lợi ruộng đất nữa, thù lao của họ hoàn toàn dựa vào sức lao động mà họ đóng góp cho HTX. Như vậy, dù về luật pháp chưa có sự chính thức thay đổi chế độ sở hữu đất đai theo qui định của Hiến pháp năm 1959, song với việc chuyển các HTX bậc thấp lên HTX bậc cao chế độ sở hữu đất đai đã có sự thay đổi một cách cơ bản. Có thể nói, đất đai đã thuộc về sở hữu toàn dân và được giao cho các thành phần kinh tế sử dụng, trong đó chủ yếu là các doanh nghiệp Nhà nước và các HTX nông nghiệp.

Miền Nam, sau năm 1975, Nhà nước ta đã thực hiện cuộc vận động “nhường cơm sẻ áo” để các hộ nông dân có nhiều ruộng tự nguyện nhường ruộng đất cho những hộ không có hoặc quá ít đất để sản xuất. Tiếp theo, Nhà nước điều chỉnh ruộng đất trong nông thôn để thực hiện một cách đầy đủ hơn chủ trương “người cày có ruộng”. Nhờ vậy, đến năm 1976, hầu như tất cả các hộ nông dân ở miền Nam đều có ruộng đất sản xuất. Một phong trào HTX nông nghiệp được thực hiện trong các vùng nông thôn miền Nam với mục tiêu, nội dung, phương pháp, bước đi giống như miền Bắc trước đây.

Quá trình hợp tác hoá (thực chất là tập thể hoá) trong nông nghiệp ở miền Bắc trước đây đã tạo điều kiện để huy động sức người, sức của cho sự nghiệp giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước. Từ sau năm 1975, trên cả nước hợp tác hoá nông nghiệp đã góp phần xây dựng và hoàn thiện chính sách hạ tầng nông thôn (giao thông, thuỷ lợi, điện), nhưng đồng thời nó lại xoá bỏ chủ thể kinh tế hộ, tước đi người chủ thực sự của ruộng đất. Do vậy, việc phân bố sử dụng tài nguyên đất đai đem lại hiệu quả thấp, đặc biệt là vào cuối thập kỷ 70 đất đai trong các HTX, nông trường quốc doanh sử dụng kém hiệu quả, diện tích bị bỏ hoang ngày càng tăng.

Giai đoạn này Nhà nước bao cấp trong việc cấp đất đai phục vụ nhu cầu sản xuất, nhà ở và xây dựng cơ sở hạ tầng. Luật pháp vẫn còn nghiêm cấm mọi hình thức mua bán đất đai, kinh doanh đất đai. Vì vậy, giai đoạn 1958- 1980 thực chất nước ta không tồn tại thị trường đất đai, bất động sản.

2.1.1.4. Giai đoạn từ 1981-1992

Về mặt pháp lý, chế độ sở hữu về đất đai có sự thay đổi rất cơ bản. Nếu Hiến pháp năm 1959 quy định sở hữu đất đai bao gồm sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện và sở hữu của nhân dân thì Hiến pháp năm 1980 quy định toàn bộ đất đai thuộc về sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế nước ta giai đoạn từ 1981- 1991 có thể xem là giai đoạn mở đầu, giai đoạn này cơ chế quản lý kinh tế bắt đầu có sự chuyển đổi, trước hết là trong nông nghiệp, nông thôn.

Trong nông nghiệp, trước những khó khăn, trì trệ trong hoạt động sản xuất của các HTX, các nông trường quốc doanh, mà biểu hiện là tình trạng bỏ hoang hoá ruộng đất, năng suất và hiệu quả sản xuất thấp, đời sống người lao động gặp nhiều khó khăn. Ban bí thư TW Đảng đã ban hành chỉ thị 100 ngày 13-1-1981, nội dung chính là thực hiện khoán sản phẩm tới nhóm và tới người lao động. Thực hiện chỉ thị 100, các HTX giao khoán cho các cán bộ xã viên một số khâu của quá trình sản xuất. Chỉ thị 100 đã khơi dậy tính chủ động sáng tạo của nhân dân, thúc đẩy họ khai hoang, phục hoá, đầu tư thâm canh. Sản xuất nông nghiệp nước ta đã liên tục phát triển, giảm nhập khẩu lương thực, đời sống nhân dân được cải thiện rõ rệt. Nhưng đến năm 1986-1987 tình trạng ruộng đất bị bỏ hoang hoá lại có xu hướng tái diễn do quản lý trong các HTX và tập đoàn sản xuất bộc lộ nhiều yếu kém, lợi ích của người nông dân xã viên không được đảm bảo.

Để tiếp tục đẩy mạnh sản xuất nông nghiệp, ngày 05/04/1988 Bộ chính trị đã ban hành Nghị quyết 10. Nội dung chính là thực hiện khoán với hộ xã viên, điều chỉnh ruộng đất giao khoán, đảm bảo cho người nhận khoán canh tác trên diện tích có quy mô tổng hợp và ổn định trong thời gian 15 năm. Sản lượng khoán được ổn định và không thay đổi nếu điều kiện đầu tư của HTX không thay đổi. Nghị quyết 10 cũng chủ trương điều chỉnh quy mô các nông lâm trường với diện tích đất không sử dụng ở các nông lâm trường phải trả về cho địa phương để giao cho hộ nông dân phát triển sản xuất. Nhờ chính sách mới mà giai đoạn này, việc phân bố và sử dụng đất đã có hiệu quả cao hơn nhiều so với giai đoạn trước, thể hiện rõ nhất là đã cung cấp đủ lương thực cho nhu cầu trong nước và xuất khẩu ngày càng phát triển. Đưa nước ta từ chỗ thiếu lương thực phải nhập khẩu trở thành một nước xuất khẩu lương thực.

Giai đoạn này, mặc dù luật pháp vẫn nghiêm cấm việc mua bán đất đai nhưng trên thực tế ở thành thị cũng nông thôn đã xuất hiện quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai dưới nhiều hình thức khác nhau, phổ biến là mua bán giá trị công trình, giá trị vườn cây được đầu tư trên mảnh đất đó. Vào những năm cuối của giai đoạn này, quan hệ chuyển nhượng mua bán đất đai diễn ra khá sôi động, nhất là là ở

các đô thị. Thực tế cho thấy ở Việt Nam từ sau ngày thống nhất, thị trường đất đai manh nha hình thành từ cuối giai đoạn này, tức là từ đầu những năm 90.

Tóm lại, trước năm 1990, nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung. Những nhu cầu về BĐS của các tổ chức và các cá nhân trong toàn xã hội thông thường được giải quyết theo các kênh được Nhà nước chỉ định, đó là việc Nhà nước cấp hoặc cho thuê với giá rất thấp khi họ hội đủ các quy định về thâm niêm công tác, mức lương, quyết định điều động, số nhân khẩu trong gia đình v.v. Giá thuê do Nhà nước quy định cũng rất thấp, không bù đắp nổi chi phí đầu tư. Sau khi ký hợp đồng thuê nhà, các công ty quản lý nhà của Nhà nước hầu như không có trách nhiệm gì đối với các căn nhà đó nữa. Người sử dụng nhà tự sửa chữa, tự bảo dưỡng và nâng cấp v.v.. Có thể nói trước những năm 1990 hầu như chưa tồn tại hoạt động KDBĐS theo đúng nghĩa là một ngành kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận.

2.1.4. Từ năm 1993 đến nay:

Đây là giai đoạn phát triển các quan hệ đất đai và là giai đoạn hình thành thị trường đất đai ở Việt Nam.

Từ khi nền kinh tế Việt Nam chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường thì hoạt động KDBĐS mới thực sự hình thành và phát triển. Hiến pháp năm 1992 quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật". Trên cơ sở đó, Luật Đất đai năm 1993 và sau này được sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 cùng với Luật Đất đai năm 2003 được coi như là nền tảng pháp lý quan trọng cho sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS ở nước ta. Trong số liệu thống kê giá trị tổng sản phẩm quốc nội (GDP) chia theo ngành của nền kinh tế Việt Nam trong những năm trước đây thì không có chỗ đứng của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. Cho tới vài năm gần đây, quy mô đóng góp vào GDP của hoạt động này đã tăng lên đáng kể. Năm 2004, hoạt động KDBĐS đã đóng góp hơn 4% vào GDP, bằng 2/3 đóng góp của ngành xây dựng là ngành có bề dày phát triển đã khá lâu năm.

Về số lượng doanh nghiệp, theo số liệu của Vụ Quản lý doanh nghiệp- Bộ Kế hoạch và Đầu tư thì tính đến hết năm 2005, số lượng doanh nghiệp đã đăng ký

hoạt động trong các lĩnh vực liên quan đến BĐS giai đoạn 2000 - 2005 trên toàn quốc là 160.682 doanh nghiệp, trong đó tại Hà Nội là 32.874 doanh nghiệp, tại Thành phố Hồ Chí Minh là 50.700 doanh nghiệp.

Qua gần 15 năm kể từ khi thị trường BĐS chính thức được thừa nhận và đi vào hoạt động (năm 1993), diễn biến và tốc độ phát triển của thị trường khá phức tạp, có thời kỳ diễn ra rất sôi động như giai đoạn 1992-1994. Sau đó một thời gian dài từ năm 1995-2000, thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng đã làm cho các mảng của thị trường hầu như bị đình trệ hoàn toàn. Tiếp theo giai đoạn này, thị trường đã có dấu hiệu ấm, nóng trở lại và phục hồi, gây ra cơn sốt lần thứ hai vào các năm 2004-2005, nhưng đến đầu 2006 thì thị trường đã có những biểu hiện bất thường và lại rơi vào tình trạng đình trệ.‌

Năm 2007 - đầu 2008 được xem là năm có nhiều biến động và sự kiện nổi bật trong thị trường bất động sản Việt Nam. Những dự án có giá trị hàng trăm triệu USD ồ ạt ra đời; những đợt sốt đất, sốt nhà dồn dập, giá thuê văn phòng đạt mức kỉ lục. Đến tháng 5/2008, giá BĐS có xu hướng giảm nhẹ.

2.2. TỔNG QUAN CUNG, CẦU, GIÁ CẢ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

2.2.1.Cung

Tổng cung đất đai của từng quốc gia nói chung và khu vực lãnh thổ cụ thể nói riêng là một đại lượng không đổi. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, ta có bảng cơ cấu đất sử dụng phân theo các vùng như sau:

Bảng 1:Cơ cấu đất sử dụng phân theo các vùng (Tại thời điểm 01/01/2006) (%)

	Tổng diện tích	Trong đó
	Tổng diện tích	Đất sản xuất nông nghiệp	Đất lâm nghiệp	Đất chuyên dùng	Đất ở

Cả nước	100.0	28.4	43.6	4.2	1.8
Đồng bằng sông Hồng	100.0	51.2	8.3	15.5	7.8
Đông Bắc	100.0	15.3	55.5	3.2	1.2
Tây Bắc	100.0	13.3	47.3	1.1	0.9

100.0	15.6	55.4	3.8	1.9
Duyên hải Nam Trung Bộ	100.0	17.6	44.0	5.8	1.6
Tây Nguyên	100.0	29.2	56.1	2.3	0.8
Đông Nam Bộ	100.0	46.3	36.0	5.6	2.1
Đồng bằng sông Cửu Long	100.0	63.4	8.8	5.4	2.7