Dự Báo Sự Phát Triển Của Thị Trường Bất Động Sản

Tập đoàn điện lực Việt Nam (EVN). EVN hiện nay đang kinh doanh các lĩnh vực sau: điện lực, viễn thông, khách sạn, ngân hàng, bất động sản và theo thông tin website www.vneco.vn (Trang điện tử của EVN), EVN đang định hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác nữa để tìm lợi nhuận. Tổng hợp đánh giá của nhiều chuyên gia trong và ngoài nước, EVN đã thực sự nhầm lẫn khi xác định ưu tiên của mình. Những lĩnh vực EVN bành trướng sang không những không giúp thực hiện nhiệm vụ cơ bản của EVN là “giữ vai trò chính trong việc đảm bảo cung cấp điện ổn định, an toàn cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội; thực hiện đầu tư phát triển các công trình lưới điện đồng bộ nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư; đầu tư các dự án nguồn điện theo nhiệm vụ được giao”, mà trái lại, còn làm phân tán nguồn nhân lực và tài lực có hạn của tập đoàn. Một doanh nghiệp độc quyền Nhà nước như EVN sẽ chỉ hoạt động tốt nhất nếu như nó tập trung cao độ vào nhiệm vụ chính và thực hiện nhiệm vụ này một cách hiệu quả, đồng thời không bị phân tâm bởi các hoạt động kinh doanh ngoại vi.

Nhận xét: Việc số lượng các doanh nghiệp trong ngành BĐS tăng lên trong

thời gian ngắn gần đây phần nào phản ánh sự phát triển của thị trường nhà đất. Tuy nhiên cũng có thể thấy các doanh nghiệp Nhà nước đã không chú tâmvào việc tận dụng cơ hội Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) đem lại để thâm nhập thị trường quốc tế. Trái lại, những tập đoàn này lại chuyển một phần lớn nguồn lực của nền kinh tế sang mục đích phi sản xuất, lợi nhuận cao ở trong nước. Vấn đề phát triển bền vững của các doanh nghiệp này cũng như của cả nền kinh tế XHCN cần phải được Nhà nước quan tâm và tác động điều chỉnh kịp thời.

2.3.6.2. FDI tăng mạnh vào thị trường BĐS

Sau 20 năm thực hiện đường lối “Đổi mới”, cùng với chính sách mở cửa, Việt Nam đã thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài tham gia đầu tư phát triển trong nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực xây dựng và BĐS. Nhằm tạo môi trường đầu tư thông thoáng thuận lợi, Quốc hội và Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản qui phạm pháp luật quan trọng để điều chỉnh hoạt động của thị trường BĐS, như Luật Đất đai (2003), Luật Xây dựng (2003), Luật Nhà ở (2005), Luật Kinh doanh BĐS (2006), Luật Đầu tư (2005) và các Nghị định hướng dẫn kèm theo. Trước đây muốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS (đầu

tư khách sạn, văn phòng, căn hộ cho thuê…) các nhà đầu tư nước ngoài phải liên doanh với doanh nghiệp trong nước, vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài không được lớn hơn 70% vốn pháp định, ngày nay các nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư 100% vốn. Trước đây, thời hạn thuê đất tối đa là 50 năm, thì nay thời hạn thuê đất là 70 năm. Nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng, mỗi lần không quá 70 năm; mức giá thuê công bằng áp dụng cho cả nhà đầu tư trong nước và ngoài nước.

Sự tạo điều kiện của pháp luật Nhà nước, cùng với sức hấp dẫn của thị trường BĐS Việt Nam, lĩnh vực xây dựng và BĐS Việt Nam đã thu hút được gần 700 dự án đầu tư nước ngoài (tính đến 4/2007). Năm 2007, vốn FDI đăng ký vào BĐS là 5,4 tỉ USD. Dự kiến năm 2008, có khoảng 20 tỉ UDS đổ vào thị trường BĐS. Xét về quy mô và tỷ trọng, lượng vốn FDI đầu tư vào BĐS Việt Nam đang ở mức kỷ lục. Theo thông tin từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, các nhà đầu tư nước ngoài đến từ nhiều nước như Mỹ, Australia, Canada, Italia, Nhật Bản, Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc, Hồng Kông, Thái Lan, Đài Loan, Philippines…

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

Lượng vốn FDI đầu tư vào thị trường BĐS hầu hết tập trung vào phân khúc thị trường cao cấp – nơi lượng cầu luôn cao hơn khả năng cung. Bởi thị trường cao cấp đầy tiềm năng phát triển yêu cầu sức cung tài chính lớn, trình độ quản lý chuyên nghiệp phát triển cao - không phải là ưu thế của các nhà đầu tư trong nước.

Tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam nói chung và thị trường BĐS Việt Nam nói riêng trong 3 tháng đầu năm 2008 như sau. Biểu 4:

(Nguồn: Dự báo năm 2008, Marc Townsend, CB Richard Ellis, Việt Nam)

Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ, có thể kết luận: FDI vào Việt Nam tăng mạnh qua các năm. Đây là tín hiệu đáng mừng và cũng thể hiện cho xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư vào các nước đang phát triển nói chung và Việt Nam nói riêng.

Tỷ lệ FDI vào BĐS/Tổng FDI vào Việt Nam tăng dần qua các năm. Riêng trong quý I/2008, FDI vào BĐS chiếm gần 90% tổng vốn FDI, như vậy các lĩnh vực sản xuất khác như công nghiệp, nông nghiệp chỉ được rót hơn 10% tổng FDI vào Việt Nam. Sự mất cân xứng này đặt ra yêu cầu về quản lý Nhà nước: cảnh giác trước dấu hiệu đầu cơ BĐS xuyên quốc gia; và cần có những chính sách thích hợp để thu hút FDI vào những ngành thực sự tạo ra của cải vật chất cho xã hội.

CHƯƠNG III: CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM‌‌

3.1.DỰ BÁO SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

3.1.1. Diễn biến thị trường BĐS Việt Nam gắn với xu hướng chung trên thế giới

Trong Quý I/2008, nền kinh tế thế giới vẫn bị chi phối bởi tình hình giá vàng và giá dầu tăng kỉ lục, lạm phát thế giới, sự đình trệ của nền kinh tế Mỹ. Cụ thể một số khu vực trên thế giới như sau:

- Khu vực Châu Âu, tỷ lệ lạm phát 3,5% trong 3 tháng.

- Châu Mỹ: giá trị BĐS giảm sút; lãi suất cho vay mua nhà không giảm.

- Châu Á: giá gạo và thực phẩm tăng đột biến; tốc độ tăng trưởng ở vùng Đông Á giảm xuống dưới 8% trong năm 2008.

(Nguồn: Dự báo năm 2008, Marc Townsend, CB Richard Ellis, Việt Nam)

Trong xu hướng toàn cầu hóa, thị trường bất động sản Việt Nam không thể tách rời xu hướng chung như: Sự sa sút của kinh tế Mỹ, sự dịch chuyển vốn từ thị trường phát triển sang thị trường đang phát triển, gia tăng sự phụ thuộc lẫn nhau của các nước Châu Á, giảm sự phụ thuộc vào Mỹ và châu Âu.

Trên thị trường BĐS nói riêng, châu Á trong tương lai có tốc độ đô thị hóa mạnh nhất thế giới. Chi tiết xem:

Biểu 5: Số lượng các thành phố trên 5 triệu dân qua các thời kì trên toàn thế giới:

(Nguồn: UN. World Urbanization Prospects: The 2001 Revision)

Xu hướng chung này đặt ra vấn đề cho Việt Nam là phải rút dần lao động trong nông nghiệp, quá trình công nghiệp hóa đặt ra sự phát triển đô thị không chỉ mang tính chất cụm, vùng, mà còn phải lan tỏa ra những phần ngoại vi lân cận.

Thế giới trong tương lai sẽ phải giải quyết vấn đề khô hạn, sự bùng nổ dân số và sự khan hiếm năng lượng. Từ nay đến năm 2050, dân số thế giới sẽ tăng 50% (Nguồn: dự báo của tập đoàn Taisei, Nhật Bản), vấn đề diện tích đất ở càng trở nên cấp thiết. Việt Nam cũng không là ngoại lệ.

3.1.2.Cầu BĐS tiếp tục tăng trong những năm tới

Việt Nam đã gia nhập WTO, điều này tạo bước ngoặt quan trọng cho nền kinh tế Việt Nam, đồng thời mang lại nhiều cơ hội cho thị trường BĐS Việt Nam phát triển. Cùng với tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, với mục tiêu phấn đấu đến năm 2020 Việt Nam cơ bản trở thành một nước công nghiệp, trong

khi thực trạng cho thấy thị trường BĐS của Việt Nam còn đang ở giai đoạn đầu của sự phát triển, chính vì thế mà ngành BĐS càng hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển.

Việt Nam hiện có 729 đô thị, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 3 đô thị loại 1, 14 đô thị loại 2… Tốc độ đô thị hóa của Việt Nam được đánh giá sẽ ở mức rất cao trong thời gian tới. Dự báo diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên tới 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa 28% hiện nay, dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. (Nguồn: Hiệp hội Bất động sản và Nhà đất Việt Nam)

* Nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tình riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/ người tại đô thị vào năm 2020. Riêng giai đoạn 2007-2010, Việt Nam cần xây dựng 366 triệu m2 nhà ở, trong đó ở đô thị là 176 triệu m2, nông thôn là 190 triệu m2.

* Nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại cũng đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu về văn phòng loại A, B, căn hộ cao cấp cho thuê, khách sạn 3-5 sao tại các đô thị lớn. Theo tính toán, riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh nhu cầu văn phòng loại A, B khoảng 200.000 m2 và 10.000 phòng khách sạn loại 3-5 sao trong 1 vài năm tới. Tại Hà nội, khách sạn phục vụ khách

quốc tế cũng thiếu nghiêm trọng. Đặc biệt, sau khi gia nhập WTO, Việt Nam đang thu hút sự quan tâm của các Tập đoàn bán lẻ thế giới, cũng làm tăng nhu cầu về các công trình dịch vụ thương mại, siêu thị.

* Nhu cầu về phát triển khu kinh tế và khu công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao: Tính đến nay Việt Nam có khoảng 150 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên trên 32.000 Ha, thu hút được trên 2.500 dự án có vốn đầu tư nước ngoài và trên 2.700 dự án đầu tư trong nước, với tổng số vốn đầu tư đã đăng ký lên tới 24 tỷ Đô la Mỹ và 135.000 tỷ đồng Việt Nam. CP Việt Nam cũng đã quyết định thành lập 8 khu kinh tế, trong đó có những khu kinh tế được khởi động nhanh như Khu kinh tế Chu lai, Khu kinh tế Dung quất, khu kinh tế Nhơn Hội, khu kinh tế Phú quốc. Theo qui hoạch phát triển các khu công nghiệp, từ nay tới năm

2015, cả nước dự kiến thành lập mới trên 100 khu công nghiệp với diện tích đất dự kiến khoảng 26.000 ha.

(Nguồn: Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam, Bộ Xây dựng, 2007)

3.1.3. Cung BĐS tăng nhưng chưa thể đáp ứng ngay cầu BĐS

Mặc dù hàng loạt dự án đầu tư trong và ngoài nước vào BĐS tiếp tục được tiến hành, nhưng đo đặc trưng của ngành BĐS (cần có thời gian tương đối dài để thiết lập dự án, hoàn thành thủ tục đầu tư, đền bù, giải tỏa, thi công, hoàn thành, đến được tay người tiêu dùng) và những khuyết tật hiện tại của thị trường (tình trạng đầu cơ, luật pháp chậm chễ chưa hoàn toàn hiệu quả...) nên chỉ có thể làm giảm nhẹ tình trạng thiếu cung.

Chẳng hạn, nghiên cứu thị trường nhà ở và thị trường văn phòng Hà Nội, theo báo cáo của CBRE Việt Nam 9/2007, nguồn cung trong tương lai như biểu 6-7:

Nhận xét: Nhìn vào 2 biểu đồ, có thể thấy cung BĐS trong 2 năm 2008, 2009 tương đối thấp so với mặt bằng chung, số dự án hoàn thành còn hạn chế. Đến 2010-2011, khi các dự án đã khởi công từ trước được hoàn thành, thị trường nhà ở và văn phòng ở Hà Nội được bổ sung lượng lớn về cung, lúc đó mới có thể đáp ứng cầu nhiều hơn.

Các dự án BĐS không chỉ còn tập trung ở hai thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM mà đang và sẽ lan tỏa đến các thành phố đầy tiềm năng khác như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ, Thái Nguyên...

Mặt khác, đối với phân khúc thị trường là đối tượng thu nhập thấp chiếm tỷ lệ lớn trong dân số, nhất là trong tình hình giá cả BĐS cao như hiện nay, vẫn có nhu cầu lớn nhưng bị chậm đáp ứng về nhà ở xã hội.

3.1.4. Những khuyết tật của thị trường BĐS có thể sẽ gây ra những hậu quả không tốt nếu không được khắc phục kịp thời

Minh bạch hóa thị trường BĐS không thể thực hiện trong thời gian ngắn

Nhiều năm nay, sự thiếu công khai minh bạch trên thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn là một khuyết tật lớn chưa được khắc phục. Với tỷ lệ giao dịch không chính thức 70-80% hiện nay, trong tương lai gần, tỷ lệ này có thể hạ xuống bằng nhiều biện pháp điều chỉnh của Nhà nước (lập sàn giao dịch BĐS, hoàn thiện các chính