Giá Đất Tại Một Số Khu Đô Thị Mới Ở Miền Đông Nam Bộ:

Trong 5 năm qua, TP mới chỉ thực hiện được 17 dự án xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp với 3.600 căn hộ chung cư và hơn 4.700 đất nền.

Trên thị trường cao cấp, do môi trường đầu tư ở Việt Nam tiếp tục được cải thiện, số lượng các doanh nghiệp Việt Nam và các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam đều tăng lên, một mặt làm cho nguồn cung trên thị trường cho thuê các căn hộ cao cấp và đặc biệt là thuê văn phòng tăng lên đáng kể, mặt khác hầu hết các tòa nhà đều có tỷ lệ diện tích cho thuê rất cao. Nhóm chuyên gia về thị trường BĐS của công ty CB Richard Ellis Việt Nam cho biết, tại khu vực Hà Nội, cả hai mảng thị trường văn phòng hạng A và hạng B đều có tỷ lệ cho thuê đạt mức cao: 99% đối với văn phòng hạng A và 95% đối với văn phòng hạng B. Tại Hà Nội, nguồn cung thị trường văn phòng cho thuê có thể thấy ở biểu 1 bên:

(Nguồn: CBRE Việt Nam)

Nguồn cung hiện tại vẫn chưa đáp ứng được cầu do các địa phương chưa chuẩn bị tốt hạ tầng đầu tư. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tình trạng thiếu mặt bằng để giao cho nhà đầu tư đang xảy ra ở hầu hết các địa phương. Chẳng hạn dự án South Fork được cấp giấy phép từ cuối 2004 ở tỉnh Bình Thuận, từng được đánh giá là một Disneyland đầu tiên ở Việt Nam hiện còn nằm trên giấy bởi vướng mắc trong công tác giải tỏa, đền bù.

Như vậy có thể thấy rằng, cung hàng hoá BĐS trên thị trường trong thời gian qua đã tăng lên đáng kể. Quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước, chỉnh trang và mở rộng đô thị, tăng cường kết cấu hạ tầng kinh tế, kỹ thuật và xã hội đã làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất đai, góp phần làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tăng cung đất đai cho xây dựng đô thị, các công trình nhà ở và kết cấu hạ tầng.

2.2.4. Cầu

Cầu hàng hóa BĐS được tạo ra từ hai nguồn: Cầu xuát phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự và cầu xuất phát từ mong muốn mua đi bán lại để hưởng chênh lệch. Hiện nay, cầu hàng hóa trên thị trường BĐS dù xuất phát từ nguồn nào cũng có xu hướng tăng mạnh.

Cầu BĐS tăng vì sự gia tăng dân số, thu nhập của người dân. Hiện nay dân số nước ta khoảng 80 triệu người. Theo dự báo, đến 2010, dân số nước ta vào khoảng 88,3 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 29,2 triệu người, chiếm tỷ lệ 33% tổng số dân toàn quốc. Dân số nông thôn khoảng 59,1 triệu người. Quá trình đô thị hóa diễn ta rất nhanh chóng. Làn sóng chuyển cư tới các khu đô thị ngày càng gia tăng, nhu cầu định cư tại đô thị vì thế mà tăng theo. Sau 20 năm đổi mới, đã có gần 200 đô thị ra đời và hiện cả nước có 729 đô thị. Đến năm 2007, kế hoạch sử dụng đất ở đô thị đã hoàn thành trước kế hoạch 3 năm. Ước tính dân số đô thị Việt Nam hiện là 27 triệu người và theo tính toán của Bộ Xây dựng, con số này vào năm 2020 sẽ tăng tới khoảng 46 triệu người. Nhu cầu làm việc, cư trú thúc đẩy cầu BĐS lên ngày càng cao.

Cầu ở khu vực thị trường cho thuê văn phòng, nhà ở cao cấp ngày càng tăng. Các nhân tố kích cầu như tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng FDI, lộ trình WTO, sự thành lập mới các văn phòng công ty đa quốc gia, sự mở rộng của các công ty đa quốc gia đang hoạt động tại Việt Nam và các công ty lớn của Việt Nam và khách du lịch gia tăng là nguyên nhân khiến cầu ở khu vực này tăng cao.

Cầu BĐS tăng còn xuất phát từ hoạt động đầu cơ. Sự chênh lệch giữa cầu lớn và cung còn hạn chế đã tạo ra những cơn sốt nóng lạnh trên thị trường, đồng thời tiềm ẩn lợi nhuận lớn khi mua đi bán lại BĐS. Các nhà đầu tư nhận thấy lợi nhuận

cao, bằng mọi cách cố gắng mua hàng hóa BĐS chờ thời cơ giá tăng lại tung ra thị trường.

2.2.5. Giá cả

Minh bạch giá trên thị trường BĐS Việt Nam rất thấp. Cơ chế hai giá tồn tại đã lâu và chưa được giải quyết triệt để do mâu thuẫn trong luật, do nhận thức của người dân, do quản lý đất của Nhà nước còn nhiều bất cập.

Giá BĐS chênh lệch nhau rất lớn giữa các địa phương. Mỗi vùng, mỗi nơi lại có một giá khác nhau, giá còn phụ thuộc nhiều vào quy hoạch. Đầu cơ hay sử dụng khác mục đích của đất ban đầu cũng ảnh hưởng tới giá BĐS.

Giá đất tại các thành phố ở Việt Nam cao một cách bất hợp lý. Giá đất tại London hiện đắt nhất thế giới là 49.200 USD/m2, tiếp đến là Monaco 46.900 USD/m2, New York 34.200 USD/m2. Tại châu Á, Hồng Kông đứng đầu với giá

26.300 USD/m2, Tokyo là 23.500 USD/m2. Trong khi đó, tại Việt Nam, giá căn hộ chung cư cao cấp tại các thành phố lớn như TP.HCM, hiện nay dao động từ 2.000- 2500 USD/m2. Nếu so sánh thì giá đất ở Việt Nam tuy thấp hơn khoảng 10 lần so với Tokyo hoặc Hồng Kông, nhưng thu nhập trên đầu người dân Việt Nam lại thấp hơn 50-60 lần so với Nhật Bản. Đây là một bằng chứng về giá bị đẩy lên phi thực tế. (Nguồn: Nghiên cứu đăng trên tạp chí The Independent – Mỹ tháng 5/2007 của Công ty BĐS Knight Frank phối hợp với Ngân hàng Citi Private Bank)

Bên cạnh đó là tình trạng giá tăng không thể kiểm soát với tỷ lệ thay đổi quá lớn chỉ từ năm trước tới cùng kỳ năm sau. Như được minh họa trong bảng số liệu dưới đây, giá đất cao một cách phi lý không chỉ dừng lại ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh mà đã lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Đất của một dự án phát triển đô thị mới ở Thủ Dầu Một (Bình Dương) hiện đã lên tới 26 triệu/m2. Điều này có nghĩa là giá của một lô đất diện tích 100m2 sẽ lên tới hơn 160.000 đô-la Mỹ. Mức giá này, xuất hiện ở một tỉnh lị có mật độ dân cư ngày một cao có nghĩa là nhiều người sẽ

không những không thể sở hữu một ngôi nhà “vừa phải”, mà thậm chí còn không đủ tiền để trả tiền thuê nhà nữa.

Bảng 2: Giá đất tại một số khu đô thị mới ở miền Đông Nam Bộ:

Vị trí

12/2006	12/2007	% thay đổi
TP. Hồ Chí Minh
Phú Mỹ – Vạn Phát Hưng, Quận 7	11,0	27,0	145%
Thái Sơn, huyện Nhà Bè	5,5	16,0	191%
Nam Saigon, Hồng Lĩnh, Quận Bình Chánh	4,3	13,0	202%
Thạch Mỹ Lợi, Huy Hoàng, Quận 2	16,0	26,5	66%
Gia Hòa, Quận 9	5,5	14,0	155%
Các tỉnh xung quanh
Long Thọ – HUD, Nhơn Thạch, Đồng Nai	1,0	2,5	150%
Long Hậu, Long An	3,2	6,5	103%
Chánh Nghĩa, Thủ Dầu Một, Bình Dương	6,7	26,0	288%

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

(Nguồn: Báo cáo Lựa chọn Thành công, David Dapice, Harvard University, Mỹ)

Có thể thấy giá đất hiện nay vượt quá khả năng chi trả của người dân tại TP.HCM và Hà Nội, ngay cả những người được coi là có thu nhập cao trong xã hội cũng phải tiết kiệm 30 - 40 năm mới có thể mua được một căn hộ chung cư có diện tích khoảng 100m2 với chất lượng trung bình. Theo nhận định của Euro Capital, "bong bóng BĐS" tiềm ẩn nhiều nguy cơ nghiêm trọng đối với nền kinh tế. Nhiều

doanh nghiệp trong năm 2007 đã chuyển sang đầu tư vào bất động sản, phân tán hoạt động kinh doanh nòng cốt; các ngân hàng cho vay dựa trên tài sản thế chấp và BĐS với giá đã được nâng cao quá mức thì tồn tại khả năng người đi vay không trả được nợ khi giá BĐS giảm xuống. Hiện tượng đó đã gây chấn động tại Mỹ với những khoản cho vay BĐS dưới chuẩn.

Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội. Để thu hồi đất, Nhà nước phải tiến hành công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Theo khoản 1 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng. Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ- CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ đã sửa đổi lại là giá đất để tính bồi thường là

giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.

Nhưng trên thực tế, công tác thu hồi bồi thường đất thực hiện chưa tốt, trở thành một trong những vấn đề nổi cộm nhất trong công tác quản lý đất đai của Nhà nước, làm phát sinh nhiều khiếu nại của công dân. Hiện nay, giá đất bồi thường phổ biến tại các địa phương là lấy mức giá theo quy định của UBND cấp tỉnh công bố và sau đó kê đệm thêm một khoản hỗ trợ thiệt hại về đất. Mức hỗ trợ này phụ thuộc vào từng loại đất và tuỳ theo từng dự án. Giá đất bồi thường trong rất nhiều trường hợp thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không để để chuyển sang làm ngành nghề khác. Theo kết quả kiểm tra một năm thi hành Luật Đất đai 2003, trong số đơn khiếu nại về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, có tới 70% số trường hợp khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp.‌

2.3. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY

Mặc dù đã có những bước phát triển nhất định trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế; tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta còn trong giai đoạn đầu của sự phát triển và tồn tại nhiều hạn chế.

2.3.1 Thiếu minh bạch thông tin

Đánh giá chung: Thị trường BĐS Việt Nam kém minh bạch nhất thế giới:

Theo bản báo cáo của Tập đoàn đứng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle về Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản 2006 (RETI - Real Estate Transparency Index) đối với 56 quốc gia và vùng lãnh thổ, Việt Nam có điểm số minh bạch thị trường bất động sản thấp nhất thế giới

(56/56 quốc gia được khảo sát) và cả khu vực Châu Á - Thái Bình Dương (15/15 quốc gia) với số điểm 4,69: Biểu 2

(Nguồn: RETI - Real Estate Transparency Index Report 2006)

Trong toàn khu vực thì chỉ có Việt Nam rơi vào vùng xám cấp 5. Cấp 4 có Trung Quốc, lãnh thổ Macau và Indonesia. Các nước Australia, New Zealand, lãnh thổ Hồng Kông và Singapore theo thứ tự đều nằm trong nhóm cấp 1, nhóm có mức độ minh bạch cao nhất. So với báo cáo tương tự vào năm 2004, Việt Nam vẫn đứng cuối bảng và chưa cải thiện được khi chỉ số RETI 2006 còn cho thấy Việt Nam càng ngày càng trở nên kém minh bạch hơn, nằm tách biệt ở cấp thấp nhất trong thang đo và tiếp tục gặp nhiều vấn đề về quyền sở hữu, thông tin thị trường hạn chế và thiếu những qui định pháp luật về công khai thông tin.

2.3.1.1. Thị trường sơ cấp – khởi nguồn của sự thiếu minh bạch:

Thị trường sơ cấp là nơi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đối với các chủ dự án, doanh nghiệp. Tính quan trọng của thị trường sơ cấp thể hiện ở chỗ đây là đầu mối, cung hàng hóa BĐS đầu tiên ra thị trường. Nếu thị trường sơ cấp có yếu kém, sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường thứ cấp, gây ra nhiều vấn đề nan giải. Thực tế cho thấy thị trường BĐS sơ cấp Việt Nam đã không làm tốt vai trò của nó.

Từ hai trường hợp tác giả nghiên cứu sau đây, có thể thấy rõ sự thiếu minh bạch trên thị trường này ở nhiều địa phương trên cả nước:

Hộp nghiên cứu 1:

Cuối tháng 3/2008, đoàn công tác của Bộ Xây dựng về Hà Tây rà soát lại danh sách các dự án do chính quyền tỉnh này gấp rút phê duyệt trong bối cảnh Đề án sáp nhập Hà Tây về Hà Nội được công bố. Đoàn công tác phát hiện hầu hết các dự án bất động sản đều được chính quyền địa phương giao trực tiếp cho nhà đầu tư không qua đấu giá, hay đấu thầu. Giải thích với đoàn kiểm tra, chính quyền các cấp cho biết: do chỉ có một nhà đầu tư đến đăng ký nên họ giao luôn. Nhưng thực tế là quy hoạch dự án tuy có nhưng không được công bố minh bạch thì không thể tạo điều kiện cho các nhà đầu tư biết để tham gia đấu giá, đấu thầu. (Nguồn: Sài Gòn Tiếp thị số ra ngày 12/5/2008)

Hộp nghiên cứu 2:

Thực hiện chỉ thị của Thủ tướng CP từ tháng 4 đến tháng 11.2008, Bộ Tài nguyên – Môi trường sẽ tiến hành kiểm tra quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất cho thuê đất trên phạm vi cả nước. TPHCM đã có 6 năm thực hiện Quyết định 80 của Thủ tướng về xử lý sắp xếp lại quỹ nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn. Kết quả rà soát ban đầu đã cho những con số cụ thể về tình trạng thất thoát, sử dụng sai mục đích, lãng phí khối tài sản lớn thuộc sở hữu Nhà nước. Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM đã kiểm tra thấy 1.995/19.200 khu đất đã phát hiện 142 khu bị cho thuê lại; 153 khu sử dụng không đúng mục đích, 154 khu bị bỏ hoang... với diện tích lên đến cả ngàn hécta. Trên thực tế, quỹ đất công đang bị biến thành khách sạn, cao ốc văn phòng, quán nhậu... Nguồn thu có được từ việc khai thác quỹ đất công không hề đi vào nguồn ngân sách mà thất thoát vào nguồn thu của các đơn vị.

(Nguồn: Tạp chí Nghiên cứu trao đổi, Bộ Tài chính, 9/5/2008)

Qua hai hộp nghiên cứu trên, có thể thấy thực trạng đang diễn ra tại thị trường sơ cấp. Đó là tình trạng không cung cấp thông tin một cách công bằng, công khai cho các nhà đầu tư, có dấu hiệu chủ quan của các đơn vị Nhà nước có thẩm quyền hoặc sự liên thông đằng sau giữa nhà đầu tư có được dự án và hệ thống công