Những Rủi Ro Có Khả Năng Tác Động Đến Xu Hướng Của Thị Trường Bđs Việt

sách) nhưng sẽ không thể nhanh chóng trong thời gian ngắn vì những tồn tại trong quản lý của Nhà nước (bất cập, chậm chạp, chồng chéo, không hiệu quả, thông tin không được cung cấp...).

Hậu quả có thể là Việt Nam (đang có chỉ số Minh bạch thấp nhất thế giới) đã thụt lùi so với chính mình trong năm nay, sẽ tiếp tục thụt lùi so với chính mình trong năm tới.

Vấn đề mất cân xứng trên thị trường BĐS sẽ vẫn đòi hỏi Nhà nước cần cógiải pháp hiệu quả

Với sự thiếu hụt hoặc lệch hướng của các dự án cải thiện khả năng sở hữu nhà cho người dân ở thành thị, thời gian tới, người dân có thu nhập trung bình và thấp sẽ vẫn gặp khó khăn trong vấn đề nhà ở. Thêm vào đó là giá nhà đất cao một cách phi lý ở các đô thị không thể nhanh chóng tự/được điều chỉnh về mức hợp lý so với thu nhập của người dân Việt Nam trong tương lai gần. Hậu quả của sự chậm khắc phục có thể là tình trạng mất công bằng xã hội, an sinh kém, giãn cách giàu nghèo trong xã hội ngày càng lớn.

3.1.5. Những rủi ro có khả năng tác động đến xu hướng của thị trường BĐS Việt Nam

Trong dự báo phát triển của mọi thị trường, các nhà hoạch định kế hoạch, chính sách luôn phải dự báo cả những rủi ro có thể xảy đến. Diễn biến của thị trường BĐS có thể càng ngày càng phức tạp hoặc kém lạc quan hơn nếu như nền kinh tế Mỹ không vượt qua được khủng hoảng tín dụng BĐS, nếu giá dầu thế giới tiếp tục tăng cao hơn nữa so với hiện nay có thể lên tới 200USD/thùng trong vòng 6 tháng đến 2 năm tới tính từ tháng 5/2008 (Nguồn: Dự báo của Ngân hàng đầu tư Goldman Sachs, Mỹ), hoặc nếu tình trạng hạn chế tín dụng cho vay tại Mỹ lan tới Châu Á…

Những tác động tiêu cực của nền kinh tế thế giới đòi hỏi Nhà nước cần phải dự liệu những đối sách kịp đối phó với tình hình khó khăn trong tương lai.

3.2 GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ‌

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

3.2.1. Quan điểm định hướng của Đảng và Nhà nước về phát triển thị trường bất động sản

Nghị quyết Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành TW Đảng khoá IX đã khẳng định một trong những mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu về phát triển kinh tế trong nửa nhiệm kỳ còn lại của Đại hội lần thứ IX là hình thành đồng bộ các loại thị trường, trong đó yêu cầu "khẩn trương hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật có liên quan khác để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản; áp dụng những biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xoá bao cấp về đất, chống đầu cơ trục lợi, kích cầu ảo, gây khan hiếm, "sốt" nhà đất giả tạo, tham nhũng, chiếm dụng trái phép và lãng phí đất đai. Thực hiện chính sách điều tiết để đảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu và là nhà đầu tư lớn nhất phát triển hạ tầng, làm tăng giá trị của đất".

Thực trạng thị trường bất động sản nước ta nói chung cũng như thị trường nhà đất tại đô thị và khu vực phát triển đô thị những năm qua đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Qua thực tiễn hoạt động của thị trường bất động sản ở nước ta, môi trường đầu tư cũng như cơ sở pháp lý được hình thành theo hướng phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém: do chưa nhận thức đầy đủ về vai trò, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, tài sản nhà đất chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, lãng phí, thất thoát lớn; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ

biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán “trao tay” và xây dựng tự phát... gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư cũng như quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống của nhân dân nhất là các đối tượng có thu nhập thấp, những hộ bị thu hồi đất và làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững.

Theo quan điểm của Đảng và Nhà nước ta, mục tiêu phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới là:

Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế. Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản.

3.2.2. Các giải pháp phát triển thị trường Bất động sản

3.2.2.1 Các giải pháp xây dựng và ổn định thị trường

3.2.2.1.1. Cải thiện tình hình thiếu minh bạch trên thị trường BĐS

Minh bạch hơn trên thị trường sơ cấp:

Nhà nước cần quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường.

Kiểm tra, rà soát tình hình quỹ đất của Nhà đất trên cả nước. Có chế tài xử lý nghiêm các hoạt động vi phạm, lãng phí đất của Nhà nước.

Cần có cơ quan Nhà nước thu nhận, quản lý thông tin tin cậy về thị trường BĐS để cung cấp cho doanh nghiệp và người dân.

Giảm giao dịch không chính thức bằng nhiều biện pháp.

Thiết lập sàn giao dịch QSDĐ: Từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc treo biển đối với các loại đất được đưa vào thị trường bất động sản và các “Trung tâm giao dịch bất động sản” để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Quy định bắt buộc việc bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện công khai để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận các thông tin qua các Trung tâm giao dịch bất động sản; hoàn thiện và tăng cường năng lực hoạt động của các tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu quả. Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán. Hàng hoá của các tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS không bán công khai qua sàn giao dịch sẽ chế tài không cấp GCN.

Tăng tỷ lệ hoàn thành cấp GCN QSDĐ: Cần có chính sách thuế phù hợp để khuyến khích người dân tự giác đăng ký giao dịch, chuyển nhượng theo quy định. Thúc đẩy các địa phương chậm cấp GCN hoàn thành, hỗ trợ bằng các biện pháp hoàn thiện luật, xử lý các trường hợp sai phạm về việc xét GCN QSDĐ ở các địa phương.

3.2.2.1.2. Hoàn thiện quản lý Nhà nước

Khắc phục những sai biệt, không thống nhất giữa các luật; hoàn thiện và công bố ban hành những Nghị định, Thông tư giúp đẩy nhanh quá trình đưa Luật vào cuộc sống. Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư. Điều chỉnh, bổ sung chính sách giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: chính quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt

bằng. Bỏ cơ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây mất bình đẳng và khiếu kiện và thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật. Việc ban hành chính sách phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm năng của bất động sản tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản đồng thời tạo điều kiện để chủ động hội nhập kinh tế quốc tế; tập trung xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Thuế sử dụng đất và Luật Thuế tài sản theo Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh của Quốc hội; cùng với việc khẩn trương xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Phải tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành liên quan đến thị trường bất động sản nhằm khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn hoặc còn bất cập làm hạn chế hiệu quả của thị trường bất động sản.

Hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản; nghiên cứu hoàn thiện cơ chế chính sách thế chấp - giải chấp, bảo lãnh cũng như việc xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp bất động sản nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế; đề xuất các giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp trong xây dựng nhà ở cho thuê, bán trả dần và các loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hoá cho thị trường bất động sản.

Thành lập Hội đồng thẩm định đầu tư công độc lập : Việt Nam đang lãng phí rất nhiều tiền của vào các hạng mục đầu tư công kém hiệu quả. Một trong những nguyên nhân của tình trạng này là do quá trình ra quyết định đầu tư công (của chính quyền địa phương và các bộ ngành chủ quản và chịu ảnh hưởng của các nhóm lợi ích) không được đánh giá một cách thực sự khách quan. Hệ quả là các nhà lãnh đạo

quốc gia không thể tin tưởng hoàn toàn vào tính chính xác của các lý do biện hộ cho các dự án đầu tư. CP cần thành lập một ủy ban đặc biệt, chịu trách nhiệm trực tiếp trước Thủ tướng, có nhiệm vụ đánh giá, thẩm định một cách toàn diện và khách quan các dự án có quy mô vượt quá một ngưỡng nhất định nào đó. Kết luận của Hội đồng thẩm định này sau đó cần được công bố một cách công khai.

3.2.2.1.3. Chống đầu cơ

Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường. Thông qua thuế, phí và lệ phí, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế và phí trong giao dịch trên thị trường bất động sản ở mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Để chống đầu cơ, cụ thể cần có Pháp lệnh thuế nhà đất (hoặc xây dựng Luật thuế Bất động sản) theo hướng điều tiết đối với các hộ gia đình, cá nhân (trước mắt ở đô thị) sở hữu nhiều tài sản nhà đất nhằm khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân đưa tài sản nhà đất vào sử dụng. Trường hợp tài sản nhà đất được đưa vào kinh doanh đã nộp thuế kinh doanh hoặc thuế thu nhập thì BĐS đó không bị đánh thuế luỹ tiến. Giảm mức thuế chuyển nhượng xuống 1% và không thu thuế thu nhập cá nhân do bán nhà, hoặc gộp thuế chuyển nhượng bất động sản với thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp. Ngược lại, để hạn chế đầu cơ mua đi bán lại gây lộn xộn thị trường, cần đánh thuế với thuế suất cao đối với các trường hợp bán nhà đất trong vòng 2 năm kể từ khi mua. Thuế suất được tính như là kinh doanh bất động sản với thuế suất bằng 25-28% chênh lệch giá mua bán

Cho vay tín dụng đối với những người thực sự có nhu cầu. Chỉ nên hạn chế những người vay để mua đi bán lại bất động sản kiếm lời làm méo mó thị trường, còn những người có nhu cầu nhà ở thực vẫn cần cho vay để cải thiện nhà ở.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm luật kinh doanh BĐS. Đôn đốc triển khai các dự án, kiên quyết thu hồi các đất nền mà người mua đầu cơ găm giữ không xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng kiếm lời.

3.2.2.2. Các giải pháp phát triển thị trường BĐS

Thực trạng thị trường bất động sản ở nước ta cho thấy, trong quan hệ “cung - cầu” của thị trường đều có hiện tượng ức chế đối với cả khối cung lẫn khối cầu. Đối với việc tăng cung thì trở ngại chủ yếu ở công tác quy hoạch, tính công khai, minh bạch trong quy hoạch và phát triển đô thị; thủ tục và quy trình đầu tư xây dựng cơ bản đã làm cho quỹ đất, quỹ nhà chậm trở thành sản phẩm hoàn chỉnh để cung cấp cho thị trường (ví dụ, sự kéo dài một dự án đầu tư xây dựng, tức là kéo dài tình trạng “bán thành phẩm” của sản phẩm cần đưa ra thị trường). Hiện tượng thiếu nhà chung cư, thiếu mặt bằng để xây dựng cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp ở các đô thị lớn không phải là do quỹ đất của chúng ta quá thiếu. Đối với khối cầu, thì hiện tượng đầu cơ nền đất, nhà chung cư là nguyên nhân chính tạo nên một “sức cầu giả tạo” làm áp lực tăng giá cả. Như vậy, để hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản, phải tháo gỡ ngay bằng chính sách và hệ thống pháp luật, nhằm xử lý những yếu tố ức chế trên cả hai khối cung và cầu của thị trường. Cụ thể là Tăng khối cung và Điều tiết khối cầu.

3.2.2.2.1. Tăng cung hàng hóa BĐS

Để tăng cung cho thị trường bất động sản, trước hết cần hoàn thiện công tác quy hoạch chi tiết, xác định rõ quỹ đất sẽ tham gia thị trường bất động sản ở tầm nhìn trung và dài hạn. Việc quy hoạch này phải được công khai, minh bạch; cung cấp đầy đủ thông tin cho thị trường. Đây là cơ sở để các nhà đầu tư bất động sản tính toán việc đầu tư của mình. Cần tháo gỡ ngay những vướng mắc trong quy trình thủ tục trong đầu tư và xây dựng cơ bản, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ xây dựng các công trình nhà ở, các khu đô thị mới; các công trình về hạ tầng kỹ thuật và xã hội phục vụ dân sinh. Cần rà soát lại tính đồng bộ trong các đạo luật có

liên quan như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và các chính sách thu hút đầu tư làm tăng nhanh khối cung cho thị trường.

Tăng khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản nhất là đất cho sản xuất kinh doanh và bất động sản nhà ở để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội. Để thực hiện có kết quả giải pháp này, bên cạnh việc phát triển quỹ đất để điều tiết thị trường theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, cũng như các loại bất động sản thương mại khác, đặc biệt là nhà ở cho thuê, nhà ở bán trả dần thông qua chính sách tạo điều kiện để người thu nhập thấp, hộ gia đình chính sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, trên nguyên tắc xoá bao cấp, thực thi chính sách hỗ trợ cho các hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, khả năng của ngân sách Nhà nước và của từng địa phương. Kiên quyết thu hồi và tổ chức bán đấu giá các lô đất trong các dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau 12 tháng mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Tăng cung nhà ở cho người thu nhập thấp: Cần tăng cung nhà ở cho người thu nhập thấp. Hiện nay Nhà nước vẫn chưa có chính sách ưu đãi nên chưa thu hút được các thành phần kinh tế tham gia vào lĩnh vực này. Giải pháp cho vấn đề này là Chính phủ sớm ban hành chính sách ưu đãi đầu tư. Trong đó, nên ưu tiên theo hướng có sẵn quỹ đất gioa cho nhà đầu tư theo phương thức cho thuê, miễn tiền sử dụng đất với các khu đất do nhà đầu tư bỏ tiền bồi thường, hỗ trợ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật, miễn thuế kinh doanh nhà trong 5 năm, cho vay ưu đãi lãi xuất 3%-4% /năm và hanh hành chính sách nhà cho thuê.

Để tăng nguồn cung hàng hóa BĐS đòi hỏi các dự án phải thực hiện đúng tiến độ. Trong đó vấn đề bồi thường giải phóng mặt phòng là một trong những vướng mắc làm chậm cung hàng hóa BĐS. Trước đây đã có văn bản 138 cho phép nếu việc bồi thường đã đạt khối lượng 80% và phần còn lại không thỏa thuận được, thì chính quyền sẽ hỗ trợ thu hồi. Nghi định mới chưa quy định điều này nên các doanh nghiệp gặp khó khăn trong giải tỏa mặt bàng. Nhà nước cần hỗ trợ cưỡng chế