Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

như trước và nhà đầu tư sẽ bồi thường cho người có đất theo quy định. Ngoài ra vấn đề ách tắc vốn của doanh nghiệp cũng cần có biện pháp giải quyết. Giải pháp đề xuất là Chính phủ cho phép doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ cấp GCN QSDĐ, thời gian chậm nộp tối đa là 5 năm. Hiện nay, các thành phố lớn đều khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư những dự án lớn, nên vốn đầu tư phải lớn. Có dự án phải nộp tiền sử dụng đất từ vài chục tỷ đến vài trăm tỷ. Giải pháp trên sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết khó khăn về vốn vì phải xây dựng nhà xong mới đựơc bán. Nhà đầu tư có thể lựa chọn phương thức nộp một lần hoặc trả tiền thuê trong thời gian đầu tư xây dựng.

Bên cạnh đó, giải pháp cho đấu thầu các dự án đầu tư xây dựng cũng sẽ làm tăng cung hàng hóa BĐS. Các dự án cần được công khai danh mục mời gọi tham gia đấu thầu, nhà đầu tư đưa ra phương án. Đây là giải pháp tương đối hữu hiệu, sẽ giúp tránh đựơc các tiêu cực trong việc chạy dự án, tự sang nhượng và giúp nhận rõ năng lực của nhà đầu tư, tìm được dự án khả thi.

Để phát triển thị trường BĐS, cũng phải có giải pháp xây dựng những khu đô thị mới có kiến trúc và cảnh quan đẹp. Nhà nước nên khuyến khích những dự án có diện tích từ 20ha trở lên. Dự án diện tích lớn phải đáp ứng được những yêu cầu về xây dựng môi trường, đáp ứng đầy đủ nhu cầu an sinh của khu đô thị như giáo dục, giải trí, y tế, kinh doanh, tỷ lệ diện tích xanh trên diện tích ở cao, tránh tình trạng của các đô thị cũ với giao thông ách tắc, cấp thoát nước kém, thiếu đồng bộ trong xây dựng, bất hợp lý trong hệ thống điện nước, xây dựng. Với 729 đô thị đã xây dựng, cần chỉnh trang lại các khu trung tâm đô thị, đồng thời lập kế hoạch sử dụng đất, phát triển hệ thống dịch vụ phục vụ thị trường BĐS, phát huy vai trò của các tổ chức BĐS trên cả nước.

Việt Nam hiện nay đã gia nhập tổ chức WTO, FDI vào BĐS ngày càng tăng mạnh. Điều này là cơ hội để tăng cung hàng hóa BĐS. Cần có môi trường đầu tư thông thoáng, khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào phân khúc thị trường cao cấp, nơi các nhà đầu tư trong nước còn thiếu về kinh nghiệm và vốn, song song với quá trình này là sự hoàn thiện về luật pháp, tạo hành lang thông thoáng cho đầu tư trực tiếp nước ngoài.

3.2.2.2.2. Điều tiết khối cầu

Chính sách thuế và phí có ý nghĩa quan trọng trong cả hai mặt tăng cung BĐS và điều tiết khối cầu BĐS. Nhưng trong tình hình thị trường bất động sản của nước ta hiện nay, yêu cầu trước hết của chính sách tài chính đất đai là điều tiết khối cầu; hạn chế hiện tượng đầu cơ nhà đất làm phát sinh “một sức cầu ảo”. Nghị quyết Trung ương 7, khóa IX, đã yêu cầu xây dựng và thực hiện chính sách tài chính về đất đai đồng bộ với các chính sách khác nhằm lành mạnh hóa và phát triển thị trường bất động sản, nhưng đến nay các chính sách tài chính về đất đai chậm được ban hành. Các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội Nhà nước đầu tư nhằm chỉnh trang và phát triển đô thị, nâng giá trị quyền sử dụng đất, tạo ra địa tô cấp sai rất lớn, nhưng người hưởng lợi không chịu một nghĩa vụ tài chính nào. Khi tiến hành quy hoạch, nảy sinh vấn đề sẽ có một số người hưởng lợi và sẽ có một số người bị thiệt. Một số người có nhà đang ở trong hẻm được giải tỏa ra mặt tiền khi đó giá đất và giá nhà tăng vọt, trong khi người đang ở mặt tiền khi phải giải tỏa với giá đền bù dù ngang bằng giá thị trường cùng thời điểm thì lợi ích vẫn không bằng những người có nhà trong hẻm nhờ giải tỏa mà ra mặt tiền. Nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cố tình kéo dài thời gian thực hiện để chờ nhà nước đầu tư các công trình giao thông kết nối và các công trình phúc lợi công cộng khác để hưởng lợi về địa tô cấp sai. Thực trạng đó phản ánh sự bất hợp lý chính sách hưởng lợi đã kéo dài, không đúng với tinh thần Nghị quyết Trung ương 7, khóa IX, về hài hòa 3 mặt lợi ích: Nhà nước, nhà đầu tư và người có quyền sử dụng đất. Nghị quyết Trung ương 7, khóa IX, đã định hướng khá rõ, nhưng chậm được triển khai, thực hiện: “Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra, mà do đô thị hóa, do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung”. Nhiều nước trên thế giới đã sử dụng chính sách thuế và phí để giải quyết sự bất hợp lý đó. Để chống hiện tượng đầu cơ nền nhà trong các khu quy hoạch xây dựng nhà ở, phải quy định chặt chẽ về tiến độ và nội dung xây dựng; dùng chính sách thuế để buộc nhà đầu tư phải bảo đảm kết

cấu hạ tầng công cộng được xây dựng hoàn thiện, trước khi bán nền nhà cho người mua nền nhà xây dựng nhà ở và đánh thuế bất động sản lũy tiến để chống lại hiện tượng mua nền nhà đất rồi bỏ hoang trong các khu đô thị, làm chậm tiến độ xây dựng theo quy hoạch.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

Đối với các dự án đầu tư đô thị có quy mô lớn, nên nghiên cứu cho phép tổ chức thành những cấp các nhà đầu tư khác nhau để thực hiện việc xây dựng hạ tầng tổng thể của dự án theo quy hoạch, đồng thời, chuyển nhượng cho những nhà đầu tư thứ cấp thực hiện từng phân khu chức năng theo quy hoạch cho đến khi tạo ra sản phẩm cuối cùng, đó là các công trình nhà ở hoặc các công trình phục vụ các hoạt động kinh tế. Tuy nhiên, dù có bao nhiêu cấp đầu tư, thì tiến độ và chất lượng của dự án đầu tư cũng thuộc về người “nhạc trưởng” của cả dự án. Nhà nước chỉ nắm đầu mối là người “nhạc trưởng” đó với trách nhiệm và quyền lợi của họ thật sự rõ ràng và nghiêm minh, không quá buông lỏng quản lý như vừa qua đã diễn ra ở nhiều dự án.

Các công cụ thuế và phí sẽ bổ sung và thay thế một số công cụ quản lý hành chính như hiện nay. Nhà nước nắm quy hoạch và giám sát việc xây dựng theo quy hoạch, chế tài vi phạm quy hoạch, chất lượng của dự án, tiến độ xây dựng công trình. Các công cụ thuế và phí sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản và chính thị trường sẽ tác động đến các nhà đầu tư bất động sản, dẫn dắt đầu tư. Luật Kinh doanh bất động sản làm thay đổi cơ cấu nguồn thu ngân sách từ đất đai hiện nay. Hiện nay trong cơ cấu nguồn thu từ đất chủ yếu là thuế chuyển mục đích sử dụng. Thuế sử dụng đất được thu từ quá trình chuyển đổi chức năng sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp và nguồn thu này đang chiếm chủ yếu trong tổng nguồn thu từ quỹ đất. Ví dụ, năm 2004, sau khi có Luật Đất đai mới, thì nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đã chiếm đến 80% tổng thu từ đất. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất là một khoản thu không ổn định vì tùy thuộc vào quá trình giảm quỹ đất nông nghiệp. Hiện nay, nhiều địa phương phản ảnh những khó khăn khi tăng chỉ tiêu thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, trong khi đó thì thuế nhà đất lại thu quá thấp, nhất là chưa thu thuế về nhà. Thuế bất động sản là nguồn thu ổn định và chủ yếu ở các nước,

nhất là các đô thị. Do đó, cần sớm ban hành Luật Thuế bất động sản để vừa bảo đảm nguồn thu ổn định cho ngân sách, vừa tạo ra công bằng xã hội.

3.2.3. Kiến nghị

3.2.3.1. Đối với Nhà nước

Nhà nước cần tăng cường vai trò chỉ đạo của mình. Tập trung chỉ đạo thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận nhà, đất theo quy định của pháp luật để đảm bảo cho mọi hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện giao dịch hợp pháp, công khai trên thị trường bất động sản.

Nhà nước phải chấm dứt cơ chế bao cấp đối với doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng các khu công nghiệp, khu chế xuất cũng như chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở thương mại tại các khu vực đô thị và khu vực đô thị hoá.

Nhà nước cần định hướng lại cho các doanh nghiệp Nhà nước đang sao nhãng vai trò kinh tế chính trị để tập trung vào BĐS cần xác định và thực hiện tốt nhiệm vụ chính của mình.

Nhà nước cần phải tạo môi trường đầu tư thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, cân bằng sự phát triển giữa các ngành nghề, không nên để FDI vào BĐS chiếm gần 90%, trong khi FDI vào các lĩnh vực kinh tế mũi nhọn của đất nước lại chiếm tỉ trọng thấp dần.

3.2.3.2. Đối với Bộ Tài nguyên Môi trường

Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các địa phương trọng điểm thực hiện thí điểm mô hình tổ chức và hoạt động của “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hiện giao và cho thuê đất thông qua các hình thức như đấu giá, đấu thầu, bảo đảm công khai, đơn giản về thủ tục nhằm đạt hiệu quả cao.

Đối với nhà, đất tại các đô thị đã đưa vào sử dụng ổn định, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần phối hợp với Bộ Xây dựng chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận nhà, đất theo quy định của pháp luật vào năm 2005, bảo đảm đơn giản hoá các thủ tục, tạo điều kiện cho chủ sở hữu

thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng cũng như giao dịch trên thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật.

Đối với nhà, đât tại các khu vực đô thị hóa, Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo các địa phương quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai nhất là việc chuyển mục đích sử dụng đất tại các khu vực đô thị hoá; tất cả các dự án phải có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

3.2.3.3. Đối với các Bộ Ngành khác

Bộ Xây dựng cần hoàn thành việc hướng dẫn các địa phương kiện toàn mô hình tổ chức và hoạt động của các “Trung tâm giao dịch bất động sản” theo hướng xã hội hoá nhằm tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể dễ dàng tham gia giao dịch bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình trên thị trường, tăng khả năng lưu thông của hàng hoá, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước.

Để thực hiện tốt chủ trương xã hội hoá vấn đề nhà ở, tạo điều kiện duy trì và nâng cấp quỹ nhà ở thuộc sở hữu toàn dân, Bộ Xây dựng đôn đốc các địa phương thực hiện đơn giản hoá các thủ tục để đẩy mạnh việc bán nhà ở cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP.

Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các loại thuế và lệ phí liên quan đến bất động sản nhà đất theo hướng trên để CP trình Quốc hội thông qua trong năm 2005.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu trình CP ban hành trong năm 2004 chính sách đăng ký giao dịch bảo đảm và các chính sách thế chấp, bảo lãnh, đăng ký giao dịch đảm bảo và xử lý bất động sản thế chấp để vay vốn; giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp đối với các trường hợp mua nhà trả góp, xây dựng nhà cho thuê.

Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam và các Bộ, ngành có liên quan xây dựng Đề án nhà ở áp dụng đối với người thu nhập thấp và các đối tượng chính sách xã hội trình Chính phủ; đồng thời phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn các địa

phương kiểm tra việc thực hiện các dự án phát triển nhà và đô thị, tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì nghiên cứu cơ chế chính sách thu hút nguồn lực từ dân cư và các tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản; phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tìm kiếm nguồn vốn ODA từ nước ngoài và các tổ chức tín dụng quốc tế để bổ sung nguồn vốn vay cho lĩnh vực đầu tư phát triển bất động sản và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản đồng bộ về trình độ phát triển với các thị trường khác trong nền kinh tế để trình CP.

Đối với nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước đã giao cho các cơ quan, đơn vị quản lý sử dụng mà chưa thu ngân sách, Bộ Xây dựng chủ trì cùng với các Bộ : Tài chính, Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW triển khai việc điều tra, thống kê cụ thể hiện trạng nhà đất cũng như tình hình sử dụng nhà đất của các tổ chức, cơ quan và báo cáo CP chậm nhất là tháng 6 năm 2005. Trong quá trình điều tra thống kê, những trường hợp nhà đất mà các cơ quan, tổ chức hiện đang sử dụng không đúng mục đích, lãng phí, thất thoát hoặc buông lỏng trách nhiệm quản lý đã xác định rõ thì phải thu hồi và khai thác có hiệu quả.

Bộ Xây dựng phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan xây dựng Đề án nhằm khai thác sử dụng có hiệu quả bất động sản nhà đất thuộc sở hữu toàn dân được thu hồi.

3.2.3.4. Đối với các địa phương

UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định để chủ đầu tư các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được phép huy động vốn thông qua việc áp dụng phương thức bán đấu giá, công bố giá công khai để mọi người có nhu cầu nhà ở đều được tham gia.

Đối với nhà, đât tại các đô thị đã đưa vào sử dụng ổn định, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW sớm triển khai các giải pháp phù hợp để khai thác có hiệu quả quỹ nhà ở này kể cả việc xây dựng lại theo quy hoạch đối với các nhà ở thuộc diện không được bán hoặc thuộc diện được bán nhưng những người ở thuê không có nhu cầu mua. UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW có giải pháp cụ thể

nhằm quản lý chặt chẽ việc xây dựng mới, cải tạo, nâng cấp nhà ở bảo đảm các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, môi sinh, môi trường và hạ tầng đô thị, kiên quyết ngăn chặn tiến tới chấm dứt tình trạng xây dựng nhà ở tự phát tại đô thị và ven các trục đường giao thông.

Đối với nhà và đất tại các khu vực đô thị hóa: Để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản cần đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch. UBND các cấp phải tập trung thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn, làm cơ sở cho đầu tư phát triển và quản lý xây dựng theo quy hoạch nhằm khắc phục tình trạng xây dựng tự phát, xây dựng trái quy hoạch, cụ thể là: phải tập trung chỉ đạo lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 và quy hoạch điểm dân cư nông thôn với chất lượng cao làm cơ sở quản lý chặt chẽ hoạt động đầu tư xây dựng. Thực hiện công khai hoá quy hoạch chi tiết để các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đều có thể tiếp cận dễ dàng các thông tin cần thiết, khắc phục tình trạng mua bán, kinh doanh bất động sản nhà đất có tính lừa đảo, kích cầu “ảo”, nâng giá bất động sản lên cao một cách giả tạo.

Căn cứ quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt, UBND các địa phương căn cứ vào điều kiện thực tế kết hợp triển khai mở đường với thu hồi đất hai bên đường để chủ động xây dựng đồng bộ, hoàn chỉnh đường và phố đồng thời sử dụng có hiệu quả nguồn thu từ quỹ đất hai bên đường.

UBND các địa phương có nhiệm vụ chỉ đạo và kiểm tra công tác đền bù giải phóng mặt bằng đối với tất cả các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, bảo đảm thực hiện đúng chính sách. Phải công khai, minh bạch trong việc thực hiện bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất để nhân dân hiểu và đồng thuận. Các dự án đầu tư phát triển và kinh doanh bất động sản chỉ được phép giải phóng mặt bằng khi đã chuẩn bị được nơi tái định cư, bảo đảm nguyên tắc nơi tái định cư phải có điều kiện tốt hơn chỗ ở cũ.

3.2.3.5. Đối với các doanh nghiệp

Thời gian gần đây, để giải quyết bài toán vốn, một số doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu dự án. Đây là một hoạt động mới, các doanh nghiệp nên phát huy hình thức huy động vốn này, tuy nhiên cần đảm bảo quyền, lợi ích của các bên tham gia.

Doanh nghiệp muốn chứng minh đủ điều kiện năng lực tài chính, có thể chứng minh bằng nhiều cách khác nhau. Doanh nghiệp đã thực hiện xong việc bồi thường giải phóng mặt bằng, đã bổ sung tăng vốn trước khi triển khai dự án, tích cực thiết lập quan hệ với ngân hàng, quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng... để bảo đảm nguồn vốn hoặc các tiêu chí khác do các cơ quan quản lý từng địa phương xét.

Doanh nghiệp cần tích cực hơn trong việc tìm hiểu thông tin thị trường, năng động trong việc tìm hiểu đấu thầu các dự án. Doanh nghiệp cũng không nên đặt lợi nhuận trên tất cả mà cần phải cân bằng các yếu tố khác. Đối với doanh nghiệp Nhà nước, cần chuyên tâm vào mục tiêu xã hội của mình thay vì lãng phí đầu tư sang các hạng mục khác thiếu kinh nghiệm. Đối với doanh nghiệp khác, cần xác định khả năng đầu tư, năng lực xây dựng của mình, không nên vay vốn tràn lan, khắc phục tình trạng phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng, tránh tình trạng lao đao khi nhà nước thắt chặt quản lý.