Vai Trò Của Thị Trường Bất Động Sản Trong Nền Kinh Tế 38516

vừa là một chỉ tiêu phản ảnh sự phát triển của TTBĐS, đồng thời vừa là yêu cầu được đặt ra trong trong quá trình phát triển TTBĐS của mỗi nước.‌

1.2.3.4. Sự phát triển khung pháp lý

BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa đặc biệt. Các giao dịch về BĐS có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, BĐS muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và BĐS. Nhìn vào hệ thống pháp luật về đất đai và BĐS của một nước, có thể nhận biết được TTBĐS ở nước đó được khuyến khích phát triển, hạn chế phát triển hay không được phát triển. Đây là một nhân tố quan trọng phản ánh sự phát triển của TTBĐS.

1.3. VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ

1.3.1. Một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường

TTBĐS liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.

TTBĐS thuộc tổng thể các thị trường nền kinh tế quốc dân, có quan hệ mật thiết đến thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá; do đó có vai trò ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng và phát triển thị trường chung. Toàn cầu hóa giúp cho sự dịch chuyển vốn về BĐS vượt ra biên giới một quốc gia, tạo điều kiện cho mọi tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước tham gia giao dịch BĐS; và riêng với người nước ngoài, tạo điều kiện cho họ vừa cư trú, sinh sống, vừa mở rộng được quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, nâng cao hiệu quả hợp tác

liên doanh, tạo ra sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, các dân tộc, góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại trên tất cả các lĩnh vực.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 106 trang tài liệu này.

1.3.2. Góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển.

Trước hết, TTBĐS phát triển là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân. Thứ hai, phát triển TTBĐS được biểu hiện bằng cách tăng khối lượng hàng hoá BĐS giao dịch trên thị trường và mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch trên thị trường (như quan hệ: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn). Như vậy, lượng hàng hoá BĐS được tăng lên không bao giờ cạn, và do đó nó đã làm tăng tốc độ chu chuyển vốn.

Giao dịch thế chấp BĐS chẳng những làm nhân đôi giá trị sử dụng của BĐS mà còn có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư và phát triển. Nhà nước cũng như doanh nghiệp không phải đầu tư vốn bằng tiền, mà dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh với BĐS có sẵn để gọi vốn đầu tư trong và ngoài nước. Theo đó, đất đai - BĐS như một nguồn vốn mới để khai thác các nguồn vốn khác. Đồng thời Nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng mà không bị mất đi quỹ đất.

1.3.3. Góp phần thúc đẩy sản xuất, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu

dùng

Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, BĐS được chuyển quyền sử dụng từ

người này sang người khác, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo định hướng phát triển kinh tế của mỗi một địa phương và cũng như của mỗi quốc gia.

Khi xã hội phát triển nhu cầu về hàng hoá BĐS ngày càng cao, nhu cầu này đòi hỏi cao hơn về vị trí, mẫu mã, kiểu dáng, tiêu chuẩn hiện đại. Do đặc trưng hàng hoá BĐS không thể di dời về vị trí, TTBĐS góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật và công nghệ tiên tiến, nâng cao chất lượng BĐS (chẳng hạn đầu tư xây dựng môi trường cảnh quan, bổ sung các công trình còn thiếu), nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất; thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh.

Sự phát triển của TTBĐS làm tác động đến tăng trưởng kinh tế, thông qua việc chuyển BĐS thành tài sản tài chính để thu hút và huy động các nguồn lực tài

chính cho nền kinh tế. Đồng thời, nhờ có TTBĐS mà người mua có thể tiếp cận, tìm hiểu, lựa chọn và tìm ra được hàng hoá BĐS theo đúng mục đích sử dụng; còn người bán có thể tiếp xúc, phát hiện được sở thích, khả năng của thị trường từ đó có thể tạo lập được hàng hoá BĐS có giá trị kinh tế cao nhất, và có thể tiêu thụ dễ dàng nhất.‌

1.3.4. Phát triển TTBĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý BĐS

Thông qua phát triển TTBĐS, Nhà nước tiếp tục đổi mới, bổ sung, hoàn thiện các chính sách pháp luật và tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng thị trường không chính thức, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh nhà đất. Thêm vào đó, thông qua thị trường, Nhà nước đổi mới, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS (như thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn thiện hồ sơ về đất đai, BĐS). Đây là điều kiện trực tiếp làm rõ ranh giới và xác lập từng BĐS như một hàng hoá cụ thể. TTBĐS hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sở hữu BĐS trong điều kiện hiện nay.

1.3.5. Phát triển và quản lý tốt TTBĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:

TTBĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt TTBĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế, các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù

tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm TTBĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.‌

1.3.6. Góp phần nâng cao đời sống nhân dân, ổn định xã hội

Trước hết, TTBĐS phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động của con người, cho các nhu cầu vui chơi giải trí, văn hoá, thể thao… Sự phát triển của TTBĐS thoả mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về chỗ ăn ở, sinh hoạt, là nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. TTBĐS còn giữ vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội (TTBĐS ở bất kỳ một quốc gia nào cũng đều gắn với chính sách đất đai của quốc gia đó). TTBĐS phát triển lành mạnh cũng chính là chính sách đất đai phù hợp, nền kinh tế - xã hội ổn định.

Như vậy, TTBĐS là một thị trường quan trọng, là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Chính vì vậy phát triển, hoàn thiện TTBĐS là vấn đề đã và đang được các cơ quan quản lý Nhà nước và toàn bộ xã hội quan tâm.

1.4. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÁC NƯỚC

TTBĐS Việt Nam còn ở giai đoạn đầu phát triển, việc nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TTBĐS ở một số nước là rất quan trọng. Nhờ đó có thể giúp cho thị trường đi đúng hướng và tránh được những sai sót, học hỏi thành công của các nước đi trước, cụ thể ở đây là bốn nước: Mỹ, Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc.

1.4.1. Mỹ

Mỹ là một đất nước phát triển mạnh, đã trải qua nhiều cuộc biến động lớn về kinh tế. Sở dĩ phải nghiên cứu TTBĐS của Mỹ bởi Mỹ có nền kinh tế hùng mạnh, trình độ quản lý cao, những thay đổi trong kinh tế Mỹ nói chung và TTBĐS ở Mỹ

nói riêng có tác động không nhỏ tới nền kinh tế cũng như TTBĐS thế giới.Trong thế kỉ XX, đầu tiên là cuộc khủng hoảng 1929-1933 dẫn tới giai đoạn giá trị BĐS sụt giảm mạnh, chỉ còn khoảng 50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng. Người mua nhà thấy tình trạng bất trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh toán với các ngân hàng, chấm dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân. Làn sóng phát mại tài sản điển hình lên tới 250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931-1935. Lúc xấu nhất là 10% số BĐS bị siết nợ. Các tổ chức tín dụng phải bán tống các tài sản này để thu tiền về, và gây ra một áp lực sụt giá lớn trên thị trường nhà ở. Cuộc khủng hoảng BĐS được giải quyết khi Mỹ triệt để thiết kế các công cụ và định chế quản lý sử dụng các phương tiện thị trường để điều tiết như việc thành lập các tổ chức đặc biệt quan trọng gồm HOLC (huy động vốn từ trái phiếu được CP bảo lãnh), FHA(bảo hiểm cho các hợp đồng vay tài trợ BĐS), FNMA(phát hành trái phiếu mua các hợp đồng tín dụng mệnh giá). Tới năm 1980 thì chứng khoán hóa đã trở thành nguồn tài chính chủ yếu tài trợ cho hoạt động vay BĐS nhà ở. Sự liên thông này khá toàn diện. Nó giúp đẩy toàn bộ TTBĐS Mỹ lên mức giá trị 8.370 tỷ USD năm 2003.

Cuối 2007, đầu 2008 vụ việc khủng hoảng tín dụng BĐS dưới chuẩn (subprime mortgage) đình đám nhất trong hai thập kỷ đã xảy ra và còn đang tiếp diễn. Các ngân hàng danh tiếng ở châu Âu, châu Mỹ, với những cái tên CitiGroup,

J.P. Morgan Chase và Merill Lynch, Deutsche Bank, UBS AG mặc dù nhiều kinh nghiệm quản lý ngân hàng nhưng vẫn lâm cảnh thua lỗ hàng chục tỉ USD vì phải chấp nhận những món nợ xấu. Văn phòng chuyên theo dõi về nhà đất của liên bang Mỹ (OFHEO) công bố báo cáo điều tra cho biết giá nhà bán ra tại thị trường Mỹ trong quý I/2008 sụt giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 17 năm qua. Tuy nhiên cuộc khủng hoảng này không làm suy sụp nền kinh tế toàn cầu do khủng hoảng tín dụng xảy ra khi nền kinh tế Mỹ, Canada, Tây Âu đang giữ được đà tăng trưởng tốt. Điều này cho thấy đối với một nền kinh tế tiềm lực mạnh và có trình độ quản lý kinh tế cao như nền kinh tế Mỹ, thì việc quản lý khủng hoảng, dự báo rủi ro vẫn là một vấn đề phức tạp. Cuộc khủng hoảng đặt ra áp lực cho CP Mỹ cần phải tìm nhanh chóng tìm biện pháp giải quyết bằng các chính sách tiền tệ phù hợp.

1.4.2. Trung Quốc

Cần nghiên cứu TTBĐS Trung Quốc, bởi Trung Quốc và Việt Nam có những nét tương đồng trong thể chế xã hội và chế độ kinh tế. Không những vậy, Trung Quốc còn là quốc gia láng giềng, có ảnh hưởng đối với kinh tế Việt Nam. Giống như Việt Nam, Trung Quốc khẳng định đất đai là sở hữu toàn dân. Trong thời gian qua, Trung Quốc đã đặc biệt chú trọng công tác cải tiến quản lý ngành xây dựng và nhà đất. Nhà nước đã tiến hành thí điệm công tác cải tiến quản lý ngành xây dựng và nhà đất tại bốn thành phố lớn: Nam Kinh, Thẩm Dương, Trùng Khánh, Nam Dương, đến nay đã đúc kết kinh nghiệm và triển khai áp dụng đại trà cho hơn 70 thành phố trong cả nước.

Cuối năm 2004, theo báo cáo của Uỷ ban cải cách và phát triển Nhà nước Trung Quốc, bong bóng thị trường nhà đất ở nước này có nguy cơ đổ vỡ do việc có đến 61% vốn đầu tư vào địa ốc là vốn vay ngân hàng và khoảng 120 triệu m2 nhà ở không bán được. Tỷ lệ tăng trưởng nhà ở bình quân ở Trung Quốc trong 3 năm qua là 30%/năm và trong 2 tháng đầu năm 2003 là 37%. Tính đến cuối tháng 2/2004, cán cân cho vay bằng Nhân dân tệ đã tăng 20,7% so với cùng kỳ năm trước. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tăng trưởng quá nóng và giá cả leo thang ở Trung Quốc trong nửa cuối năm 2003 và những tháng đầu năm 2004. Để hạ nhiệt TTBĐS, CP Trung Quốc đã yêu cầu các cơ quan chức năng trong thời gian tới phải thực hiện tốt 8 chính sách vĩ mô để ổn định và phát triển kinh tế, trong đó có 2 chính sách quan trọng là: i) Tăng cường kiểm soát hoạt động đầu tư vào tài sản cố định, quản lý chặt hoạt động kinh doanh đất đai và vay vốn, đồng thời ngăn chặn việc đầu tư trở lại vào lĩnh vực này. Đồng thời áp dụng một số quy định mới thắt chặt hoạt động đầu tư vào BĐS, theo đó chủ đầu tư kinh doanh BĐS sẽ phải cầm cố 35% tổng giá trị dự án BĐS (trước đây quy định là 30%), mục tiêu là cố gắng để đảm bảo giá BĐS không tăng nhanh hơn tỷ lệ lãi suất ngân hàng; ii) nhanh chóng hoàn thiện chế độ quản lý đất đai song song với cải cách cơ chế này, qua đó xác lập chế độ trách nhiệm cụ thể hơn đối với các cá nhân và cơ quan quản lý kinh tế. Song song với việc hãm phanh thị trường nhà đất là việc thanh lý các dự án đầu tư vào

khu vực BĐS, tập trung xử lý hàng loạt các dự án, cơ sở sắt thép, xi măng, các trung tâm mua bán lớn của cả nước, các dự án xây dựng đường cao tốc và những dự án mới khởi công năm 2004 (Ví dụ: Huỷ bỏ phương án xây dựng đường cao tốc Bắc Kinh - Thượng Hải).

1.4.3. Singapore

Singapore là một quốc gia rất thành công trong chính sách BĐS. Từ việc nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TTBĐS của Singapore, Việt Nam có thể học tập được những bài học quý giá. Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân. Đất đai do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại thuộc sở hữu tư nhân, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất mà Nhà nước đã phê duyệt. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc biệt thự kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn nhất định.

CP Singapore đã chú trọng xây dựng chiến lược quản lý phát triển đất đai, lập quy hoạch sử dụng nhà đất dài hạn. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản: quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết; quy hoạch triển khai từng bước, chắc chắn. Một số khu vực chưa có quy hoạch, còn để trống thì ghi rõ “khu vực đang nghiên cứu”. Việc quy hoạch mang tính dân chủ công khai, được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào. Nếu phát sinh một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn 5 năm tiếp theo. Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà phân theo các phân khu chức năng. Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2 -3 năm. Sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm (thường là các dự án lớn). Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trên mảnh đất đã được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt.

Bằng mọi biện pháp, CP đã tập trung cho chương trình phát triển nhà ở xã hội (loại nhà do Nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện),

đặc biệt là thiết lập cơ chế tài chính và cơ cấu tổ chức hợp lý và tích cực cho chương trình phát triển BĐS - nhà ở. CP giao nhiệm vụ phát triển nhà ở cho một cơ quan đầu mối là Uỷ ban phát triển nhà ở (HDB) được thành lập từ năm 1960, đến nay đã có khoảng 8.000 nhân viên. Kế hoạch phát triển nhà ở cho dân chúng Singapore được đánh giá là thành công nhất trên thế giới. Thành quả ghi nhận cụ thể là đến năm 1990, CP Singapore đã xây dựng được 20 đô thị mới, cung cấp

4.452 ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở cộng đồng, trong đó có 99,4% là quỹ đất của Uỷ ban phát triển nhà. Do đó, Uỷ ban phát triển nhà ở đã tạo được nhà ở cho 87% dân số Singapore với 617.474 căn hộ chung cư.

1.4.4. Hàn Quốc

Hàn Quốc là quốc gia từng trải qua khủng hoảng trên TTBĐS bởi tình trạng đầu cơ đe dọa sự phát triển chung của cả nền kinh tế, nhưng Hàn Quốc đã có những biện pháp thực sự hiệu quả và thiết thực giúp phục hồi và ổn định lại TTBĐS. Từ việc nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TTBĐS của Hàn Quốc, Nhà nước ta có thể có những đối sách hiệu quả đối với thực trạng TTBĐS có những điểm tương tự Hàn Quốc ở Việt Nam hiện nay. Tại Hàn Quốc, giá nhà đất đã tăng cao vào những năm 1980 đe dọa đến những vấn đề xã hội và chính trị, tính nguyên vẹn của quốc gia. Theo ước tính, chỉ riêng lãi có được từ việc tăng giá nhà đất năm 1989 đã nhiều hơn 35% tổng thu nhập của tất cả người lao động đô thị kiếm được trong năm đó. Mặt khác, giá nhà đất tăng làm cho chi phí đền bù đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng tăng, đưa đến chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng tốn kém như 1970 -1972 chi phí chỉ khoảng 90 -100 triệu Won/km, thì năm 1993 chi phí đã lên tới 27.000 triệu Won/km, tạo nên sự bất ổn đe dọa các lợi ích và tính bền vững của tăng trưởng kinh tế. Khủng hoảng BĐS vào cuối những năm 1980 ở Hàn Quốc vô cùng nghiêm trọng, đặc biệt vì lạm phát giá nhà đất ở mức quá cao, nếu không kiểm soát được, thì tăng trưởng kinh tế bị giảm và phúc lợi công dân bị ảnh hưởng. Cuối những năm 80 thế kỷ trước, xung đột bạo động xảy ra liên tục. Nếu không giải quyết đúng đắn vấn đề phân phối của cải xã hội công bằng thì không những chỉ làm xáo trộn nền chính trị xã hội mà còn cản trở phát triển kinh tế.