Giá Đất Để Tính Tiền Bồi Thường Khi Đất Bị Nhà Nước Thu Hồi:

Đối với sự phát triển KT - XH: xảy ra hiện tượng dự án “treo” đã gây ra hậu quả là chất lượng công trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được khi hoạt động GPMB bị chậm và đây là nguyên nhân của hiện tượng lãng phí NSNN trong đầu tư xây dựng và ngược lại.

Sự cần thiết của GPMB

Đối với tiến độ hoàn thành dự án: tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện như tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, phong tục và tập quán của hộ dân bị ảnh hưởng giải tỏa ... Nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào việc tổ chức GPMB. Về mặt lý thuyết, GPMB được thực hiện đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án sẽ có hiệu quả. Ngược lại, tiến độ GPMB chậm có thể ảnh hưởng đến chất lượng cũng như chi phí cho công trình, thậm chí có thể gây thiệt hại không nhỏ đến việc đầu tư xây dựng. Ví dụ như một dự án dự kiến hoàn thành vào cuối mùa khô nhưng do GPMB chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa dẫn đến nhiều khó khăn trong thi công cũng như trong việc huy động vốn, lao động, công nghệ cho dự án và hệ quả là có thể tiếp tục có ảnh hưởng tiêu cực đến việc thực hiện dự án khác.

Đối với hiệu quả kinh tế của dự án: thực hiện tốt công tác GPMB sẽ giảm tối đa chi phí phát sinh do việc giải tỏa bồi thường gây ra, từ đó có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trình, dự án. Ngược lại, GPMB kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không hoàn thành dự án theo tiến độ dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư; điều này càng có ý nghĩa đối với trường hợp nhà đầu tư có nguồn vốn hạn hẹp, cần nhanh chóng xoay vòng vốn để tận dụng cơ hội đấu thầu các công trình, dự án khác.

1.1.1.2. Tái định cư

Là việc CQNN có thẩm quyền chuẩn bị nơi ở mới đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định cho người bị nhà nước thu hồi đất ở để giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống. Đối tượng TĐC khi bị thu hồi đất là các hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện về diện tích đất ở để cấp phép xây dựng, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu TĐC.

1.1.1.3. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Theo Từ điển tiếng Việt, bồi thường là sự đền đáp lại tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây ra một cách tương xứng. Thiệt hại có thể bao gồm cả thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần.

Trong lĩnh vực pháp luật, trách nhiệm bồi thường được đặt ra khi một chủ thể có hành vi gây thiệt hại cho chủ thể khác trong xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hay vì mục đích phát triển KT - XH thì việc thu hồi đất này gây thiệt hại cho một số chủ thể nhưng không do lỗi của người sử dụng đất mà vì mục đích chung phát triển KT - XH.

Theo Khoản 6 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”. Đồng thời, tại Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất” [17, tr.13].

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 95 trang tài liệu này.

Khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới”. Tuy nhiên, khái niệm này cũng chưa đầy đủ và hợp lý nên tại Khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 điều chỉnh, bổ sung: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển” [17, tr.13]. Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã làm rõ mục đích cơ bản trong chính sách hỗ trợ của Nhà nước cho người bị thu hồi đất nông nghiệp.

1.1.1.4. Giá đất để tính tiền bồi thường khi đất bị Nhà nước thu hồi:

Một khái niệm rất quan trọng và đóng vai trò quyết định đến việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC có hiệu quả không, đó là giá đất để tính tiền bồi thường khi đất bị Nhà nước thu hồi.

Theo Khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Giá đất là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất; và Giá trị QSDĐ là giá trị

bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [17, tr.14].

Theo Điều 74 Luật Đất đai 2013, mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định theo nguyên tắc: Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Nếu không có đất để bồi thường thì đượ c bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất [17, tr.92].

Như vây, giá đất để tính tiền bồi thường khi đất bị Nhà nước thu hồi là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ. Trường hợp không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng (giá thị trường)

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định theo Điều 114 Luật Đất đai 2013.

1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, trước hết các chủ đầu tư cần phải giải phóng được mặt bằng. Đó là công việc trọng tâm và hết sức quan trọng; công việc này mang tính phức tạp, tốn nhiều thời gian, công sức và tiền bạc. Ngày nay, việc này ngày càng khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Đồng thời, công tác này có liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội. Ở địa phương khác nhau thì nhu cầu GPMB, đặc điểm khu vực cần GPMB, đối tượng chịu ảnh hưởng GPMB có đặc điểm khác nhau, từ đó cần có phương pháp phù hợp để thực hiện công tác này. Nhìn chung, công tác bồi thường, GPMB có tính đa dạng và phức tạp, cụ thể:

Tính đa dạng: Đối với khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn nên việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC có những đặc trưng nhất định. Đối với khu vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản

xuất đa dạng nên quá trình GPMB và giá đất tính bồi thường cũng có đặc trưng riêng của nó. Đối với khu vực nông thôn, đối tượng chịu ảnh hưởng chính là người nông dân, hoạt động kinh tế chủ yếu là sản xuất nông nghiệp và khu vực đất cần GPMB chủ yếu là đất nông nghiệp nên việc GPMB và giá đất tính bồi thường cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.

Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, đối với mọi người dân nói chung, đặc biệt là tại khu vực nông thôn nói riêng thì đất đai có vai trò quan trọng trong đời sống KT - XH. Với bản chất có xuất phát điểm thấp, trình độ học vấn của người nông dân thấp; trong khi điều kiện kinh tế còn hạn chế nên người dân gặp khó khăn và ít có cơ hội tiếp cận việc chuyển đổi nghề nghiệp. Dẫn đến tình trạng người dân có xu hướng muốn có đất để sản xuất, ngay cả khi có thể cho thuê đất để đạt lợi nhuận cao hơn sản xuất nhưng họ vẫn không muốn cho thuê. Từ đó dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động người dân di chuyển là rất quan trọng khi GPMB nhưng cũng rất khó khăn và phức tạp, do đó GPMB cần kết hợp thực hiện các biện pháp khác như hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Bên cạnh đó, sự đa dạng về loại hình cây trồng, vật nuôi tại nơi cần GPMB cũng làm tăng thêm khó khăn cho công tác định giá bồi thường.

Việc GPMB đất nông nghiệp đã có những khó khăn như vậy thì GPMB đối với đất ở càng phức tạp hơn, bởi các nguyên nhân sau:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân, trong khi tâm lý, tập quán ngại di chuyển chỗ ở vẫn còn tồn tại.

+ Yếu tố lịch sử lâu đời, qua nhiều thời kỳ để lại dẫn đến nguồn gốc, quá trình sử dụng đất còn phức tạp; cơ chế chính sách chưa đáp ứng so với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải quyết được vướng mắc, tồn tại trước đây.

+ Việc quản lý đất đai qua các thời kỳ không chặt chẽ dẫn đến có hiện tượng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép nhưng chính quyền địa phương không xử lý dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC gặp nhiều khó khăn.

+ Việc áp dụng đơn giá đất ở để tính bồi thường theo quy định của Nhà nước có chênh lệch lớn so với thực tế chuyển nhượng trên thị trường, từ đó dẫn đến việc thực hiện không nhận được nhiều sự đồng thuận của người dân.

Từ những nội dung trên cho thấy mỗi công trình, dự án sẽ có những tính chất, đặc thù riêng, do đó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau.

1.1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Theo quy định tại Khoản 11, Điều 3 Luật đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại QSDĐ của người được Nhà nước trao QSDĐ hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Từ cơ sở đó, nghiên cứu có khái niệm liên quan đến chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể như sau:

Chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC là hệ thống chủ trương, quan điểm, biện pháp của Nhà nước để thực hiện các nhiệm vụ, mục tiêu của công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC một dự án.

Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.

Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ, tạo điều kiện cho người có đất bị thu hồi ổn định đời sống sản xuất, vượt qua khó khăn khi Nhà nước thu hồi đất.

Chính sách TĐC là việc các cơ quan quản lý, tổ chức, cá nhân bố trí chỗ ở mới, ổn định cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở.

Qua đó, thấy được việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất là một khâu hợp thành chu trình chính sách, là toàn bộ quá trình chuyển hóa ý chí của chủ thể trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC thành hiện thực đối với các đối tượng bị Nhà nước thu hồi đất nhằm đạt được mục đích theo định hướng.

1.2. Thực hiện chính sách và các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.1. Thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.1.1. Khái niệm thực hiện chính sách

Sau khi chính sách bồi thường, hỗ trợ TĐC được hoạch định, chính sách đó cần tổ chức thực hiện trong cuộc sống. Đây là giai đoạn quan trọng để chính sách trở thành hoạt động cụ thể và đạt kết quả trên thực tiễn. Khi đó, các CQNN vừa là người đề xuất các phương án chính sách bồi thường, hỗ trợ TĐC, đồng thời là người tổ chức thực hiện chính sách đó.

Từ đó cho thấy, việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC là quá trình thông qua việc tổ chức và triển khai các hoạt động của bộ máy nhà nước nhằm hiện thực hoá những mục tiêu mà chính sách đã đề ra.

1.2.1.2. Các bước thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

Bước 1: Xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện

Đây là cơ sở, là công cụ quan trọng để triển khai thực hiện chính sách một cách có hiệu quả. Kế hoạch triển khai thực hiện bao gồm mục tiêu mong đợi được thể hiện thông qua các chỉ báo cụ thể; các hoạt động cần triển khai để theo đuổi các mục tiêu (hay nội dung thực thi chính sách); các nguồn lực cần huy động; nhiệm vụ và cách thức tổ chức thực hiện của chủ thể thực hiện theo thời gian. Như vậy, các nội dung nhiệm vụ trong kế hoạch sẽ cung cấp các cơ sở cho việc thực hiện chính sách, việc kiểm tra, đôn đốc thực thi chính sách. Bên cạnh đó, để một kế hoạch thực hiện tốt thì phải có tính hợp lý và khả thi; và hiệu quả thực hiện chính sách phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng của kế hoạch thực hiện.

Kế hoạch thực thi, gồm: kế hoạch thực thi tổng thể chung; kế hoạch thực thi của các cơ quan, tổ chức hoặc các cấp địa phương có liên quan.

Kế hoạch triển khai thực hiện gồm: Kế hoạch tổ chức điều hành; kế hoạch cung cấp các yếu tố đầu vào (bao gồm tài chính, nhân lực và vật lực); kế hoạch thời gian triển khai thực hiện; kế hoạch kiểm tra, đôn đốc, thực thi.

Bước 2: Phổ biến, tuyên truyền chính sách

Mục đích phổ biến, tuyên truyền không chỉ giúp người dân, các doanh nghiệp và toàn xã hội hiểu rõ tầm quan trọng của chính sách, mà còn giúp các CQNN, CBCC, các tổ chức chính trị xã hội có trách nhiệm tổ chức thực thi chính sách nhận thức đầy đủ tính chất, tầm quan trọng, vai trò, quy mô của chính sách đối với người dân và đối với toàn xã hội.

Để làm được điều đó, cần lựa chọn hình thức, phương pháp phổ biến, tuyên truyền phù hợp, nhằm tạo mối quan tâm và trách nhiệm của cán bộ thực thi chính sách cũng như thay đổi nhận thức của đối tượng bị Nhà nước thu hồi đất đối với công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC.

Bước 3: Phân công, phối hợp thực hiện

Đây là một trong những nội dung quan trọng quyết định đến thành công của việc thực hiện chính sách. Bởi vì, khi việc phân công, phối hợp một cách chặt chẽ, hợp lý giữa các cơ quan quản lý ở Trung ương và địa phương thì việc tổ chức thực hiện chính sách sẽ có hiệu quả.

Do đó, yêu cầu đề ra cần phải phân công rõ nhiệm vụ, trách nhiệm cụ thể của đơn vị chủ trì và cơ quan phối hợp.

Bước 4: Duy trì chính sách bồi thường, hỗ trợ TĐC

Để chính sách được duy trì cần phải có sự phối hợp của cả người tổ chức, người thực hiện và môi trường tồn tại. Tuy nhiên, việc thực hiện không đơn giản, bởi vì quá trình thực thi trên thực tế luôn gặp nhiều thách thức, khó khăn do các nhà hoạch định chính sách không lường hết được những vấn đề phát sinh trong thực tiễn cũng như những thay đổi thuộc về môi trường chính sách trước và sau khi ban hành chính sách.

Vì vậy, các cơ quan QLNN cần tiếp tục thiết lập và sử dụng hệ thống công cụ quản lý để tạo lập môi trường thuận lợi cho việc thực thi chính sách. Đồng thời, người dân, tổ chức và toàn xã hội vừa phải phát huy quyền làm chủ, tăng cường thực hiện dân chủ để cùng tham gia quản lý xã hội, vừa phải có trách nhiệm tham gia thực hiện yêu cầu của Nhà nước. Việc thực hiện đồng bộ những nội dung trên sẽ góp phần tích cực vào việc duy trì chính sách trong quá trình phát triển của xã hội.

Bước 5: Điều chỉnh chính sách bồi thường, hỗ trợ TĐC

Thực tiễn những năm qua, dưới sự lãnh đạo của Đảng, Nhà nước đã có những chính sách, giải pháp tương đối đồng bộ, hiệu quả tập trung giải quyết vấn đề của chính sách bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất như: công tác chỉ đạo, lãnh đạo; công tác vận động, tuyên truyền; hoạt động đền đù, bồi thường thiệt hại… nhằm mục đích làm sao giúp cho Nhà nước quản lý

có hiệu quả, góp phần xây dựng Nhà nước của dân, do dân và vì dân. Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành, trường hợp có thay đổi, cơ quan nào ban hành chính sách thì cơ quan đó điều chỉnh, bổ sung chính sách sau khi tham khảo ý kiến của các bên có liên quan đến tổ chức thực hiện chính sách.

Bước 6: Theo dõi, đôn đốc, kiểm tra thực hiện

Để thực hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất thì một trong những nhiệm vụ quan trọng cần tập trung thực hiện đó là tăng cường công tác kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện chủ trương, tiến độ và kết quả thực hiện.

Theo dõi, kiểm tra việc thực hiện các chỉ đạo, hướng dẫn của Trung ương trong thực hiện các kết luận, chương trình, kế hoạch về công tác bồi thường, hỗ trợ TĐC; cũng như sự phối hợp của địa phương nhằm kịp thời phát hiện những sai sót, trường hợp cần thì xử lý nghiêm các hành vi vi phạm nhằm đảm bảo các chủ trương, chính sách về bồi thường, hỗ trợ, TĐC của Đảng, Nhà nước được thực hiện đúng tiến độ, đúng mục tiêu và đạt được hiệu quả cao.

Bên cạnh đó, do nhận thức, thái độ, động cơ và năng lực thực thi của mỗi cơ quan, cán bộ khác nhau nên việc thực hiện chính sách về bồi thường, hỗ trợ, TĐC cũng khác nhau. Do đó, theo dõi, đôn đốc, kiểm tra việc thực hiện chính sách là rất cần thiết nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm và nỗ lực của các cơ quan, tổ chức, cá nhân để hoàn thành nhiệm vụ cũng như phòng, chống các vi phạm quy định pháp luật trong thực hiện chính sách.

Bước 7: Đánh giá, tổng kết, rút kinh nghiệm việc thực hiện

Đây là bước quan trọng nhằm đánh giá và rút kinh nghiệm cho một chu trình chính sách cũ và là tiền đề cho một chu trình chính sách mới.

Nội dung đánh giá, tổng kết là trên cơ sở các văn bản quy định pháp luật, các hướng dẫn cũng như chương trình, kế hoạch thực hiện chính sách để xem xét việc chỉ đạo, điều hành, tổ chức thực hiện và công tác phối hợp trong thực hiện chính sách. Ngoài ra, trong quy trình này, còn phải xem xét, đánh giá tinh thần, ý thức chấp hành những quy định, mục tiêu của chính sách; quá trình tham gia thực hiện và đánh giá kết quả phối hợp thực hiện chính sách của các tổ chức, cá nhân liên quan và toàn xã hội.