Bài Học Kinh Nghiệm Tăng Cường Thu Hút Fdi Vào Lĩnh Vực Bđs Tại Thành Phố Hồ

thuê nhân công lại rẻ hơn từ 20 - 30% so với Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Đó là chưa kể với dân số khoảng 900.000 người, chủ yếu là dân số trẻ, mức sống khá cao so với các tỉnh lân cận. Đà Nẵng được dự báo là một địa điểm hấp dẫn cho các nhà bán lẻ, các trung tâm, cơ sở y tế, giáo dục quốc tế.

Vậy bài học kinh nghiệm từ Đà Nẵng trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS đó là xây dựng môi trường đầu tư thông thoáng, mở của đón các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS. Trong đó, thành phố đã đơn giản hóa các thủ tục hành chính như tổ chức triển khai thực hiện tốt cơ chế “một cửa liên thông” về giải quyết các thủ tục đầu tư đối với các dự án ngoài KCN; thúc đẩy các cơ quan chức năng hoàn thành sớm công tác giải tỏa đền bù để đẩy nhanh tiến độ triển khai xây dựng các dự án đã cấp giấy chứng nhận đầu tư tại thành phố, tạo điều kiện tối đa cho các nhà đầu tư nước ngoài. Ngoài ra công tác xúc tiến đầu tư nước ngoài của thành phố hoạt động vô cùng hiệu quả. Thành phố tích cực tổ chức các hội thảo xúc tiến đầu tư ở trong nước và ngoài nước, chú trọng quản bá hình ảnh và tiềm năng phát triển của thành phố với các đối tác đầu tư, tạo cho họ niềm tin khi đầu tư vào thành phố. Cũng chính bởi vậy tính đến nay, Đà Nẵng đã 3 năm liên tiếp được xếp hạng nhì về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Dự án nâng cao năng lực cạnh tranh Việt Nam (VNCI) công bố. Đây là kết quả của sự nỗ lực trong công tác xúc tiến thương mại, kêu gọi đầu tư và tạo lập môi trường sản xuất, kinh doanh cho các doanh nghiệp khi đầu tư vào Đà Nẵng. Đây cũng là tin vui cho những nhà đầu tư đã và đang chuẩn bị đầu tư vào Đà Nẵng.

Bên cạnh đó, Đà Nẵng luôn chú trọng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại để thu hút các nhà ĐTNN. Trên cơ sở đất đai đã quy hoạch, thành phố tiến hành xây dựng kết cấu hạ tầng: đường sá, điện, nước, thông tin liên lạc... một cách đồng bộ và hoàn chỉnh, đồng thời quảng bá để các nhà ĐTNN có thêm thông tin cần thiết để tìm hiểu cơ hội làm ăn. Và chính việc tạo ra mặt bằng sản xuất - kinh doanh đã làm hài lòng các nhà đầu tư khi đến Đà Nẵng.

3.1.3 Bài học kinh nghiệm tăng cường thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh

Có thể lấy một ví dụ về một dự án thành công ở thành phố Hồ Chí Minh để thấy kinh nghiệm của thành phố này trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS. Trong số 2.600 ha của khu đô thị Nam thành phố Hồ Chí Minh, chỉ có 460 ha giao cho liên doanh Phú Mỹ Hưng đã nhanh chóng trở thành một đô thị hiện đại và cao cấp. Một diện tích khác, cũng được giao cho liên doanh, đã trở thành một đại lộ Nguyễn Văn Linh với 10 làn xe. Hầu hết diện tích còn lại vẫn “còn đó”, nhưng giá trị cũng như giá trị sử dụng thì khác rất nhiều.

Chúng ta có thể đặt một câu hỏi: tại sao cũng mặt đất đó, dưới bầu trời đó, cũng là công nhân xây dựng của Việt Nam, gạch đá và sắt thép Việt Nam, nhưng một phần đất lại tạo ra được giá trị gia tăng cao hơn hẳn những phần còn lại? Giá trị của một BĐS không chỉ đơn thuần là những gì ở bên trong căn nhà, mà tùy thuộc rất lớn vào môi trường sống. Trong đó, bao gồm kiến trúc tổng thể của cả khu vực, chất lượng của các công trình công cộng như đường sá, công viên, bệnh viện, trường học…Giá trị này cũng tùy thuộc vào uy tín và thương hiệu, cũng như năng lực thực hiện của nhà đầu tư. Tất nhiên, giá trị này cũng phụ thuộc vào sự nghiêm chỉnh chấp hành quy hoạch của nhà đầu tư, cũng như vào ý đồ của nhà đầu tư. Họ thực sự có ý định đầu tư xây dựng, hay họ chỉ muốn đầu cơ một bãi đất trống để chờ cơ hội sang nhượng lại hưởng chênh lệch?

Trong dự án này, nhà ĐTNN không những đem lại vốn, thương hiệu, kỹ thuật, kinh nghiệm… mà còn đem lại một nét suy nghĩ mới về qui hoạch phát triển khu đô thị hiện đại ngang tầm với các nước tiên tiến trên thế giới. Thành quả thu hút ĐTNN không phải được tính bằng những con số vốn đầu tư mà người nước ngoài đem đến, hay chỉ là những con số đóng góp về tài chính mà nhà nước ta thu được qua thuế hay qua chia lãi trong liên doanh. Quan trọng hơn hết là những chương trình đầu tư đó đem lại cho nền kinh tế cũng như cuộc sống của người dân xung quanh đề án đầu tư thay đổi ra sao, kết quả đó có thể nhân rộng ra như thế nào. Điều này đòi hỏi những người làm chính sách cũng như nhưng người trực tiếp thực hiện các đề án liên doanh tính toán hơn thiệt. Với nhận thức này, những chương trình đầu tư của các nhà doanh nghiệp nước ngoài và các doanh nghiệp Việt Nam đã thực hiện trong các liên doanh đã nêu trên trở thành những mô hình đáng được Hải Phòng nghiên cứu rút kinh nghiệm trong việc lựa chọn nhà đầu tư vào lĩnh vưc BĐS

tại Hải Phòng nói riêng, trong chính sách và chủ trương thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.‌

3.2. ĐỊNH HƯỚNG VÀ TRIỂN VỌNG THU HÚT FDI VÀO BĐS Ở HP

3.2.1 Định hướng thu hút FDI vào BĐS ở Hải Phòng

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Trong năm 2009, tiếp theo thành tích đã đạt được của năm 2008 về thu hút FDI vào các lĩnh vực nói chung và vào BĐS nói riêng, mặc dù trong điều kiện nền kinh tế thế giới gặp rất nhiều khó khăn và đang trong đà suy thoái nghiêm trọng, mục đích của thành phố Hải Phòng trong kế hoạch thu hút FDI nói chung là 1 tỷ USD, vốn thực hiện đạt 250 triệu USD, còn FDI vào lĩnh vực BĐS theo kế hoạch là 450 triệu USD, các chỉ tiêu khác về doanh thu, xuất nhập khẩu, số lao động, nộp ngân sách từ hoạt động FDI vào lĩnh vực BĐS đều đặt kế hoạch tăng trưởng khá so với cùng kì năm 2008, cụ thể: doanh thu tăng 20%,kim ngạch xuất khẩu của doanh nghiệp có vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tăng 20%, nộp ngân sách tăng 15%.

Trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của Hải Phòng tới năm 2010, thành phố tập trung hoàn thiện cơ sở hạ tầng tạo tiền đề cho sự phát triển của nền kinh tế, trong đó nguồn vốn FDI đóng vai trò rất quan trọng cho các dự án BĐS đó. Phương hướng thu hút vốn ĐTNN trong giai đoạn này được xác định như sau:

 Dành ưu tiên các dự án đầu tư phát triển khu nhà ở, văn phòng, khách sạn, khu vui chơi giải trí, bệnh viện và trường học quốc tế.

 Phát triển các khu du lịch, dịch vụ và vui chơi giải trí tại Đồ Sơn, Cát Bà, Núi Voi, Kiến An, công viên An Biên, công viên nước, cáp treo Đồ Sơn - Hòn Dáu.

 Tiếp tục hoàn thiện, phát triển và đẩy mạnh thu hút FDI vào các KCN - KCX bao gồm:

- Cụm công nghiệp Vật Cách - Quán Toan với KCN Nomura - Hải Phòng, KCN luyện kim, cơ khí và các KCN dọc theo quốc lộ 5.

- Cụm công nghiệp Bắc Thuỷ Nguyên: tiếp tục phát triển nhà máy xi măng Chinfon - Hải phòng giai đoạn II (4 triệu tấn/năm), xây dựng nhà máy xi măng Hải Phòng mới, đẩy mạnh thu hút vốn đầu tư vào các ngành phá dỡ tầu cũ, luyện thép, sản xuất thép hình, thép tấm, các dự án về công nghiệp hoá chất và dầu khí...

- Xây dựng và phát triển khu kinh tế tổng hợp Đình Vũ.

- Phát triển cụm công nghiệp dọc đường 353 (Đồ sơn - Hải phòng), trong đó có KCN Đồ Sơn. Từng bước phát triển các cụm công nghiệp dành cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Để đạt được mục tiêu đề ra, Hải Phòng đang nỗ lực hoàn thiện và thống nhất công tác quản lý nhà Nước theo nguyên tắc “một đầu mối” trong việc quy hoạch, xúc tiến đầu tư và quản lý các dự án. Ngoài sự quan tâm, hỗ trợ trực tiếp của các Bộ, Ban, Ngành trung ương, thành phố cũng kêu gọi sự cộng tác của các tổ chức chính phủ, phi chính phủ, các tổ chức và cá nhân quốc tế trong việc hỗ trợ thu hút các nguồn vốn FDI, ODA,... để phát triển cơ sở hạ tầng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế ngày càng cao và tạo ra môi trường đầu tư ngày càng thuận lợi tại Hải Phòng

3.2.2 Triển vọng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng

Trên cơ sở phân tích, đánh giá về diễn biến của thị trường và tình hình thực tế, năm 2009 thành phố Hải Phòng xác định, sẽ tiếp tục thúc đẩy các hoạt động xúc tiến, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và đưa ra kế hoạch thu hút vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài là 1 tỷ USD và vốn thực hiện trên địa bàn đạt trên 250 triệu USD. Cũng theo ông Vũ Xuân Minh - Trưởng phòng kinh tế đối ngoại - Sở Kế hoạch và Đầu tư Hải Phòng, trong năm 2009, do khó khăn chung của nền kinh tế nên mục tiêu đặt ra sẽ không cao như năm 2008 và thành phố sẽ tiếp tục thực hiện linh hoạt hơn trong quá trình quy hoạch, tạo môi trường thuận lợi cho hoạt động đầu tư.

Điều thú vị là, trong khi hầu hết các địa phương đang tìm mọi cách để hướng các dự án vào các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế và say sưa với những dự án “tỷ đô” thì Hải Phòng dường như lại tỏ ra không lấy làm vội vàng. Giải thích về điều này, ông Minh cho biết: “Thu hút vốn lớn là rất tốt, nhưng với chúng tôi điều quan trọng nhất vẫn là tính khả thi của các dự án cũng như cần phải tính đến sự phát triển ổn định, lâu dài cho nhiều yếu tố khác nhau”. Đồng thời, ông cũng cho biết, thành phố đang tiếp tục mở rộng địa bàn, chủ động xây dựng các khu, cụm công nghiệp

Về triển vọng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS trong những năm tới, thành phố chú trọng đến phát triển BĐS du lịch và xây dựng cơ sở hạ tầng KCN. Hiện, BQL các KCX - KCN Hải Phòng đã đề nghị thành phố xây dựng thêm 6 - 8 KCN mới trong giai đoạn đến 2010, trong đó có việc xây dựng một khu kinh tế với diện tích hơn 22.000 ha đất. Từ đó, tạo tiền đề nâng tổng vốn đầu tư FDI trên địa bàn thành phố lên từ 4 - 5 tỷ USD, gấp đôi so với hiện tại vào năm 2010. Theo đề nghị, đến 2020, Hải Phòng phải hình thành và đưa vào hoạt động từ 25 - 30 KCN, thu hút số vốn đầu tư FDI lên tới 10 - 15 tỷ USD. Tuy nhiên, đặt ra mục tiêu bao giờ cũng dễ hơn thực hiện mục tiêu ấy. Vấn đề là ở chỗ, Hải Phòng là một cực tăng trưởng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Bởi thế, bên cạnh việc tăng tổng số vốn đầu tư thì cũng cần có những cơ chế riêng để tăng chất lượng của những đồng vốn đầu tư ấy.

Sang năm 2009, thành phố cũng mở ra cho nhà ĐTNN hướng đầu tư BĐS mới với các dự án nhà ở xã hội, các khu chung cư dành cho người có thu nhập thấp. Nếu như trước đây, người dân tại các thành phố lớn chỉ thích tìm mua nhà mặt phố để ở và kinh doanh thì gần đây, tại Hải Phòng, nhu cầu mua nhà chung cư tại các khu đô thị mới hiện đại đã và đang trở nên phổ biến khiến thị trường BĐS tại thành phố này ngày một hấp dẫn hơn. Theo thống kê của tổ chức phi chính phủ nghiên cứu về nâng cấp đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam, dù cơn sốt đất đã qua nhanh chóng song giá đất vẫn đang ở mức khá cao khiến cho hiện nay giá đất chiếm khoảng 60% cơ cấu giá thành căn nhà, còn lại 20% là giá trị xây dựng và 20% là các khoản nghĩa vụ, thuế, phí [22]… Điều này cho thấy, giá nhà ở chung cư hiện vẫn thấp so với nhà ở riêng lẻ vì giá đất được chia theo chiều cao nên thực tế là không đáng kể. Bên cạnh đó, sự tiện dụng hay dịch vụ sống của các khu chung cư lại khá liên hoàn. Trước đây, sở dĩ nhiều người dân thích ở nhà trong phố vì sự tiện lợi của nó, thì nay, sự tiện ích đó vẫn tiếp tục được duy trì tại các khu đô thị mới, thậm chí còn hoàn hảo, đồng bộ hơn như nhà trẻ, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, công viên, siêu thị,…

Điển hình là trong tháng 4/2009 thành phố đã vay vốn Ngân hàng thế giới để xây dựng khu chung cư dành cho người có thu nhập thấp với mức giá mỗi căn là

200 triệu VNĐ. Mặc dù đây không phải là dự án BĐS có vốn FDI nhưng trong tương lai nó sẽ là một lĩnh vực mới hứa hẹn dành được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư BĐS nước ngoài khi nó đi vào hoạt động và phát huy hiệu quả. Bởi nhìn chung các dự án này phù hợp với định hướng phát triển của thành phố, nó vừa giúp cải tạo, nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư thu nhập thấp, vừa giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án BĐS khác. Với những kết quả đạt được trong năm 2008 và bằng nhiều biện pháp tích cực, chủ động, tin rằng hoạt động thu hút đầu tư vào BĐS nói riêng và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội ở thành phố cảng sẽ ngày càng hiệu quả, đạt chất lượng cao ngay ở năm 2009 này.‌

3.3 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG

3.3.1 Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản

Vì quá trình đầu tư có liên quan đến rất nhiều các hoạt động của tổ chức, cá nhân và được tiến hành trong một khoảng thời gian dài, ở nơi xa lạ nên các nhà đầu tư rất cần môi trường pháp lý vững chắc, có hiệu lực. Các hoạt động ĐTNN chịu tác động bởi nhiều chính sách của nước chủ nhà, trong đó có chính sách tác động trực tiếp như qui định về lĩnh vực đầu tư, miễn giảm thuế đầu tư, mức sở hữu của nước ngoài, qui định tỉ lệ xuất khẩu, tư nhân hoá, bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ… Mức độ đầy đủ và hợp lý của các chính sách này có ảnh hưởng mạnh đến dòng vốn đầu tư vào nước chủ nhà.

Về phía Nhà nước, phải lên kế hoạch rà soát lại tất cả các văn bản quy định, các chính sách có liên quan để kịp thời điều chỉnh, đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật. Đồng thời cũng cần xem xét lại các cam kết quốc tế về mở cửa thị trường, minh bạch hóa các vấn đề để tiến hành thực hiện theo đúng lịch trình. Trong Luật Đầu tư năm 2005 đã quy định việc phân cấp quản lí đầu tư làm rõ hơn vai trò của Nhà nước và các cấp chính quyền từ trung ương đến địa phương. Tuy nhiên để tăng cường hiệu quả hơn nữa, cần có sự giám sát, quản lí thống nhất, phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, các cơ quan bộ ngành và chính quyền địa phương nhằm đảm

bảo sự nhất quán, không vượt quá khuôn khổ của pháp luật hiện hành. Phải phân định rõ quyền hạn và trách nhiệm của từng cơ quan trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh. Nhìn chung, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc minh bạch hóa hệ thống chính sách liên quan đến thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS và tăng tính hấp dẫn của lĩnh vực này với các nhà ĐTNN.

Về phía địa phương, thành phố cũng cần rà soát lại hệ thống pháp luật có liên quan đến đầu tư, tìm ra những điểm bất hợp lý, chồng chéo hoặc còn thiếu để bổ sung kịp thời. Nhanh chóng hoàn thiện hệ thống văn bản luật, làm rõ các qui định hiện nay nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật về ĐTNN.

Thành phố cần tiếp tục tinh giảm hơn nữa thủ tục hành chính từ quá trình thẩm định cấp giấy phép đến quá trình triển khai thực hiện dự án nhằm rút ngắn hơn nữa thời gian thẩm định và cấp giấy phép cho nhà ĐTNN, cần thực hiện cải cách các thủ tục liên quan tới xét duyệt các dự án đầu tư theo hướng đơn giản hoá để tiến tới “đăng ký đầu tư” chứ không phải “xin phép đầu tư “, trong đó nêu rõ những quy định về tiêu chuẩn mà chủ đầu tư phải tuân thủ khi đầu tư, tiếp tục điều chỉnh, bổ sung qui chế một đầu mối trong phê duyệt đầu tư của thành phố, công khai hoá thời gian xử lý, người xử lý theo hướng một đầu mối chịu trách nhiệm chung, nhưng có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan, tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm giữa các ban ngành.

Bên cạnh đó cần tăng cường vai trò quản lý các dự án đã được cấp giấy phép. Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất nhằm nâng cao hiệu quả thu hút và sử dụng FDI vào lĩnh vực BĐS, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn cũng như tạo lòng tin cho các nhà ĐTNN. Quản lý dự án sau cấp phép là giai đoạn phức tạp trong toàn bộ qui trình thực hiện đầu tư cũng như quản lý Nhà nước với hoạt động ĐTNN có ảnh hưởng rất lớn đến thái độ hợp tác của các nhà đầu tư đang có dự án hoạt động. Tăng cường quản lý là làm cho bộ máy quản lý có hiệu lực, quản lý theo luật pháp, tăng cường vai trò chủ động và trách nhiệm của doanh nghiệp, đơn giản hoá thủ tục hành chính, không gây phiền hà cho doanh nghiệp. Tăng cường bộ máy các cơ quan quản lý Nhà nước với dự án FDI và thiết lập mối quan hệ và mạng thông tin giữa

các đơn vị trong việc xử lý vướng mắc. Trong quản lý không nên chỉ coi trọng thẩm định chặt chẽ lúc cấp giấy phép đầu tư nhưng lại buông lỏng quản lý sau giấy phép. Đối với các doanh nghiệp đã có giấy phép không chỉ chú trọng kiểm tra, xử lý vi phạm mà còn cần những biện pháp giúp đỡ tháo gỡ những khó khăn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động. Rà soát các dự án đã cấp giấy phép đầu tư cũng là một khâu hết sức quan trọng. Các cơ quan quản lý cần phối hợp chặt chẽ, xử lý kịp thời và kiên quyết những vi phạm pháp luật, vi phạm giấy phép đầu tư. Kiên quyết rút giấy phép các dự án không có triển vọng, dành địa điểm cho các nhà đầu tư có thực lực. Đối với các dự án có khả năng triển khai, nhưng gặp khó khăn, cần tập trung tìm giải pháp xử lý dứt điểm để các dự án sớm đi vào hoạt động.

3.3.2 Đa dạng hoá các hình thức thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS của hải Phòng

Mỗi hình thức đầu tư nước ngoài đều có mặt mạnh và mặt hạn chế của nó, việc lựa chọn hình thức nào là còn tuỳ thuộc vào khả năng, điều kiện của yhành phố và khả năng, điều kiện của đối tác nước ngoài. Tuy nhiên, cũng cần nhận thấy là việc đa dạng hoá các hình thức thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS với các bước đầu thích hợp sẽ góp phần mở rộng thêm các kênh thu hút vốn nước ngoài, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư linh hoạt lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp.

Thành phố cần quan tâm đến việc chuyển đổi, cơ cấu lại doanh nghiệp FDI. UBND thành phố lập danh mục và chủ động hình thành các dự án kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, nêu rõ những dự án nào thuộc lĩnh vực liên doanh, dự án còn lại cho phép đầu tư 100% vốn nước ngoài vào lĩnh vực BĐS.

Để khai thác thêm các kênh thu hút đầu tư mới vào lĩnh vực BĐS, ngoài những hình thức đầu tư đã có cần nhanh chóng áp dụng hình thức đầu tư công ty quản lý vốn, công ty hợp danh, công ty cổ phần có vốn ĐTNN. Hiện nay, mô hình công ty cổ phần có vốn ĐTNN là hình thức phổ biến trên thế giới. Hải Phòng cần chuẩn bị tốt các điều kiện để thu hút vốn FDI thông qua kênh thu hút này. Việc