Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội

người lao động…đó chính là nguyên nhân chủ yếu xảy ra các tranh chấp về lao động trong các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

2.3.2 Nguyên nhân

Những tồn tại nêu trên thực ra đều có những nguyên nhân sâu xa khác nhau. Có thể chia ra làm 6 nhóm nguyên nhân chính là những hạn chế trong hệ thống pháp luật, quy hoạch tổng thể, cơ sở hạ tầng, xúc tiến đầu tư, cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp, các yếu tố cung cầu khác.

Hệ thống pháp luật

Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, chưa có những hướng dẫn cụ thể, hệ thống thuế chưa được đổi mới, hệ thống đăng ký BĐS đang bị chia cắt. Như chúng ta đã phân tích ở những phần trước, hệ thống pháp Luật quy định liên quan đến thị trường BĐS và vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Việt Nam tuy đã được cải thiện nhiều nhưng vẫn còn đó những điểm yếu chưa được giảI quyết là mang tính chất chồng chéo và không minh bạch, mâu thuẫn vớI lợI ích của nhà đầu tư nước ngoài, tủc tục rườm rà gây ra nhiều khó khăn trong quá trình xin cấp phép cũng như quá trình triển khai dự án của họ.

Tính chồng chéo thể hiện rất rõ trong các văn bản quy định pháp luật hiện nay. Trên thực tế các bộ luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Thương mại, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp và các quy định dưới luật kèm theo không hoàn toàn tương thích với nhau, và chính độ vênh khá lớn đang gây không ít khó khăn cho cộng đồng doanh nghiệp và cho cả người dân khi tham gia vào các quan hệ giao dịch BĐS. Một thực tế là các nhà đầu tư luôn khổ sở về vấn đề thực thi các quy định pháp lý trước mỗi dự án của mình. Đúng với luật nọ thì lại trái (hoặc không phù hợp) với luật kia; làm theo hướng dẫn của ngành này thì lại sai với quy trình, thủ tục ngành khác. Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra sự thiếu thống nhất tổng thể để điều chỉnh. Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng trong thực tế.

Theo bảng xếp hạng về chỉ số minh bạch trên thị trường BĐS được đưa ra đầu năm 2006 của Jones Lang Lasalle, Việt Nam đứng cuối cùng trong số 56 quốc gia được khảo sát. Bảng xếp hạng được chia làm năm cấp độ minh bạch: rất minh bạch: tổng số điểm từ 1,00 - 1,49; minh bạch: 1,5 - 2,49; trung bình: 2,5 - 3,49; thấp: 3,5 - 4,24; vùng xám: 4,25 - 5,00. Theo bản báo cáo trên, VN có điểm số minh bạch thị trường bất động sản thấp nhất thế giới (56/56 quốc gia được khảo sát) và cả khu vực châu Á - Thái Bình Dương (15/15 quốc gia) với số điểm 4,69. Trong toàn khu vực thì chỉ có VN rơi vào vùng xám cấp 5. Cấp 4 có Trung Quốc, lãnh thổ Macau và Indonesia. Các nước Úc, New Zealand, lãnh thổ Hong Kong và Singapore theo thứ tự đều nằm trong nhóm cấp 1, nhóm có mức độ minh bạch cao nhất. Lần cập nhật chỉ số RETI cuối cùng của Jones Lang LaSalle là năm 2004, trong đó VN đã đứng cuối bảng cùng với các nước khác như Ai Cập, Venezuela, Thổ Nhĩ Kỳ, Romania, Saudi Arabia. Ba nước sau cùng đã cải thiện lên cấp độ minh bạch

4 theo báo cáo năm 2006. Thật ra, chỉ số RETI 2006 cho thấy VN và Philippines kém minh bạch hơn hai năm về trước. VN hoàn toàn nằm tách biệt ở cấp độ thấp nhất trong thang đo và tiếp tục gặp nhiều vấn đề về quyền sở hữu, thông tin thị trường hạn chế và thiếu những qui định pháp luật về công khai thông tin. Tuy vậy báo cáo cũng cho rằng thị trường BĐS khu vực châu Á - Thái Bình Dương vẫn là một thị trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư chính vì tính đa dạng của nó. Nếu nhìn theo hướng tích cực, VN đang có được sự quan tâm trở lại của các công ty đa quốc gia trong hoạt động đầu tư kể cả trực tiếp lẫn gián tiếp, đây sẽ là một động lực làm tăng tính minh bạch trên thị trường trong thời gian sắp tới.

Cho đến nay vẫn chưa có một văn bản pháp lý nào quy định hệ thống đăng kí BĐS một cách thống nhất, điều này gây rắc rốI cho cả chính quyền quản lý cũng như các nhà đầu tư rót vốn vào thị trường BĐS. Hệ thống đăng kí BĐS có tác dụng quan trọng trong việc quản lý, minh bạch hoá thị trường.

Hơn thế nữa, hoạt động kinh doanh BĐS vẫn phải trông chờ thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung như về chính sách tài chính đất, chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư nứơc ngoài.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

Các quy định về đầu tư BĐS còn một số điểm chưa rõ ràng, mâu thuẫn với quyền lợi của nhà đầu tư như trong điều 12, trong Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 153 năm 2006 của Uỷ ban Nhân dân thành phố Hà Nội quy định: “Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở có diện tích trên 3000m2 đất, theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư giúp thành phố chuẩn bị mặt bằng 20% quỹ đất xây dựng nhà ở (khu quy hoạch xây dựng nhà chung cư) để thành phố chủ động đầu tư xây dựng quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu chung của thành phố. Phần diện tích này, thành phố thanh toán hoàn tả chủ đầu tư đủ kinh phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật theo kết quả thẩm định của Liên ngành và được UBND Thành phố phê duyệt” [22]

Quy định này đã khiến nhiều nhà đầu tư trên thị trường BĐS trong và ngoài nước rất bất bình. Khi thiết kế dự án, nhà đầu tư phải đưa ra một ý tưởng kiến trúc cho toàn bộ công trình trên diện tích mảnh đất họ đầu tư, vậy sẽ lấy 20% đất của phần nào để trả lại cho thành phố và giả sử việc đó được thực hiện thì việc xây dựng và sử dụng diện tích đó của thành phố sẽ làm hỏng ý tưởng thiết kế ban đầu gây ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh. Nếu nhà đầu tư nộp khoản tiền tương đương thay vì giao lại đất cho thành phố sẽ làm nảy sinh vấn đề nộp tiền (20% tổng kinh phí đất đầu tư xây dựng) dựa trên cơ sở nào và để tránh phải nộp nhiều tiền sẽ nảy sinh hiện tượng không trung thực khi kê khai chi phí xây dựng dự án. Cũng tương tự như vậy đối vớI việc hoàn trả kinh phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật cho chủ đầu tư vì sự đánh giá về kinh phí của nhà đầu tư và kết quả thẩm định liên ngành sẽ không thống nhất và nhà đầu tư lo ngại sẽ phải gánh chịu thiệt thòi. Quy định này có thể thấy hoàn toàn không phù hợp với chủ trương thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực nhà ở tại Hà Nội và cần được bãi bỏ hoặc sửa đổi cho phù hợp hơn.

Thủ tục hành chính, thủ tục cấp phép còn phức tạp rườm rà, thời gian trả lời của các Bộ, ngành đối với dự án chậm, chưa đáp ứng quy định, thủ tục cấp phép cũng là yếu tố hạn chế dòng vốn đầu tư nước ngoài. Công tác quản lý đầu tư nhất là quản lý sau cấp phép còn nhiều hạn chế do thiếu sự phối hợp đồng bộ và chặt chẽ giữa các cấp, các ngành chức năng. Đặc biệt là khâu kiểm tra của các cơ quan nhà nước đối với nội dung của các báo cáo hoạt động định kỳ mà các doanh nghiệp nộp lên.

Quy hoạch tổng thể thủ đô

Từ cuối những năm 80, Hà nội phát triển nhiều khu chung cư dạng nhà ống. Các khu đất này chủ yếu cấp cho các cơ quan để san lấp phân lô rồi chia chia cho cán bộ trong cơ quan tự xây nhà bằng nguồn vốn cá nhân. Thực tế cho thấy ở đâu có chính quyền kiểm soát tốt, cơ quan được cấp đất có tổ chức giám sát nghiêm thì ở đó chỉ giới quy hoạch được tôn trọng. Còn lại phần lớn là lộn xộn. Cho dù có tôn trọng chỉ giới thì mỗi nhà mỗi kiểu đặt liền kề nhau trông rất khó coi. Trong vòng 5 – 6 năm trở lại đây, có nhiều công ty xây dựng, kinh doanh bất động sản được cấp đất xây dựng nhà bán. Thoạt nghe tưởng như các đầu mối đã được quy lại, dễ quản lý giám sát nhưng trong thực tế lộn xộn lại phát sinh theo kiểu khác, có những bất cập nãy sinh không dễ gì có thể sửa được. Những bất cập thì nhiều nhưng cơ bản là:

- Nhằm giảm thiểu đền bù nên nhiều tuyến đường không thẳng (đường Cầu Giấy nối ra Mỹ Đình). Có nơi đường đã mở, xe đã thông nhưng cột điện chưa di dời (như đường Láng Hạ nối dài).

- Mật độ xây dựng cao (như khu Mỹ Đình gần Trung tâm Hội nghị quốc gia). Các công ty được giao đất thường cố tình làm sai để có thêm diện tích kinh doanh.

- Các dự án đặt cạnh nhau có bố trí mặt bằng tỏ ra không hài hoà với

nhau.

- Cơ quan quản lý quy hoạch có thể đã không xem xét tổng thể các dự án liền kế bên khi phê duyệt từng dự án nên mới xảy ra như vậy

- Những nơi mới xây chưa dự trù hết nhu cầu đỗ xe khi nền kinh tế phát triển, người dân dùng xe ô tô cá nhân nhiều.

- Thiếu các công trình công cộng, các công trình phục vụ dân sinh như … Người ta cho rằng, quy hoạch của chúng ta hiện nay là quy hoạch bị

động, xuất phát từ những bức xúc, bất cập và nhu cầu thực tế trước mắt của các ngành và địa phương mà nảy sinh quy hoạch chỉ đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế trước mắt của địa phương. Do đó, khi lập quy hoạch, hầu hết quy hoạch chỉ tập trung ở một số lĩnh vực (thiếu sự liên kết giữa các ngành và địa phương), khu vực. Trong khi đó, một số nhà đầu tư có ý tưởng táo bạo, họ có thể ít nhiều làm biến đổi bộ mặt quy hoạch chung đã được thiết lập, bằng cách thực hiện sai các quy định trong các văn pháp lý hay “lách luật” để có được dự án. Điều này đã làm cho bộ mặt chung của quy hoạch vỡ vụn thành các mảnh nhỏ, để rồi mạnh ai người ấy làm. Điển hình như Khu công nghệ cao Láng Hoà Lạc vì quy hoạch của thành phố Hà Nội nghiên cứu chưa sâu nên hiện nay thành phố Hà Nội di dời các KCN ra Khu Công nghệ cao Láng - Hoà Lạc thì chỉ 10 năm nữa, Hà Nội sẽ phải chi một khoản ngân sách khổng lồ để di dời tiếp Khu Công nghệ cao Láng - Hoà Lạc tới Sơn Tây. Với việc quy hoạch không hợp lý như vậy sẽ tiêu tốn của Nhà nước hàng ngàn tỷ đồng.

Quy hoạch tổng thể của thủ đô đã được chính phủ phê duyệt tuy nhiên các quy hoạch chi tiết, khu vực chưa được phê chuẩn đồng bộ do vậy đã gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng còn tồn tạI nhiều nan giảI và do thiếu quy hoạch chi tiết nên công tác đền bù, giảI toả diễn ra thường chậm hơn so với tiến độ và làm tăng thái độ chần chừ do dự của nhà đầu tư. “Công tác quy hoạch các khu đô thị, khu tái định cư còn manh mún, thiếu đồng bộ, công tác quản lý yếu kém, thiếu kiên quyết” [3]. Nó tạo ra sự lãng phí vô cùng lớn về tài nguyên đất và khiến diện mạo đô thị bị

băm nát, nhỏ lẻ rất khó khôi phục để phát triển đồng bộ. Quy hoạch của chúng ta hiện nay rất kém, chưa có tính tổng thể cao mà mới chỉ mang tính chất cục bộ, theo từng khu vực riêng lẻ. Quá trình quy hoạch còn rất nhiều bất cập về giải pháp, tính khả thi làm giảm hiệu quả để đầu tư cho một công trình riêng hay rộng ra cả khu, vùng cần quy hoạch, giảm tính thu hút của thị trường BĐS Hà Nội với nhà đầu tư.

Cái yếu thứ ba, khi đã có quy hoạch rồi thì xây dựng hoàn toàn không theo quy hoạch, phá quy hoạch lần nữa do việc quản lý quy hoạch còn yếu kém. Dẫn đến tình trạng lộn xộn, chắp vá, không đồng bộ. Một điều đáng nói là tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội và các thành phố khác “đất chật người đông”, nhưng đất hoang giữa phố vẫn còn. Nhiều diện tích đất bị sử dụng sai mục đích và vi phạm về quản lý sử dụng đất là khá phổ biến. Chính vì vậy mà có thể nói quy hoạch và thực hiện quy hoạch ở nước ta là hai vấn đề không mấy liên quan đến nhau.

Cơ sở hạ tầng

Cơ sở hạ tầng có mặt bằng chung còn thấp so với các nước khác trên thế giới. Cở sở hạ tầng là một vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong việc thu hút FDI nói chung là lĩnh vực BĐS nói riêng vì đây là một điều kiện cho các dự án BĐS hình thành và đảm bảo thu lợi nhuận trong tương lai. Có thể nói cơ sở hạ tầng của chúng ta là vừa thiếu, vừa yếu đặc biệt là hệ thống cảng biển và nhà máy điện và cơ sở hạ tầng giao thông. Những dự án phát triển BĐS vẫn tập trung ở khu vực trung tâm đô thị, chưa phát triển được ra vùng ngoại ô, vì vậy làm giảm sức hút và qui mô của thị trường BĐS.

Thách thức cần kể đến hiện nay là việc thiếu các tuyến đường giao thông hiện đại và đồng bộ đã khiến nhiều nhà đầu tư ngần ngại. Hà Nội nên tăng đầu tư cơ sở hạ tầng, vì một khu du lịch dù hiện đại, đẹp, hấp dẫn, vốn đầu tư nhiều đến đâu cũng không thể hoạt động tốt nếu hệ thống giao thông đi về bất tiện, mạng lưới điện, nước chưa hoàn chỉnh. Ngành điện của chúng ta

hiện nay vẫn thuộc lĩnh vực độc quyền của nhà nước. Theo ước tính, trong giai đoạn năm 2006-2010 nhu cầu vốn đầu tư cho hạ tầng giao thông là khoảng 12,5 tỷ USD và 3,8 USD với ngành điện. Từ trước đến nay không có một quốc gia nào có đủ sức kham nổi việc xây dựng đầy đủ cơ sở hạ tầng.

Hiện nay, cơ sở hạ tầng của chúng ta còn kém phát triển, hệ thống giao thông xuống cấp trầm trọng, trong khi đó ngân sách và nguồn vốn ODA đã cạn kiệt để đầu tư vào lĩnh vực này. Việt Nam mới chỉ một hai năm trở lại đây mới khuyến khích các nhà đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng, thực hiện dự án dưới hình thức BTO, BOT và BT. Thành phố còn chưa thật sự chủ động trong việc xây dựng danh mục dự án kêu gọi đầu tư nước ngoài phù hợp với nhu cầu phát triển trong giai đoạn mới, nhất là việc khuyến khích vốn FDI vào các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng… Đối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình công cộng: nguồn đầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước và từ nguồn vốn ODA, các dự án ở dạng BOT, BT, BTO, v.v. còn quá ít. Danh mục dự án đầu tư Bộ kế hoạch đầu tư đưa ra chưa đủ phong phú, đa dạng trong các lĩnh vực liên quan đến BĐS vì vậy còn kém sức thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường này.

Môi trường đầu tư cũng được cải thiện đáng kể song vẫn tồn tại những hạn chế như mặt bằng, đất đai, cung cấp điện, nước, giao thông, dịch vụ viễn thông…Đây chính là một nguyên nhân chính khi ến cho việc thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS của Hà Nội chưa tương xứng vớI tiềm năng của thành phố.

Công tác xúc tiến đầu tư

Công tác xúc tiến đầu tư vẫn gặp nhiều khó khăn do thiếu kinh phí để tổ chức các cuộc vận động đầu tư ở nước ngoài cũng như hoàn chỉnh các tài liệu xúc tiến đầu tư. Thành phố hiện vẫn đang thiếu cán bộ có chuyên môn và kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Sở kế hoạch và đầu tư Hà Nội đã phối hợp xây dựng văn phòng xúc tiến thương mại, du lịch, đầu tư của thành phố ở

Tokyo (Nhật Bản)…Kinh phí cho quảng cáo, du lịch còn quá thấp, bình quân mỗI khách quốc tế đến Hà Nội chi tiêu 700 USD nhưng ngành du lịch bỏ ra có 1 USD dành cho việc quảng bá, xúc tiến. Với mức kinh phí thấp như vậy việc quảng bá hình ảnh Hà Nội đến các thị trường quốc tế sẽ còn gặp nhiều khó khăn. Thực ra, lâu nay Việt Nam có những chương trình xúc tiến đầu tư chuyên nghiệp và chất lượng trong nước và nước ngoài nhưng chương trình chưa phát triển mạnh vì cái khó là thiếu kinh phí. Chính vì vậy Việt Nam rất cần một quỹ xúc tiến đầu tư. Quỹ sẽ cung cấp kinh phí cho các hoạt động xúc tiến quốc gia không chỉ ở trong nước mà cả nước ngoài và giúp các chương trình quảng bá quốc gia sễ tốt hơn. Các dự án kêu gọi đầu tư trong nước sẽ có cơ hội quảng bá ở nước ngoài. Khi có quỹ tức là có nguồn kinh phí không chỉ để thực hiện chương trình xúc tiến quốc gia mà còn có thể hỗ trợ các địa phương xúc tiến đầu tư.

Cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp hoạt động

Ngay cả những nhà đầu tư nước ngoài có lượng vốn lớn, dồi dào cũng luôn mong muốn thị trường BĐS có tính năng động hơn trong việc huy động cũng như quay vòng vốn, tạo điều kiện cho họ nâng cao hiệu quả kinh doanh. Trong khi đó, hiện nay, nước ta chưa có một cơ chế tài chính BĐS phù hợp để thúc đẩy thị trường phát triển và cũng chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong BĐS. Đến nay, thị trường vốn ở Việt Nam vẫn chưa phát triển được nhiều loại hình dịch vụ tài chính hỗ trợ cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào BĐS chủ yếu bằng nguồn vốn của mình mang từ bên ngoài vào hoặc bằng khả năng của minh vay vốn từ các ngân hàng. Nhưng bản thân các ngân hàng cũng đang khó khăn về vốn trung và dài hạn, trong khi đó hệ thống ngân hàng chưa sẵn sàng cho vay dài hạn, lãi suất cho vay trung hạn vẫn còn rất cao, dẫn đến thiếu vốn cung cấp cho thị trường BĐS. Những khó khăn trên thị trường tài chính thời