Hệ Thống Đăng Ký Quyền Của Úc (Hệ Thống Torrens)

dụng, nhất là cho vay để xây dựng, sửa chữa, mua nhà; Các hoạt động dịch vụ nhà đất của Ngân hàng gián tiếp tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản, tuy nhiên mức độ cũn hạn chế so với tiềm năng của Hệ thống này.

Nhà nước đó ỏp dung một số chớnh sỏch, biện phỏp để thúc đẩy sự hỡnh thành và phỏt triển thị trường bất động sản như : khuyến khích tạo điều kiện để các ngân hàng thương mại tham gia vào các hoạt động của thị trường bất động sản; lập quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà, thực hiện hỗ trợ cho các đối tượng chính sách, người nghèo, thu nhập thấp mua nhà; hỗ trợ vốn đầu tư cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thành lập.

Cõu hỏi ụn tập

1. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch cỏc quyền về bất động sản.

2. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch cỏc quy định pháp luật về phân định bất động sản và đăng ký bất động sản

3.Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch các quy định pháp luật về giao dịch bất động sản ( chuyển nhượng; giá và định giá bất động sản; thuế bất động sản)

4. Trỡnh bầy, phõn tớch và so sỏnh cỏc đặc điểm chủ yếu của Pháp luật bất động sản Úc và Trung Quốc

5. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch về chế độ sở hữu và quản lý bất động sản( đất đai, nhà ở) theo quy định hiện hành của Luật Đất đai và Pháp lệnh Nhà ở nước ta

6. Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch về cỏc quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2003

7.Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch về cỏc nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2003-

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 68 trang tài liệu này.

Chương III

ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1. KHÁI QUÁT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 KHÁI NIỆM VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Việc đăng ký Nhà nước về bất động sản có ý nghĩa: Các quyền về bất động sản được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.

1.2 VỊ TRỚ, VAI TRŨ CỦA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Đăng ký bất động sản là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.

a. Lợi ích đối với nhà nước và xó hội

- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng ;

- Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trỡnh cải cỏch đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cỏch phỏp luật.

- Giám sát giao dịch đất đai;

- Phục vụ quy hoạch;

- Phục vụ quản lý trật tự trị an;

b. Lợi ích đối với công dân

- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản

- Khuyến khích đầu tư cá nhân;

- Mở rộng khả năng vay vốn ( thế chấp);

- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản ;

- Giảm tranh chấp đất đai .

1.3 CHỨC NĂNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Chức năng của đăng ký nhà nước về bất động sản:

- Công nhận, đảm bảo và bảo vệ các quyền về bất động sản bởi nhà nước;

- Hỗ trợ cho việc hỡnh thành thị trường bất động sản;

- Thiết lập hệ thống thông tin về quyền và những hạn chế về các quyền về bất động sản;

- Cung cấp thông tin về quyền và các hạn chế liên quan đến bất động sản cho các cơ quan quản lý nhà nước trung ương,cơ quan quản lý địa phương,các cơ quan tư pháp, pháp nhân, các ngân hàng và mọi công dân.

1.4 ĐỐI TƯỢNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Đối tượng đăng ký nhà nước về bất động sản bao gồm:

- Các quyền về

bất động sản, quyền sở

hữu, quyền sử

dụng, quyền chuyển

nhượng, quyền cho thuê, quyền cầm cố, thế chấp và quyền thừa kế.

- Đăng ký nhà nước về bất động sản cho các chủ bất động sản : Các quyền đối với bất động sản được nhà nước bảo hộ, sử dụng hoàn toàn các quyền đối với bất động sản

bao gồm bán, tặng, để thừa kế và trao đổi.

2. HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN.

2.1 HỒ SƠ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

a. Khỏi niệm

- Hồ sơ đất đai và bất động sản (HSBĐS ) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với bất động sản. HSBĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.

- Nhà nước cần HSBĐS để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giỏm sỏt, sử dụng và phỏt triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.

- Đối với công dân, việc lập HSBĐS đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.

2.2 PHÂN LOẠI HỒ SƠ BẤT ĐỘNG SẢN (HSBĐS)

Hồ sơ bất động sản chia thành 2 loại theo chủ thể thiết lập hồ sơ, đó là hồ sơ nhà nước và hồ sơ tư nhân.

a. Hồ sơ Nhà nước

Là hồ sơ do Nhà nước lập ra để thực hiện chức năng, quyền hạn, nhiệm vụ của nhà nước như thu thuế, quản lý, bảo hộ chủ quyền bất động sản cho các chủ sở hữu. Hồ sơ nhà nước theo mục đích lập hồ sơ được chia thành 2 loại: hồ sơ phục vụ thu thuế (fiscal casdastre) và hồ sơ pháp lý phục vụ việc bảo đảm an toàn phỏp lý đổi với chủ quyền bất động sản

Hệ thống hồ sơ phục vụ thu thuế

Theo mục đích được chia làm 2 loại:

- HSBĐS đơn thuần phục vụ thuế (pure fiscal cadastre) là loại hồ sơ kiểm kê bất động sản được thành lập để nhà nước nắm được quỹ đất để phục vụ việc thu thuế. Việc kê khai đất đai vào sổ kiểm kê đất đai (land inventory) không bảo đảm sự an toàn pháp lý về chủ quyền cho cỏc chủ sở hữu.

- Hồ sơ địa chính đa mục tiêu (multipurpose cadastre) là loại hồ sơ ngoài mục đích thu thuế cũn chứa cỏc thụng tin về bất động sản phục vụ quy hoạch, thống kê, quản lý.

Hồ sơ pháp lý

Hồ sơ pháp lý được chia thành 2 loại:

- Hồ sơ đăng ký giao dịch (deed registration) là hồ sơ đăng ký nội dung các giao dịch về đất đai và bất động sản được thể hiện trong các văn tự giao dịch (deeds). Hồ sơ đăng ký giao dịch đăng ký bằng chứng về việc một vụ giao dịch đó được thực hiện nhưng không khẳng định chủ quyền bất động sản - đối tượng của vụ giao dịch - có hoàn toàn hợp pháp hay không.

- Hồ sơ đăng ký chủ quyền (title registration) là hồ sơ đăng ký chủ quyền hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản.

Có thể nói một cách khái quát rằng việc đăng ký giao dịch chính là đăng ký sự kiện phỏp lý cũn việc đăng ký quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó. Hệ quả pháp lý của 1 vụ giao dịch về đất đai là một hoặc nhiều quyền hoặc toàn bộ chủ

quyền đất đai của người bán được chuyển cho người mua. Trong hồ sơ đăng ký chủ

quyền chỉ đăng ký những thông tin về chủ đất mới, các quyền của người đó đối với đất và

các thông tin về thửa đất mà không đăng ký nội dung hồ sơ giao dịch.

2.3 NGUYÊN TẮC ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Có 4 nguyên tắc cơ bản sau đây:

a. Nguyên tăc đăng nhập hồ sơ (the booking principle);

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với bất động sản, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai.

b. Nguyên tắc đồng thuận (the consent principle);

Nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền (tittle) phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đó đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.

c. Nguyờn tắc cụng khai (the principle of publicity);

Nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chớnh xỏc và tớnh phỏp lý của thụng tin phải được pháp luật bảo vệ.

Trờn thực tế, mức độ công khai thay đổi tuỳ theo quốc gia. ở một số quốc gia (Hà Lan, Bỉ, Pháp, Scotland) bất cứ ai muốn đều có thể tiếp cận hồ sơ đăng ký đất đai. ở một số quốc gia khác, đối tượng được phép tiếp cận hồ sơ đăng ký hẹp hơn, thí dụ, ở Đức chỉ những người có quyền lợi liên quan theo quy định của pháp luật mới được phép tiếp cận thông tin đăng ký, ở Anh cho tới năm 1990 chỉ có chủ sở hữu và những người được chủ sở hữu cho phép mới được tiếp cận thông tin đăng ký của họ.

d. Nguyờn tắc chuyờn biệt hoỏ (the principle of speciality).

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá: trong đăng ký, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rừ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.

- Việc chuyên biệt hoá các đối tượng đăng ký có vai trũ quan trọng đối với việc xác định chủ quyền về pháp lý của các chủ thể cụ thể đối với tài sản cụ thể. Việc chuyên biệt hoá tài sản đăng ký đạt được trên cơ sở định nghĩa rừ ràng và mụ tả chớnh xỏc đơn vị đăng ký.

- Các hệ thống đăng ký đất đai hiện đại lấy thửa đất làm đơn vị đăng ký. Việc xác định thửa đất một cách chuyên biệt là lĩnh vực của đo đạc và bản đồ. Việc xác định một cách chuyên biệt các chủ thể thường được thực hiện thông qua việc dùng tổ hợp các thông tin nhân thân như họ và tờn, ngày sinh, mó số thẻ căn cước, mó số đăng ký công dân (civil code); tên, địa chỉ, mó số xỏc định một tổ chức ...Tuy nhiên, tính chuyên biệt hoá đối với các đối tượng đăng ký cũng không phải bao giờ cũng được thoả món đầy đủ, đặc biệt là đối với chủ thể tập thể của các quyền được đăng ký (chủ sở hữu, chủ sử dụng).

Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự có hiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủ quyền đối với đất đai.

2.4. ĐƠN VỊ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN - THỬA ĐẤT

a. Đơn vị đăng ký

Đơn vị đăng ký- thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký cú một số hiệu nhận biết duy nhất.

Ngày nay, đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất.

Trên thế giới đó hỡnh thành cỏc hệ thống đăng ký đa mục tiêu. Như ở châu Âu có hệ thống Địa chính đa mục tiêu (multi-purpose cadastre). Đối với hệ thống mới này, việc định nghĩa một cách rừ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lừi. Thụng thường, đơn vị đăng ký là thửa đất (land parcel) , được định nghĩa là một phần liên tục của bề mặt trái đất trên đất liền, mà ở đó mỗi thuộc tính cần quản lý là đồng nhất trong toàn bộ thửa đất đó. Quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha.

b. Thửa đất

- Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đất trong đăng ký không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định. Lý do của việc này là trong sổ đăng ký, các thông tin đăng ký được ghi sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Cách ghi chép thông tin như vậy làm cho việc tra cứu trở nên phức tạp, dễ nhầm lẫn và bỏ sót thông tin khi số lượng các vụ giao dịch được đăng ký tăng lờn.

Từ yêu cầu về sự thuận tiện cho việc tra cứu phát sinh đũi hỏi về việc tổ chức thụng tin theo cỏc đối tượng quản lý nào ớt biến động và dễ nhận biết. Do tính chất không di dời được nên thửa đất là đối tượng phù hợp nhất đối với việc tổ chức thông tin. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch Scotland ngay từ khi thành lập đó cú một cụng cụ phục vụ tra cứu là Bảng tra cứu (Search Sheet), bảng này tổ chức thụng tin theo thửa đất. Mỗi thửa đất là một mục (account) nhập thông tin. Các thông tin của mỗi giao dịch được đăng ký trong hệ thống hồ sơ theo quy định được bóc tách và ghi chép vào mục tra cứu của từng thửa trong hệ thống bảng tra cứu. Sáng kiến tổ chức thông tin của Hệ thống Scotland đó làm cho hệ thống này hoạt động hiệu quả hơn hẳn các hệ thống đăng ký giao dịch của cỏc nước khác.

Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đó cú đũi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà cũn đũi hỏi cú sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mó số nhận dạng thửa đất không trùng lặp (unique parcel identifier).

Đối với hệ thống địa chính đa mục tiêu, bản đồ cần được lập trong một hệ toạ độ thống nhất trên một vùng lónh thổ lớn hoặc thậm chớ trong phạm vi toàn quốc. Nhưng cũng cần nhấn mạnh rằng việc đăng ký đất đai vẫn có thể thực hiện được trên cơ sở sơ đồ thưả đất với các ranh giới được mô tả hoặc đo đạc với độ chính xác khác nhau, từ việc sử dụng các địa vật sẵn có tới việc chôn các cột mốc trên thực địa và xác định toạ độ của chúng. Một số nước đang phát triển thường xây dựng hệ thống đăng ký theo phương thức tiệm tiến (incremental development/ progresive development) với ưu tiên hàng đầu là xác lập nhanh chủ quyền bất động sản của công dân với nhiều mức độ pháp lý khỏc nhau, từng bước nâng cao chất lượng bản đồ và hoàn thiện thủ tục pháp lý khi điều kiện cho phép.

2.5. ĐĂNG KÝ PHÁP LÝ

a. Đăng ký văn tự giao dịch

Khỏi niệm

Giao dịch đất đai (land conveyancing): là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp (mortgage), nghĩa vụ (charge), cho thuê (lease), quyết định phê chuẩn (assent), tuyên bố ban tặng (vesting declaration), văn kiện phong tặng (vesting instrument), tuyên bố từ bỏ quyền lợi (disclaimer), giấy sang nhượng (release), và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản (simple ternancy agreement ), thuê nhượng dài hạn (trả tiền hàng năm - lease at rack-rent), phát canh thu tô dài hạn (long lease at a ground rent), thuê danh nghĩa kèm thu lói (nominal lease with a

premium), cho quyền địa dịch (grant of easement), thế chấp (mortgage) và các quyền khác, đặc biệt là hỡnh thức giao dịch phổ thụng nhất là mua bỏn bất động sản.

Văn tự giao dịch (deed): Là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đó được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Thí dụ một văn tự bán nhà đất là bằng chứng về việc bên bán đó tự nguyện bỏn, bờn mua đó tự nguyện mua, giỏ cả và phương thức thanh toán, phương thức bàn giao tài sản được thoả thuận thống nhất... các bên không thể phủ nhận các điều khoản ghi trong văn tự mua bán trên. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên khụng thể là bằng chứng phỏp lý về việc bờn bỏn cú quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp phỏp đối với nhà và đất đem ra mua bán.

Đăng ký văn tự: Là hỡnh thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thõn cỏc văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.

Tớnh chất

Do tớnh chất và giỏ trị phỏp lý của văn tự giao dịch (deed), dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ phỏp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mỡnh, bờn mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tỡm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mỡnh mua.

Phạm vi ỏp dụng

Hỡnh thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mó và Luật Đức (the Roman Law and German law) như Pháp, ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Á.

Hỡnh thức đăng ký văn tự

giao dịch được áp dụng ở

nhiều nước trên thế

giới

nhưng mức độ thành công và mức độ được xó hội chấp nhận rất khác nhau. ở Anh, ngay từ năm 1870, Hội đồng Hoàng gia (The Royal Commission) đó đánh giá hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống “rắc rối, không làm tăng độ an toàn pháp lý, nờn cho ngừng hoạt động”. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hỡnh đó được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động. Ở Scotland, hệ thống đăng ký giao dịch cũng có hiệu quả cao, nhưng cuối cùng, chính quyền ở đây cũng quyết định thay thế bằng hệ thống đăng ký quyền.

b. Đăng ký quyền (Registration of title)

Khỏi niệm

Trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền (entittled person) hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.

Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả phỏp lý của cỏc giao dịch được đăng ký vào sổ. Núi cỏch khỏc, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chớnh là mối quan hệ phỏp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người được giao quyền. Giao dịch bất động

sản khi được thực hiện sẽ tạo ra một tỡnh trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tỡnh trạng phỏp lý mới đó.

So sánh 2 hệ thống đăng ký, có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện phỏp lý cũn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó.

Nguyờn tắc

- Nguyên tắc phản ánh trung thực (the mirror principle): là hồ sơ đăng ký phản ỏnh trung thực tỡnh trạng phỏp lý.

- Nguyên tắc khép khép kín (the curtain principle): Những quyền đó được đăng ký thỡ tất cả cỏc chứng cứ phỏp lý khỏc, kể cả cỏc chứng cứ đó cú trước khi đăng ký được thực hiện sẽ không cũn hiệu lực thực hiện.

- Nguyên tắc bảo hiểm ( the insurance principle): các bên thứ ba bị thiệt hại do hệ thống đăng ký không chính xác, không đầy đủ sẽ được nhà nước bồi thường.

3 ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC NƯỚC

3.1 ĐĂNG KÝ VĂN TỰ GIAO DỊCH Ở SCOTLAND

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland Triển khai năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký văn tự giao dịch có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng. Sự an toàn phỏp lý được bảo đảm thông qua việc luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đó đăng ký. Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết. Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rừ ràng. Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trỡ "bớ mật cỏ nhõn" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống cụng khai ngay từ buổi đầu hỡnh thành và phỏt triển.

Quy trỡnh đăng ký theo hệ thống Scotland

- Đăng ký thông tin khai báo ;

- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biờn bản (Minute Book)

- Hồ sơ gốc (Record Volume)

- Bảng tra cứu (Search Sheet)

Các Hồ sơ gốc (Record Book ) và các Sổ biên bản (Minute Book) được gửi tới Văn phũng Đăng ký Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin. Như vậy một lượng lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra.

Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sé được đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ.

3.2. ĐĂNG KÝ VĂN TỰ GIAO DỊCH Ở MỸ

Đăng ký văn tự giao dịch của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản (estate) và lợi ích (interest) nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đó được phát triển ra toàn Liên bang.

Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên (priority) và nguyên tắc nhận biết (notice). Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trỡnh tự (race statutes), quy định về quyền ưu tiên

theo nguyên tắc nhận biết (notice statutes) và quy định hỗn hợp (race-notice statutes).

Điều luật theo nguyờn tắc trỡnh tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký

trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dự cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận.

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết (notice) : không dành quyền ưu tiên cho trỡnh tự đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thỡ vẫn được an toàn về phỏp lý.

Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước.

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký văn tự giao dịch, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trỡnh tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về cỏc quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không.

3.3. HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ VĂN TỰ GIAO DỊCH Ở HÀ LAN

Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch nâng cao. Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đó được duy trỡ hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó tức là tỡnh trạng phỏp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trỡnh tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Dutch Cadastre (Hệ thống địa chính Hà Lan). Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trỡ hệ thống hoạt động liên tục và quy trỡnh phỏp lý xỏc định chủ quyền (land adjudication). Việc xác định chủ quyền (land adjudication) ở đây được hiểu là một quá trỡnh mà tất cả cỏc quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký. Cần phõn biệt khỏi niệm xác định quyền và xỏc lập quyền (grant/establish a title). Xác định chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồn tại, cũn xỏc lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước đó chưa có. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ quan nhà nước thực hiện. Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phí dịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chớnh (finance automomy).

3.4 HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ QUYỀN CỦA ÚC (HỆ THỐNG TORRENS)

Hệ thống này được Torrens đưa vào sử

dụng ở

Nam Úc năm 1858, chịu

ảnh

hưởng của hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng ký tàu biển của Đức. Tuy nhiên hệ thống Torrens đó cú chủ trương đưa việc đăng ký quyền đối với đất đai thành quy định bắt buộc. Đây là một nhân tố chính làm cho Hệ thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu. Theo Luật Bất động sản Nam Úc 1858 ( South Australia Real Property Act 1558) đất công (Crown land) khi được giao có thời hạn (leasehold) sau ngày 01 tháng 7 năm 1858 đều phải đăng ký theo hệ thống Torrens. Vào thời điểm đó ở Nam Uc đất công (crown land) chưa giao cũn chiếm tỷ lệ rất lớn, việc khai khẩn lập đồn điền cũng đang phát triển mạnh, do đó số lượng các vụ đăng ký vào hệ thống Torrens rất lớn. Phần lớn đất mới giao nên việc xác định nguồn gốc pháp lý rất dễ dàng. Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Uc (Hệ thống Torrens):

- Bằng khoán được đảm bảo bởi Nhà nước