Thị trường bất động sản - ĐH Nông nghiệp I Hà Nội

động được các nguồn dài hạn để đáp ứng các khoản vay này. Ở nhiều nước, quỹ lương hưu là một trong những nguồn quan trọng nhất. Lũng tin là một yếu tố chủ đạo trong việc cho vay dài hạn khi công chúng lựa chọn ngân hàng để gửi tiền lương hưu. Điều này phụ thuộc vào nghiệp vụ cho vay và quy mô tài sản thế chấp của ngõn hàng.

c. Hợp đồng thế chấp: Hỡnh thức thế chấp cổ điển chỉ là một giao dịch chuyển nhượng trong đó cho phép người vay mua lại tài sản của mỡnh thụng qua việc tuõn thủ cỏc quy định của điều khoản vay. Tuy nhiên ngày nay thế chấp thông thường là tài sản được sử dụng như vật đảm bảo cho một khoản vay và người vay vẫn có quyền sở hữu. Cách thông thường để đăng ký thế chấp là người vay ký một giấy hẹn trả tiền (Promisory note) coi như bằng chứng vay nợ. Người cho vay chuyển giấy này đến cơ quan đăng ký để

đăng ký. Hoặc người vay đến phũng đăng ký xin cấp một giấy chứng nhận thế chấp

(Mortgage deed), sau đó chuyển giấy chứng nhận cho người cho vay làm bằng chứng cho việc thế chấp.

3. PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC NƯỚC

3.1. PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA ÚC

a. Quy định về đất đai và bất động sản

Pháp luật đất đai Australia quy định Đất đai gồm mặt đất và các thành phần nằm dưới đất, gồm khoảng không phía trên mặt đất, gồm mặt nước, phần phía dưới mặt nước và khoảng không phía trên mặt nước, tất cả nhà, công trỡnh xõy dựng và những cụng trỡnh đầu tư gắn với mặt đất, trên và dưới mặt đất, hoặc kế cận ảnh hưởng tới việc sử dụng đất đó.

“Với mục đích xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng, đất đai được chia nhỏ thành các thửa riêng biệt, trong thực tiễn ở hầu hết các nơi trên thế giới, các thửa đất được xác định ranh giới theo chiều thẳng đứng, về lý thuyết trục này tớnh từ tõm trỏi đất theo hướng dây dọi lên phía thiên đỉnh”.

Như vậy một thửa đất (Hay một đơn vị bất động sản) được xác định theo ranh giới nằm ngang và ranh giới thẳng đứng tạo thành hỡnh khối. Vớ dụ điển hỡnh để minh họa ở đây là nhà cao tầng chung cư trên một thửa đất, một trường hợp nữa là các công trỡnh kiến trỳc dạng chõn cột xõy phớa trờn đất thuộc hành lang đường sắt (chủ công trỡnh cú thể thuê phần không gian phía trên đường sắt do Nhà chức trách quản lý đường sắt cho thuê).

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 68 trang tài liệu này.

b. Các hệ thống xác lập quyền về bất động sản

Ở Úc tồn tại hai hệ

thống xác lập quyền về

bất động sản: Một là hệ

thống

“Torrens” hay được gọi là hệ thống mới xác lập quyền về nhà đất/bất động sản. Hệ thống này do Bá tước Robert Torrens sáng lập; hệ thống thứ hai theo Luật chính thống của Liên hiệp Anh, là hệ thống cũ.

Nguyờn lý cơ bản của hệ thống “Torrens” là việc xác lập quyền về đất dựa trên cơ sở đăng ký và cấp giấy chứng nhận về nhà đất/bất động sản, không đũi hỏi cỏc loại chứng thư giao dịch, các giấy tờ có liên quan khác và công việc thẩm tra phức tạp tốn thời gian như yêu cầu ở hệ thống cũ.

Theo hệ thống “Torrens” chủ đất nắm một giấy chứng nhận, trong đó có ghi diện tích, các nội dung về pháp lý, tỷ lệ bản vẽ mặt bằng thửa đất, chỉ dẫn cơ sở bản đồ mặt bằng lưu giữ liên quan đến thửa đất, lịch sử các giao dịch/chuyển dịch liên quan tới thửa đất kể từ khi thửa đất đó được đăng ký theo Luật núi trờn.

Hệ thống “Torrens” đó tạo nờn những chuyển biến mới trong cỏc giao dịch

chuyền quyền nhà, đất/bất động sản ở Úc

Các quyền về đất

Theo Luật của Anh quốc, quyền sở hữu về đất không mang tính tuyệt đối, người dân chỉ được quyền sở hữu bất động sản trên đất; Về lý thuyết, chỉ được quyền thuê đất của Nữ hoàng, nhưng trên thực tế có dạng thuê đất dài hạn (999 năm) được hưởng các lợi ích giống như sở hữu.

Ở Úc một phần năm diện tích đất thuộc quyền sở hữu tư nhân, cũn lại dưới dạng thuê hoặc được quyền sử dụng. Luật pháp ở tất cả cỏc bang của Úc đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất và người thuê nhà đất/tá điền. Trong một số trường hợp Luật khống chế mức tiền thuê theo từng loại nhà đất/bất động sản và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà đất/tá điền và bảo đảm các quyền của chủ đất.

3.2 PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG QUỐC

a. Các văn bản pháp quy

Ngày 27 tháng 3 năm 1982 Tổng cục xây dựng thành phố quốc gia đó ban hành “ Quy định tạm thời về quản lý sản tịch, sản quyền nhà đất ở thành thị (trấn)”

Ngày 17 tháng 2 năm 1983 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ quản lý nhà tư ở thành phố” quy định việc quản lý mua bỏn ,cho thuờ nhà tư ở thành phố;

Ngày 12 tháng 12 năm 1984 Bộ Bảo vệ Môi trường, xây dựng thành thị và nông thôn ban hành “ Nguyên tắc đánh giá, thanh lý nhà cho thuờ”

Năm 1985 Bộ bảo vệ Môi trường, xây dựng thành thị và nông thôn cùng Tổng cục Thống kê triển khai việc điều tra nhà thành phố, thị trấn toàn quốc lần thứ nhất; năm 1987 triển khai tổng đăng ký nhà thành phố , thị trấn toàn quốc lần thứ nhất.

Ngày 15 tháng 9 năm 1986 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế tài sản nhà đất

Ngày 29 tháng 9 năm 1988 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế sử dụng đất đai thành phố, thị trấn của nước CHND Trung Hoa”

Ngày 8 thỏng 8 năm 1988 Bộ Xây dựng, Cục Vật gia, Cục quản lý hành chính công thương ban hành “ Thông tri về tăng cường quản lý thị trường giao dịch tài sản nhà đất “

Ngày 31 tháng 12 năm 1990 Bộ Xây dựng ban hành “ Biện pháp tạm thời về quản lý sản tịch, sản quyền nhà ở thành phố”

Năm 1992 Bộ Xây dựng ban hành “ Biện pháp tạm thời về quản lý giỏ cả nhà đất thị trường thành phố”

Ngày 26 tháng 11 năm 1993 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế giá trị gia tăng nhà đất nước CHND Trung Hoa”

Ngày 5 tháng 7 năm 1994 Trung Quốc ban hành “ Luật tài sản nhà đất”;

[12] Hoàng Hà. Luật Tài sản nhà đất. NXB Đại học Chính Pháp Trung Quốc 1997.

Bản dịch Nguyễn Quang Thọ và Tôn Gia Huyên 2004

b Nhiệm vụ quản lý thị trường nhà đất

Theo quy định của Luật Tài sản nhà đất nước CHND Trung Hoa 1994:

Xây dựng cơ quan quản lý thị trường nhà đất, tăng cường quản lý vĩ mụ của cơ quan quản lý hành chớnh với thị trường nhà đất ;

Xõy dựng hoàn thiện cỏc loại phỏp quy về quản lý thị trường nhà đất để quy phạm hoá hành vi giao dịch nhà đất nhằm làm cho hoạt động hoạt động quản lý thị trường nhà đât có chỗ dựa về pháp luật;

Cải cách chế độ nhà ở và chế độ cho thuê nhà hiện hành;

đất .

Xử lý hành vi giao dịch phi phỏp, ngăn cản hành vi xâm chiếm quyền tài sản nhà

c. Nội dung chủ yếu về quản lý thị trường bất động sản

Hạn chế khách thể giao dịch nhà đất: Không cho phép mua bán, cho thuê , thế chấp

đối với nhà đất không hợp pháp ;

Quy phạm hành vi giao dịch như: Thẩm tra xem xét việc giao dịch thuộc quyền tài sản nhà đất có rừ ràng khụng, việc chuyển nhượng tài sản nhà đất có được 2 bên đồng ý khụng;

Điều phối giá cả nhà đất , chủ yếu là dựa vào giá chuẩn về nhà, đất các loại của nhà nước để cung cấp cho các bên giao dịch;

Bảo đảm thu thuế cho nhà nước , ở Trung Quốc việc thu thuế này chủ yếu do sở giao dịch đảm nhiệm.

4. PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Hiện nước ta chưa có một hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ cho việc quản lý thị trường bất động sản. Việc quản lý, sử dụng đất đai được điều tiết bởi Luật Đất đai (1993, 1998, 2001); việc quản lý nhà ở được điều tiết bởi Pháp lệnh Nhà ở (1992); các quan hệ về đất đai, nhà ở trong giao dịch dân sự được điều tiết bởi Bộ luật Dân sự.

4.1 CHẾ ĐỘ SỞ HỮU

a. Sở hữu đất đai

Hiến pháp 1992 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyờn trong lũng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trỡnh thuộc cỏc ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xó hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phũng, an ninh cựng cỏc tài sản khác mà pháp luật quy định của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 17).

Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất. Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hỡnh thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định Nhà nước không thừa nhận việc đũi lại đất đó giao cho người khác sử dụng trong quá trỡnh thực hiện chớnh sỏch đất đai của Nhà nước cách mạng qua các thời kỳ.

Bộ luật dân sự quy định: Những quy định khác về quyền sở hữu (Từ Điều 270 dến

284) như: Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản (Điều 270); Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản (Điều 271);

b. Sở hữu nhà ở: Pháp lệnh Nhà ở 1991 quy định: Quyền có nhà của công dân (Điều 1); Quỹ nhà ở bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Nhà ở thuộc sở hữu tổ chức xó hội, tổ chức kinh tế; Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân (Điều 2).

4.2 CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ

a. Quản lý đất đai

Hiến pháp 1992 quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy

hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của pháp luật" (Điều 18) (NXB Chính trị Quốc gia ).

Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể chế độ quản lý đất đai:

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Để bảo đảm sự phù hợp với việc quản lý đất

đai tại đô thị

và tính thống nhất trong sử

dụng đất phát triển đô thị, không giao cho

phường, thị trấn, các xó thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị lập quy hoạch sử dụng đất mà do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời để tránh tỡnh trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất “treo” như hiện nay, Luật quy định: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đó được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trỡnh hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thỡ cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ.

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn; giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất cho đầu tư phát triển. Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất (do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập) để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đó thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư. Về bồi thường khi thu hồi đất, Luật đất đai quy định rừ những trường hợp được bồi thường về đất (những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định). Những người không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thỡ khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái đinh cư phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ.

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Luật Đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thỡ cấp đó có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đăng ký đất đai: Luật Đất đai quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, Văn phũng này được thành lập theo hướng: Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có trụ sở chính và các chi nhánh được bố trí để tạo thuận lợi cho người tham gia thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai. Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính gốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế "một cửa".

Quản lý tài chớnh về đất đai: Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bỡnh thường; khi có chênh lệch lớn so

với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thỡ phải điều chỉnh cho phù hợp. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai của năm đó. Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất, cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất.

Ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ đó ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đât để thực hiện các quy định của Luật Đất đai 2003 về giá đất

Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định rừ hơn, đồng thời với việc mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của tũa ỏn nhõn dõn (giải quyết khụng chỉ đối với người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cả những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất). Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thỡ việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính, không khởi kiện ra tũa ỏn nhõn dõn vỡ tũa ỏn nhõn dõn khụng cú cơ sở giải quyết, cụ thể là: việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện ở hai cấp, trong đó cấp thứ hai là cấp giải quyết cuối cùng. Việc giải quyết khiếu nại về đất đai được thực hiện theo trỡnh tự: Người sử dụng đất gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân đó ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại, Uỷ ban nhân dân đó ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại có trách nhiệm giải quyết lần đầu; Trường hợp đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thỡ cú quyền gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhõn dõn cấp trờn trực tiếp hoặc khởi kiện ra tũa ỏn nhõn dõn; quyết định giải quyết khiếu nại của Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp là quyết định giải quyết cuối cùng; Trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cấp giải quyết khiếu nại lần đầu mà đương sự không đồng ý thỡ cú quyền khởi kiện ra toà ỏn nhõn dõn; Việc giải quyết khiếu nại về đất đai không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết định hành chính giải quyết tranh chấp đất đai.

b. Quản lý nhà ở

Phỏp lệnh Nhà ở 1991 quy định: Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng phỏp luật (Điều 6); Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở (Điều 7).

4.3 CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

Phân loại đất

Đất được phân thành 3 nhóm như sau: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối; Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất chuyên dùng mà Luật đất đai năm 1993 đó quy định; Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất: Luật đất đai quy định cụ thể các trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài, các trường hợp sử dụng đất có thời hạn trên cơ sở kế thừa các quy định về thời hạn sử dụng đất của Luật đất đai năm 1993 (đất ở thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm là 20 năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, cây công nghiệp là 50 năm). Đối với đất thuê thỡ thời hạn được thực hiện theo hợp đồng thuê đất.

Hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp: Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định hạn mức giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, nếu vượt hạn mức giao đất phải chuyển sang thuê đất trừ diện tích đất thuê, đất nhận chuyển nhượng, đất được thừa kế, tặng cho. Để bảo đảm công bằng, đồng thời khuyến khích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi thủy sản, sản xuất muối, Luật đất đai cũng

quy định hạn mức giao đất trong trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối). Chính phủ trỡnh ủy ban thường vụ Quốc hội quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nhằm trỏnh tập trung đất sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn vào một số người, phù hợp với tiến trỡnh cụng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước và điều kiện kinh tế - xó hội của từng vựng.

Về sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức: Luật quy định đối với doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thỡ nay phải chuyển sang thuờ đất hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối nhưng không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích hoặc sử dụng không hiệu quả thỡ Nhà nước thu hồi để đưa vào sử dụng.

Đất sử dụng cho kinh tế trang trại: Luật quy định chủ trang trại được chủ động chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất theo phương án sản xuất đó được Uỷ ban nhân dân cấp huyện xét duyệt, nhằm tạo điều kiện để các chủ trang trại khai thác có hiệu quả đất đai, mở rộng quy mô sử dụng đất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hoá.

Đất ở (vườn, ao): Luật đất đai quy định đất ở, vườn, ao trên cùng một thửa đất thuộc khu dân cư ở nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở, không phải là đất nông nghiệp; đất ở, đất trong khuôn viên xung quanh nhà ở thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở. Bổ sung quy định cụ thể về xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất ở mà có vườn, ao (trường hợp đất ở mà có khuôn viên xung quanh nhà ở được hỡnh thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, ngày Hiến pháp có hiệu lực thi hành và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành). Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương khi xác định đất ở, đất vườn của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất có vườn, ao.

Đất khu công nghệ cao, khu kinh tế (cơ chế giao lại đất): Luật đất đai quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất một lần cho Ban quản lý Khu cụng nghệ cao, khu kinh tế; Ban quản lý được giao lại đất, cho thuê đất cho người đầu tư vào Khu công nghệ cao, khu kinh tế nhằm tạo điều kiện thuận lợi, thu hút đầu tư.

4.4 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHỦ SỞ HỮU NHÀ Ở

a. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Quyền lựa chọn hỡnh thức giao đất, thuê đất: Luật đất đai quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được lựa chọn hỡnh thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất”. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chủ động trong sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách từ quỹ đất và tạo thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản; xoá dần sự khác biệt về quyền sử dụng đất giữa người Việt Nam ở trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, động viên người Việt Nam định cư ở nước ngoài hướng về Tổ quốc, tham gia xây dựng đất nước.

Về các quyền của tổ chức sử dụng đất: Luật đất đai quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đó trả hoặc tiền đó trả cho việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, được thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất. Qui định này tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường bất động sản, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư có đất để làm mặt bằng sản

xuất kinh doanh, không nhất thiết phải thuê đất của Nhà nước.

Về quyền của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn: Luật đất đai năm 2003 đó kế thừa cỏc

quyền theo quy định của Luật đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất không phải là đất thuê, không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và quyền thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước.

Giải quyết các trường hợp Nhà nước mượn đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn: Luật Đất đai quy định trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cho mượn đất có giấy tờ theo quy định của Luật đất đai thỡ được Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất hoặc trả lại bằng tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới.

Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam: Luật Đất đai quy định ngoài các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất thỡ người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất cũn cú cỏc quyền tương ứng với hỡnh thức trả tiền thuờ đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thỡ cú quyền bỏn hoặc cho thuờ nhà ở theo quy định của Chớnh phủ.

b. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở

Pháp lệnh nhà ở (1991) quy định:

Quyền sở hữu nhà ở (Điều 15): Nhà nước, tổ chức xó hội, tổ chức kinh tế , cỏc nhõn cú quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cacỉ tạo. mua, nhậnthừa kế, tặng cho và cỏc hỡnh thức khỏc theo quy định của pháp luật

Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài (Điều 16):

Người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trong thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước Quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia không có quy định khác.

Quyền của chủ sở hữu nhà ở (Điều 17): Chủ sở hữu nhà ở cú quyền sử dụng, cho thuờ, cho ở nhờ, thế chấp, bảo lónh, uỷ quyền quản lý hoặc chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo quy định pháp luật.

Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở (Điều 18)

Chủ sử hữu nhà ở có các nghĩ vụ sau đây:

1. Đăng ký nhà ở tại Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền;

2. Nộp thuế theo quy định của pháp luật;

3. Bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo nhà ở phải xin phộp Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền;

4. Phải phá dỡ nhà ở bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc để quy hoạch xây

dựng.

Trong trường hợp nhà ở phải phá dỡ để thực hiện quy hoạch xây dựng, chủ sở hữu

được đền bù theo quy định của phỏp luật.

4.5 THỦ TỤC HÀNH CHỚNH

a. Thủ tục hành chớnh trong quản lý và sử dụng đất

Luật Đất đai quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất theo

hướng cơ chế “một cửa”, thủ tục hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện các thủ tục được rút gọn nhằm thống nhất và cụng khai hoỏ thủ tục hành chớnh trong quản lý đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền, đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính.

Luật Đất đai quy định : Trách nhiệm của chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp: Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm phỏp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương. Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xó cú trỏch nhiệm phỏt hiện và ngăn chặn kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện và áp dụng các biện pháp ngăn chặn kịp thời việc xây dựng các công trỡnh trờn đất lấn chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tỡnh trạng của đất trước khi vi phạm. Xử lý trỏch nhiệm của thủ trưởng, công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và cán bộ địa chính cấp xó trong việc vi phạm trỡnh tự thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh.

4.6 THUẾ ĐẤT VÀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THUÊ ĐẤT

a. Thuế sử dụng đất Nông nghiệp 1993

Đối tượng chịu thuế là đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng; thực hiện thu thuế theo hộ gia đỡnh; Căn cứ tính thuế: diện tích sử dụng đăng ký theo sổ Địa chính; hạng đất căn cứ vào các yếu tố chất đất, vị trí địa hỡnh, khớ hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu; biểu định xuất thuế (Tính bằng Kg thóc trên một đơn vị diện tích đối với từng hạng đất; Thu thuế bằng tiền, quy đổi từ thóc theo giá thị trường. Thuế sử dụng đất nông nghiệp mức độ huy động không lớn (6-7% sản lượng hàng năm) nhưng quá phức tạp, chưa đảm bảo công bằng, hợp lý.

b. Pháp lệnh thuế bổ sung đối với hộ gia đỡnh sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức diện tích 1994

c. Luật Thuế Thuế Chuyển quyền sử dụng đất 1994

d. Pháp lệnh thuế nhà đất (1992), Pháp lệnh bổ sung sửa đổi thuế nhà đất 1994

Đối tượng chịu thuế nhà đất: nhà ở, đất ở, đất xây dựng công trỡnh (Tạm chưa thu đối với nhà ở). Các loại đất thuộc đối tượng chịu thuế trên khác nhau về cỏc yếu tố hỡnh thành nờn giỏ đất so với đất nông nghiệp. Nhưng mức thuế đất lại được tính trên cơ sở thuế sử dụng đất nông nghiệp, căn cứ và phân hạng đất và vị trí đường phố (không căn cứ vào giá đất). Mức huy động thuế nhà đất cũn rất thấp so với tiềm năng của nó.

e. Các chế độ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Trong đó có biện pháp hỗ trợ tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất, chế độ thu lệ phí trước bạ và các chính sách khác: Cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; Quỹ đầu tư phát triển nhà; hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê nhà cho cho các đối tượng chính sách xó hội. Núi chung cỏc chớnh sỏch và biện phỏp tài chớnh chưa được đổi mới triệt để, cũn dấu ấn bao cấp và chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự hỡnh thành và phỏt triển của Thị trường bất động sản.

4.7 TỚN DỤNG

Luật Ngân hàng và các tổ chức tín dụng hiện nay, không cho phép các ngân hàng thương mại trực tiếp hoạt đông kinh doanh bất động sản; Ngoài hoạt động chính thực hiện chức năng 3 trung tâm tiền tệ, tín dụng và thanh toán, các ngân hàng cũn đẩy mạnh các hoạt động dịch vụ: Ngân quỹ, kiều hối, thẻ tín dụng và dịch vụ nhà đất.

Ví dụ Dịch vụ nhà đất của ACB bao gồm: quảng cáo nhà rao bán, hướng dẫn thủ tục pháp lý về chuyển nhượng, thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng, cho vay vốn để mua nhà; hoạt động dịch vụ nhà đất là phương tiện để thúc đẩy, phát triển hoạt động tín