Tổng Quan Về Thị Trường Bất Động Sản Tại Việt Nam

nghiệm thu, quyết toán khoán chi phí năm 2014. Do vậy Công ty lập báo cáo tài chính theo số dự kiến và điều chỉnh số liệu chính thức tạo báo cáo tài chính kiểm toán năm 2014.

Tương tự, sau khi có báo cáo kiểm toán, từ mức lỗ 39 tỷ đồng trong năm 2014, Hacisco (HOSE: HAS) đã lật ngược thế cờ khi lãi 4.5 tỷ đồng. Nguyên do là nhờ chi phí quản lý doanh nghiệp được điều chỉnh hồi tố những khoản dự phòng các năm trước gần 42 tỷ đồng.

Ngoài ra, HPS, CLW, VTB, HLC, VPH, V12, PVC, PVV và MDC cũng

đều là những doanh nghiệp có kết quả lãi ròng tăng từ 12% trở lên sau kiểm toán. Đối với Dung dịch Khoan và Hóa phẩm Dầu khí (HNX: PVC), lãi tăng thêm gần 41 tỷ đồng sau kiểm toán nhờ lợi nhuận sau thuế tại công ty con là Công ty TNHH Dung dịch khoan M-I Việt Nam tăng 26.6 tỷ đồng. Bên cạnh đó PVC giảm lợi nhuận chưa thực hiện trong hàng tồn kho tiêu thụ nội bộ mà năm 2014 đã tiêu thụ số tiền là 6.9 tỷ đồng, Công ty cũng giảm hơn 7 tỷ đồng chi phí thuế thu nhập hoàn lại tại M-I Việt Nam.

Lãi ròng của Than Hà Lầm (HNX: HLC) tăng thêm hơn 8 tỷ đồng để lên mức 36.5 tỷ đồng do khi thực hiện báo cáo nghiệm thu khoán với TKV, công ty đã thực hiện tiết kiệm một số chỉ tiêu giao khoán và được TKV bù phụ các chi phí đã thực hiện.

Ở chiều ngược lại, kết quả kinh doanh năm 2014 sau kiểm toán của công ty Ntaco (HOSE: ATA) chuyển từ lãi 187 triệu đồng sang lỗ 14.4 tỷ đồng. Thêm vào đó, thông tin giải trình của ban lãnh đạo ATA cũng rất mơ hồ: “Năm 2014 doanh thu hoạt động kinh doanh, doanh thu tài chính có tăng so với cùng kỳ nhưng chi phí về giá vốn, chi phí quản lý, chi phí tài chính vẫn duy trì ở mức cao đã làm lợi nhuận bị âm” mà không hề đề cập đến việc vì sao có sự chênh lệch quá lớn giữa trước và sau kiểm toán.

Bên cạnh đó cũng có những trường hợp lỗ nặng thêm sau kiểm toán như CID, SAV, S12, VNH, PFL, PVG, BTH... Trong đó, sau khi công bố lỗ thêm 1 tỷ đồng tức âm 15 tỷ đồng, Dầu khí Đông Đô (HNX: PFL) đã cầm chắc án hủy niêm yết bắt buộc khi lỗ 3 năm liên tiếp do “tình hình kinh tế nói chung và thị trường kinh doanh bất động sản nói riêng có nhiều biến động không thuận lợi, lãi suất cho vay đối với lĩnh vực bất động sản vẫn còn cao và sức mua thấp dẫn đến doanh thu từ các hoạt động sản xuất kinh doanh thấp, chi phí tăng cao và một số khoản đầu tư phải trích lập dự phòng”.

Còn Kinh doanh Khí hóa lỏng miền Bắc (HNX: PVG) lần đầu tiên báo lỗ

3.4 tỷ đồng từ khi thành lập đến nay (2007) do biến động mạnh về giá bán LPG, rồi kiểm toán cũng lưu ý về việc PVG đang làm việc với Tập đoàn Dầu khí Việt

Nam (PVN) và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về khoản lãi chậm nộp tiền thu về cổ phần hóa hơn 49 tỷ đồng vào năm 2012. Sau đó vào năm 2014 PVN đã xác định lại là con số 13.88 tỷ đồng và đề nghị PVG không phải thực hiện nghĩa vụ nộp số tiền trên.

Trong khi các doanh nghiệp cùng ngành hồ hởi báo lãi đậm trong năm 2014 thì Thủy hải sản Việt Nhật (HOSE: VNH) lại báo lỗ thêm 4 tỷ đồng, tức âm tới

43.5 tỷ đồng sau kiểm toán. Theo VNH, sở dĩ có sự chênh lệch này do công ty kiểm toán trích lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho chậm luân chuyển, rồi đánh giá lại chênh lệch tỷ giá nợ phải thu gốc ngoại tệ và tiền gửi ngân hàng gốc ngoại tệ…

Hay như Sông Đà 12 (HNX: S12) cũng lần đầu tiên báo lỗ 15 tỷ đồng (tăng

1.6 tỷ đồng sau kiểm toán) sau 9 năm hoạt động. Và dù các năm trước doanh nghiệp này đều ghi nhận lãi nhưng vẫn “không đủ” chi trả cổ tức 3% của năm 2011 mà phải hoãn thêm 6 tháng nữa, tức tới 30/09/2015.

3.2.2. Thực trạng ở nước ngoài

- Công ty Viễn thông WorldCom (Hoa Kỳ)

Năm 2002, cả thế giới chấn động với vụ phá sản của cty Viễn thông WorldCom. Công ty viễn thông đường dài lớn thứ hai Hoa Kỳ (WorldCom) đã bùng nổ thần tốc thông qua 65 vụ thôn tính đạt tới giá trị thị trường 180 tỷ USD trong vòng 15 năm, sở hữu 80.000 lao động. Tuy nhiên, công ty này phải nộp đơn phá sản vào ngày 21/7/2002 vì nợ nần và gian lận kế toán. Vụ phá sản của WorldCom với số tài sản 110 tỷ đô, lớn gấp đôi kỷ lục của Enron năm 2001.

Với phương thức chủ yếu dùng cổ phiếu thay tiền, trong nửa đầu thập niên 1990, Ebbers đã sáp nhập được trên 35 công ty, vươn sang lĩnh vực internet, dữ liệu, giao dịch thương mại điện tử. Công ty được đổi tên thành WorldCom để thể hiện địa vị mới.

Cho đến tháng 6 năm 2002, ban kiểm toán nội bộ WorldCom phát hiện công ty này che giấu khoản chi phí 3,8 tỷ USD kể từ năm 2001, đồng thời, lợi nhuận 1,4 tỷ USD năm 2001 và 130 triệu USD trong quý 1 năm 2002 đều là báo cáo sai. Ủy ban Chứng khoán và Hối đoái (SEC) buộc tội WorldCom gian lận và Bộ Tư pháp bắt đầu một cuộc điều tra hình sự các hành vi của WorldCom. Giá trị cổ phiếu WorldCom từ đỉnh 63,5 USD/cổ phiếu vào ngày 18/6/1999 đã lao dốc xuống 6,74 USD/cổ phiếu và tiếp tục giảm chỉ còn 20 cent/cổ phiếu cho đến khi tuyên bố phá sản vào đêm 21/7/2002.

- Tập đoàn Toshiba (Nhật Bản)

Theo thông tin từ các hãng tin Reuters, Blomberg, từ năm 2008 đến nay, Toshiba đã khai khống tài chính lên tới 170 tỉ yen, tương đương 1,22 tỉ USD.

Vụ bê bối bắt đầu khi cơ quan chức năng nước này phát hiện ra những điểm bất thường trong sổ sách kế toán của tập đoàn hồi đầu năm. Toshiba đã đặt ra những mục tiêu tài chính “ngoài sức tưởng tượng” khi hoạt động của bộ phận liên quan đến năng lượng hạt nhân bị ảnh hưởng bởi thảm họa Fukushima năm 2011.

Không chỉ vậy, Tập đoàn Toshiba cũng phát hiện ra con số sai lệch khi thuê một tổ chức thứ ba độc lập để tiến hành điều tra việc hạch toán sổ sách kế toán. Nguyên nhân được xác định là trước đó tập đoàn này đã không thể khóa sổ kế toán trong năm 2014 cũng như hoãn việc chi trả cổ tức.

Ngoài ra, kết quả điều tra cũng cho thấy các sai lệch trong báo cáo lợi nhuận của Toshiba đã được che giấu rất “bài bản và điệu nghệ”. Cụ thể, Chủ tịch kiêm Giám đốc điều hành (CEO) của Toshiba, ông Hisao Tanaka và hai người tiền nhiệm đã tìm cách trì hoãn đưa các khoản thua lỗ vào sổ sách. Trong khi đó, cấp dưới của họ thì không thể nào chống lại chỉ đạo của cấp trên. Với kết quả điều tra này, Toshiba cho biết sẽ cắt giảm lợi nhuận đã được báo cáo của hơn 6 năm.

Mặc dù bị lỗ nhưng tập đoàn này vẫn liên tục đưa ra thông báo lợi nhuận ròng đã tăng gấp 6 lần, lên 54,52 tỉ yen, tương đương khoảng 600 triệu USD nhờ doanh số bán thiết bị bán dẫn và các thiết bị cho nhà máy điện tăng mạnh.

3.3. Tổng quan về thị trường bất động sản tại Việt Nam

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.

3.3.1. Khái niệm về bất động sản

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, cây cối... Đối với nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự đã quy định “bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài

sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định” (Điều 181).

3.3.2. Khái quát về thị trường bất động sản tại Việt Nam

Thị trường bất động sản được hiểu là nơi mà người mua BĐS và người bán BĐS giao dịch với nhau. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ thông qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương tiện thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản được xác định.

Thống kê theo mã ngành nghề thì có tới 4.480 công ty đăng ký kinh doanh BĐS trong danh sách ngành hoạt động. Tính tới 31/12/2014, có 65 doanh nghiệp BĐS đang niêm yết (chiếm khoảng 11% vốn hóa toàn thị trường chứng khoán). Trong đó có nhiều doanh nghiệp lớn, đầu ngành như VIC, KBC, ITA, IJC, SJS, DIG, NLG… Năm 2014, Doanh thu thuần & LNST toàn ngành BĐS niêm yết đạt lần lượt 53.237 tỷ VNĐ (+40% YoY) & 6.195 tỷ VNĐ (-19% YoY). Tổng tài sản toàn ngành đạt 227.558 tỷ VNĐ, hàng tồn kho đạt 81.760 tỷ VNĐ, và nợ vay đạt 64.798 tỷ VNĐ (chiếm 28% tổng tài sản).

Stt

Mã	Vốn hóa (tỷ VNĐ)	Quỹ đất (ha)	Sản phẩm chính	Đánh giá 2015
1	VIC	64.338	8.000	BĐS nhà ở & thương mại cao cấp	Tốt
2	KBC	6.197	3.755	BĐS công nghiệp	Tốt
3	ITA	5.751	2.200	BĐS công nghiệp	Tốt
4	IJC	3.702	322	Kinh doanh BĐS và thu phí xe qua trạm ở tỉnh Bình Dương	Trung bình
5	NLG	2.243	567	Nhà ở bình dân Tốt	Tốt
6	HDG	2.183	100	Nhà ở trung cấp	Trung bình
7	BCI	1.583	321	KDC & KCN	Trung bình
8	KDH	1.515	115	Nhà ở trung – cao cấp	Tốt
9	NBB	1.268	2.167	BĐS du lịch & KDC	Trung bình
10	HQC	1.241	35	Nhà ở xã hội	Tốt
11	DXG	1.049	330	Môi giới & phân phối thứ cấp Tốt	Tốt

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 78 trang tài liệu này.

Bảng 3.1 Một số DN BĐS triển vọng theo Số liệu về quỹ đất (11/2014)

Hà Nội (và các tỉnh lân cận phía Đông như Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng) cùng với TPHCM (và các tỉnh đồng bằng xung quanh như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai) là những khu vực có mật độ dân số cao, dân số đô thị đông và đa số có mức thu nhập trên trung bình. Do đó, 2 khu vực này có thị trường BĐS phát triển và sôi động nhất cả nước. Hầu hết doanh nghiệp BĐS tập trung ở 2 khu vực này và cơ cấu sản phẩm chính bao gồm căn hộ, nhà liền đất, sàn thương mại – bán lẻ, văn phòng, và KCN.

Dải ven biển miền trung có tiềm năng phát triển du lịch lớn nên không lạ khi sản phẩm chính ở đây là BĐS du lịch (biệt thự nghĩ dưỡng, khách sạn, resort…) nhưng không phải dự án nào cũng thành công. Mật độ dân cư còn thấp, thu nhập chưa cao dẫn tới hạ tầng chưa phát triển, dịch vụ ít, thiếu sự nhộn nhịp nên nhiều dự án bỏ hoang, số khác chỉ hoạt động cầm chừng khiến chất lượng phục vụ kém. Bên cạnh thị trường du lịch phát triển, các tỉnh/thành như Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Thuận cũng có điều kiện thuận lợi để đầu tư các sản phẩm nhà phố - đất nền. Đặc biệt, Phú Quốc với vẻ đẹp hoang sơ, đang nổi lên như một điểm đến du lịch hấp dẫn. Việc hình thành đặc khu kinh tế đầu tiên của Việt Nam tại Phú Quốc mở ra nhiều triển vọng kinh doanh. Vì vậy, Phú Quốc đang là tâm điểm đầu tư thu hút nhiều đại gia địa ốc.

3.3.3. Hướng đi cho thị trường Bất động sản tại Việt Nam

Trong chiến lược kinh doanh, doanh nghiệp có thể thay đổi xem xét cơ cấu sản phẩm, cũng như linh động trong phương thức thanh toán của khách hàng. Trên thị trường hiện có sự lệch pha cung cầu, thiếu căn hộ nhỏ nhưng thừa căn hộ lớn. Vì thế, doanh nghiệp có thể thay đổi chiến lược của mình sang chia nhỏ các căn hộ để nâng cao tính thanh khoản của dự án.

Thay vì phương thức thanh toán truyền thống, doanh nghiệp có thể cho khách hàng trả góp, trả trước một phần rồi chi trả phần còn lại trong nhiều năm với mức lãi suất hợp lý. Ngoài ra, doanh nghiệp có thể đưa ra chiến lược khác biệt hóa với đối thủ cạnh tranh trên thị trường như: dịch vụ hậu mãi, hỗ trợ khách hàng trang trí, thay đổi nội thất…

Hầu hết doanh nghiệp Việt Nam hiện nay chưa đề cao công tác nghiên cứu, khảo sát thị trường, nên không nắm được thông tin về nhu cầu của người tiêu dùng để cung ứng sản phẩm phù hợp. Đối với thị trường BĐS, doanh nghiệp cần khảo sát thị trường để tìm phân khúc tiềm năng và phù hợp với hướng phát triển của công ty. Trong giai đoạn khủng hoảng, doanh nghiệp nên tập trung vào một hoặc một số phân khúc thị trường có tiềm năng.

Về mặt kỹ thuật, doanh nghiệp có thể tham khảo các công nghệ mới được chuyển giao thành công từ Mỹ, Hàn Quốc hay Nhật Bản. Việc sử dụng các công

nghệ mới này giúp tiết kiệm chi phí, giảm bớt nhân lực và đảm bảo tiến độ, chất luợng công trình trong xây dựng. Các doanh nghiệp cũng nên hướng đến đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ năng lượng, môi trường xanh, tiện ích đồng bộ, thân thiện với môi trường.

Về lâu dài, doanh nghiệp cần thu hút vốn trên thị trường chứng khoán, từ nguồn khách hàng, hay kêu gọi các tổ chức có tiềm lực tài chính tham gia góp vốn đầu tư, tăng cường liên doanh liên kết để đầu tư dứt điểm từng phần của dự án.

Thị trường BĐS chỉ thực sự hết khó khăn khi có sự minh bạch, loại bỏ những khuất tất như: quan chức tham nhũng, các công ty liên kết với nhau để đẩy giá sản phẩm hoặc đầu cơ, thiếu trung thực trong công bố thông tin tài chính, gian lận trên báo cáo tài chính, lừa gạt nhà đầu tư...

Chương 4

KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN VỀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1. Kết quả nghiên cứu

4.1.1. Kết quả thống kê mô tả các biến trong mô hình

Sau khi tính toán các biến độc lập dựa trên số liệu thu thập được, ta thống kê các giá trị trung bình, giá trị lớn nhất, nhỏ nhất và độ lệch chuẩn của các biến trong mô hình.

Variable

Mean	Std. Dev.	Min	Max
DSRI	1.713278	2.172564	-2.257821	19.30063
GMI	1.651389	4.721553	-12.69926	33.48924
SGI	2.042083	4.065640	-0.417231	30.00276
AQI	1.461657	3.833263	-0.045245	48.29821
DEPI	1.777832	6.627478	0.150454	81.82769
SGAI	1.854391	6.874604	-4.382540	68.21071
LVGI	0.966749	0.200288	0.364623	1.668019
TATA	-0.002658	0.120672	-0.488058	0.454712
DA	0.094279	10.70489	-66.33770	98.60402
SIZE	28.10327	1.305139	26.11336	32.61116

Bảng 4.1 Bảng thống kê mô tả các biến độc lập đưa vào mô hình

Qua bảng thống kê mô tả trên, ta rút ra nhận xét về giá trị của các biến độc lập trong mô hình:

Biến DSRI (Tỷ số phải thu khách hàng trên doanh thu thuần): có giá trị trung bình là 1.713278, giá trị nhỏ nhất là -2.257821, giá trị lớn nhất là 19.30063, độ lệch chuẩn là 2.172564.

Biến GMI (Tỷ số lãi gộp): có giá trị trung bình là 1.651389, giá trị nhỏ nhất là -12.69926, giá trị lớn nhất là 33.48924, độ lệch chuẩn là 4.721553.

Biến SGI (Tỷ số tăng trưởng doanh thu bán hàng): có giá trị trung bình là 2.042083, giá trị lớn nhất là 30.00276, giá trị nhỏ nhất là -0.417231, độ lệch chuẩn là 4.065640.

Biến AQI (Tỷ số chất lượng tài sản): có giá trị trung bình là 1.461657, độ lệch chuẩn là 3.833263, giá trị nhỏ nhất -0.045245, giá trị lớn nhất 48.29821.

Biến DEPI (Tỷ số khấu hao tài sản cố định hữu hình): có giá trị trung bình là 1.777832, độ lệch chuẩn là 6.627478, giá trị nhỏ nhất là 0.150454, giá trị lớn

nhất là 81.82769.

Biến SGAI (Tỷ số chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp): có giá trị trung bình là 1.854391, độ lệch chuẩn là 6.874604, giá trị nhỏ nhất là -4.382540, giá trị lớn nhất là 68.21071.

Biến LVGI (Tỷ số đòn bẩy tài chính): tỷ số này có giá trị trung bình là 0.966749, độ lệch chuẩn 0.200288, giá trị nhỏ nhất là 0.364623, giá trị lớn nhất 1.668019.

Biến TATA (Tỷ số biến dồn tích kế toán so với tổng tài sản): có giá trị trung bình là -0.002658, độ lệch chuẩn là 0.120672, giá trị nhỏ nhất là -0.488058, giá trị lớn nhất là 0.454712.

Biến DA (Tỷ số biến kế toán dồn tích có thể điều chỉnh): biến DA có giá trị trung bình là 0.094279, độ lệch chuẩn là 10.70489, giá trị nhỏ nhất là - 66.33770 và giá trị lớn nhất là 98.60402.

Biến Size (Quy mô doanh nghiệp): vì biến này tính bằng logarit của tổng tài sản nên không có sự chênh lệch quá nhiều giữa các giá trị của biến, trung bình biến số là 28.10327, độ lệch chuẩn là 1.305139, giá trị nhỏ nhất là 26.11336, giá trị lớn nhất là 32.61116.