Vỡ vậy, hệ thống cần cung cấp đầy đủ các chức năng để người sử dụng có thể lấy được thông tin từ bất kỳ cấp nào của LIS. Các yêu cầu cơ bản của hệ thống đối với chức năng kết nối LIS như sau:
- Hệ thống phải có chức năng đồng bộ hoá, tạo ánh xạ liên kết giữa CSDL quản lý bất động sản và LIS;
- Cho phép người sử dụng có thể sử dụng được thông tin lấy từ bất kỳ cấp nào của
LIS;
- Sau khi đó được đồng bộ hóa hệ thống chỉ tiêu thông tin, hệ thống cung cấp chức
năng nhập dữ liệu từ LIS vào hệ thống quản lý và định giá bất động sản.
c. Phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản
Hỗ trợ định giá bất động sản: phục vụ cho các lợi ích của Nhà nước như làm căn cứ thu thuế, đền bù, các khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập; phục vụ cho người sở hữu bất động sản, các đối tượng có quan tâm để biết giá trị của bất động sản trong việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp.
Phương pháp định giá áp dụng cho hệ thống là phương pháp định giá theo thông tin thị trường. Dựa trên các nguyên tắc định giá; hệ thống đề ra một số các yêu cầu cơ bản như sau :
- Hệ thống cung cấp một công cụ hỗ trợ định giá theo đúng trỡnh tự và cỏc nguyờn tắc của phương pháp định giá theo thông tin thị trường.
Có thể bạn quan tâm!
-
Hệ Thống Đăng Ký Quyền Của Úc (Hệ Thống Torrens) -
Đăng Ký Bất Động Sản Việt Nam Thời Kỳ Trước 1975 -
Mụ Hỡnh Hệ Thống Thụng Tin Đất Đai Và Bất Động Sản -
Thị trường bất động sản - ĐH Nông nghiệp I Hà Nội - 7 -
Thị trường bất động sản - ĐH Nông nghiệp I Hà Nội - 8
Xem toàn bộ 68 trang tài liệu này.
- Tại các bước thực hiện, hệ thống phải đảm bảo tính "Mở" cho phép người sử dụng có thể can thiệp, thay đổi thông số,các công thức tính toán , danh sách các chỉ tiêu thông tin vv… cho các dự án định giá khác nhau.
- Hệ thống có hỗ trợ chức năng thiết kế theo mẫu (template): Có một số mẫu được thiết kế sẵn, người sử dụng chọn mẫu gần với mẫu của mỡnh nhất rồi sửa cỏc chi tiết dựa trờn cơ sở mẫu có sẵn.
- Kết quả xác định các giá trị hệ số, danh mục bất động sản mẫu cũng như kết quả tính giá được thể hiện trên các báo cáo. Các báo cáo này có thể được in ra giấy hoặc ghi ra khuôn dạng văn bản thông dụng ( như DOC của MSWord ).
- Kết quả định giá tại mỗi chu kỳ được lưu lại vào CSDL, thuận tiện cho việc phân phối thông tin trên Web.
d. Phõn hệ phõn phối thụng tin
Phân phối thông tin qua Internet/ Intranets; Đóng gói thông tin của từng khu vực hành chính đối với từng thời kỳ dưới dạng CD-ROM ( Tùy chọn )
- Thông tin bất động sản sau khi đó được lưu trữ và định giá có thể phân phối trên mạng Internet sử dụng dịch vụ Web; tuỳ thuộc chính sách phân phối thông tin trên Internet, danh mục các chỉ tiêu thông tin có thể tra cứu trên mạng do người quản trị hệ thống quyết định. Yêu cầu đối với chức năng phân phối thông tin trên Internet như sau :
- Hệ thống có chức năng tra cứu thông tin bất động sản trên nền Web;
- Người sử dụng có thể tỡm kiếm thụng tin bất động sản theo những tiờu chớ khỏc nhau, dựa trờn hệ thống chỉ tiờu thụng tin;
- Kết quả tra cứu là những nội dung văn bản, hỡnh ảnh và bản đồ;
- Web site bất động sản có thể sử dụng trong mạng Intranet (người sử dụng trả phí cho văn phũng thụng tin bất động sản ) hoặc trên mạng Internet (bằng phương pháp trả phí trực tuyến );
- Ngoài ra, có thể đóng gói thông tin về bất động sản theo khu vực hành chính, theo giá trị bất động sản trong từng chu kỳ , dưới dạng CDROM để có thể phục vụ được các tổ chức và cá nhân quan tâm, tại những nơi mà chưa có Internet hoặc Internate chưa thuận lợi. Ví dụ : Có thể đóng gói CDROM về giá của các bất động sản thuộc Q5 trong tháng 12 năm 2002. Hoặc CDROM về các bất động sản có giá lớn hơn 1tỷ thuộc Thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2002..
4.3 Hệ thống chức năng
Trên cở sở phân tích mục đích và yêu cầu hệ thống trên, có thể đưa ra mô hỡnh chức năng của hệ thống. Hệ thống được tổ chức theo các phân hệ: phân hệ quản lý, cập nhật thông tin bất động sản; phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản; phân hệ cập nhật thông tin bất động sản từ LIS; phân hệ phân phối thông tin trên Intranet/Internet, CDROM. Bốn phân hệ này được tích hợp, phân hệ này có thể cung cấp thông tin đầu vào cho phân hệ khác cũng như ngược lại. Mô hỡnh tổ chức hệ thống được thể hiện ở hỡnh 7.1.
a. Chức năng phân hệ quản lý thông tin BĐS
Phân hệ này có chức năng quản lý thông tin bất động sản, gồm các chức năng chính như sau :
- Thiết kế hệ thống chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản : Các hệ thống chỉ tiêu đuợc chia thành các nhúm, mỗi nhúm cú thể cú một hoặc nhiều chỉ tiờu thụng tin. Hỗ trợ cỏc chỉ tiờu thụng tin dạng hỡnh ảnh;
- Nhập số liệu thông tin bất động sản : Nhập toàn bộ thông tin bất động sản hiện có. Nếu đó cú hệ thống thụng tin đất đai thỡ cú thể nhập một số thụng tin từ LIS, phần cũn lại nhập trực tiếp;
- Tỡm kiếm thụng tin bất động sản : Cho phép người sử dụng tự thiết kế câu truy vấn, lưu lại những câu truy vấn thường sử dụng;
- Thống kê bất động sản : thống kê theo các tiêu chí do người sử dụng quyết định;
- In ấn cỏc kết quả tỡm kiếm và thống kờ.
LIS
Phân hệ cập nhật thông tin từ LIS
C SD L
Bấtđộng sản
Xác định các hệ số
ảnh hư ởng
Đ ịnh giá hàng loạt
Phân hệ định giá B Đ S
Phân hệ phân phốithông tin
Intranet/Internet
C ập nhậtthông tin
Tìm kiếm ,tra cứu ,thống kê
Phân hệ quản lý B Đ S
Hỡnh 4.5: Mụ hỡnh tổ chức hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá BĐS
(Nguồn: Báo cáo kết quả nghiên cứu thử nghiệm Hệ thống đăng ký, quản lý bất động sản trên cơ sở công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử của Trung tâm Thông tin Bộ Tài nguyên và Môi trường 12- 2004)
b. Chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản
Phân hệ này có chức năng hỗ trợ định giá bất động sản, gồm các chức năng chính như sau:
- Qui đổi giá về cùng một thời điểm;
- Xác định cặp mẫu thông tin;
- Thiết kế danh mục hệ số ảnh hưởng;
- Xác định giá trị hệ số ảnh hưởng;
- Xác định đơn giá chuẩn;
- Định giá hàng loạt;
- Cập nhật kết quả định giá bất động sản vào CSDL
c. Chức năng phân hệ cập nhật thông tin bất động sản từ LIS
Phân hệ này có chức năng cập nhật các thông tin về bất động sản từ hệ thống thông tin đất đai ( LIS ). Các thông tin được cập nhật từ LIS là các thông tin có giá trị pháp lý như bản đồ địa chính, các thông tin về thửa đất , công trỡnh trờn đất, tỡnh trạng phỏp lý và thụng tin về quyền sử dụng đất. Phân hệ này bao gồm các chức năng chính như sau:
- Đồng bộ hóa hệ thống chỉ tiêu thông tin giữa LIS và CSDL bất động sản : Thông tin bất động sản được thu thập từ nhiều nguồn thông tin như LIS ( thụng tin quản lý ) và cỏc nguồn thụng tin thị trường khác (thông tin về giá thị trường và các yếu tố như môi trường, an ninh vv..). Để đảm bảo tính pháp lý của thông tin , các thông tin đó cú trờn LIS sẽ được cập nhật vào hệ thống. Tuy nhiên, do mỗi một dự án định giá bât động sản cũng như tuỳ thuộc từng địa phương, hệ thống chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản có thể khác nhau. Do vậy, cần có chức năng này để đồng bộ hóa hệ thống chỉ tiêu thông tin của LIS và hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản;
- Nhập dữ liệu từ LIS sang CSDL bất động sản : Sau khi đó được đồng bộ hóa hệ thống chỉ tiêu, dữ liệu của các bất động sản sẽ được cập nhật từ LIS vào hệ thống.
d. Chức năng phân hệ phân phối thông tin bất động sản
Phõn hệ này gồm cú cỏc chức năng chính như sau:
- Thụng bỏo hiện trạng CSDL;
- Tỡm kiếm thụng tin bất động sản theo hệ thống chỉ tiêu;
- Hiển thị kết quả tỡm kiếm dưới dạng văn bản, sơ đồ, bản đồ;
- Bảo mật, phõn quyền sử dụng khai thỏc thụng tin hệ thống (Intranet/Internet)
4.4. CỎC YỜU CẦU CHUNG CỦA HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN CƠ SỞ CÔNG NGHỆ THÔNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ
Hệ thống đăng ký, quản lý, hỗ trợ định giá bất động sản phải đảm bảo các yêu cầu cơ bản về chất lượng như sau:
- Hệ thống phải được thiết lập trên nền tảng hệ quản trị CSDL lớn, đa người dùng, hỗ trợ mạng và có tính ổn định cao;
- Hệ thống phải có tính mềm dẻo để có thể đáp ứng được những biến động về hệ thống chỉ tiêu thống kê, về ranh giới hành chính và các tiêu chí thống kê phụ khác;;
- Hệ thống phải được thiết lập để đảm bảo tính an toàn của dữ liệu, có tính ổn định cao và tốc độ tổng hợp nhanh , hệ thống phải được thiết kế tránh các bước chuyển đổi CSDL trung gian nhằm đảm bảo thống nhất về cấu trúc CSDL;
- Hệ thống phải có giao diện đẹp, thiết kế trong sỏng và dễ sử dụng;
- Sự liờn kết giữa cỏc module trong hệ thống phải rừ ràng, tương tác dễ sử dụng;
- Đảm bảo việc bảo mật hệ thống thông qua các phương pháp phân quyền và mó húa thụng tin;
- Việc cài đặt phần mềm phải dễ dàng và tương thích với cỏc mỏy tớnh cú cấu hỡnh trung bỡnh.
Cõu hỏi ụn tập
1. Trỡnh bầy và phõn tớch mối quan hệ giũa cơ sở dữ liệu bất động sản, cơ sở dữ liệu đất đai và cơ sở dữ liệu thông tin Quốc gia
2. Các yêu cầu đối với việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin đất đai
3. Trỡnh bầy và phõn tớch mụ hỡnh hệ thống thụng tin đất đai, bất động sản hiện đại
4. Mục tiêu, cấu trúc , phạm vi hoạt động của hệ thống thông tin đất đai
5. Mụ hỡnh dữ liệu, mụ hỡnh chức năng của hệ thống thông tin đất đai
6. Đối tương sử dụng và chức năng của Hệ thống đăng ký, quản lý bất động sản trên cơ sở công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử
7. Mụ hỡnh chức năng của Hệ thống đăng ký, quản lý bất động sản trên cơ sở công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử
8. Yêu cầu chung đối với Hệ thống đăng ký, quản lý bất động sản trên cơ sở công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử
Chương VII
QUẢN Lí NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1 VAI TRŨ QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
1.1 THỊ TRƯỜNG VÀ CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG
Ngày nay, trờn phạm vi toàn thế giới, thị trường trở thành một động lực mạnh mẽ của sự tăng trưởng; tuy nhiên không có ai thiết kế ra thị trường, không có một bộ nóo hay hệ thống tớnh toỏn trung tõm, nhưng nó vẫn giải quyết được những vấn đề sản xuất và
phân phối gồm hàng triệu
ẩn số
và mối tương quan mà không thể
một mỡnh ai biết
được... Đó là vỡ nú đó trở thành một phương tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và hành động của hàng triệu cá nhân khác nhau. Hoạt động của nhà nước đặc biệt có tác dụng trong việc vạch ra và bảo hiểm cho con đường đưa người mua và người bán đến với nhau để xác định giá cả và sản lượng. Nghĩa là chính phủ, với những mục tiêu cụ thể của mỡnh, phải thụng qua thị trường để giải quyết 3 vấn đề then chốt về kinh tế là sản xuất cái gỡ, sản xuất thế nào và sản xuất cho ai. Vũng tuần hoàn của đời sống kinh tế được thể hiện trong Sơ đồ 1.7
Trong kinh tế thị trường, vốn phần nhiều thuộc về sở hữu cá nhân, và thu nhập do vốn mang lại thuộc về các cá nhân. Mỗi mảnh đất đều có chứng thư hay giấy tờ về quyền sở hữu; phần lớn các máy móc nhà xưởng đều thuộc về cá nhân hay các công ty. Quyền về tài sản cho phép chủ sở hữu có khả năng để sử dụng, trao đổi, sơn, đào, khoan hay khai thác hàng hoá vốn của họ. Khả năng của các cá nhân về sở hữu và kiếm lợi từ vốn là những gỡ hỡnh thành nờn tờn gọi của chủ nghĩa tư bản. Tuy vậy, quyền về tài sản là bị hạn chế bằng một loạt quy ước và quy chế như về thừa kế, thuế má, bảo vệ môi trường, giới hạn sử dụng, quy hoạch và quyết định di dời để làm đường...
Các thị trường sản phẩm
Cầu
Giày Nhà
Chố
Lỏ phiếu bằng cầu của người tiêu
dùng
Hộ gia đỡnh
Giày
Giá cả trên thị trường hàng hoá
Nhà
Chố
Cung
Doanh nghiệp
Sở hữu đầu vào
Cỏi gỡ
Thế nào Cho ai
Sản xuất ra tiền của người tiêu
dùng
Tiền lương, tiền
Lao
Đất
Vốn
Lao Đất Vốn
Cung Cầu
Các thị trường yếu tố
Sơ đồ 1.7 - Hệ thống thị trường dựa vào quy luật cung – cầu
Kinh tế học – Samuelson Paul Anthony
1.2 VAI TRŨ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
Trong lĩnh vực kinh tế tồn tại nhiều học thuyết với các quan điểm khác nhau về vai
trũ của Nhà nước đối với nền kinh tế
thị
trường. Mối quan hệ
giữa Nhà nước và thị
trường đó được các nhà Kinh Tế học quan tâm nghiên cứu trong nhiều thế kỷ. Nhiều
trường phái đó xuất hiện như: thị trường tự do, không có sụ can thiệp của Nhà nước gọi là "Trường phái tự do " (Ađam Smith, 1723-1780); thị trường có sự can thiệp của nhà nước (Jonh Maynard Keynet, 1883-1946); "Trường phái Tự do mới "- thị trường tự do với sự can thiệp tối thiếu của nhà nước (Samuelson Paul Anthony - Giải thưởng Nobel Kinh tế 1978); Nhà nước mạnh can thiệp sâu vào kinh tế (Richard Bergeron).
Dưới đây giới thiệu quan điểm của Samuelson Paul Anthony
Cơ chế thị trường chỉ làm công việc của nó là trao hàng hoá cho ai có tiền mua
chúng mà không làm nhiệm vụ phân phối thu nhập - Một hệ thống thị trường hiệu quả nhất cũng có thể gây ra sự bất bỡnh đẳng lớn mà về chính trị hay đạo đức có thể không chấp nhận được. Kinh tế thị trường về bản chất là sự biến đổi không ngừng và khắc nghiệt - Giá địa ốc đó tăng trong suốt những năm 1980 và sau đó giảm mạnh ở nhiều vùng, thị trường việc làm ngày càng trở nên khó khăn hơn vào giai đoạn suy thoái kinh tế sau năm 1990... Những vấn đề đó chỉ có thể giải thích được bằng lý thuyết về cung và cầu - đó là sự tương tác qua lại giữa cầu - là người tiêu dùng phân phối thu nhập của mỡnh cho cỏc hàng hoỏ và dịch vụ sẵn cú - với cung - là cỏc doanh nghiệp tạo ra hàng hoỏ và dịch vụ với số lượng và chất lượng đem lại cho họ lợi nhuận lớn nhất - Một khi phải chứng kiến giá đất tăng lên nhanh chóng thỡ cú thể giải thớch rằng do cung về đất bị giảm. Sự thay đổi về cầu và cung dẫn đến sự thay đổi về số lượng hàng hoá đầu ra và về giá cả.
Cả thị
trường và Chính phủ
đều cần thiết cho một nền kinh tế
vận hành lành
mạnh. Thiếu cả hai điều này thỡ hoạt động của các nền kinh tế hiện đại chẳng khác gỡ vỗ tay bằng một bàn tay. Sự phõn chia một cỏch thớch hợp trỏch nhiệm giữa thị trường và Chính phủ sẽ quyết định sự thịnh vượng của một nền kinh tế. Mặc dù kinh tế thị trường là biện pháp hiệu quả của sản xuất và phân phối hàng hoá, nhưng những khuyết tật của nó nhiều khi lại dẫn đến những kết cục kinh tế kém hiệu quả. Chính phủ có thể tham gia khắc phục các khuyết tật đó bằng cách đảm bảo tính hiệu quả, điều chỉnh sự phân phối thu nhập không công bằng, khuyến khích phát triển và ổn định kinh tế.
Thị trường không thể phân bổ các nguồn lực một cách hợp lý khi xuất hiện cạnh tranh khụng hoàn hảo và cỏc ảnh hưởng ngoại sinh. Để khắc phục, Chính phủ điều tiết các doanh nghiệp hay áp dụng các điều luật chống độc quyền. Chính phủ có thể can thiệp để điều chỉnh các tác động ngoại sinh như ô nhiễm môi trường hay cung cấp các hàng hoá công cộng như cơ sở hạ tầng xó hội, an ninh, quốc phũng.
Thị trường không thể tạo ra sự phân phối thu nhập công bằng, mà có thể gây ra cơn xốc bất bỡnh đẳng về thu nhập và tiêu dùng tới mức không thể chấp nhận được. Để khắc phục, Chính phủ có thể lựa chọn những loại hỡnh thu nhập (cho ai) về tiền cụng trờn thị trường, tiền cho thuê, lói suất, cổ tức v.v... Chớnh phủ cũn cú thể sử dụng thuế để tạo nguồn thu để trợ cấp cho các chương trỡnh hỗ trợ thu nhập nhằm taọ ra mạng lưới tài chính an toàn cho những đối tượng xác định.
Từ năm 1930, dựa vào kinh tế học vĩ mô, Chính phủ đó sử dụng quyền lực về tài khoỏ (thu thuế và chi tiờu ngõn sỏch) và tiền tệ (tỏc động tới tín dụng và lói suất) để khuyến khích tăng trưởng dài hạn và năng suất, và chế ngự những hậu quả cực đoan về lạm phát và thất nghiệp quá cao của chu kỳ kinh doanh.Hỡnh thức phổ biến về tổ chức kinh tế trong cỏc nền kinh tế cụng nghiệp hiện đại là nền kinh tế hỗn hợp, trong đó thị trường quyết định hầu hết các giá cả và sản lượng, cũn Chớnh phủ kiểm soỏt tổng thể nền kinh tế với cỏc chương trỡnh về thuế, chi tiờu ngõn sỏch, và quy định về tiền tệ.
2. VAI TRŨ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 TỚNH CHẤT, ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng hoá đặc biệt - Hàng hoá Bất động sản (HHBĐS).Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có: đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý bỏu, mụi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá-xó hội, khoa học-giỏo dục, quốc phũng-an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản xuất nông-lâm nghiệp và là thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia; đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phỡ biến động theo thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; đất đai là yếu tố cần thiết để thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung, ngoài những thuộc tính đặc thù trên hàng hoá BĐS cũn cú những tớnh chất khỏc với cỏc
loại hàng hoỏ khỏc: là loại hàng hoỏ khụng thể di dời, liờn quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật-giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện; cơ sở hạ tầng xó hội-trường học, bệnh viện gắn với quy hoạch dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp, là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn, là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trỡnh tự phỏp lý chặt chẽ.
Đất đai cũn được xem là vật ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị trường phát triển. Những hệ thống đủ để đất đai được sử dụng vào mục đích này trở thành cơ sở cho một thị trường bất động sản có chức năng rừ ràng để hợp thành nền kinh tế đúng chức năng. Khoản nợ bất động sản (real credits), là khoản vay được bảo đảm bằng bất động sản, tạo
thành một bộ
phận rất lớn của thị
trường tín dụng trong hầu hết các nền kinh tế
thị
trường. Do đó, thị trường bất động sản cũng là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế nói chung, nhất là khi xem xét về mặt đầu tư gia đỡnh. Vỡ vậy, cần phải cú những biện phỏp cần thiết để sáng tạo ra cơ sở tin cậy và hiệu quả để có một thị trường bất động sản
- vừa cú lợi cho sự phỏt triển kinh tế - xó hội núi chung vừa cú lợi cho sự thịnh vượng của cá nhân người chủ bất động sản.
Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hoá. Muốn trở thành hàng hoá, một mặt mỗi loại bất động sản cụ thể phải được đưa ra giao dịch trên thị trường, hơn nữa cũng là một loại bất động sản như nhau nhưng việc có được tham gia thị trường bất động sản hay không cũn phải được luật pháp không cấm. Mặt khác có những loại bất động sản rất khó hoặc không thể trở thành bất động sản hàng hoá như nhiều loại bất động sản công cộng mà việc sử dụng của người này không ảnh hưởng đến việc sử dụng của người khác như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng... Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Uc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mó Lai, Xinh-ga-po quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai+Tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai +Tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động sản nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất. Việt Nam cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều là bất động sản hàng hoá và tham gia vào thị trường bất động sản. Nhiều bất động sản không phải là bất động sản hàng hoá, thí dụ như các công trỡnh hạ tầng mang tớnh chất cụng cộng; đất đai là bất động sản nhưng pháp luật cấm mua bán.
Ngày nay Thị trưũng Bất động sản (TTBĐS ) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. TTBĐS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá như quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hỡnh chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: Sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Uc quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BBĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của TTBĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS